| 项目： | High Park Residences |
|---|---|
| 第几邮区： | 28 |
| 地址： | Fernvale Road |
| 地契： | 99年地契 |
| 单位数量： | 1390 |
| 占地面积： | 366,168 平方英尺 |
| 发展商： | Fernvale Development Pte. Ltd. |
| 完工年份： | 2019 |
早在 2015 年 7 月推出时，High Park Residences 是自 D’Leedon 以来新加坡规模最大的公寓项目，合计 1,390 个住宅单位。
让我快速回顾一下其亮眼的开盘成绩：
首月售出 1,169 个单位（占 1,390 个单位的 84%）。
开盘当天示范单位迎来 4,000 名访客。
平均开盘价为 $970 psf。
起始售价为 $380,000。
看着这些数据，高 Park Residences 在转售市场上的表现如此出色，真的还会让人意外吗？
的确，事后诸葛总是 20/20，但从一开始就能看出 High Park Residences 的受欢迎程度——尽管当时正处于楼市情绪低迷期。
截至目前共有 165 笔盈利成交——相当多的单位在上市短短 5 年内，涨幅已超过 20%。
快进到现在，这里的平均单价已达 $1,207 psf，较 5 年前新盘平均 $990 psf 上涨 $217（或 21.9%）。
事实上，还不止于此。
在这里的 165 笔盈利交易中，最 亮眼的是一套 $1.75 million 的 5 卧单位，于去年 8 月转售；其最初于 2015 年 7 月以 $1.3 million 购买。
没错，短短 4 年就获利 $451,000（或 34.6%）！
虽然到目前为止数字看起来都很“满分”，但还是让我们进行一次深度探访，看看实际居住体验是否名副其实。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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High Park Residences 深度探访
| 儿童体能区 | 户外健身区 | 50m 跑道泳池 |
| 日光平台 | 水上躺休区 | 拳击擂台 |
| 健身房 | 娱乐休闲廊 | 水中健身房 |
| 儿童泳池 | 水上滑梯 | 步行径 |
| 飞狐滑索 | 花园 | 40m 跑道泳池 |
| 骑行道 | 慢跑道 | 网球场 |
| 按摩池 | 瑜伽平台 | 无边际泳池 |
| 酒廊与吧台 | 花园 | 吊床 |
| 烧烤炉 | 铁板烧烧烤台 | 草坪 |
| 蒸汽室 | 健身更衣室 | 乐队练习室 |
| 室内迷你影院 | 幼儿托管中心 | 餐饮零售 |
| 多功能球场 |
在一个由大量 HDB 公寓主导的区域里，要在高楼群中脱颖而出并不难。别忘了，High Park Residences 也占据了盛港这侧最大的住宅地块，由两幅地皮合并而成的 366,168 平方英尺土地上规划了 1,390 个单位。
需要注意的是，这并非进出项目的唯一出入口，道路下方还有一个（通常供送货卡车使用）。不过两者都在同一条 Fernvale Road 上，因此回家都只经由这一条路。
话说回来，抵达区确实为整个项目定下了基调。多层次的迎宾廊相当气派——简洁线条、利落的玻璃栏杆与休闲座椅，第一印象相当不错。
这里的空间确实充裕，但我个人觉得前方的雨棚略短。遇上风雨较大的天气，住户上下车时可能还是会被雨水淋湿。
你可以选择走楼梯或乘坐电梯前往主设施平台。
我不敢说这里会成为热门的休憩点，但它传达出的松弛氛围确实无可挑剔。
沿着台阶往上走，你会多少体会到 High Park Residences 这个名字的来由。虽然这只是我的猜测，但主设施区位于抬高的平台之上确实有其好处。首先，私密性更佳——外面的行人无法探视。再者，由于 LRT 轨道与项目平行，也能避免通勤者窥视公共区域。
