| 项目 | Goodwood Residence | 区域 | 10 |
| 地址 | Bukit Timah Road | 产权 | Freehold |
| 占地面积 | 267,460 sqft | 单位数量 | 210 |
| 开发商 | Goodwood Residence Development Pte Ltd | TOP | 2013 |
80% 设施，20% 住户单位。
这可不是你每天都会听到的说法。
尤其当这个项目占地超过 2.5 公顷（267,460 square feet），却只规划了区区210 个单位时。
而且它周边几乎全是 Good Class Bungalows。
优质景观、静谧的环境、繁茂的自然、便利的生活……优点不胜枚举。
不过，对自 2013 年交付起就入住 Goodwood Residence 的部分住户而言，也有一些现实问题削弱了它看似无可挑剔的吸引力。
高峰期常见的交通拥堵、部分主要家电的耐用性不足（尽管是知名品牌）——这些是不太被提及，却确实困扰住户的点。
当然，这些远谈不上是致命缺陷。
但当你想到这里多数单位的要价已超过 $2,500 psf，我认为，买家至少有权期待更高的水准。
暂且不表，先来看看这个备受推崇的项目为我们呈现了什么！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Goodwood Residence 深度探访
| 网球场 | 烧烤区 | 水疗池 |
| 泳池甲板 | 24 小时安保 | 游泳池 |
| 按摩池（Jacuzzi） | 蒸汽浴 | 会所 |
| 游乐场 | 休闲廊 |
这次从不太寻常的角度开场，是因为 Goodwood Residence 的入口当时正在施工，我们没能拍到理想的画面。
入口本身也颇为特别，是一段沿网球场与首栋住宅旁延伸的长车道。从一开始就能感受到这里并不受空间所限，驱车进入时的期待感也被进一步放大。
当然，如果你不驾车，每天需要步行进出——这点就需要纳入考量了。
和同属开发商 GuocoLand 的 Leedon Residence 类似，网球场位于小区前端——不过这里距离主入口没那么远。把网球场置于前部的巧思，是让整体住区进一步后退：一来形成约 80m 的前场距离，有效隔绝道路噪音；二来也为住户带来更好的私密性。
仅 210 个单位就配备 2 座网球场，的确显得奢阔。
我很喜欢球场两侧爬满的植被——为地景增添了别样的层次感。
穿过铺石车道，便抵达宽敞的下客区。你会感到 Goodwood Residence 的设计旨在强化其低调与专属的气质。这是那种“不知道就真的不知道”的地方——从外部几乎难以窥见其内部世界。
我始终相信，开阔的抵达空间最能传达项目的奢华感，这里亦不例外。许多豪华酒店之所以不惜重金打造大尺度大堂，是因为那种“抵达某个特别之地”的仪式感，正来自这片空间。
尤其 Bukit Timah Road 车水马龙、动感十足，回到如此私密静谧的空间，格外放松。雨树投下的荫凉与地面上细碎的光影，也营造出独有的韵味。
Goodwood Residence 由两栋 12 层的 L 形楼块组成——Lawn Wing 与 Garden Wing。你现在看到的是 Garden Wing 的一部分。依我之见，这里或许是全盘里较不吸引人的一列，因为看不到那绝美的泳池景观。
穿过迎宾广场，迎面便是礼宾台。相比之下，Leedon Residence 的礼宾台更显宏阔，这里则更具高端度假酒店的氛围。正如如今多数高端项目所配备，礼宾可代为叫车，或在你外出时代收包裹。
其余场地被打造成私家度假式园境，有连贯的有顶走道与厚重的纹理围墙，墙面在不同位置留有开口，若隐若现地引入开阔视野。照片很难完整呈现这里的氛围——虽然镜头里略显阴影，现场感受却是彻底的松弛。
沿路径行走，不时可窥见园景——几近“森林感”。
Goodwood Residence 的一大特色在于，针对不同生活方式定制了多样的户型。例如你眼前这些一层单位，便以高挑空间与户外泳池露台，营造近似有地住宅的居住体验。
更妙的是，这里设有可滑动的屏扇门，既能全然打开共享空间，也能完全闭合保留私密，同时还可欣赏大片草坪与泳池景观。
不仅是一层单位享有“特别礼遇”，全盘共有 15 个单位配备树屋凉亭，并由自家单位设有独立步道直接通达。你可以把它当作私人的“树梢书屋”，用来阅读或在晚餐前小酌片刻。
大部分设施集中在会所，会所本身也极具设计感。灰色卵石墙与繁茂绿植穿插互动，呈现出独特而不失高端的观感——这种高端度假式的格调在这里被拿捏得相当到位。
此处最引人注目的，莫过于会所背后的景致——Goodwood Hill。那是一片约 20 公顷的繁茂绿地，亦是著名黑白殖民地洋房的树木保育区。
