| 项目 | Goodwood Residence | 邮区 | 10 |
| 地址 | Bukit Timah Road | 产权 | Freehold |
| 占地面积 | 267,460 sqft | 单位数 | 210 |
| 发展商 | Goodwood Residence Development Pte Ltd | TOP | 2013 |
80% 设施，20% 住户。
这可不是天天都会听到的一句话。
尤其当这个项目占地超过 2.5 公顷（267,460 square feet），却仅规划了区区210 个单位时。
而且它的邻里项目几乎都是 Good Class Bungalows。
景观佳、静谧安宁、绿意盎然、出行便捷……优点不胜枚举。
然而，对一些自 2013 年项目落成便入住 Goodwood Residence 的住户而言，也存在一些不那么上台面的烦恼，削弱了这份看似“高不可攀”的吸引力。
例如高峰期常见的车流拥堵、主要家电的耐用性不足（尽管品牌不俗）——这些都是居住者较少提起却实际存在的问题。
当然，远谈不上“致命缺陷”。
但当你考虑到多数单位的要价动辄超过 $2,500 psf 时，我认为买家至少有权对其抱有相当高的期望。
现在，不妨看看这个备受追捧的项目究竟为我们准备了什么！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Goodwood Residence 内部参观
| 网球场 | 烧烤区 | 水疗池 |
| 泳池甲板 | 24 小时安保 | 游泳池 |
| Jacuzzi 按摩池 | 蒸汽浴 | 会所 |
| 游乐场 | 休闲廊 |
这次我们从一个不太“常规”的角度开始参观：因入口处正在施工，我们没能拍到理想的画面。
入口本身也颇为另类，为一条长长的车道，需要经过网球场与首栋住宅后方。自一开始你就能感觉到这里并不受空间所限，进门时的期待感也因此被持续放大。
当然，如果不驾车、每天需要步行进出，这一点也值得你纳入考量。
与 Leedon Residence（同为 GuocoLand 开发）相似，网球场也位于项目前端——只是没有相隔得那么远。把网球场设在前方很聪明，一来让整体项目向内退后，起到两方面作用：提供约 80m 的道路退距以隔绝噪音，同时也进一步提升住户的私密性。
仅 210 个单位却配置 2 座网球场，十足奢侈。
我很喜欢球场侧墙上爬满的绿植——为整体地貌带来不一样的观感。
穿过石板铺就的车道后，便来到宽敞的落客区。你会感觉到 Goodwood Residence 的设计旨在强化其低调与私密的气质。属于那种“知者自知”的地方——从外部几乎看不清内部景致。
我一向认为，开阔的迎宾空间能够传达项目的奢华感，Goodwood Residence 也不例外。正如许多豪华酒店格外重视大堂尺度——因为那种“抵达某个特别之处”的仪式感，会油然而生。
尤其 Bukit Timah Road 终日车水马龙，能回到这样一处私密空间，实在让人心情放松。雨树提供了良好的遮荫，映在地面的斑驳树影也别具风致。
Goodwood Residence 实际由两栋 12 层、L 型的楼宇组成——Lawn Wing 与 Garden Wing。你现在看到的是 Garden Wing 的一部分。就我个人看来，它或许是项目中相对“吃亏”的一列，因为无法享受那片绝美的泳池景观。
穿过到达广场，映入眼帘的便是礼宾台。与 Leedon Residence 相比，后者的气势更为宏大；但这里的氛围更像高端度假村。正如当下任何值得称道的高端项目一般，这里提供礼宾服务，可为你预约德士，或在你外出时代收包裹。
其余园区空间更像一处私家度假圣地：有顶连廊与厚实、带肌理的围墙，墙面在不同位置留有“缝隙”，可窥见外部的开阔空间。照片难以呈现当下的空间感——画面也许略显阴暗，但实地感受则是十足的松弛与安宁。
沿着步道行走，能不时瞥见犹如“森林”般的园林景观。
Goodwood Residence 的一大特色，是针对不同客群生活方式而定制的单位类型。你看到的这些底层单位，特意营造出有地住宅的居住感受，拥有挑高空间与户外泳池露台。
更为特别的是，这些滑动门能让你自由调节空间的开合度。敞开时，不仅视线无阻，更能将开阔草坪与泳池景致尽收眼底。
不仅底层单位享有“加持”，项目中一共有 15 个单位配备树屋凉亭。从你家就有一条步道直达其间。可把它当作你的私密树屋，静心阅读，或在晚餐前来一杯小酌。
会所汇集了大部分设施，空间设计颇为出众。灰色卵石墙体与绿植交错，呈现出不俗的高级感与层次感。不得不说，这里的高端度假氛围被拿捏得恰到好处。
而这里最引人注目的，是会所身后的 Goodwood Hill。这是一片约 20 公顷的葱郁绿地，保育着著名“黑白洋房”的古树林带。
