High Park Residences 评测:适合有孩家庭的顶级设施
November 11, 2020
| 项目: | High Park Residences |
|---|---|
| 第几邮区: | 28 |
| 地址: | Fernvale Road |
| 地契: | 99年地契 |
| 单位数量: | 1390 |
| 占地面积: | 366,168 平方英尺 |
| 发展商: | Fernvale Development Pte. Ltd. |
| 完工年份: | 2019 |
早在 2015 年 7 月推出时,High Park Residences 是自 D’Leedon 以来新加坡规模最大的公寓项目,合计 1,390 个住宅单位。
让我快速回顾一下其亮眼的开盘成绩:
首月售出 1,169 个单位(占 1,390 个单位的 84%)。
开盘当天示范单位迎来 4,000 名访客。
平均开盘价为 $970 psf。
起始售价为 $380,000。
看着这些数据,高 Park Residences 在转售市场上的表现如此出色,真的还会让人意外吗?
的确,事后诸葛总是 20/20,但从一开始就能看出 High Park Residences 的受欢迎程度——尽管当时正处于楼市情绪低迷期。
截至目前共有 165 笔盈利成交——相当多的单位在上市短短 5 年内,涨幅已超过 20%。
快进到现在,这里的平均单价已达 $1,207 psf,较 5 年前新盘平均 $990 psf 上涨 $217(或 21.9%)。
事实上,还不止于此。
在这里的 165 笔盈利交易中,最 亮眼的是一套 $1.75 million 的 5 卧单位,于去年 8 月转售;其最初于 2015 年 7 月以 $1.3 million 购买。
没错,短短 4 年就获利 $451,000(或 34.6%)!
虽然到目前为止数字看起来都很“满分”,但还是让我们进行一次深度探访,看看实际居住体验是否名副其实。
很多读者来信,是因为不确定下一步该怎么做,也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑,我们提供结构化的一对一咨询,帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析,不带立场。
没有任何义务,只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
High Park Residences 深度探访
| 儿童体能区 | 户外健身区 | 50m 跑道泳池 |
| 日光平台 | 水上躺休区 | 拳击擂台 |
| 健身房 | 娱乐休闲廊 | 水中健身房 |
| 儿童泳池 | 水上滑梯 | 步行径 |
| 飞狐滑索 | 花园 | 40m 跑道泳池 |
| 骑行道 | 慢跑道 | 网球场 |
| 按摩池 | 瑜伽平台 | 无边际泳池 |
| 酒廊与吧台 | 花园 | 吊床 |
| 烧烤炉 | 铁板烧烧烤台 | 草坪 |
| 蒸汽室 | 健身更衣室 | 乐队练习室 |
| 室内迷你影院 | 幼儿托管中心 | 餐饮零售 |
| 多功能球场 |

在一个由大量 HDB 公寓主导的区域里,要在高楼群中脱颖而出并不难。别忘了,High Park Residences 也占据了盛港这侧最大的住宅地块,由两幅地皮合并而成的 366,168 平方英尺土地上规划了 1,390 个单位。
需要注意的是,这并非进出项目的唯一出入口,道路下方还有一个(通常供送货卡车使用)。不过两者都在同一条 Fernvale Road 上,因此回家都只经由这一条路。

话说回来,抵达区确实为整个项目定下了基调。多层次的迎宾廊相当气派——简洁线条、利落的玻璃栏杆与休闲座椅,第一印象相当不错。


这里的空间确实充裕,但我个人觉得前方的雨棚略短。遇上风雨较大的天气,住户上下车时可能还是会被雨水淋湿。

你可以选择走楼梯或乘坐电梯前往主设施平台。

我不敢说这里会成为热门的休憩点,但它传达出的松弛氛围确实无可挑剔。

沿着台阶往上走,你会多少体会到 High Park Residences 这个名字的来由。虽然这只是我的猜测,但主设施区位于抬高的平台之上确实有其好处。首先,私密性更佳——外面的行人无法探视。再者,由于 LRT 轨道与项目平行,也能避免通勤者窥视公共区域。

