Goodwood Residence 评测:私密性佳,独享翠绿景观
March 22, 2020
| 项目 | Goodwood Residence | 区域 | 10 |
| 地址 | Bukit Timah Road | 产权 | Freehold |
| 占地面积 | 267,460 sqft | 单位数量 | 210 |
| 开发商 | Goodwood Residence Development Pte Ltd | TOP | 2013 |
80% 设施,20% 住户单位。
这可不是你每天都会听到的说法。
尤其当这个项目占地超过 2.5 公顷(267,460 square feet),却只规划了区区210 个单位时。
而且它周边几乎全是 Good Class Bungalows。
优质景观、静谧的环境、繁茂的自然、便利的生活……优点不胜枚举。
不过,对自 2013 年交付起就入住 Goodwood Residence 的部分住户而言,也有一些现实问题削弱了它看似无可挑剔的吸引力。
高峰期常见的交通拥堵、部分主要家电的耐用性不足(尽管是知名品牌)——这些是不太被提及,却确实困扰住户的点。
当然,这些远谈不上是致命缺陷。
但当你想到这里多数单位的要价已超过 $2,500 psf,我认为,买家至少有权期待更高的水准。
暂且不表,先来看看这个备受推崇的项目为我们呈现了什么!
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Goodwood Residence 深度探访
| 网球场 | 烧烤区 | 水疗池 |
| 泳池甲板 | 24 小时安保 | 游泳池 |
| 按摩池(Jacuzzi) | 蒸汽浴 | 会所 |
| 游乐场 | 休闲廊 |

这次从不太寻常的角度开场,是因为 Goodwood Residence 的入口当时正在施工,我们没能拍到理想的画面。
入口本身也颇为特别,是一段沿网球场与首栋住宅旁延伸的长车道。从一开始就能感受到这里并不受空间所限,驱车进入时的期待感也被进一步放大。
当然,如果你不驾车,每天需要步行进出——这点就需要纳入考量了。

和同属开发商 GuocoLand 的 Leedon Residence 类似,网球场位于小区前端——不过这里距离主入口没那么远。把网球场置于前部的巧思,是让整体住区进一步后退:一来形成约 80m 的前场距离,有效隔绝道路噪音;二来也为住户带来更好的私密性。

仅 210 个单位就配备 2 座网球场,的确显得奢阔。

我很喜欢球场两侧爬满的植被——为地景增添了别样的层次感。

穿过铺石车道,便抵达宽敞的下客区。你会感到 Goodwood Residence 的设计旨在强化其低调与专属的气质。这是那种“不知道就真的不知道”的地方——从外部几乎难以窥见其内部世界。

我始终相信,开阔的抵达空间最能传达项目的奢华感,这里亦不例外。许多豪华酒店之所以不惜重金打造大尺度大堂,是因为那种“抵达某个特别之地”的仪式感,正来自这片空间。

尤其 Bukit Timah Road 车水马龙、动感十足,回到如此私密静谧的空间,格外放松。雨树投下的荫凉与地面上细碎的光影,也营造出独有的韵味。

Goodwood Residence 由两栋 12 层的 L 形楼块组成——Lawn Wing 与 Garden Wing。你现在看到的是 Garden Wing 的一部分。依我之见,这里或许是全盘里较不吸引人的一列,因为看不到那绝美的泳池景观。

穿过迎宾广场,迎面便是礼宾台。相比之下,Leedon Residence 的礼宾台更显宏阔,这里则更具高端度假酒店的氛围。正如如今多数高端项目所配备,礼宾可代为叫车,或在你外出时代收包裹。

其余场地被打造成私家度假式园境,有连贯的有顶走道与厚重的纹理围墙,墙面在不同位置留有开口,若隐若现地引入开阔视野。照片很难完整呈现这里的氛围——虽然镜头里略显阴影,现场感受却是彻底的松弛。