由于几乎是一整片连续的绿肺，这里安静而私密。背后高耸的乔木如画般的背景，也时刻提醒着这里的非凡专属感。再加上交错布局的楼体与视野中完全没有其他建筑干扰，Goodwood Residence 仿佛处于新加坡的一隅静地。
而事实上，它坐落在一个非常中心的位置。如果要为它的价格标签找到最有力的支撑——大概就是这一点了：几乎很难在别处复制这样的环境。
从较高处俯瞰，项目中庭几乎像是由两块长方形拼接而成——一块是大面积的水体，另一块是蜿蜒铺展的草地。
正因泳池与大草坪都相当平整开阔，空间的通透与辽阔感被进一步放大。
我曾在 2013 年项目初落成时来访。老实说，此前仅看过线上效果图，并不算被“种草”。但当真正走进现场时，却让人眼前一亮——开发商在自然元素与现代感之间找到了很好的平衡。
看看这座泳池。的确，我常常会夸赞不少公寓的泳池，但这一次，它确实与众不同。很难想到周末会更想躺在哪个泳池边。
细想之下，惊艳的不仅是泳池本身，更是你下水时所处的环境。你会真切地感到仿佛置身私家绿洲，周遭不见喧嚣。
宽广与通透的感受扑面而来；以 210 个单位而言，这个泳池的规模绰绰有余。
泳池一侧的甲板被划分成多个“小庭院”，让躺椅之间更具私密性。
的确更显私密——虽然以项目的度假风格而言，我倒是意外这里没有设置池畔凉亭。
这里还有池畔服务，服务员可为你点饮品。妥妥的度假生活！
某些角落的画面，仿佛直接取自旅游杂志——这大概也是 GuocoLand 想要呈现的效果。
角落里还有一处静谧的按摩池。
会所的第一栋建筑里是健身房，可观泳池景观。
我想你会同意，这样的景观很容易激发运动动力。
健身房提供还算不错的有氧与训练器械，但若你要进行正式的力量训练，配置上会稍显不足。
健身房旁是私厨，可邀请私厨到场为宾客烹制佳肴。
室内用餐休闲区则中规中矩——尤其对比项目外部空间定下的高标准。与 Oue Twin Peaks 那套复杂考究的设计不可同日而语。
话虽如此，我更偏爱二层的户外用餐区——非常宜人。露天设置最大化利用了园区景观与静谧氛围。
顶层不止这一处户外用餐设施——每个结构内都设有独立的烧烤炉与座席。
两侧的景观都很棒——一面朝向 Goodwood Hill 的绿意，另一面俯瞰开阔的草坪。
观景平台上并没有设置座椅，但清晨不妨带上瑜伽垫，在这儿做一场晨练。
有这样的景色，早起看日出似乎也变得很值得，不是吗？
项目中最大的树屋凉亭仅与其中 1 个单位直接相连，仅供该住户专用，不对外开放。
园区边界设有一条环形花园步道。
即便是穿行的小径，也点缀着精美的园林。
或许是因为当下过于流行的深色玻璃立面看多了，Goodwood Residence 的外立面在新加坡可谓独树一帜。其灵感源自传统亚洲织物与 Goodwood Hill 殖民风“竹帘”元素。未必人人喜欢，但若你钟情于度假氛围，这是一次颇具现代感的演绎。
细看你会发现，这些彩色条板并非装饰而已，它们可调节角度，既能遮阳，也能提供一定的私密性。
最后看看车库。每个单位均配有私家电梯入口，并可从空调大堂进入。
考虑到住户画像，每户均配置了专属高尔夫球具储物柜。
这里的车位完全不成问题。
车位宽度充裕，空间感十足。
车库格外明亮通风——要归功于地面层的庭院天井为地下车库引入自然采光。
Goodwood Residence 区位与交通
Goodwood Residence 位于 Bukit Timah Road 东端，区位优越，可触达新加坡多个一线生活圈。
Novena、Orchard、Bukit Timah、Little India 等板块距此都在咫尺之遥。
餐饮与生鲜超市选择颇为丰富，尽管高峰期的交通拥堵对部分住户而言可能是个课题。
公共交通
| 巴士站 | 运营巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Balmoral Plaza’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 170A, 171, 700, 700A, 960, 960e | 270m，步行 3 分钟 |
| ‘Newton Stn Exit A’ | 5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1 | 750m，步行 9 分钟 |
最近的 MRT：Newton MRT - 550m，步行 7 分钟
前往 Newton MRT 的步行路径并非全程有顶，但沿途有部分树荫可稍作遮挡晴日烈阳。雨天建议随身携带雨伞。
Newton MRT 距 Orchard MRT 仅一站（车程约 2 分钟），距 CBD/Raffles Place MRT 为 5 个直达站（约 9 分钟）。