或许听起来有点奇怪,上楼(或电梯)后首先映入眼帘的是迷你超市。顾名思义,迷你——但若突然嘴馋或需要即时补货,它无疑十分实用。
其实,Seletar Mall 步行距离也不远(里面有 NTUC Finest),但有个近便的选择总是好事。

若你是首次来访,确实需要指引牌的帮助来辨别方向。虽然不是我见过最大的项目,但 366,168 平方英尺的体量仍相当可观。
事实上,有些人甚至会被它的规模所“震慑”。这是好事吗?这要看你偏好小型或大型项目。有一点可以肯定,High Park Residences 里并不缺可做之事。

到达主平台后首先会见到门廊休息区。这是一个相当宽敞的开放式平台,可用于聚会,但在我看来,High Park Residences 里还有不少更佳的聚会场所。

尽管空间开阔通透,但私密性与遮蔽性稍显不足。

再往上走,你会来到“灯笼廊”。由“大灯笼”以及环绕其周围较小的“灯笼”——Bliss、Joy、Wealth 与 Harmony——组成。

撇开营销辞藻,本质上就是一个灯笼造型的结构,配有弧形长椅。

周围较小的“灯笼”也如出一辙。它们置于水面之上,仿佛漂浮在水中。实用层面上,我不认为会有太多人实际使用,但它确实能带来更为华丽的迎宾效果。

有趣的是,似乎没有不湿脚就能到达其他灯笼座舱的方法?若真如此,这无疑是“好看”压倒了实用。

从灯笼廊继续往前,你会来到“日式用餐亭”。还记得我先前提到过有更棒的用餐与活动空间吗?这便是其中之一。

鉴于项目体量之大,要获得绝对私密的空间并不现实。但茂密的绿化确实起到了一定的遮蔽作用。
虽然没有真正防雨的顶棚,但缠绕屋架生长的藤蔓与植物提供了一定的遮荫。即便在炎热天气,也相对清凉,仿佛置身花园中。

若你在想这里“日式”的体现何在——答案就在此处:一台铁板烧烤台与吧台操作台。

此外,该空间临近“懒人喷射池”(连接所有滑梯的溪流状泳道,你稍后会看到)。因此,这里非常适合一家人聚会——年幼的孩子在此会玩得不亦乐乎。
从这里也能看出,用餐亭其实相当宽大,适合多人聚会。

日式用餐亭旁边便是水中健身房。

我一直认为水中健身房并非特别实用——维护成本或许并不相称。也许我并非其目标客群吧。

真正的室内健身房位于水中健身房后方。先说优点——配备自由重量、有氧与力量训练器械,几乎全玻璃围合,通透开阔、视野更佳。
不过,以 1,390 个单位的体量而言,这个健身房在高峰时段恐怕无法容纳足够人流。诚然,这里有许多户外运动设施可供锻炼,但这点仍不够理想。
这其实有点奇怪,因为 High Park Residences 并不缺土地资源。


健身房面向一整面流水墙(自主泳池跌水而下)。水流通向卵石水景区,围合着下沉式休息区。
健身房正上方还有一整层的娱乐设施(可乘电梯直达)。


这里是拳击擂台与沙包。我是第一次在公寓看到,挺符合年轻一代的生活方式。

其余平台配有台球桌与空气曲棍球桌..