由于几乎是完整连绵的绿意，这里安静而私密得惊人。背后高耸的林木如画，也无时不在提醒你这片住区的独特与专属。并且得益于楼栋的互相错让与视野中缺少其他建筑干扰，Goodwood Residence 仿佛自成新加坡一隅静地。
而事实上，它却位于非常中心的地段。若要为其价位寻找理由——这便是答案之一：几乎找不到另一处场所能完全复制这样的氛围。
从较高处俯瞰，住区中央几乎像由两块长方形拼接而成——一边是大面积水体，另一边是蜿蜒舒展的草地。
泳池与大草坪的通透与平整，极大增强了空间的开阔感。
我在 2013 年项目刚落成时来访过。坦白说，早先看过一些线上效果图，并未被完全说服；但当真正置身其间时，却让人眼前一亮——开发商在“自然”与“当代”间取得了极佳的平衡。
看看这座泳池。我常在其他公寓的泳池前赞不绝口，但这里确实与众不同。要说周末我最想泡在哪个泳池，这里必在其列。
细想一下，真正打动人的，或许并非泳池本身——而是下水时所被环抱的环境。你真的会觉得自己置身一方私密绿洲，仿佛周围别无他人。
这种宽广的张力感很难得，对应 210 个单位而言，泳池配置绰绰有余。
泳池侧的木平台被划分为“微庭院”，让每组躺椅之间更具私密性。
的确更为私密——虽说以项目的度假灵感来看，我有些意外这里并未设置池畔凉亭。
这里还提供池畔服务，服务人员会为你点饮品。这才是真正的度假式生活！
不少角落真的像从旅行杂志中“抠”出来的一样——这大概也是 GuocoLand 想要营造的画面。
拐角处设有一方宁静的按摩池。
会所的首栋建筑里是健身房，面向泳池，景致怡人。
我想你会同意，这里确实有激发运动欲望的景观。
器械方面有不错的有氧与训练设备，但若你偏好“硬核”力量训练，这里在自由重量区会稍显不足。
健身房旁是私厨空间，你可以邀请私厨到此为宾客料理。
室内用餐休闲廊表现中规中矩，考虑到外部空间的高标杆，这里显得略为保守。与 Oue Twin Peaks 那套繁复精致的配置不可同日而语。
话虽如此，我更偏爱二层的室外用餐区——实在太舒服。开放式的用餐体验最大化借景与住区的宁静。
顶层平台不止这一处户外用餐区——每个亭体都配有独立烧烤炉与座位。
两侧皆有佳景——一面望向 Goodwood Hill 的绿海，另一面俯瞰开阔草坪。
观景平台上暂未配置座椅；清晨若想练瑜伽，铺两张垫子便十分契合。
有这样的风景，早起追日出似乎也成了更诱人的提案，不是吗？
项目中最大的一座树屋凉亭与某一户直接相连，仅供该户专属使用，不对公共开放。
住区外围一圈设置了花园步行道。
连串园中穿行的小径也点缀着精美的景观节点。
也许是如今“深色玻璃盒子”的立面用得太多了，Goodwood Residence 的外观反倒成为新加坡少见的存在。其灵感源自亚洲传统织物与 Goodwood Hill 殖民地洋房的竹帘。我不认为这是一种“普适审美”的立面，但若你偏爱度假氛围，这会是相当现代的演绎。
细看便会发现，这些彩色竖条并非“装饰游戏”。它们很实用——可随角度调节，起到遮阳与一定的私密屏蔽效果。
最后看看车库。每个单位都配有私家电梯，且可从空调大堂直接进入。
考虑到目标客群的生活方式，每户还配备了高尔夫球具储物柜。
车位完全不成问题。
每个车位都足够宽敞，尺度友好。
车库格外明亮通风——多亏地面的下沉庭院把自然光引入地库。
Goodwood Residence 区位解析
Goodwood Residence 位于 Bukit Timah Road 东端，区位得天独厚，可轻松通达新加坡多个一线生活圈。
Novena、Orchard、Bukit Timah、Little India 等都在“投石之距”。
餐饮与生鲜超市选择极其丰富，即便高峰期的交通拥堵可能会让部分住户感到不便。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离（及步行预估） |
| ‘Balmoral Plaza’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 170A, 171, 700, 700A, 960, 960e | 270m，步行 3 分钟 |
| ‘Newton Stn Exit A’ | 5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1 | 750m，步行 9 分钟 |
最近的 MRT：Newton MRT – 550m，步行 7 分钟
通往 Newton MRT 的步行路径并非全程有顶，但沿线树木可提供间歇性遮荫。遇上下雨天，雨伞基本是“标配”。
Newton MRT 距 Orchard MRT 仅 1 站（车程 2 分钟），直达 CBD/Raffles Place MRT 为 5 站（车程 9 分钟）。