或许听起来有点奇怪，上楼（或电梯）后首先映入眼帘的是迷你超市。顾名思义，迷你——但若突然嘴馋或需要即时补货，它无疑十分实用。
其实，Seletar Mall 步行距离也不远（里面有 NTUC Finest），但有个近便的选择总是好事。
若你是首次来访，确实需要指引牌的帮助来辨别方向。虽然不是我见过最大的项目，但 366,168 平方英尺的体量仍相当可观。
事实上，有些人甚至会被它的规模所“震慑”。这是好事吗？这要看你偏好小型或大型项目。有一点可以肯定，High Park Residences 里并不缺可做之事。
到达主平台后首先会见到门廊休息区。这是一个相当宽敞的开放式平台，可用于聚会，但在我看来，High Park Residences 里还有不少更佳的聚会场所。
尽管空间开阔通透，但私密性与遮蔽性稍显不足。
再往上走，你会来到“灯笼廊”。由“大灯笼”以及环绕其周围较小的“灯笼”——Bliss、Joy、Wealth 与 Harmony——组成。
撇开营销辞藻，本质上就是一个灯笼造型的结构，配有弧形长椅。
周围较小的“灯笼”也如出一辙。它们置于水面之上，仿佛漂浮在水中。实用层面上，我不认为会有太多人实际使用，但它确实能带来更为华丽的迎宾效果。
有趣的是，似乎没有不湿脚就能到达其他灯笼座舱的方法？若真如此，这无疑是“好看”压倒了实用。
从灯笼廊继续往前，你会来到“日式用餐亭”。还记得我先前提到过有更棒的用餐与活动空间吗？这便是其中之一。
鉴于项目体量之大，要获得绝对私密的空间并不现实。但茂密的绿化确实起到了一定的遮蔽作用。
虽然没有真正防雨的顶棚，但缠绕屋架生长的藤蔓与植物提供了一定的遮荫。即便在炎热天气，也相对清凉，仿佛置身花园中。
若你在想这里“日式”的体现何在——答案就在此处：一台铁板烧烤台与吧台操作台。
此外，该空间临近“懒人喷射池”（连接所有滑梯的溪流状泳道，你稍后会看到）。因此，这里非常适合一家人聚会——年幼的孩子在此会玩得不亦乐乎。
从这里也能看出，用餐亭其实相当宽大，适合多人聚会。
日式用餐亭旁边便是水中健身房。
我一直认为水中健身房并非特别实用——维护成本或许并不相称。也许我并非其目标客群吧。
真正的室内健身房位于水中健身房后方。先说优点——配备自由重量、有氧与力量训练器械，几乎全玻璃围合，通透开阔、视野更佳。
不过，以 1,390 个单位的体量而言，这个健身房在高峰时段恐怕无法容纳足够人流。诚然，这里有许多户外运动设施可供锻炼，但这点仍不够理想。
这其实有点奇怪，因为 High Park Residences 并不缺土地资源。
健身房面向一整面流水墙（自主泳池跌水而下）。水流通向卵石水景区，围合着下沉式休息区。
健身房正上方还有一整层的娱乐设施（可乘电梯直达）。
这里是拳击擂台与沙包。我是第一次在公寓看到，挺符合年轻一代的生活方式。
其余平台配有台球桌与空气曲棍球桌..
..还有桌上足球与可眺望主泳池的休闲座位。这里就差一块飞镖靶了！
虽然这些设施若能设在室内会更好（能减少磨损），但我仍很喜欢它们的设置。年纪较大的孩子会喜欢这样的空间，事实上，成人也会。
休闲平台旁就是 50m 主泳池。
泳池一侧与池头设有多排躺椅，喜欢日光浴的人会很满意。
我也挺喜欢泳池的设计。不同于全程同一水深，池边四周设有外凸踏台，可在四周休憩，亦可形成水中的座位区。对于年幼孩子来说，这能更顺畅地过渡到大泳池。
以本项目体量而言，配备 50m 跑道泳池只是基本。好在泳池亦足够宽，适合每周规律游泳的人。
尽管这里有多处泳池可选，但你也能看出，即便在工作日，这一主池仍相对热闹。
沿主跑道泳池向外走，便是儿童水上乐园以及位于 23 座前方的无边际泳池。除有地别墅单位外，只有这些单位门前就是泳池。
部分位置较为狭窄，我更愿意将其归为“泡池”。
从儿童水上乐园可通往蜿蜒的“旋转溅水滑梯”。正如我在 Parc Komo 评测中提到的，奇怪的是，滑梯并未在更多项目中出现，明明它对小朋友有着极强吸引力。