..还有桌上足球与可眺望主泳池的休闲座位。这里就差一块飞镖靶了!
虽然这些设施若能设在室内会更好(能减少磨损),但我仍很喜欢它们的设置。年纪较大的孩子会喜欢这样的空间,事实上,成人也会。

休闲平台旁就是 50m 主泳池。
泳池一侧与池头设有多排躺椅,喜欢日光浴的人会很满意。
我也挺喜欢泳池的设计。不同于全程同一水深,池边四周设有外凸踏台,可在四周休憩,亦可形成水中的座位区。对于年幼孩子来说,这能更顺畅地过渡到大泳池。

以本项目体量而言,配备 50m 跑道泳池只是基本。好在泳池亦足够宽,适合每周规律游泳的人。
尽管这里有多处泳池可选,但你也能看出,即便在工作日,这一主池仍相对热闹。

沿主跑道泳池向外走,便是儿童水上乐园以及位于 23 座前方的无边际泳池。除有地别墅单位外,只有这些单位门前就是泳池。

部分位置较为狭窄,我更愿意将其归为“泡池”。

从儿童水上乐园可通往蜿蜒的“旋转溅水滑梯”。正如我在 Parc Komo 评测中提到的,奇怪的是,滑梯并未在更多项目中出现,明明它对小朋友有着极强吸引力。
我不敢说做过太多研究,但在我至今评测过的公寓中,这无疑是最令人印象深刻的滑梯。更棒的是?这还不是 High Park Residences 唯一的水上滑梯!
你也可以看到,儿童游乐场就在泳池旁边。理论上讲,这样无缝衔接很棒。但除非你的孩子 24/7 都穿着泳衣,否则他们在游乐场奔跑时必须格外小心,避免不慎跌入泳池。倒也谈不上严重,毕竟泳池很浅——只是会多点麻烦。

再往上是“意式用餐与酒吧亭”。与“日式”不同,这里更加干净利落,显然少了攀爬植物的覆盖。

不过,相较“日式”亭,这里的优势在于具备遮蔽;且位处园区边缘(俯瞰第二个出入口),私密性更强。与其他设施一样,它也建于抬高平台之上,外人无法随意窥视。

在意式用餐区下一层是 Sunrise Bar。这个空间配有酒柜与水槽,算是不错;但位置较隐蔽,我猜想不少人甚至会忘了它的存在。

这一处可能需要结合总平面图来看,因为较难形容。简单说,这里有 9 个餐饮商铺,甚至还有一家幼儿托管中心。
它们实际上位于主干道 Fernvale Road 边上(当然,为了住户私密与公众可达性)——因此你常会看到外卖骑手从第二入口进来取餐。
以项目规模而言,这些配套对住户来说相当可喜。遗憾的是,写作时并非所有商铺都已出租——是否能成为一个繁荣的商业空间,还待观察。

回到主泳池方向,右转可到 Milifiora Piazza,一个类似回旋处的空间,通往侧门或通向有地住宅的一条长廊。
本质上,这是一个手工玻璃花的艺术装置,伴有不同休息区。

如上所述,这里是通往 Jalan Kayu 多间店屋与食肆的侧门。不远处你也能看到 Parc Botannia 正在施工。

从 Milifiora Piazza 右转,则可见到冥想步道、瑜伽平台与拉伸健身平台等多个区域。


一如既往,这些都是开放式平台,适合清晨做瑜伽或太极。

换个角度看,这整段区域也可称作“健身带”,因为在开放平台之后,还有多个体能训练区。不算小,一共分为 3 个部分。
让我困惑的是其定位——将儿童体能区设在这样一个私密角落似乎并非最佳选择。是否更该与其他儿童活动设施集中在更开阔区域,方便照看?这个安静位置倒更适合再设一处用餐亭。

沿步道前行,你会更直观地感受到 High Park Residences 的绿化之丰。对我来说,这是其一大亮点——几乎地面所见之处都被绿植覆盖。至于这种养护水准能否维持,尚待时间检验,但起步不错。

接下来是身心康乐亭与 Spa 别墅。

通往山顶与森林 Spa 别墅的小径让人仿佛走进植物园——你甚至需要在部分路段微微低头,以免拂到树叶。

这里大概是 High Park Residences 最私密的一隅,短短一段步行便能抵达山顶与森林 Spa 别墅。

两者在面积与配置上相同——只是冠以不同的“创意”名称而已。不得不说,这里多少有些峇厘岛乌布别墅的感觉。我的唯一顾虑是每间别墅没有“门”——若我在此泡汤,忽然有人走进来找位子,会有些不安。