沿路径行走,不时可窥见园景——几近“森林感”。

Goodwood Residence 的一大特色在于,针对不同生活方式定制了多样的户型。例如你眼前这些一层单位,便以高挑空间与户外泳池露台,营造近似有地住宅的居住体验。

更妙的是,这里设有可滑动的屏扇门,既能全然打开共享空间,也能完全闭合保留私密,同时还可欣赏大片草坪与泳池景观。


不仅是一层单位享有“特别礼遇”,全盘共有 15 个单位配备树屋凉亭,并由自家单位设有独立步道直接通达。你可以把它当作私人的“树梢书屋”,用来阅读或在晚餐前小酌片刻。


大部分设施集中在会所,会所本身也极具设计感。灰色卵石墙与繁茂绿植穿插互动,呈现出独特而不失高端的观感——这种高端度假式的格调在这里被拿捏得相当到位。

此处最引人注目的,莫过于会所背后的景致——Goodwood Hill。那是一片约 20 公顷的繁茂绿地,亦是著名黑白殖民地洋房的树木保育区。
由于几乎是完整连绵的绿意,这里安静而私密得惊人。背后高耸的林木如画,也无时不在提醒你这片住区的独特与专属。并且得益于楼栋的互相错让与视野中缺少其他建筑干扰,Goodwood Residence 仿佛自成新加坡一隅静地。
而事实上,它却位于非常中心的地段。若要为其价位寻找理由——这便是答案之一:几乎找不到另一处场所能完全复制这样的氛围。

从较高处俯瞰,住区中央几乎像由两块长方形拼接而成——一边是大面积水体,另一边是蜿蜒舒展的草地。

泳池与大草坪的通透与平整,极大增强了空间的开阔感。

我在 2013 年项目刚落成时来访过。坦白说,早先看过一些线上效果图,并未被完全说服;但当真正置身其间时,却让人眼前一亮——开发商在“自然”与“当代”间取得了极佳的平衡。

看看这座泳池。我常在其他公寓的泳池前赞不绝口,但这里确实与众不同。要说周末我最想泡在哪个泳池,这里必在其列。
细想一下,真正打动人的,或许并非泳池本身——而是下水时所被环抱的环境。你真的会觉得自己置身一方私密绿洲,仿佛周围别无他人。

这种宽广的张力感很难得,对应 210 个单位而言,泳池配置绰绰有余。

泳池侧的木平台被划分为“微庭院”,让每组躺椅之间更具私密性。


的确更为私密——虽说以项目的度假灵感来看,我有些意外这里并未设置池畔凉亭。
这里还提供池畔服务,服务人员会为你点饮品。这才是真正的度假式生活!

不少角落真的像从旅行杂志中“抠”出来的一样——这大概也是 GuocoLand 想要营造的画面。


拐角处设有一方宁静的按摩池。

会所的首栋建筑里是健身房,面向泳池,景致怡人。

我想你会同意,这里确实有激发运动欲望的景观。

器械方面有不错的有氧与训练设备,但若你偏好“硬核”力量训练,这里在自由重量区会稍显不足。

健身房旁是私厨空间,你可以邀请私厨到此为宾客料理。

室内用餐休闲廊表现中规中矩,考虑到外部空间的高标杆,这里显得略为保守。与 Oue Twin Peaks 那套繁复精致的配置不可同日而语。

话虽如此,我更偏爱二层的室外用餐区——实在太舒服。开放式的用餐体验最大化借景与住区的宁静。

顶层平台不止这一处户外用餐区——每个亭体都配有独立烧烤炉与座位。

两侧皆有佳景——一面望向 Goodwood Hill 的绿海,另一面俯瞰开阔草坪。

观景平台上暂未配置座椅;清晨若想练瑜伽,铺两张垫子便十分契合。

有这样的风景,早起追日出似乎也成了更诱人的提案,不是吗?

