我们已经看到各家银行出现明显的降息，这对未使用 HDB 贷款的购房者而言无疑是个利好。不过，也会有读者疑惑：这些降息幅度到底有多显著？如果您对房贷不太熟悉，像是下调 1 个百分点，可能并不会让您觉得有多大差别。但由于涉及金额巨大，时间拉长后，其累积效应可能相当可观。以下是一些每月供款可能出现的变化示例：

注：如果您使用的是 HDB Concessionary Loan，以下内容并不适用。HDB 贷款利率始终比当期 CPF 利率高 0.1%。这与当前银行利率无关。 

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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降息 1 个百分点有多大影响？

这里，我们模拟年利率为 3.5% 与 2.5% 的贷款方案差异。以下根据各类物业（及其典型贷款额）估算，您最终每月可能少付的金额：

Interest (1st month, 25 year loan tenure)
Property TypeLoan Amount2.50%3.50%Estimated Difference Per Month
3 房 HDB$300,000$1,346$1,502-$156
4 房 HDB$400,000$1,794$2,002-$208
5 房 HDB$500,000$2,243$2,503-$260
行政型 HDB$600,000$2,692$3,004-$312
1BR$700,000$3,140$3,504-$364
$800,000$3,589$4,005-$416
$900,000$4,038$4,506-$468
$1,000,000$4,486$5,006-$520
2BR$1,100,000$4,935$5,507-$572
$1,200,000$5,383$6,007-$624
3BR$1,300,000$5,832$6,508-$676
$1,400,000$6,281$7,009-$728
$1,500,000$6,729$7,509-$780
$1,600,000$7,178$8,010-$832
$1,700,000$7,626$8,511-$884
$1,800,000$8,075$9,011-$936
4BR$1,900,000$8,524$9,512-$988
$2,000,000$8,972$10,012-$1,040
Terrace$2,500,000$11,215$12,516-$1,300
$3,000,000$13,459$15,019-$1,560
$3,500,000$15,702$17,522-$1,820
Semi-Detached$4,000,000$17,945$20,025-$2,080
$4,500,000$20,188$22,528-$2,340
$5,000,000$22,431$25,031-$2,600
$6,000,000$26,917$30,037-$3,120
$7,000,000$31,403$35,044-$3,640
Detached$8,000,000$35,889$40,050-$4,161
$9,000,000$40,376$45,056-$4,681
$10,000,000$44,862$50,062-$5,201

请从长期角度看待这一点。比如 4 房组屋每月仅差 $208，似乎不算多；但在较长周期中，其影响会逐步放大。同时也别忘了 CPF 提取上限。

对于私人银行贷款，提取上限最高为房产估值的 120%。利率越高，您越快会触及这一提取上限。之后，您就需要以现金来偿还房贷。 

因此，降息不仅意味着住房成本降低：还意味着您不至于那么快触及提取上限。

这对借款人和买家来说都是利好吗？

1. 当前更低利率并不能直接助力贷款审批

如果您认为降息会帮助通过 Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 或 Mortgage Servicing Ratio (MSR) 的要求，我们恐怕要泼点冷水。 

MSR 和 TDSR 的计算并不使用您贷款方案的实际利率，而是使用由 MAS 设定的利率下限，目前为每年 4%，来估算您的每月供款。例如：

假设您的贷款额度为 $1.25 million、年期 25 年，而实际贷款利率为 2.5%。您的每月供款大约为 $5,600。可是在以 4% 的下限利率来估算时，您的每月供款将接近 $6,600。用于计算各类偿债比率的，正是这笔更高的 $6,600。

除非下限利率下调，否则融资难度与此前相比并不会更容易。

2. 某些类型的贷款方案并不会受益

最典型的就是固定利率贷款。如果您锁定了未来 5 年 3.7% 的固定利率，那么不论市场如何降息，您都将按该利率支付。 

同样地，也有采用 Internal Board Rates (IBR) 的银行贷款，即利率由银行自行设定。这类贷款往往加息很快，但降息较慢；不幸的是，您只能“听命于”银行。也可能碰巧遇到降息，但最好别抱太高期望。 

虽然您可以通过再融资来“跳出”这些贷款，但最好先咨询按揭经纪。很多时候，相关违约金让再融资得不偿失。比如，打破固定利率的锁定期通常需要支付未发放贷款金额的 1.5% 作为违约金。举例而言，如尚有 $1 million 未清，仅为再融资就需支付 $15,000 的罚金。 

此外，再融资还可能产生额外法律费用（约 $2,500 至 $3,000），而且您需要重新符合贷款资格。这意味着要提交收入材料、重新符合 TDSR* 等等。 

*仅适用于您并非该物业自住业主的情况。

虽然错失更低利率让人懊恼，但在罚金面前，硬要更换方案反而可能更不划算。

3. 更长的利率重设周期可能削弱降息红利

大多数贷款都有利率重设周期，例如 1 个月 SORA（1M SORA）或 3 个月 SORA（3M SORA）。这表示利率与市场对标、被重设的频率；例如 3M 利率通常每季度调整一次。 

一般而言，当利率快速下行时，重设周期越长，对您越不利，反之亦然。以 3M SORA 为例，1 月的利率会沿用至 2 月和 3 月；因此若这两个月利率继续下行，您也无法即时受惠。 

部分银行提供重定价（非再融资）选项，让您调整重设周期；而且有些贷款方案还包含 1 至 2 次免费重定价。请查看您的贷款条款与细则。 

这会引发一波购房潮吗？

更低利率确实能提升可负担性，我们在 2008/9 全球金融危机期间就见证过这一点。当时的超低利率引发了私人住宅价格的大幅上涨，持续了约 5 年才见顶回落。 

不过，2024 年的当下并不完全可比。诸如更高的 ABSD 税率与各类偿债比率等政策门槛，都是当年那波上涨中未曾出现的障碍。如今的置业门槛，已不若 2000 年代那般容易跨越。

另一大变量是美国当前的不确定性。我们的利率下行，主要源于美国联邦储备局（美联储）选择降息；而目前市场仍预期利率或将进一步下调。问题在于，美联储也以利率作为调控通胀的工具：如今降息，是因为通胀回落。但即将上任的美国政府承诺推行的政策可能带来较强的通胀压力。取决于其央行如何应对，较低利率能否持续，尚难确定。 

总体而言，这是偏正面的消息：较低利率为借款人带来久违的缓冲，而降温措施与美国的不确定性则抑制了非理性买盘。也希望您所持有的贷款方案，能让您在这段时间里充分享受由此带来的节省。 

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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