我不敢说做过太多研究，但在我至今评测过的公寓中，这无疑是最令人印象深刻的滑梯。更棒的是？这还不是 High Park Residences 唯一的水上滑梯！
你也可以看到，儿童游乐场就在泳池旁边。理论上讲，这样无缝衔接很棒。但除非你的孩子 24/7 都穿着泳衣，否则他们在游乐场奔跑时必须格外小心，避免不慎跌入泳池。倒也谈不上严重，毕竟泳池很浅——只是会多点麻烦。
再往上是“意式用餐与酒吧亭”。与“日式”不同，这里更加干净利落，显然少了攀爬植物的覆盖。
不过，相较“日式”亭，这里的优势在于具备遮蔽；且位处园区边缘（俯瞰第二个出入口），私密性更强。与其他设施一样，它也建于抬高平台之上，外人无法随意窥视。
在意式用餐区下一层是 Sunrise Bar。这个空间配有酒柜与水槽，算是不错；但位置较隐蔽，我猜想不少人甚至会忘了它的存在。
这一处可能需要结合总平面图来看，因为较难形容。简单说，这里有 9 个餐饮商铺，甚至还有一家幼儿托管中心。
它们实际上位于主干道 Fernvale Road 边上（当然，为了住户私密与公众可达性）——因此你常会看到外卖骑手从第二入口进来取餐。
以项目规模而言，这些配套对住户来说相当可喜。遗憾的是，写作时并非所有商铺都已出租——是否能成为一个繁荣的商业空间，还待观察。
回到主泳池方向，右转可到 Milifiora Piazza，一个类似回旋处的空间，通往侧门或通向有地住宅的一条长廊。
本质上，这是一个手工玻璃花的艺术装置，伴有不同休息区。
如上所述，这里是通往 Jalan Kayu 多间店屋与食肆的侧门。不远处你也能看到 Parc Botannia 正在施工。
从 Milifiora Piazza 右转，则可见到冥想步道、瑜伽平台与拉伸健身平台等多个区域。
一如既往，这些都是开放式平台，适合清晨做瑜伽或太极。
换个角度看，这整段区域也可称作“健身带”，因为在开放平台之后，还有多个体能训练区。不算小，一共分为 3 个部分。
让我困惑的是其定位——将儿童体能区设在这样一个私密角落似乎并非最佳选择。是否更该与其他儿童活动设施集中在更开阔区域，方便照看？这个安静位置倒更适合再设一处用餐亭。
沿步道前行，你会更直观地感受到 High Park Residences 的绿化之丰。对我来说，这是其一大亮点——几乎地面所见之处都被绿植覆盖。至于这种养护水准能否维持，尚待时间检验，但起步不错。
接下来是身心康乐亭与 Spa 别墅。
通往山顶与森林 Spa 别墅的小径让人仿佛走进植物园——你甚至需要在部分路段微微低头，以免拂到树叶。
这里大概是 High Park Residences 最私密的一隅，短短一段步行便能抵达山顶与森林 Spa 别墅。
两者在面积与配置上相同——只是冠以不同的“创意”名称而已。不得不说，这里多少有些峇厘岛乌布别墅的感觉。我的唯一顾虑是每间别墅没有“门”——若我在此泡汤，忽然有人走进来找位子，会有些不安。
回到主路径，会来到“感官步道”。同样，若撇开营销辞藻——这是一条绕后方的长步道，经过整排有地住宅。
也从这里能看出，朝外的单位私密性更高——尤其是一楼带庭院的单位。虽仍非尽善尽美，每天散步的人仍可能望见你的客厅，除非你总把百叶拉下。
如果你愿意，几乎可以绕项目外圈走上一整圈。环境不错，不过 Sengkang Riverside Park 也只需坐 1 站 LRT，或许更为赏心悦目。
有地单位面向 Lor Tanggam 的有地住宅，种植的树木又增添了一层隐私屏障——这一段明显更为清静。
顺带一提，这里共有 10 套分层半独立屋与 4 套分层独立洋房。半独立屋面积 2,314 至 2,443 平方英尺，独立洋房为 2,734 平方英尺。均为 3 层，但首层主要为 2 个私人车位与杂物区。
沿着跑道走到园区另一角，俯瞰 Sengkang West Way。这里有一些零散的设施，比如茶园..