项目中最大的一座树屋凉亭与某一户直接相连,仅供该户专属使用,不对公共开放。



住区外围一圈设置了花园步行道。

连串园中穿行的小径也点缀着精美的景观节点。

也许是如今“深色玻璃盒子”的立面用得太多了,Goodwood Residence 的外观反倒成为新加坡少见的存在。其灵感源自亚洲传统织物与 Goodwood Hill 殖民地洋房的竹帘。我不认为这是一种“普适审美”的立面,但若你偏爱度假氛围,这会是相当现代的演绎。

细看便会发现,这些彩色竖条并非“装饰游戏”。它们很实用——可随角度调节,起到遮阳与一定的私密屏蔽效果。

最后看看车库。每个单位都配有私家电梯,且可从空调大堂直接进入。

考虑到目标客群的生活方式,每户还配备了高尔夫球具储物柜。

车位完全不成问题。

每个车位都足够宽敞,尺度友好。

车库格外明亮通风——多亏地面的下沉庭院把自然光引入地库。
Goodwood Residence 区位解析
Goodwood Residence 位于 Bukit Timah Road 东端,区位得天独厚,可轻松通达新加坡多个一线生活圈。
Novena、Orchard、Bukit Timah、Little India 等都在“投石之距”。
餐饮与生鲜超市选择极其丰富,即便高峰期的交通拥堵可能会让部分住户感到不便。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离(及步行预估) |
| ‘Balmoral Plaza’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 170A, 171, 700, 700A, 960, 960e | 270m,步行 3 分钟 |
| ‘Newton Stn Exit A’ | 5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1 | 750m,步行 9 分钟 |
最近的 MRT:Newton MRT – 550m,步行 7 分钟
通往 Newton MRT 的步行路径并非全程有顶,但沿线树木可提供间歇性遮荫。遇上下雨天,雨伞基本是“标配”。
Newton MRT 距 Orchard MRT 仅 1 站(车程 2 分钟),直达 CBD/Raffles Place MRT 为 5 站(车程 9 分钟)。
前往周边分区(Little India、Novena 等)也有多条巴士可选——根据实时路况,你可以在地铁与巴士之间灵活切换。
私家车出行
| 核心目的地 | 距公寓距离(及尖峰时段车程) |
| CBD (Raffles Place) | 6.9km,20 分钟车程 |
| Orchard Road | 3km,8 分钟车程 |
| Suntec City | 6.1km,15 分钟车程 |
| Changi Airport | 21.2km,22 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 37.9km,45 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km,22 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 8km,20 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 9.5km,25 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 27.2km,35 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 18.7km,30 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 14.5km,25 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.9km,25 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 7.6km,20 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 19.8km,30 分钟车程 |
*车程以尖峰时段测算
就近车行出入口:Bukit Timah Road 东端 1 处出入口
小结:Goodwood Residence 仅有 Bukit Timah Road 一处出入口,而该路段在高峰时段以拥堵著称——尤其项目入口紧邻 Newton Circus 环岛与 Newton 高架的下匝口。再者,此路是从 Orchard 与 CBD 区通往 Bukit Timah 私宅片区的主干道之一。
生鲜超市
| 超市名称 | 距公寓距离(及步行/车行预估) |
| Cold Storage – United Square | 900m,车程 6 分钟 |
| FairPrice – Scotts Square | 1.07km,车程 5 分钟 |
| Jason’s – Ion | 1.08km,车程 6 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前(1km 步行范围内) | 2 |
| 小学(3km 车程) | 6 |
| 中学(3km 车程) | 4 |
| 国际学校(3km 车程) | 3 |
| 初级学院(5km 车程) | 4 |
| 大学(5km 车程) | 1 |
补充要点
- 环保与绿色设计
Goodwood Residence 采用多项创新绿色设计,因而获得 BCA Green Mark Platinum(当前最高评级)。气候变化对像新加坡这样的岛国是真实而严峻的威胁,崇尚可持续生活的买家会对这里为环保所做的投入表示认可。