前往周边分区（Little India、Novena 等）也有多条巴士可选——根据实时路况，你可以在地铁与巴士之间灵活切换。
私家车出行
| 核心目的地 | 距公寓距离（及尖峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 6.9km，20 分钟车程 |
| Orchard Road | 3km，8 分钟车程 |
| Suntec City | 6.1km，15 分钟车程 |
| Changi Airport | 21.2km，22 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 37.9km，45 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km，22 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 8km，20 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 9.5km，25 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 27.2km，35 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 18.7km，30 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 14.5km，25 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.9km，25 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 7.6km，20 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 19.8km，30 分钟车程 |
*车程以尖峰时段测算
就近车行出入口：Bukit Timah Road 东端 1 处出入口
小结：Goodwood Residence 仅有 Bukit Timah Road 一处出入口，而该路段在高峰时段以拥堵著称——尤其项目入口紧邻 Newton Circus 环岛与 Newton 高架的下匝口。再者，此路是从 Orchard 与 CBD 区通往 Bukit Timah 私宅片区的主干道之一。
生鲜超市
| 超市名称 | 距公寓距离（及步行/车行预估） |
| Cold Storage – United Square | 900m，车程 6 分钟 |
| FairPrice – Scotts Square | 1.07km，车程 5 分钟 |
| Jason’s – Ion | 1.08km，车程 6 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 2 |
| 小学（3km 车程） | 6 |
| 中学（3km 车程） | 4 |
| 国际学校（3km 车程） | 3 |
| 初级学院（5km 车程） | 4 |
| 大学（5km 车程） | 1 |
补充要点
- 环保与绿色设计
Goodwood Residence 采用多项创新绿色设计，因而获得 BCA Green Mark Platinum（当前最高评级）。气候变化对像新加坡这样的岛国是真实而严峻的威胁，崇尚可持续生活的买家会对这里为环保所做的投入表示认可。
外立面的攀援植物不只是“美化”，还能自然降温。
项目还配备自循环灌溉系统，可收集雨水、灌溉回流与地下水，以备干季浇灌使用。
公共服务大堂设置了可回收与不可回收垃圾的分类投放口，并接入气动垃圾收集系统，便利高效。
最后，项目的所有内墙均采用再生材料建造。
- 节省水电费
由于在早期规划阶段就融入了大量可持续设计，施工成本仅增加约 1%，却可每年节省约 $600,000 的公用事业费用——每月管理费预计降低约 20%。
另一项重要特征是单位的“单面排布（single-loading）”，意味着能够形成对流通风。每年某些时节，你甚至可能完全不需要空调！
- 毗邻名校
许多新加坡家庭非常重视教育，顶尖学校自然供不应求。周边热门学校包括 Anglo-Chinese School、St Joseph’s Institution、Singapore Chinese Girls School 等。其中，Anglo-Chinese School (Primary) 与项目之间的步行距离相当友好。
Goodwood Residence 总体规划与园区解析