回到主路径,会来到“感官步道”。同样,若撇开营销辞藻——这是一条绕后方的长步道,经过整排有地住宅。
也从这里能看出,朝外的单位私密性更高——尤其是一楼带庭院的单位。虽仍非尽善尽美,每天散步的人仍可能望见你的客厅,除非你总把百叶拉下。

如果你愿意,几乎可以绕项目外圈走上一整圈。环境不错,不过 Sengkang Riverside Park 也只需坐 1 站 LRT,或许更为赏心悦目。

有地单位面向 Lor Tanggam 的有地住宅,种植的树木又增添了一层隐私屏障——这一段明显更为清静。

顺带一提,这里共有 10 套分层半独立屋与 4 套分层独立洋房。半独立屋面积 2,314 至 2,443 平方英尺,独立洋房为 2,734 平方英尺。均为 3 层,但首层主要为 2 个私人车位与杂物区。

沿着跑道走到园区另一角,俯瞰 Sengkang West Way。这里有一些零散的设施,比如茶园..

..以及一个巨型国际象棋。创意十足,但是否会被用于其本义仍存疑。若你在想是否棋子齐全,答案是肯定的——黑白各 16 枚。我不是专家,但看起来没错。

这一角的设施以中式茶亭作结。听起来别致,但本质上就是一座面向 Sengkang West Way 的有顶亭子。

此刻你或许已稍显迷路,这也无可厚非——High Park Residences 的设施确实“量大管饱”。再加上不同设施位于不同标高,仅看总平面图不足以建立完整视角。若你打算在此置业,实地走访绝对必要。

你所见区域为“跳泉池”,与 40m 弯道泳池及趣味池相连。某种意义上,你可以从主 50m 跑道泳池一路通过相连的泳道与滑梯来到这里——相当独特。


与主池一样,这个泻湖式泳池也采取了同样的策略——在四周设置阶梯式入水,便于下水。

足见 High Park Residences 致力于“亲子宜居”的雄心。这里的设施体量确实令人赞叹。

与 40m 跑道泳池相伴的是一个“岛”。

岛上设有一座面积不小的用餐亭。

几乎被水环绕,仅留一条小径通行,确有在私人小岛上用餐之感。迄今为止,这里或许是我最喜欢的用餐点。


走过这座桥,将迎来另一个孩子们的“心头好”。

如果你猜是“飞狐滑索”,那就完全正确。虽然不是那种惊险刺激型,但足以让小朋友尽兴,也无需全程严密看护。

桥下的小溪也可通往主泳池。正如前文所述,你可以通过 4 条滑梯串联,从 50m 主泳池滑到趣味池。当然,回去不能“逆滑”——需要绕后方步道返回。

路上你大概率会经过“吊床天堂”,几张吊床系在树间。老实说,至今为止的设施大多落实得不错——除了这一处。怪的是,几乎所有地方绿化都繁盛,唯独这里显得有些凌乱,与整体不太协调。

趣味池附近则是圆形会所。相比此前颇为铺陈的设施,会所显得略为平实。

外侧设有两处烧烤炉,旁边的草坪也可容纳更多人。

会所内部包含两间尺寸不错的功能室、三间室内影院以及一个乐队练习室。

最后带你去最后一处用餐点:花园、山顶与派对烧烤区。

到现在你应该已经明白——名字不同,本质相同,都是烧烤亭。尺寸都很可观,唯一略显奇怪的是屋顶上那个椭圆形开口。我理解它是为了采光,但若遇上下雨就会略显不便。

烧烤亭也面向篮球场——面积其实不小,因此只设一个篮框就有点费解。看台式座位也有,若是有人想“围观”的话。

最后,大型项目配备网球场几乎是“标配”,High Park Residences 共有两片。即便如此,周末想订到理想时段仍可能不易——毕竟共有 1,390 个单位。