住户亦可选择多条巴士线路前往周边板块（如 Little India、Novena 等）——视当时交通状况，在 MRT 与巴士之间灵活取舍。
自驾出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 6.9km，车程 20 分钟 |
| Orchard Road | 3km，车程 8 分钟 |
| Suntec City | 6.1km，车程 15 分钟 |
| Changi Airport | 21.2km，车程 22 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 37.9km，车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km，车程 22 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 8km，车程 20 分钟 |
| Mapletree Business City | 9.5km，车程 25 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 27.2km，车程 35 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 18.7km，车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 14.5km，车程 25 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.9km，车程 25 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 7.6km，车程 20 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 19.8km，车程 30 分钟 |
*车程以高峰时段测算
最近出入口：Bukit Timah Road 东端 1 个出入口
总结： Goodwood Residence 沿 Bukit Timah Road 仅设 1 个出入口，而该路段在高峰期以拥堵闻名——尤其项目入口紧邻 Newton Circus 环岛与 Newton 高架桥的出口。同时，这也是连接 Orchard、CBD 与 Bukit Timah 大片私宅区的主干道，车流量自然不小。
生鲜杂货
| 超市名称 | 距公寓距离（及预计车程） |
| Cold Storage - United Square | 900m，车程 6 分钟 |
| FairPrice - Scotts Square | 1.07km，车程 5 分钟 |
| Jason's - Ion | 1.08km，车程 6 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围） | 2 |
| 小学（3km 车程） | 6 |
| 中学（3km 车程） | 4 |
| 国际学校（3km 车程） | 3 |
| 初级学院（5km 车程） | 4 |
| 大学（5km 车程） | 1 |
更多看点
- 环保与绿色特色
Goodwood Residence 采用多项创新绿色设计，获得了 BCA Green Mark Platinum（目前最高等级）认证。气候变化对像新加坡这样的小岛国家而言是严峻课题，推崇可持续生活的买家会欣慰于这里的友好实践。
立面上的爬藤不仅美化环境，也能自然降温。
项目还配备自给自足的灌溉系统，收集雨水、灌溉回流水与地下水，以备旱季浇灌。
公共服务大堂设有普通与可回收垃圾的分离投放口，并接入气动垃圾收集系统，便捷高效。
最后，Goodwood Residence 的内部墙体均采用回收材料建造。
- 节省公用事业成本
上述可持续设计自规划初期即被纳入，仅增加了约 1% 的建造成本；更重要的是，每年预计可节省约 $600,000 的公用事业费——相当于每月维护费约 20% 的降幅。
另一项重要设计是单位的“单走廊/单面布局”，实现良好的穿堂风与通风效果。每年特定时节，你甚至可能完全不需要开空调！
- 临近优质学校
许多新加坡家庭重视教育，周边名校自然炙手可热。附近较受欢迎的学校包括 Anglo-Chinese School、St Joseph's Institution 与 Singapore Chinese Girls School。事实上，Anglo-Chinese School (Primary) 距离相当适合步行通学。
Goodwood Residence 开发与规划