..以及一个巨型国际象棋。创意十足，但是否会被用于其本义仍存疑。若你在想是否棋子齐全，答案是肯定的——黑白各 16 枚。我不是专家，但看起来没错。
这一角的设施以中式茶亭作结。听起来别致，但本质上就是一座面向 Sengkang West Way 的有顶亭子。
此刻你或许已稍显迷路，这也无可厚非——High Park Residences 的设施确实“量大管饱”。再加上不同设施位于不同标高，仅看总平面图不足以建立完整视角。若你打算在此置业，实地走访绝对必要。
你所见区域为“跳泉池”，与 40m 弯道泳池及趣味池相连。某种意义上，你可以从主 50m 跑道泳池一路通过相连的泳道与滑梯来到这里——相当独特。
与主池一样，这个泻湖式泳池也采取了同样的策略——在四周设置阶梯式入水，便于下水。
足见 High Park Residences 致力于“亲子宜居”的雄心。这里的设施体量确实令人赞叹。
与 40m 跑道泳池相伴的是一个“岛”。
岛上设有一座面积不小的用餐亭。
几乎被水环绕，仅留一条小径通行，确有在私人小岛上用餐之感。迄今为止，这里或许是我最喜欢的用餐点。
走过这座桥，将迎来另一个孩子们的“心头好”。
如果你猜是“飞狐滑索”，那就完全正确。虽然不是那种惊险刺激型，但足以让小朋友尽兴，也无需全程严密看护。
桥下的小溪也可通往主泳池。正如前文所述，你可以通过 4 条滑梯串联，从 50m 主泳池滑到趣味池。当然，回去不能“逆滑”——需要绕后方步道返回。
路上你大概率会经过“吊床天堂”，几张吊床系在树间。老实说，至今为止的设施大多落实得不错——除了这一处。怪的是，几乎所有地方绿化都繁盛，唯独这里显得有些凌乱，与整体不太协调。
趣味池附近则是圆形会所。相比此前颇为铺陈的设施，会所显得略为平实。
外侧设有两处烧烤炉，旁边的草坪也可容纳更多人。
会所内部包含两间尺寸不错的功能室、三间室内影院以及一个乐队练习室。
最后带你去最后一处用餐点：花园、山顶与派对烧烤区。
到现在你应该已经明白——名字不同，本质相同，都是烧烤亭。尺寸都很可观，唯一略显奇怪的是屋顶上那个椭圆形开口。我理解它是为了采光，但若遇上下雨就会略显不便。
烧烤亭也面向篮球场——面积其实不小，因此只设一个篮框就有点费解。看台式座位也有，若是有人想“围观”的话。
最后，大型项目配备网球场几乎是“标配”，High Park Residences 共有两片。即便如此，周末想订到理想时段仍可能不易——毕竟共有 1,390 个单位。
每栋楼皆为露天式大堂——大众化公寓常见。进入各个楼栋需要门卡权限。
如你所料，停车场规模同样“Mega”。首次来访者可能会觉得路线有点复杂，因为分为不同楼层与分区。
总体而言，停车场照明充足、空间宽裕——行车与泊车都很轻松。
只有 5 卧豪华单位配备私家电梯，并设有独立电梯大堂。
High Park Residences 地段评析
High Park Residences 位于第 28 区一块 3.4 公顷（366,168 平方英尺）的（原森林）地块上。
尽管 URA Master Plan 2019 对该区未来发展着墨不多，第 28 区（Seletar/Yio Chu Kang）整体升值却颇为惊喜——从 2015 年 1 月平均 $981 psf 升至 2019 年 12 月的 $1,270 psf（29.46% 的涨幅，仅用半个十年）！
聚焦 High Park Residences 周边，会发现它位于高层住宅区的北缘，标志性的 Jalan Kayu 一带有低层店屋与餐饮带（再往外即 TPE），距此仅数分钟路程。
公共交通
| 公交站 | 服务线路 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ’Thanggam Stn’ | 374 | 15m，<1 分钟步行 |
| ’After Lor Tanggam’ | 85, 85A, 102 | 15m，<1 分钟步行 |
| ’Bef Jln Kayu’ | 85, 102 | 25m，<1 分钟步行 |
| ’Aft Abundant Grace Church’ | 85, 85A, 86, 102, 103 | 140m，2 分钟步行 |
最近的 MRT：Thanggam LRT Station – 25m，<1 分钟步行
考虑到 High Park Residences 的地理位置，我并不期待前往新加坡中区或 CBD 的公共交通旅程会很快。
话虽如此，区域内 LRT 线路的设立提升了就近连通性。
对经常使用 MRT 的人来说，LRT 也是必不可少的衔接选项（4 站到 Sengkang MRT，约 5 分钟）。
若从 Thanggam LRT Station 乘公共交通前往 CBD（Raffles Place MRT），需在 Sengkang MRT 与 Dhoby Ghaut MRT 两次换乘。
全程约 30 分钟，共 16 站。
有趣的是，Yio Chu Kang 的巴士转换站也很方便（搭乘 86 路走高速约 12 分钟）。
驾车出行
| 主要目的地 | 距离公寓（预计高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 20.0km，24 分钟车程 |