每栋楼皆为露天式大堂——大众化公寓常见。进入各个楼栋需要门卡权限。

如你所料,停车场规模同样“Mega”。首次来访者可能会觉得路线有点复杂,因为分为不同楼层与分区。

总体而言,停车场照明充足、空间宽裕——行车与泊车都很轻松。


只有 5 卧豪华单位配备私家电梯,并设有独立电梯大堂。
High Park Residences 地段评析
High Park Residences 位于第 28 区一块 3.4 公顷(366,168 平方英尺)的(原森林)地块上。
尽管 URA Master Plan 2019 对该区未来发展着墨不多,第 28 区(Seletar/Yio Chu Kang)整体升值却颇为惊喜——从 2015 年 1 月平均 $981 psf 升至 2019 年 12 月的 $1,270 psf(29.46% 的涨幅,仅用半个十年)!
聚焦 High Park Residences 周边,会发现它位于高层住宅区的北缘,标志性的 Jalan Kayu 一带有低层店屋与餐饮带(再往外即 TPE),距此仅数分钟路程。
公共交通
| 公交站 | 服务线路 | 距离公寓(及预计步行时间) |
| ’Thanggam Stn’ | 374 | 15m,<1 分钟步行 |
| ’After Lor Tanggam’ | 85, 85A, 102 | 15m,<1 分钟步行 |
| ’Bef Jln Kayu’ | 85, 102 | 25m,<1 分钟步行 |
| ’Aft Abundant Grace Church’ | 85, 85A, 86, 102, 103 | 140m,2 分钟步行 |
最近的 MRT:Thanggam LRT Station – 25m,<1 分钟步行
考虑到 High Park Residences 的地理位置,我并不期待前往新加坡中区或 CBD 的公共交通旅程会很快。

话虽如此,区域内 LRT 线路的设立提升了就近连通性。
对经常使用 MRT 的人来说,LRT 也是必不可少的衔接选项(4 站到 Sengkang MRT,约 5 分钟)。
若从 Thanggam LRT Station 乘公共交通前往 CBD(Raffles Place MRT),需在 Sengkang MRT 与 Dhoby Ghaut MRT 两次换乘。
全程约 30 分钟,共 16 站。
有趣的是,Yio Chu Kang 的巴士转换站也很方便(搭乘 86 路走高速约 12 分钟)。
驾车出行
| 主要目的地 | 距离公寓(预计高峰期车程) |
| CBD (Raffles Place) | 20.0km,24 分钟车程 |
| Orchard Road | 18.1km,22 分钟车程 |
| Suntec City | 19.8km,24 分钟车程 |
| Changi Airport | 18.0km,23 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 45.2km,50 分钟车程 |
| Paya Lebar 商区/空军基地(By 2030) | 11.1km,15 分钟车程 |
| Mediapolis(及周边) | 22.9km,30 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 29.1km,34 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 38.6km,40 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 19.0km,22 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 27.5km,31 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 15.9km,20 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 21.6km,28 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 4.0km,8 分钟车程 |
*车程以高峰时段估算
近期出入口:沿 Fernvale Road 的 2 个车行出入口
总结:对于一个 1,390 户的公寓,2 个车行出入口很关键,但也要留意高峰时段出口拥堵情况——尤其考虑到 Fernvale Road 出口仅为双车道。好消息是,TPE 距离不到 1 公里。话说回来,鉴于周边有大量开发项目(HDB 与公寓)以及项目位于 OCR 地段,高峰时段道路车流必然汹涌。
杂货生鲜
| 超市名称 | 距离公寓(及预计步行时间) |
| Fairprice Finest – Seletar Mall | 580m,7 分钟步行 或 1.9km,5 分钟车程 |
| FairPrice Xpress – Sengkang West Way | 670m,9 分钟步行 或 2.8km,6 分钟车程 |
| Fairprice – Jalan Kayu | 710m,9 分钟步行 或 2.0km,6 分钟车程 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前教育(1km 步行范围内) | 3 |
| 小学(3km 车程) | 6 |
| 中学(3km 车程) | 1 |
| 国际学校(3km 车程) | 0 |
| 初级学院(5km 车程) | 0 |
| 大学(5km 车程) | 0 |
| 理工学院(10km 车程) | 1 |