以 267,460 square feet 的占地而言，Goodwood Residence 并非“超大盘”；但考虑到仅 210 个单位，尺度已相当优渥。作一对比，道路下游的 Cyan condo 在 161,000 square feet 的更小地块上布局了 278 个单位，即便如此，其空间感仍然不俗。
如前所述，Goodwood Residence 最大的亮点之一，便是与 Goodwood Hill 的共界。从总图可以更清晰地看到，大多数楼栋都被刻意转向，以面朝 Goodwood Hill 的郁郁葱葱。
这也是一种“有意为之”的取舍——将 80% 的土地用于景观与设施。整个住区因而与自然融为一体，仿佛只隔着会所，就能与 Goodwood 的绿意无缝相接。若要寻找“度假式生活”的范本，很难超越这里。
这里的设施不如 Sims Urban Oasis 般“琳琅满目”，但网球场、健身房、泳池等核心配置一应俱全。真正的差异在于“质感”——所有细节都做到极高水准。
最佳楼叠
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| 2 房 | 1,119 sqft |
| 3 房 | 1,948 – 2,142 sqft |
| 4 房 | 2,454 – 2,680 sqft |
| 4 房豪华型 | 2,928 sqft |
| 顶层公寓（Penthouses） | 3,918 – 8,450 sqft |
毫无疑问，Goodwood Residence 面向的正是高端买家。这里的户型面积整体偏大，如今新盘已难再见。
单看 2 房型就有 1,119 square feet——已经超过当下一些新盘的 3 房面积！
若你是一家人寻求兼具“奢华”与“宽敞”的居住空间，这里的选择很难被超越。
最佳楼叠
Goodwood Residence 中，最佳的楼叠无疑是 1 与 2。户型朝向为 NE-SW，十分理想；若能越过面向 Bukit Timah 的有地住宅天际线，两侧景观皆可实现开阔无阻。
内行贴士
“若追求极致的豪华家居体验，Stack 1 的 4 房豪华型将是最佳之选。”
Ryan Ong, 房地产专家
若你留意 4 房豪华型的平面图，会发现其专门优化了通风动线：可同时打开客厅阳台与湿区厨房的种植阳台，让穿堂风贯穿全屋。
Goodwood Residence 价格
价格明细（首套房）
| 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | 4-Bedroom Deluxe | Penthouse | |
| Price | $2,899,329 | $4,800,890 | $6,699,420 | $7,399,056 | $17,002,494 |
| 25% Down Payment | $724,832 | $1,200,223 | $1,674,855 | $1,849,764 | $4,250,624 |
| Additional Costs | |||||
| Buyer Stamp Duty | $100,573 | $176,636 | $252,577 | $280,562 | $664,700 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $3,003,202 | $4,980,826 | $6,955,297 | $7,682,918 | $17,670,494 |
| Initial Investment Amount | $828,705 | $1,380,158 | $1,930,732 | $2,133,626 | $4,918,623 |
| Return on Investment | |||||
| Expected Rental Price | $5,036 | $9,456 | $12,515 | $15,518 | $24,165 |
| Rental Yield | 2.01% | 2.28% | 2.16% | 2.42% | 1.64% |
价格（第二套房）
| 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | 4-Bedroom Deluxe | Penthouse | |
| Cost Without ABSD | $3,003,202 | $4,980,826 | $6,955,297 | $7,682,918 | $17,670,494 |
| Plus: ABSD (12%) | $347,919 | $576,107 | $803,930 | $887,887 | $2,040,299 |