| Orchard Road | 18.1km，22 分钟车程 |
| Suntec City | 19.8km，24 分钟车程 |
| Changi Airport | 18.0km，23 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 45.2km，50 分钟车程 |
| Paya Lebar 商区/空军基地（By 2030） | 11.1km，15 分钟车程 |
| Mediapolis（及周边） | 22.9km，30 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 29.1km，34 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 38.6km，40 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 19.0km，22 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 27.5km，31 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 15.9km，20 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 21.6km，28 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 4.0km，8 分钟车程 |
*车程以高峰时段估算
近期出入口：沿 Fernvale Road 的 2 个车行出入口
总结：对于一个 1,390 户的公寓，2 个车行出入口很关键，但也要留意高峰时段出口拥堵情况——尤其考虑到 Fernvale Road 出口仅为双车道。好消息是，TPE 距离不到 1 公里。话说回来，鉴于周边有大量开发项目（HDB 与公寓）以及项目位于 OCR 地段，高峰时段道路车流必然汹涌。
杂货生鲜
| 超市名称 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Fairprice Finest – Seletar Mall | 580m，7 分钟步行 或 1.9km，5 分钟车程 |
| FairPrice Xpress – Sengkang West Way | 670m，9 分钟步行 或 2.8km，6 分钟车程 |
| Fairprice – Jalan Kayu | 710m，9 分钟步行 或 2.0km，6 分钟车程 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前教育（1km 步行范围内） | 3 |
| 小学（3km 车程） | 6 |
| 中学（3km 车程） | 1 |
| 国际学校（3km 车程） | 0 |
| 初级学院（5km 车程） | 0 |
| 大学（5km 车程） | 0 |
| 理工学院（10km 车程） | 1 |
更多要点
- 设施与服务
如今的公寓提供独特设施并不稀奇，如 Westwood Residences 的 BMX 冒险乐园或 Van Holland 的少儿攀岩墙。
High Park Residences 更进一步，以 118 项（好吧，大多）各具特色的设施，照顾到庞大而多元的置业客群。
除了常见的健身房、50 米跑道泳池与烧烤炉外，High Park Residence 还配备 3 米高的“旋转溅水”滑梯、飞狐，甚至拳击擂台——非常适合热爱冒险的孩子与青少年！
若你偏好静谧的休闲方式，下班后与所爱之人漫步在 High Park Residence 广袤的景观与郁郁葱葱的绿意中，再惬意不过。
此外，园区内 9 个商业单位亦涵盖零售与餐饮，让你不出门即可觅食（与 Sengkang Grand Residences 类似）。
将探险主题氛围与购物便利性结合，High Park Residences 的住户无疑物有所值。
那么，公寓的外部环境如何？
我们继续看看它为住户预备了什么。
- 周边配套丰富
High Park Residences 的住户几乎在各个方向都能便捷触及各类配套。
如前所述，Thanggam LRT Station 就在 High Park Residences 旁边。尽管不是 MRT，但可接驳至 Sengkang MRT 与盛港中心的众多设施。
往西不远，Jalan Kayu 的有地住宅区中有一排店屋。
大多数人都知道，这里有不少餐饮（读作：prata）店，亦有汽车维修/机修服务，甚至还有瑜伽馆。
沿 Fernvale Road（紧邻 High Park Residences）下去便是较新的 Seletar Mall，共 6 层购物、餐饮与娱乐设施一应俱全。
若你和我一样偏爱静谧的自然时光，邻近的 Sengkang Riverside Park 与 Upper/Lower Seletar 蓄水池一带也有丰富绿地与多种静谧选择——附近的 Seletar Country Club 亦提供不少休闲活动。