更多要点
- 设施与服务
如今的公寓提供独特设施并不稀奇,如 Westwood Residences 的 BMX 冒险乐园或 Van Holland 的少儿攀岩墙。
High Park Residences 更进一步,以 118 项(好吧,大多)各具特色的设施,照顾到庞大而多元的置业客群。
除了常见的健身房、50 米跑道泳池与烧烤炉外,High Park Residence 还配备 3 米高的“旋转溅水”滑梯、飞狐,甚至拳击擂台——非常适合热爱冒险的孩子与青少年!
若你偏好静谧的休闲方式,下班后与所爱之人漫步在 High Park Residence 广袤的景观与郁郁葱葱的绿意中,再惬意不过。
此外,园区内 9 个商业单位亦涵盖零售与餐饮,让你不出门即可觅食(与 Sengkang Grand Residences 类似)。
将探险主题氛围与购物便利性结合,High Park Residences 的住户无疑物有所值。
那么,公寓的外部环境如何?
我们继续看看它为住户预备了什么。
- 周边配套丰富
High Park Residences 的住户几乎在各个方向都能便捷触及各类配套。
如前所述,Thanggam LRT Station 就在 High Park Residences 旁边。尽管不是 MRT,但可接驳至 Sengkang MRT 与盛港中心的众多设施。
往西不远,Jalan Kayu 的有地住宅区中有一排店屋。
大多数人都知道,这里有不少餐饮(读作:prata)店,亦有汽车维修/机修服务,甚至还有瑜伽馆。

沿 Fernvale Road(紧邻 High Park Residences)下去便是较新的 Seletar Mall,共 6 层购物、餐饮与娱乐设施一应俱全。

若你和我一样偏爱静谧的自然时光,邻近的 Sengkang Riverside Park 与 Upper/Lower Seletar 蓄水池一带也有丰富绿地与多种静谧选择——附近的 Seletar Country Club 亦提供不少休闲活动。
谈到学校,我们会发现周边虽然拥有丰富的学前与小学教育资源,但高等教育院校明显缺乏。

因此,High Park Residences 的青少年住户可能需要更长的通学时间。
撇开这一点,第 28 区虽相对“未完全开发”,但对 High Park Residences 的住户而言,仍提供了相当丰厚的配套资源。
High Park Residences 开发与园区评析