占地 267,460 square feet 的 Goodwood Residence 并非“地王级”体量，但以 210 个单位而言，尺度非常大方。做个参照：不远处的 Cyan condo 在 161,000 square feet 的更小地块上规划了 278 个单位，即便如此，其空间感仍十分明显。
正如前文所述，Goodwood Residence 最大的卖点之一（或许就是唯一的“王炸”）在于与 Goodwood Hill 接壤。从总平图可更清晰地看到，项目大多数楼栋都朝向那片郁郁葱葱的绿地。
这也是刻意为之——将 80% 的用地交给园林与配套设施。整个项目仿佛与自然融为一体——会所就像把你与 Goodwood 的林地“轻轻分隔”的唯一界线。若追求度假式生活，这里几乎很难再挑剔什么。
这里的设施并不像 Sims Urban Oasis 那样“品类繁多”，但网球场、健身房、泳池等“硬通货”一应俱全。真正的差别在于品质——一切皆以极高标准打造。
最佳 Stack
户型分布
| 户型 | 单位面积（sqft） |
| 2 Bedroom | 1,119 sqft |
| 3 Bedroom | 1,948 - 2,142 sqft |
| 4 Bedroom | 2,454 - 2,680 sqft |
| 4 Bedroom Deluxe | 2,928 sqft |
| Penthouses | 3,918 - 8,450 sqft |
显而易见，Goodwood Residence 面向的就是豪宅买家。单位面积整体偏大，如今新盘已很难再见到这样的尺度。
看看 1,119 square feet 的 2 Bedroom——这在当下不少新公寓里，已经“越级”到部分 3 Bedroom 的面积了！
对于追求兼顾奢适与大空间的家庭自住，这样的面积在市面上并不多见。
最佳 Stack
毫无疑问，Goodwood Residence 中最好的 Stack 是 1 与 2。单位朝向为 NE-SW，十分理想；若能越过面向 Bukit Timah 的有地住宅屋顶，双向景观都无遮挡。
内部贴士
“若追求极致的家庭奢居体验，Stack 1 的 4 Bedroom Deluxe 是最佳选择。”
Ryan Ong, 房地产专家
若查看 4 Bedroom Deluxe 的户型图，会发现其特别设计为可同时打开阳台与湿式厨房的种植台，让穿堂风贯穿整屋。
Goodwood Residence 价格概览
价格拆解（首套房）
| 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | 4-Bedroom Deluxe | Penthouse | |
| Price | $2,899,329 | $4,800,890 | $6,699,420 | $7,399,056 | $17,002,494 |
| 25% Down Payment | $724,832 | $1,200,223 | $1,674,855 | $1,849,764 | $4,250,624 |
| Additional Costs | |||||
| Buyer Stamp Duty | $100,573 | $176,636 | $252,577 | $280,562 | $664,700 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $3,003,202 | $4,980,826 | $6,955,297 | $7,682,918 | $17,670,494 |
| Initial Investment Amount | $828,705 | $1,380,158 | $1,930,732 | $2,133,626 | $4,918,623 |
| Return on Investment | |||||
| Expected Rental Price | $5,036 | $9,456 | $12,515 | $15,518 | $24,165 |
| Rental Yield | 2.01% | 2.28% | 2.16% | 2.42% | 1.64% |
价格（第二套房）
| 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | 4-Bedroom Deluxe | Penthouse | |
| Cost Without ABSD | $3,003,202 | $4,980,826 | $6,955,297 | $7,682,918 | $17,670,494 |
| Plus: ABSD (12%) | $347,919 | $576,107 | $803,930 | $887,887 | $2,040,299 |
| Total Price After ABSD | $3,351,122 | $5,556,932 | $7,759,227 | $8,570,805 | $19,710,793 |
| Initial Investment Amount | $1,176,625 | $1,956,265 | $2,734,662 | $3,021,513 | $6,958,923 |
| Return on Investment | |||||
| Expected Rental Price | $5,036 | $9,456 | $12,515 | $15,518 | $24,165 |
| Rental Yield | 1.80% | 2.04% | 1.94% | 2.17% | 1.47% |
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 参照点 |
| Goodwood Residence | Freehold | 2013 | $2,512 | |
| Balmoral Residences | Freehold | 2001 | $1,938 | 最近的公寓 |
| Pullman Residences | Freehold | 2023 | $2,700+* | 新盘 |
| Kopar | 99 years | 2024 | $2,100+* | 新盘 |
| Trilight | Freehold | 2012 | $1,855 | 豪宅对比 |
| Reignwood Hamilton Scotts | Freehold | 2012 | $3,048 | 豪宅对比 |
| Goodwood Grand | Freehold | 2017 | $2,300 | 邻近对比 |
| Volari at Balmoral | Freehold | 2012 | $2,115 | 邻近对比 |
Bukit Timah/Balmoral 一带的公寓项目极为丰富——若你专注这个板块，选择面前“应接不暇”。更不必说穿过 Stevens Road，便进入 Draycott/Ardmore 的传统豪宅地带。
但公平地说，在豪宅段位里，Goodwood Residence 很可能是该区的“天花板”之一——且其 PSF 也并非最高。待推的 Pullman Residences 与已入市的 Reignwood Hamilton Scotts（带“空中车库”的那一座）目前报价更高。
不过，由于单位面积偏大，即便是豪宅市场，最终总价也相当可观。若你的优先级更偏向地段与名校资源，那么可选面确实不少——例如 Trilight 与 Goodwood Grand。
若单位面积非首要考虑，Sloane Residences、Pullman Residences 与 The Hyde 均是备选。它们的 $PSF 或更高，但由于户型更小，总价反而更“友好”。
Goodwood Residence 升值潜力
若观察近年涨幅领先的邮区，District 10 实则位列第 6，过去 6 年累计上涨 29.82%。
但这部分涨幅主要受新盘带动，且 District 10 已相当成熟，未来升值更多仰赖“旧改”与区域焕新。你已经能看到 Kopar、Pullman Residences、35 Gilstead、Neu @ Novena、Juniper Hill 与 Sloane Residences 等新项目的推进。再加上即将到来的 Chancery Court 与 City Towers 旧改。作为一线居住板块，District 10 的吸引力短期内不会改变。
进一步查看周边总规划（Master Plan），可以看到不少地块为“保留地”（reserve sites）——即尚未确定具体用途。这包括承载 Goodwood Hill 的大面积绿地，以及 Newton MRT 站旁与对面的地块。它们未来的落位与用途，将对区域价格产生直接影响。
我们的看法
对于打算在此扎根的自住者而言，无论是出于名校资源还是靠近城市中轴的考虑——Goodwood Residence 都是极具吸引力的选择。
其宽绰的单位面积必然会吸引高净值买家——尤其在如今“以小为美”的新盘趋势下更显难得。
买家面对的最大难题，大概是该区可选项目过多——即便在高端细分市场也“选择困难”。
但当你把无遮挡的绿意景观、私密与专属感纳入考量——这些价值往往难以量化。若这正是你为“家”所看重的要素——Goodwood Residence 的价值不言自明。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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