外立面的攀援植物不只是“美化”,还能自然降温。
项目还配备自循环灌溉系统,可收集雨水、灌溉回流与地下水,以备干季浇灌使用。
公共服务大堂设置了可回收与不可回收垃圾的分类投放口,并接入气动垃圾收集系统,便利高效。
最后,项目的所有内墙均采用再生材料建造。
- 节省水电费
由于在早期规划阶段就融入了大量可持续设计,施工成本仅增加约 1%,却可每年节省约 $600,000 的公用事业费用——每月管理费预计降低约 20%。
另一项重要特征是单位的“单面排布(single-loading)”,意味着能够形成对流通风。每年某些时节,你甚至可能完全不需要空调!
- 毗邻名校
许多新加坡家庭非常重视教育,顶尖学校自然供不应求。周边热门学校包括 Anglo-Chinese School、St Joseph’s Institution、Singapore Chinese Girls School 等。其中,Anglo-Chinese School (Primary) 与项目之间的步行距离相当友好。
Goodwood Residence 总体规划与园区解析

以 267,460 square feet 的占地而言,Goodwood Residence 并非“超大盘”;但考虑到仅 210 个单位,尺度已相当优渥。作一对比,道路下游的 Cyan condo 在 161,000 square feet 的更小地块上布局了 278 个单位,即便如此,其空间感仍然不俗。
如前所述,Goodwood Residence 最大的亮点之一,便是与 Goodwood Hill 的共界。从总图可以更清晰地看到,大多数楼栋都被刻意转向,以面朝 Goodwood Hill 的郁郁葱葱。
这也是一种“有意为之”的取舍——将 80% 的土地用于景观与设施。整个住区因而与自然融为一体,仿佛只隔着会所,就能与 Goodwood 的绿意无缝相接。若要寻找“度假式生活”的范本,很难超越这里。
这里的设施不如 Sims Urban Oasis 般“琳琅满目”,但网球场、健身房、泳池等核心配置一应俱全。真正的差异在于“质感”——所有细节都做到极高水准。
最佳楼叠
户型分布
| 户型 | 面积(sqft) |
| 2 房 | 1,119 sqft |
| 3 房 | 1,948 – 2,142 sqft |
| 4 房 | 2,454 – 2,680 sqft |
| 4 房豪华型 | 2,928 sqft |
| 顶层公寓(Penthouses) | 3,918 – 8,450 sqft |
毫无疑问,Goodwood Residence 面向的正是高端买家。这里的户型面积整体偏大,如今新盘已难再见。
单看 2 房型就有 1,119 square feet——已经超过当下一些新盘的 3 房面积!
若你是一家人寻求兼具“奢华”与“宽敞”的居住空间,这里的选择很难被超越。
最佳楼叠