High Park Residences 由 6 栋不同布局的 25 层塔楼、10 套半独立屋与 4 套独立洋房组成——多种房型组合,满足不同置业/投资客群。
就楼栋而言,位于北向或东端高楼层的住户,将可远眺柔佛海峡/Lower Seletar 蓄水池的开阔景致。
我很欣赏开发商在楼栋排布上的考量,使多数 1,390 个单位之间保持良好间距,私密性可观。
在活力营造上,High Park Residences 以蓝与绿的交织为主轴,得益于巧妙的水体设计与大片绿意。
这种温馨、亲近自然的“氛围”让它对多数买家颇具吸引力,尤其是育有学龄孩子的年轻家庭。
关于噪音,我们已提到 Sengkang West Way 与 Fernvale Road 在高峰时段的车流——两条道路都紧邻 High Park Residences。
高楼层相对安全,低楼层住户则可能更频繁地感受到噪音干扰。
至于沿 Fernvale Road 架空的 LRT 轨道,因其设计与建造方式,理论上不会成为显著的噪音来源。
最佳楼叠
户型组合
| 户型 | 单位数量 | 面积(平方英尺) |
| 单间公寓 | 72 | 388 – 398 平方英尺 |
| 1 卧 + 书房 | 153 | 441 – 474 平方英尺 |
| 2 卧 经典 | 208 | 560 – 592 平方英尺 |
| 2 卧 豪华 | 300 | 635 – 678 平方英尺 |
| 2 卧 + 书房 | 87 | 700 – 732 平方英尺 |
| 3 卧 经典 | 188 | 872 – 904 平方英尺 |
| 3 卧 豪华 | 117 | 947 – 1,001 平方英尺 |
| 4 卧 经典 | 68 | 1,141 – 1,151 平方英尺 |
| 4 卧 豪华 | 68 | 1,216 – 1,281 平方英尺 |
| 4 卧 双钥匙 | 23 | 1,367 平方英尺 |
| 5 卧 | 92 | 1,389 – 1,485 平方英尺 |
| 半独立屋 | 10 | 2,164 – 2,809 平方英尺 |
| 独立洋房 | 4 | 2,379 – 2,799 平方英尺 |
| 商铺 | 9 | 320 – 361 平方英尺 |
可见,丰富的户型组合旨在服务广泛的购房人群。
其中最为充足的是 2 卧与 3 卧,分别主要面向年轻家庭与三代同堂家庭。
自然,最宽敞的当属半独立与独立洋房,这在当今公寓项目中已相当难得。
另外,若你有幸居住在面向 Jalan Kayu 的高楼层西向单位,将可收获相当开阔的景观。
这一侧大多为层数较低的有地住宅,因此视野无遮挡、延展性强。
最佳楼叠
High Park Residences 价格评析
| 项目名称 | 地契 | TOP | 目前平均价格(PSF) |
| High Park Residences | 99年地契 | 2019 | $1,207 psf |
| Seletar Springs Condominium | 99年地契 | 2001 | $710 psf |
| H2O Residences | 99年地契 | 2015 | $1,066 psf |
| Riverbank at Fernvale | 99年地契 | 2017 | $1,140 psf |
| Rivertrees Residences | 99年地契 | 2018 | $1,169 psf |
以上为 High Park Residences 周边转售项目的价格清单——我们在此排除了 Parc Botannia 与 Rivercove Residences(EC),以便更公平比较,因两者均在 2020 年 TOP。
有趣的是,除了被排除在外的两座新盘与表中这 3 个项目,High Park Residences 面对的“同级”竞争并不多。
我们先从最“亲民”的项目说起。
Seletar Springs 相较其高层邻居更为年长,且为低层公寓,坐落于大型有地住宅区边缘。
与其他 3 个项目相比,它距离最近的 LRT(Layar MRT Station)也最远——需步行 11 分钟,可能也使其入场价更低。
至于 H2O Residences、Riverbank at Fernvale 与 Rivertrees Residences,三者比邻而建,临河而立,同时距离 Layar LRT 与静谧的 Sengkang Riverside Park 仅咫尺之遥。
Riverbank at Fernvale 与 Rivertrees Residences 的价格更高并不意外,毕竟更“新”;值得一提的是,这三座公寓皆处于发达路网中,便捷连接附近的 TPE 与 CTE。
然而,总体而言,在便捷度上 High Park Residences 仍是明显的赢家。

除了紧邻 Thanggam LRT Station,项目的地理位置也极易通达 TPE、CTE 与 SLE,且周边配套选择极为多样——更别提其园区设施与整体布局。
最后,还可以说 Parc Botannia 的推出,亦在某种程度上为 2015 年入手 High Park Residences 的买家提供了良好的退出契机。当时 Parc Botannia 的平均售价已达 $1,270 psf。
以下为写作时 Parc Botannia 最新成交价:
| Date | Address | Sale | Size | PSF | Price |
| 26 AUG 2020 | 10 FERNVALE STREET #21-05 | NEW SALE | 667 | 1,457 | $972,180 |
| 29 JUN 2020 | 12 FERNVALE STREET #10-11 | NEW SALE | 786 | 1,355 | $1,065,000 |
| 31 MAR 2020 | 10 FERNVALE STREET #19-02 | NEW SALE | 786 | 1,384 | $1,087,800 |
随着 Parc Botannia 最新单位达到 $1,457 psf,不难理解 High Park Residences 的早期买家在退出时为何拥有良好的价格“保护”。
也别忘了,Rivertrees Residences 与 Riverbank @ Fernvale 均早一年推出——High Park Residences 当时在价格上仍更具优势。
升值潜力分析