谈到学校，我们会发现周边虽然拥有丰富的学前与小学教育资源，但高等教育院校明显缺乏。
因此，High Park Residences 的青少年住户可能需要更长的通学时间。
撇开这一点，第 28 区虽相对“未完全开发”，但对 High Park Residences 的住户而言，仍提供了相当丰厚的配套资源。
High Park Residences 开发与园区评析
High Park Residences 由 6 栋不同布局的 25 层塔楼、10 套半独立屋与 4 套独立洋房组成——多种房型组合，满足不同置业/投资客群。
就楼栋而言，位于北向或东端高楼层的住户，将可远眺柔佛海峡/Lower Seletar 蓄水池的开阔景致。
我很欣赏开发商在楼栋排布上的考量，使多数 1,390 个单位之间保持良好间距，私密性可观。
在活力营造上，High Park Residences 以蓝与绿的交织为主轴，得益于巧妙的水体设计与大片绿意。
这种温馨、亲近自然的“氛围”让它对多数买家颇具吸引力，尤其是育有学龄孩子的年轻家庭。
关于噪音，我们已提到 Sengkang West Way 与 Fernvale Road 在高峰时段的车流——两条道路都紧邻 High Park Residences。
高楼层相对安全，低楼层住户则可能更频繁地感受到噪音干扰。
至于沿 Fernvale Road 架空的 LRT 轨道，因其设计与建造方式，理论上不会成为显著的噪音来源。
最佳楼叠
户型组合
| 户型 | 单位数量 | 面积（平方英尺） |
| 单间公寓 | 72 | 388 – 398 平方英尺 |
| 1 卧 + 书房 | 153 | 441 – 474 平方英尺 |
| 2 卧 经典 | 208 | 560 – 592 平方英尺 |
| 2 卧 豪华 | 300 | 635 – 678 平方英尺 |
| 2 卧 + 书房 | 87 | 700 – 732 平方英尺 |
| 3 卧 经典 | 188 | 872 – 904 平方英尺 |
| 3 卧 豪华 | 117 | 947 – 1,001 平方英尺 |
| 4 卧 经典 | 68 | 1,141 – 1,151 平方英尺 |
| 4 卧 豪华 | 68 | 1,216 – 1,281 平方英尺 |
| 4 卧 双钥匙 | 23 | 1,367 平方英尺 |
| 5 卧 | 92 | 1,389 – 1,485 平方英尺 |
| 半独立屋 | 10 | 2,164 – 2,809 平方英尺 |
| 独立洋房 | 4 | 2,379 – 2,799 平方英尺 |
| 商铺 | 9 | 320 – 361 平方英尺 |
可见，丰富的户型组合旨在服务广泛的购房人群。
其中最为充足的是 2 卧与 3 卧，分别主要面向年轻家庭与三代同堂家庭。
自然，最宽敞的当属半独立与独立洋房，这在当今公寓项目中已相当难得。
另外，若你有幸居住在面向 Jalan Kayu 的高楼层西向单位，将可收获相当开阔的景观。
这一侧大多为层数较低的有地住宅，因此视野无遮挡、延展性强。
最佳楼叠
High Park Residences 价格评析
| 项目名称 | 地契 | TOP | 目前平均价格（PSF） |
| High Park Residences | 99年地契 | 2019 | $1,207 psf |
| Seletar Springs Condominium | 99年地契 | 2001 | $710 psf |
| H2O Residences | 99年地契 | 2015 | $1,066 psf |
| Riverbank at Fernvale | 99年地契 | 2017 | $1,140 psf |
| Rivertrees Residences | 99年地契 | 2018 | $1,169 psf |
以上为 High Park Residences 周边转售项目的价格清单——我们在此排除了 Parc Botannia 与 Rivercove Residences（EC），以便更公平比较，因两者均在 2020 年 TOP。
有趣的是，除了被排除在外的两座新盘与表中这 3 个项目，High Park Residences 面对的“同级”竞争并不多。
我们先从最“亲民”的项目说起。
Seletar Springs 相较其高层邻居更为年长，且为低层公寓，坐落于大型有地住宅区边缘。
与其他 3 个项目相比，它距离最近的 LRT（Layar MRT Station）也最远——需步行 11 分钟，可能也使其入场价更低。
至于 H2O Residences、Riverbank at Fernvale 与 Rivertrees Residences，三者比邻而建，临河而立，同时距离 Layar LRT 与静谧的 Sengkang Riverside Park 仅咫尺之遥。
Riverbank at Fernvale 与 Rivertrees Residences 的价格更高并不意外，毕竟更“新”；值得一提的是，这三座公寓皆处于发达路网中，便捷连接附近的 TPE 与 CTE。
然而，总体而言，在便捷度上 High Park Residences 仍是明显的赢家。