Goodwood Residence 中,最佳的楼叠无疑是 1 与 2。户型朝向为 NE-SW,十分理想;若能越过面向 Bukit Timah 的有地住宅天际线,两侧景观皆可实现开阔无阻。
内行贴士
“若追求极致的豪华家居体验,Stack 1 的 4 房豪华型将是最佳之选。”
Ryan Ong, 房地产专家
若你留意 4 房豪华型的平面图,会发现其专门优化了通风动线:可同时打开客厅阳台与湿区厨房的种植阳台,让穿堂风贯穿全屋。
Goodwood Residence 价格
价格明细(首套房)
| 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | 4-Bedroom Deluxe | Penthouse | |
| Price | $2,899,329 | $4,800,890 | $6,699,420 | $7,399,056 | $17,002,494 |
| 25% Down Payment | $724,832 | $1,200,223 | $1,674,855 | $1,849,764 | $4,250,624 |
| Additional Costs | |||||
| Buyer Stamp Duty | $100,573 | $176,636 | $252,577 | $280,562 | $664,700 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $3,003,202 | $4,980,826 | $6,955,297 | $7,682,918 | $17,670,494 |
| Initial Investment Amount | $828,705 | $1,380,158 | $1,930,732 | $2,133,626 | $4,918,623 |
| Return on Investment | |||||
| Expected Rental Price | $5,036 | $9,456 | $12,515 | $15,518 | $24,165 |
| Rental Yield | 2.01% | 2.28% | 2.16% | 2.42% | 1.64% |
价格(第二套房)
| 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | 4-Bedroom Deluxe | Penthouse | |
| Cost Without ABSD | $3,003,202 | $4,980,826 | $6,955,297 | $7,682,918 | $17,670,494 |
| Plus: ABSD (12%) | $347,919 | $576,107 | $803,930 | $887,887 | $2,040,299 |
| Total Price After ABSD | $3,351,122 | $5,556,932 | $7,759,227 | $8,570,805 | $19,710,793 |
| Initial Investment Amount | $1,176,625 | $1,956,265 | $2,734,662 | $3,021,513 | $6,958,923 |
| Return on Investment | |||||
| Expected Rental Price | $5,036 | $9,456 | $12,515 | $15,518 | $24,165 |
| Rental Yield | 1.80% | 2.04% | 1.94% | 2.17% | 1.47% |
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格(PSF) | 对比点 |
| Goodwood Residence | Freehold | 2013 | $2,512 | |
| Balmoral Residences | Freehold | 2001 | $1,938 | 最近邻公寓 |
| Pullman Residences | Freehold | 2023 | $2,700+* | 新盘 |
| Kopar | 99 years | 2024 | $2,100+* | 新盘 |
| Trilight | Freehold | 2012 | $1,855 | 豪宅对比 |
| Reignwood Hamilton Scotts | Freehold | 2012 | $3,048 | 豪宅对比 |
| Goodwood Grand | Freehold | 2017 | $2,300 | 近邻对比 |
| Volari at Balmoral | Freehold | 2012 | $2,115 | 近邻对比 |
Bukit Timah/Balmoral 一带公寓众多——若只看这一片区,选择确实非常丰富,更不用说跨过 Stevens Road 后的 Draycott/Ardmore“豪宅带”。
但我认为,就高端市场而言,Goodwood Residence 基本是该片区的“头部选项”之一——且从 $PSF 来看,它并非最高。即将推出的 Pullman Residences 与已成名的 Reignwood Hamilton Scotts(配备“空中车库”的那座)目前价格更高。
话说回来,由于单位面积偏大,最终总价对买家而言依然不小——即便在豪宅市场亦然。因此,若你把地段与名校资源放在更靠前的位置,替代选择其实不少——Trilight 与 Goodwood Grand 就值得考虑。
若面积不是硬性指标,Sloane Residences、Pullman Residences 与 The Hyde 也可纳入清单。它们的 $PSF 或许更高,但因单位更小,最终总价更易接受。
Goodwood Residence 升值潜力分析

观察近年涨幅领先的分区,District 10 实际上排名第 6——过去 6 年累计上涨 29.82%。
不过,这部分涨幅主要来自新盘带动;而 District 10 已相对成熟饱和,未来升值主要倚赖通过不断重建带来的区域焕新。你已能看到如 Kopar、Pullman Residences、35 Gilstead、Neu @ Novena、Juniper Hill 以及 Sloane Residences 等项目;此外,Chancery Court 与 City Towers 的重建也在推进。作为优质住宅区,District 10 的吸引力在可见的未来不会改变。

从周边 Master Plan 来看,附近有不少“保留地(Reserve Site)”——即暂未确定具体用途的地块。这包括 Goodwood Hill 所在的大块绿地,以及 Newton MRT 站旁与对面的多幅用地。它们未来的规划走向,势必会对周边房价产生影响。
我们的结论

若你计划在此片区安家,不论是因名校资源还是因接近城市核心,Goodwood Residence 都是非常有说服力的选择。
其大尺度的单位,注定会吸引对空间有追求、且具实力的买家——尤其当市场趋势普遍转向小户型时。
买家面临的最大难题,或许在于“选择太多”——即便在高端段位,这一带也可谓“强手如云”。
但说到开阔无遮的绿景、私密与专属——这些价值很难量化。若这正是你为“家”所看重的要素,Goodwood Residence 的价值就会一目了然。
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