整体而言,该片区仍被视为具备增长潜力。
首先,High Park Residences(蓝色标记)被丰富的配套环绕——从公园(绿色)与学校(“E”)到 Jalan Kayu 店屋与 Seletar Mall 等商业设施(深蓝)。
众所周知,除了高速公路可达性等关键因素,必要配套的存在与丰富度,常是推动项目多年来资本增值的重要动力。
依据 Land Transport Master Plan(LTMP 2040),未来有望增设新地铁线,支持北部与东北部的交通网络,惠及 Woodlands、Sembawang、Sengkang、Serangoon North、Whampoa、Kallang 与 Greater Southern Waterfront 等地。
或更重要的是,预计 2023 年启用的Punggol Digital District 将为该区注入大量关注,进一步推动区域/分区的升值。
对于希望把握租赁需求的投资者,另一值得留意的点是,部分租客可能来自附近 Seletar Aerospace Park 的从业人员。
此外,Sengkang West 西侧(土地以洋红色标示)已被划作未来开发用地。根据部分信息,这里或将成为工业与物流枢纽——再度为本项目的租赁性加分。
我们的结论

High Park Residences 很难不让人印象深刻。尽管明显缺乏附近 MRT,这并未对它造成太大阻碍。
是的,你可以说它是在(事后看来)相当有利的时机推出。毕竟当时处于市场低点,定价低于更早面世的竞争对手,且后来者定价也更高。
但人们往往忽视的关键,是项目实际的现场感受。诚然,并非所有人都爱“巨无霸”项目,但我认为这里的执行非常出色。有人会说,体量太大影响私密性。
在一定程度上,这是真的。你在园区漫步,会感到这里很“热闹”;但空间尺度足够,从不显得逼仄。
很明显,项目定位是吸引家庭客群;众多面向孩子的设施也不难理解其吸引力。多座泳池、滑梯,甚至飞狐。设施清单几乎像是在读一家 Club Med 的配置。
有年幼孩子的家庭会深有同感,给孩子提供如此丰富的玩乐选择简直是“神助攻”——他们能自我消遣,你也能拥有宝贵的独处时光。
它完美吗?当然不是。如上所述,缺乏 MRT 且位置对在中区上班的人并不友好。
但若你的优先级是“家庭”,且对这一带熟悉——High Park Residences 的确是个很有吸引力的选择。
发展商备注:
CEL Development Pte Ltd 也许不在我们的十大开发商之列,但仍值得一提。
它是 Chip Eng Seng Corporation Ltd(自 1999 年起在 Singapore Exchange Securities Trading Limited 主板上市)的全资子公司,承担母公司的地产开发业务。
除在新加坡天际线贡献了不少颇具看点的高层住宅(包括 Kopar at Newton)外,CEL 最为突出的,是其在海外市场的拓展,在澳大利亚与越南均有项目落地。
CEL 的愿景清晰而明确——“成为领先的多元化地产开发企业,打造以卓越建造品质与投资价值著称的优质住宅,为股东与客户创造可持续价值,并担当有社会责任感的企业公民。”
凭借新老人才的强强融合,CEL 致力于以稳健的道德实践与品质标准为成功之基,与其愿景同频共振。
从其住宅项目的贡献来看,CEL 在为市场提供优质住宅的道路上,未来可期。
在 Stacked,我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字,关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划,可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题,或想分享你的想法,也欢迎写信给我们:stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments