我的月收入为$10K：我该买一个极小的1卧公寓，还是地段中心但较旧的转售HDB？

团队您好， 

非常感谢你们多年来提供的深度洞见与优质文章！ 

我希望能就我目前的情况听取你们的建议。我在这2个选项之间犹豫不决

1. 根据HDB家庭计划购买转售组屋
2. 购买非常小的单间/1卧私人公寓

我的目标是最终能入住更大的公寓。但根据我目前的储蓄，我只能负担在靠近中央区（如TPY）且剩余租期50年的HDB。不知道这是否是一个明智选择，如果我的目标是未来转售后升级到私宅？我担心这类HDB会贬值，导致我处境更糟，还不如现在直接买私宅。 

我对第2个选项唯一的顾虑是当前高利率环境，因为我只能支付最低首付。面积目前不是主要考量因素。 

以下是我的详细情况：

我的情况：

1. 年龄 – 20多岁后期
2. 收入 – $10,000 税前 
3. 可用于置业的现金 – $150,000

再补充一点，我会以HDB家庭计划由我个人购置该房产，因此我将是唯一业主，父母则作为入住者。我们目前没有HDB。

谢谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

很高兴听到我们的内容对你有所帮助！

在选择最适合你的方案时，一个关键考量是你的持有期。这是因为在部分HDB供应有限的中心地段，受供需关系影响，较旧的组屋也可能相对稳住价格。 

不过，若组屋的剩余租期不足以覆盖最年轻买家至95岁，随着房龄增加，因贷款与补助资格受限，潜在买家池会缩小。类似地，1卧室公寓也面临相近挑战：其主要客群是单身人士、夫妻与投资者，天然限制了买家群体。

我们先从你的负担能力入手，再比较你所考虑物业类型的表现，希望能为你的决策提供参考。

负担能力

基于你28岁、每月收入$10,0000，在4.8%利率下，你的最高贷款额为：

购买HDB时	$523,563（贷款年期25年）
购买私宅时	$1,048,287（贷款年期30年）

购买HDB

基于28岁、固定月收入$10K、利率4.8%的最高贷款	$523,563
CPF	$53,000
现金	$150,000
贷款 + CPF + 现金合计	$726,563
以$726,563计的BSD	$16,396
预估可负担价	$710,167

在购买私宅方面，尽管你符合最高$1,048,287贷款资格，但基于你可用于25%首付与BSD的CPF与现金，你的预估可负担价约为$740,000。 

在更清晰了解预算后，我们来看一些可能的选择。

来源：HDB

如果你以约$710,000的预算考虑4房组屋，在中心区以外的大多数市镇应能找到合适单位。若你希望更靠近中心，正如你所说，可能需要看较旧的单位。不过，鉴于你家庭只3人，3房组屋也会是不错的选择，在这种情况下，你很可能在多数市镇找到较新的单位。

至于私宅，根据今年1月以来的转售成交，确有部分1卧选项。但多数来自永久地契的小型精品项目，且大多面积低于600 sq ft。

鉴于你担心HDB贬值，我们可以比较过去10年里新旧HDB与1卧公寓的涨幅。

HDB的表现 

年份	<1980	1980-1990	1991-2000	2001-2010	2011-2020
2013	$367,391	$354,310	$344,180	$476,685	$515,000
2014	$347,790	$331,997	$315,756	$460,225	$452,750
2015	$332,404	$332,404	$299,042	$447,550	$419,368
2016	$325,997	$325,997	$296,610	$437,850	$432,245
2017	$315,031	$304,365	$296,745	$440,192	$440,192
2018	$299,140	$293,083	$273,863	$452,229	$452,229
2019	$285,393	$285,190	$273,559	$465,364	$465,364
2020	$288,630	$292,117	$290,000	$474,025	$474,025
2021	$324,256	$332,559	$326,686	$504,001	$504,001
2022	$350,932	$367,188	$359,395	$537,737	$537,737
2023	$369,350	$388,025	$385,544	$567,194	$567,194
平均	0.23%	1.12%	1.38%	1.82%	1.14%

年份	<1980	1980-1990	1991-2000	2001-2010	2011-2020
2013	$492,629	$446,701	$462,800	$549,676	$714,594
2014	$463,636	$420,311	$431,774	$492,106	$597,604
2015	$446,856	$406,395	$407,349	$463,986	$630,236
2016	$447,546	$407,316	$407,200	$463,801	$521,001
2017	$437,304	$405,437	$405,751	$457,305	$516,668
2018	$419,806	$394,997	$395,091	$465,008	$502,585
2019	$394,352	$387,466	$399,178	$476,328	$485,959
2020	$399,549	$394,999	$412,048	$479,025	$505,186
2021	$436,013	$444,896	$470,236	$528,091	$559,683
2022	$473,951	$485,000	$506,025	$560,226	$619,839
2023	$496,252	$516,058	$537,604	$597,883	$655,080
平均	0.21%	1.61%	1.69%	1.01%	-0.39%

过去10年里，你会发现1980年前落成的3房与4房HDB，其价格增速显著慢于较新年代建成的单位。 

相较之下，1980—2000年落成的组屋呈现温和增长，最显著的涨幅出现在疫情期间及之后。其背后主要是供需失衡——对HDB的需求超过供应，推高了即便是老单位的价格。然而，较新的组屋，尤其是2000年后落成者，在2013年市场回调后呈现更快速的价格修复。

当然，年龄并非影响价格增速的唯一因素。地段与房源供给同样关键。位于HDB供应有限区域的老组屋，通常比在新盘持续推出的城镇内更能保值。在这些高需求区域，即便是较旧单位也可能因稀缺性而获得更可观的升幅。

1卧室公寓的表现

这里我们聚焦于面积低于600 sq ft的转售成交。

年份	平均PSF
2013	$1,750
2014	$1,658
2015	$1,594
2016	$1,822
2017	$1,689
2018	$1,568
2019	$1,610
2020	$1,456
2021	$1,521
2022	$1,615
2023	$1,733
平均	0.18%

数据显示，相较于HDB，这类资产的表现相对逊色。鉴于在你预算内的多数单位来自永久地契的小型精品项目，我们再比较一下99年地契与999年/永久地契物业。

年份	平均PSF (99y)
2013	$1,916
2014	$1,564
2015	$1,508
2016	$2,046
2017	$1,667
2018	$1,505
2019	$1,449
2020	$1,381
2021	$1,453
2022	$1,581
2023	$1,710
平均	-0.08%

年份	平均PSF (999y/freehold)
2013	$1,711
2014	$1,679
2015	$1,629
2016	$1,587
2017	$1,705
2018	$1,622
2019	$1,750
2020	$1,549
2021	$1,600
2022	$1,673
2023	$1,775
平均	0.55%

总体而言，1卧单位更吸引单身专业人士、夫妻与寻求租金收入的投资者，而非家庭或长期自住者。这限制了其广泛吸引力，也使其价格对市场波动更为敏感。

尽管1卧单位在部分时段对单身与夫妻颇受欢迎，其租赁需求整体仍不如较大户型稳定。作为投资型产品，1卧公寓的升值往往慢于更大户型。投资者更侧重租金回报率而非长期价值；同时，由于这类单位吸引的自住买家较少，而自住买家通常是推动房价长期价值的主力，其价格升幅也更趋保守。

接下来我们看看两条路径的潜在成本。 

潜在成本

购买HDB

为便于测算，我们假设你用尽$710,000预算，并持有该物业10年。

购买价格	$710,000
BSD	$15,900
CPF + 现金	$203,000
所需贷款	$522,900

BSD	$15,900
利息支出（假设贷款年期25年，利率4%）	$181,445
房产税	$5,320
市镇理事会服务与保养费（假设$70/月）	$8,400
总成本	$211,065

购买私宅

同样地，这里假设你用尽$740,000预算，并持有该物业10年。 

购买价格	$740,000
BSD	$16,800
CPF + 现金	$203,000
所需贷款	$553,800

BSD	$16,800
利息支出（假设贷款年期30年，利率4%）	$199,777
房产税	$5,680
管理费（假设$200/月）	$24,000
总成本	$246,257

你该怎么做？

鉴于你对HDB与私宅的可负担价相当，二者的成本差异并不大。但取决于你期望的地段与户型大小，你可能会发现HDB在可选面上较私宅更有优势。 

从历史表现比较来看，过去10年内，各年龄段的HDB整体上都较1卧公寓有更好的升值表现。 

你的持有期同样重要。尽管HDB整体跑赢1卧公寓，但尤其是老组屋的涨幅多发生在疫情期间及之后。随着市场趋稳，老组屋的升值速度未必能维持同样节奏。若你打算长期持有老组屋，未来的涨幅可能更为温和。

若你打算自住，HDB或更为合适，因为至少有2间卧室，也能为你与家人提供更充裕空间。鉴于你提到面积不是决定性因素，若你的计划是出租物业，1卧单位可立即整套出租，这可能带来高于HDB的租金回报；而HDB通常只能出租额外卧室。

在两者之间，购买HDB看起来更为可取。若3房能满足需求，你有机会在预算内于中心地段找到更年轻的物业。或者，若你愿意考虑中心区以外，也可能负担更大的户型，为家庭提供更多空间。这也能为你争取时间积累更多储蓄，以便未来升级到更大的公寓，而不必现在勉强购入1卧公寓。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。