除了紧邻 Thanggam LRT Station，项目的地理位置也极易通达 TPE、CTE 与 SLE，且周边配套选择极为多样——更别提其园区设施与整体布局。
最后，还可以说 Parc Botannia 的推出，亦在某种程度上为 2015 年入手 High Park Residences 的买家提供了良好的退出契机。当时 Parc Botannia 的平均售价已达 $1,270 psf。
以下为写作时 Parc Botannia 最新成交价：
| Date | Address | Sale | Size | PSF | Price |
| 26 AUG 2020 | 10 FERNVALE STREET #21-05 | NEW SALE | 667 | 1,457 | $972,180 |
| 29 JUN 2020 | 12 FERNVALE STREET #10-11 | NEW SALE | 786 | 1,355 | $1,065,000 |
| 31 MAR 2020 | 10 FERNVALE STREET #19-02 | NEW SALE | 786 | 1,384 | $1,087,800 |
随着 Parc Botannia 最新单位达到 $1,457 psf，不难理解 High Park Residences 的早期买家在退出时为何拥有良好的价格“保护”。
也别忘了，Rivertrees Residences 与 Riverbank @ Fernvale 均早一年推出——High Park Residences 当时在价格上仍更具优势。
升值潜力分析
整体而言，该片区仍被视为具备增长潜力。
首先，High Park Residences（蓝色标记）被丰富的配套环绕——从公园（绿色）与学校（“E”）到 Jalan Kayu 店屋与 Seletar Mall 等商业设施（深蓝）。
众所周知，除了高速公路可达性等关键因素，必要配套的存在与丰富度，常是推动项目多年来资本增值的重要动力。
依据 Land Transport Master Plan（LTMP 2040），未来有望增设新地铁线，支持北部与东北部的交通网络，惠及 Woodlands、Sembawang、Sengkang、Serangoon North、Whampoa、Kallang 与 Greater Southern Waterfront 等地。
或更重要的是，预计 2023 年启用的Punggol Digital District 将为该区注入大量关注，进一步推动区域/分区的升值。
对于希望把握租赁需求的投资者，另一值得留意的点是，部分租客可能来自附近 Seletar Aerospace Park 的从业人员。
此外，Sengkang West 西侧（土地以洋红色标示）已被划作未来开发用地。根据部分信息，这里或将成为工业与物流枢纽——再度为本项目的租赁性加分。
我们的结论
High Park Residences 很难不让人印象深刻。尽管明显缺乏附近 MRT，这并未对它造成太大阻碍。
是的，你可以说它是在（事后看来）相当有利的时机推出。毕竟当时处于市场低点，定价低于更早面世的竞争对手，且后来者定价也更高。
但人们往往忽视的关键，是项目实际的现场感受。诚然，并非所有人都爱“巨无霸”项目，但我认为这里的执行非常出色。有人会说，体量太大影响私密性。
在一定程度上，这是真的。你在园区漫步，会感到这里很“热闹”；但空间尺度足够，从不显得逼仄。
很明显，项目定位是吸引家庭客群；众多面向孩子的设施也不难理解其吸引力。多座泳池、滑梯，甚至飞狐。设施清单几乎像是在读一家 Club Med 的配置。
有年幼孩子的家庭会深有同感，给孩子提供如此丰富的玩乐选择简直是“神助攻”——他们能自我消遣，你也能拥有宝贵的独处时光。
它完美吗？当然不是。如上所述，缺乏 MRT 且位置对在中区上班的人并不友好。
但若你的优先级是“家庭”，且对这一带熟悉——High Park Residences 的确是个很有吸引力的选择。
发展商备注：
CEL Development Pte Ltd 也许不在我们的十大开发商之列，但仍值得一提。
它是 Chip Eng Seng Corporation Ltd（自 1999 年起在 Singapore Exchange Securities Trading Limited 主板上市）的全资子公司，承担母公司的地产开发业务。
除在新加坡天际线贡献了不少颇具看点的高层住宅（包括 Kopar at Newton）外，CEL 最为突出的，是其在海外市场的拓展，在澳大利亚与越南均有项目落地。
CEL 的愿景清晰而明确——“成为领先的多元化地产开发企业，打造以卓越建造品质与投资价值著称的优质住宅，为股东与客户创造可持续价值，并担当有社会责任感的企业公民。”
凭借新老人才的强强融合，CEL 致力于以稳健的道德实践与品质标准为成功之基，与其愿景同频共振。
从其住宅项目的贡献来看，CEL 在为市场提供优质住宅的道路上，未来可期。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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