你好，

我想请教：是该申请第二套 BTO，还是继续留在目前这套？

我30多岁中段，目前拥有一套1985年的4房组屋，尚余不到 $150k 的房贷。作为月入 $5k 的单亲家长，我最近在 Kallang/Whampoa 的4房 PLH BTO 抽到一个三位数且较前的号次，我也能负担作为前期费用的10%首付款。我计划在领取新房钥匙前把现有房子卖掉，并在过渡期申请延期居住。

考虑到我希望在15年后退休并最终移居海外，现在继续购买这套 BTO 是否明智，还是该留在现有组屋？出售旧屋的方式，怎样才能把干扰降到最低？

谢谢。

你好，

感谢来信咨询。

虽然看起来选择新的 BTO 似乎是不假思索的决定，但随着新的 Prime、Plus 和 Standard BTO 分类推出，相关附加规定为抑制市中心单位的“抽签效应”，使得抉择更为复杂。

在深入探讨两条路径之前，我们先审视你的负担能力。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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负担能力

参考今年6月的 BTO 推出，Kallang/Whampoa 的4房单位价格介于 $568,000 至 $779,000，中央値为 $673,500。为便于计算，我们假设你若成功选到 BTO，购置价即为此。

鉴于你提到这是第二次购买 BTO，我们假设你在现有组屋购买时使用了 CPF 住房津贴。因此，在购买第二套 BTO 时需要缴付转售征费（resale levy）。

购置价$673,500
BSD$14,805
转售征费（假设你在购买现有组屋时以单身身份领取了 CPF 津贴）$20,000
最高贷款额（以年龄35、月入 $5K、利率3% 计）$316,315
所需自备资金$391,990

由于我们没有你现有组屋的财务细节，无法完整评估该选项的可行性；因此在此假设你具备所需资金。

接下来，看看较老 HDB 的表现。

较老 HDB 的表现

我们将聚焦4房单位，因为这是你目前所持有的类型。

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Year<19801980-19901991-20002001-20102011-2020
2013$492,629$446,701$462,800$549,676$714,594
2014$463,636$420,311$431,774$492,106$597,604
2015$446,856$406,395$407,349$463,986$630,236
2016$447,546$407,316$407,200$463,801$521,001
2017$437,304$405,437$405,751$457,305$516,668
2018$419,806$394,997$395,091$465,008$502,585
2019$394,352$387,466$399,178$476,328$485,959
2020$399,549$394,999$412,048$479,025$505,186
2021$436,013$444,896$470,236$528,091$559,683
2022$473,951$485,000$506,025$560,226$619,839
2023$496,252$516,058$537,604$597,883$655,080
Average growth rate0.21%1.61%1.69%1.01%-0.39%

数据表明，1980 至 1990 年间建成的4房单位在过去10年里取得了第二高的涨幅，仅次于1991 至 2000 年建造的单位。不过，细看会发现，涨幅很大一部分发生在疫情期间。

随着市场趋稳，这一增长轨迹能否延续仍不确定。尽管如此，HDB 转售价格仍保持上行趋势，并在近几个季度加速。

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据 HDB 称，转售价与成交量的上升，主要受强劲需求及更紧的供给推动；与2023年相比，2024年达到最低自住期（MOP）的单位更少。

接下来，我们看看 BTO 的表现。

BTO 的表现

鉴于你考虑在 Kallang/Whampoa 购置单位，我们将分析成熟市镇中 BTO 的价格趋势。根据2024年10月的 BTO 项目，Kallang/Whampoa 将被归类为 Plus 或 Prime。

不言自明，BTO 一直具有可观的收益：

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随着土地与建造成本上升，BTO 价格多年来稳步攀升。虽然这压缩了潜在利润空间，但 BTO 仍显示出强劲回报。数据表明，BTO 单位仍录得超过 60% 的涨幅。

因此，尽管价格更高，它们仍比同地段的年轻转售组屋更为可负担，从而进一步巩固吸引力。几乎“稳赚”的利润与相较转售更可负担的定价，造成了显著的供需失衡——需求通常超过供给，因此是否能选到单位仍有一定运气成分。

现在，我们来梳理你考虑的两条路径的利弊，以及各自可能产生的成本。

潜在路径

购买第二套 BTO

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*当你转售一套从 HDB 购买的 Plus 或 Prime 组屋时，你需要按单位的转售价^向 HDB 返还一定比例的补贴回收款。补贴回收比例将与额外补贴的幅度相称。具体金额会在 Plus 或 Prime 项目推出销售时公布。

^若 HDB 评估需要为该单位进行估价，则补贴回收将以估价或转售价（取较高者）的一定比例计算。

你或许已知，PLH 单位附带特定条件，包括自住期（MOP）是标准单位的两倍。此外，转售时的补贴回收可能压缩你的利润，尽管目前难以精确量化影响。当你出售现有房产时，也需缴付转售征费（resale levy），这会降低该笔交易的总体利润。

较少被关注的是收入顶线对 Plus/Prime 转售单位的影响——这在你未来需要出售时可能是更大的因素。Plus 单位不能出售给收入低于 $14,000 的买家；而对 Prime 单位，单身人士另有 $7,000 的上限。

BTO 的预计建造期约为 3 至 4 年，这意味着此路径不会直接影响你的退休时间表，但若你想加快退休或提前出国，灵活性可能受限。

尽管较老转售组屋的价格目前仍处高位，但这一趋势能维持多久尚未可知。鉴于你现有单位的楼龄，搬往像 Kallang/Whampoa 这类优越、中心地段的较新单位，长期看或有更佳的价值保值潜力。

接着看看可能产生的成本。鉴于你计划在15年后退休，我们将以15年为时间框架。

由于没有你现有组屋的财务细节，为便于计算，我们作出以下假设：

  • 你现有单位估值为 $516,058（2023年建于1980-1990年间的4房单位的中央値）
  • 现有贷款为 HDB 贷款，剩余贷款年期为 20 年
  • BTO 建造期为 4 年

持有现有单位4年的成本

利息支出（假设利率 2.6%）$14,394
房产税$1,196
市镇会服务与维修费（假设 $70/月）$3,360
总成本$18,950

持有 BTO 11年的成本

BSD$14,805
转售征费（Resale levy）$20,000
利息支出（假设 25 年贷款期、利率 2.6%）$75,006
房产税$5,368
市镇会服务与维修费（假设 $70/月）$9,240
装修费用*$30,000
总成本$154,419

*视装修工程范围而定

若采取此路径的总成本：$18,950 + $154,419 = $173,369

假设你取得最高贷款 $316,315，以 25 年期、2.6% 利率计算，每月按揭为 $1,435。按35岁与每月收入 $5K 计算，你每月流入 OA 的金额约为 $1,050。这意味着你每月需自掏 $385 来补足还款。

为便于比较，我们也看看此路径的潜在收益。假设房产上涨 50%，相当于 $336,750。

若采取此路径的潜在收益：$336,750 - $173,369 = $163,381

目前 Kallang/Whampoa 楼龄 10 年以内的4房 HDB 转售价约在 $900,000 - $1,100,000。若以 $1M 的成交价与 8% 的补贴回收率计，潜在收益将降至 $83,381。

保持现状

鉴于你的单位建于1985年，15年后将达 54 年楼龄，已相对老旧。这可能限制潜在买家的范围，尤其当剩余租期不足以覆盖年轻买家至 95 岁时，其贷款额度与 CPF 住房津贴会被按比例减少。

数据也显示，1980 年之前建造的单位在疫情前价值显著下滑，即便随后市场回升，其增速亦最慢。

在不清楚你现有单位的具体位置下，我们难以精确评估其未来表现。HDB 价格的可持续性，尤其对老旧单位而言，仍存在不确定性；若你的房子位于供应偏多的区域，风险更大。

话虽如此，原地不动也有好处。你目前的按揭很可能更低，且你的单位已达 MOP，若计划有变，你也拥有更大的机动性。

现在看看将产生的成本。

持有现有单位15年的成本

利息支出（假设尚欠贷款 $150,000，20 年期、利率 2.6%）$39,481
房产税$4,485
市镇会服务与维修费（假设 $70/月）$12,600
总成本$56,566

我们以过去10年建于1980-1990年的 HDB 的平均年增长率 1.61% 作简单预测，可得 $139,703 的利润。然而需注意，近两年价格出现明显上冲，最终的增长率可能更低。

若采取此路径的潜在收益：$139,703 - $56,566 = $83,137

你该怎么做？

权衡两种选择的利弊后，更具优势的路径已经相对明朗。

尽管成本更高，选择搬入 BTO 更可能较留在现有单位获得更好的升值。虽然 BTO 的 MOP 更长，但仍与您 15 年的退休时间表相符。尽管因补贴回收潜在收益未必大幅领先，但位于优越地段的新组屋更可能保持价值，特别是当你计划在满足 MOP 后不久出售时。

接下来，我们梳理现有房产出售与 BTO 购置的时间线。假设你需要动用现有单位的出售款项来支付 BTO，我们将列出必要步骤以便顺利过渡。

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上图展示了两条处理售购流程的路径。第一种是使用对冲付款安排（contra-payment facility），以顺畅衔接你现有 HDB 的出售与新房购买，让你可直接以出售所得支付下一套房的购置。另一种做法是先完成现有单位的出售，并向新买家申请短期延期居住。

若选择第一种方式，在你现有单位的转售申请获批后，即可领取 BTO 钥匙。此安排让你在等待现有房产完成交割期间进行新 BTO 的装修。但该选项需要周密协调以确保交易顺畅。另需注意，对冲付款安排仅能由单方使用——买方或卖方任择其一，不能同时使用。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文