| Total Price After ABSD | $3,351,122 | $5,556,932 | $7,759,227 | $8,570,805 | $19,710,793 |
| Initial Investment Amount | $1,176,625 | $1,956,265 | $2,734,662 | $3,021,513 | $6,958,923 |
| Return on Investment | |||||
| Expected Rental Price | $5,036 | $9,456 | $12,515 | $15,518 | $24,165 |
| Rental Yield | 1.80% | 2.04% | 1.94% | 2.17% | 1.47% |
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比点 |
| Goodwood Residence | Freehold | 2013 | $2,512 | |
| Balmoral Residences | Freehold | 2001 | $1,938 | 最近邻公寓 |
| Pullman Residences | Freehold | 2023 | $2,700+* | 新盘 |
| Kopar | 99 years | 2024 | $2,100+* | 新盘 |
| Trilight | Freehold | 2012 | $1,855 | 豪宅对比 |
| Reignwood Hamilton Scotts | Freehold | 2012 | $3,048 | 豪宅对比 |
| Goodwood Grand | Freehold | 2017 | $2,300 | 近邻对比 |
| Volari at Balmoral | Freehold | 2012 | $2,115 | 近邻对比 |
Bukit Timah/Balmoral 一带公寓众多——若只看这一片区，选择确实非常丰富，更不用说跨过 Stevens Road 后的 Draycott/Ardmore“豪宅带”。
但我认为，就高端市场而言，Goodwood Residence 基本是该片区的“头部选项”之一——且从 $PSF 来看，它并非最高。即将推出的 Pullman Residences 与已成名的 Reignwood Hamilton Scotts（配备“空中车库”的那座）目前价格更高。
话说回来，由于单位面积偏大，最终总价对买家而言依然不小——即便在豪宅市场亦然。因此，若你把地段与名校资源放在更靠前的位置，替代选择其实不少——Trilight 与 Goodwood Grand 就值得考虑。
若面积不是硬性指标，Sloane Residences、Pullman Residences 与 The Hyde 也可纳入清单。它们的 $PSF 或许更高，但因单位更小，最终总价更易接受。
Goodwood Residence 升值潜力分析
观察近年涨幅领先的分区，District 10 实际上排名第 6——过去 6 年累计上涨 29.82%。
不过，这部分涨幅主要来自新盘带动；而 District 10 已相对成熟饱和，未来升值主要倚赖通过不断重建带来的区域焕新。你已能看到如 Kopar、Pullman Residences、35 Gilstead、Neu @ Novena、Juniper Hill 以及 Sloane Residences 等项目；此外，Chancery Court 与 City Towers 的重建也在推进。作为优质住宅区，District 10 的吸引力在可见的未来不会改变。
从周边 Master Plan 来看，附近有不少“保留地（Reserve Site）”——即暂未确定具体用途的地块。这包括 Goodwood Hill 所在的大块绿地，以及 Newton MRT 站旁与对面的多幅用地。它们未来的规划走向，势必会对周边房价产生影响。
我们的结论
若你计划在此片区安家，不论是因名校资源还是因接近城市核心，Goodwood Residence 都是非常有说服力的选择。
其大尺度的单位，注定会吸引对空间有追求、且具实力的买家——尤其当市场趋势普遍转向小户型时。
买家面临的最大难题，或许在于“选择太多”——即便在高端段位，这一带也可谓“强手如云”。
但说到开阔无遮的绿景、私密与专属——这些价值很难量化。若这正是你为“家”所看重的要素，Goodwood Residence 的价值就会一目了然。
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