2026年上半年政府售地（GLS）计划中的两幅住宅用地今日推出出售，其中一幅列入Confirmed List，另一幅列入Reserve List。两幅地块均位于核心中央区（CCR）。
Confirmed List上的地块位于黄金第10邮区的Holland Plain，预计可提供多达280套新的私人住宅。这也是政府在2026年GLS计划下推出出售的首个开发地块。
第二幅地块位于黄金第9邮区Mohamed Sultan Road旁的Morrison Lane。该地块的分区为‘Residential with Commercial at the 1st storey’，若成功出售，预计可提供205个私人住宅单位。
列入Reserve List的地块不会立即公开招标，但可供有意者提出申请。当有开发商向政府提交可接受的最低标价时，便会被触发进行公开招标。
我们认为，在黄金地段同时看到两幅开发用地挂牌颇具看点，这也显示CCR内不同的开发重心正逐步展开：一幅是押注武吉知马新私人住宅片区的长期布局，另一幅则延续River Valley已被验证的动能。
Holland Plain：武吉知马新的私人住宅片区
Holland Plain这幅169,175平方英尺的地块容积率为1.8，未来开发的最高建筑高度为8层。
这是政府在Holland Plain/Holland Link一带推出的第二幅GLS地块。第一幅地块在去年公开招标时竞争激烈。
那幅位于Holland Link、面积185,141平方英尺的地块在2025年7月截标时吸引了5家竞标者。最终由Sim Lian Group以$368.37 million中标，折合约$1,423 psf ppr。
根据最新的Master Plan，位于武吉知马的Holland Plain区域已被划定为未来的私人住宅片区。这个22.5公顷的住宅区域开发，将充分利用其靠近Downtown Line上的King Albert Park MRT站，以及全长24公里Rail Corridor的区位优势。
该黄金住宅飞地已涵盖Good Class Bungalow (GCB) 区以及两至三层的有地住宅。因此，新的私人住宅项目将以低至中高层形态为主，并融入公园空间与绿色走廊。
“Holland Plain（GLS）地块标志着这一新兴武吉知马飞地转型的关键下一阶段，”ERA Singapore首席执行官Marcus Chu表示。“作为这里仅有的第二幅GLS地块……它为开发商提供了先发优势，有望塑造中央区内最具特色的住宅社区之一”。
即将成形的住宅片区已被划分为多个地块，容积率介于1.4至1.8倍。
鉴于该区汇聚了新加坡多所热门中小学，预计对此处新盘的购买需求将会强劲。Mogul.sg首席研究官Nicholas Mak表示：“本地块未来的公寓项目，或将吸引计划把子女送往这些学校的家长。”
Methodist Girls’ School距离地块不到1km，而Henry Park Primary School、Pei Hwa Presbyterian School与Raffles Girls’ Primary School亦位于周边。Chu强调，这些学校的近距将成为需求的催化因素。
尚未被检验的非有地住宅市场
尽管最新的GLS地块具备若干有利的区位属性，但Mak也提醒，这是一个对新非有地项目而言相对尚未被充分检验的住宅区域，尤其若将以全新99年地契公寓的形式推出。
此前Holland Plain一带并无其他非有地的99年地契公寓项目。附近最新的99年地契项目为Fourth Avenue Residences，这个476户项目位于Fourth Avenue，属高端定位，已于2019年推出。
此外，尽管该地块位于黄金第10邮区且处于CCR内，但与近年在CCR内已授标的其他GLS地块相比，其就近MRT站或零售配套的便捷程度并不相同，Mak指出。
他表示：“在公共交通日益完善、截至2024年新加坡约每10户家庭中有7户已位于距MRT或LRT站10分钟步行范围内的背景下，本地块并不能被视为便利地邻近一座MRT站。”
不过，随着Cross Island Line（CRL）的推进，King Albert Park站将成为两条MRT线路的换乘站。这将属于CRL开发的第二阶段，涵盖6座车站，目标于2032年完工。Chu表示，接入CRL可显著缩短前往Jurong Lake District等关键就业节点的通勤时间，强化该地块的长期吸引力。
长期的发展蓝图或将促使开发商在竞标Holland Plain地块时，淡化当下配套不足与交通可达性有限的问题，转而着眼其更长远的潜力，PropNex研究与内容主管Wong Siew Ying表示。
“在片区开发的较早阶段入场，成功竞标者有望获得先发优势，”她说。
预计开发商将递交理性报价
Chu指出，对于开发商而言，Holland Plain这幅GLS地块并非孤立的机会，部分业者或将其视为进入一个拥有多地块开发管线片区的战略切入点。
他表示：“根据URA Master Plan，未来最多还会有多达6个地块可供推出，这或将鼓励具备长期抱负的开发商抢先布局，并在后续多个项目的推出中实现潜在的规模经济效应。”
该地块的体量相对不大，最多可建约280个单位，资本曝险较低，或将吸引寻求在中央区寻找标的、同时希望财务风险更可控的中小型开发商。
“参考近期的先例，如Holland Link在$1,432 psf ppr水平吸引了5家竞标者，我们预计参与度相近，约为4至6家，土地单价或将徘徊在$1,400 psf ppr附近。”
不过，Mak认为，其它住宅地块的同时存在，可能会分散市场对Holland Plain招标的关注，导致该GLS地块的竞投表现略逊。
今年黄金地段的GLS选项并不稀缺。未来数月政府还将在CCR推出另外3幅地块，包括Dunearn Road上一幅将于April 28截标的地块、River Valley Green（Parcel C）的一幅地块，以及Peck Hay Road的一幅地块。
Mak称，Holland Plain地块的估计土地价值或在$1,250至$1,350 psf ppr之间，即$380 million至$411 million。
Morrison Lane
另一方面，推出Morrison Lane这幅GLS地块，也顺应了我们近月在River Valley一带所看到的开发活跃度。
最新地块面积71,793平方英尺，预计可建约205个住宅单位，并在地面层提供逾5,000平方英尺的商业空间。Chu表示，地块较小的规模或成为其优势，相较其他CCR地块，其总价更易掌控。
他补充称，鉴于近期River Valley板块新盘去化表现强劲，该地块或将吸引寻求在CCR补充土地储备的开发商关注。
自2025年以来，River Valley一带已有4个新项目面市。去年8月推出了Promenade Peak与River Green，2025年10月则有Zyon Grand；下个月，River Modern也将启动销售。
尽管新盘去化强劲，PropNex的Wong认为短期内Reserve List地块被触发的可能性不高。她说：“我们预计有意CCR地块的开发商，或会优先关注即将推出的Confirmed List地块——包括River Valley Green（Parcel C）及位于Newton一带的Peck Hay Road——在我们看来，这些地块的区位属性较Morrison Lane更具吸引力。”
不过，Mak认为，中等体量的开发规模、临街商业空间，加之该区对新私宅的强劲需求，使这幅地块被触发出售的机会更高。
若该地块推出招标，潜在土地单价或在$1,400至$1,500 psf ppr之间，折算总价约$280 million至$303 million。他表示，若River Valley的动能延续，被触发的几率将会上升。
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