Espada Condo 评测：River Valley 的小型“实惠”单位

关于本公寓

项目：	Espada Condo	地区：	09
地址：	Saint Thomas Walk	地契：	Freehold
占地面积：	37,102 sqft	单位数量：	232
开发商：	Novelty Orchard Development Pte Ltd	TOP:	2013

A在第 9 区规划公寓时，“实惠”大概是开发商最不可能想到的词。然而，Espada condo 却偏偏打破了这一高价常态——令暂时无意添丁的单身人士与小夫妻颇为欣喜。其绝佳位置（步行 300 米至 Somerset MRT）还将因 2021 年即将开通的 Havelock 与 Great World（Thomson-East line）车站而进一步受益。

诚然，这里以紧凑单位见长，未必能登上头条；但完善的配套与来之不易的永久地契属性，使其成为年轻置业者值得留意的投资标的。更何况，随着时间推移，其估值预期增幅亦可期。对于资深购物爱好者而言，更是有一大利好——新加坡享负盛名的 Orchard Road 购物带距离 Espada condo 仅约 10 分钟步行路程。

实地探访

Espada condo 设施

游泳池	儿童浅水池	按摩池
烧烤亭	健身房	游乐场
户外健身站	恒温泳池	瑜伽角
运动吧	热水浴池	户外用餐区
网球场

Espada condo 的入口并不算气派，考虑到它是 新开发项目（2013 年落成），多少有些令人失望。我明白它并非定位为豪宅项目，且地块不大，但第一印象确实不算出众。

这里的车库地面采用环氧涂层，这通常意味着开发商在项目品质上有投入。可惜层高偏低，因而在里头会略有压迫感。

车库不大，而且遗憾的是，这里没有访客车位。我知道以此地段而言也许并非刚需，但若能至少预留一些名额，会更理想。

由于空间受限，开发商采用了车库升降机而非常见的斜坡出入。看起来挺酷，但在高峰时段可能会成为阻碍。需注意，总车位为 186 个，而单位数为 232 个，并非每户都能分到车位。话说回来，这在较小、较新的项目中已愈发常见，也是新加坡迈向 car-lite 社会的大趋势之一。这在此处或许问题不大，因为我认为多数单位会出租，即便你开车，实际影响也不至于太明显。

在通往主大堂的入口之前，Espada condo 还配置了自家的 Parcel Santa！当家中无人签收包裹时，这可谓十分实用。

上到一层，右侧是带有座位且设有遮蔽的烧烤区。

正前方则是 Espada condo 的主泳池，旁边设有躺椅。

这座无边际泳池长度达 40m，尺度出色，足以进行正式的往返游泳。尽管一旁有 Skyline 360，但两项目之间的距离尚可，不会显得过于逼仄。泳池前后亦较为开阔，总体而言，以市区项目来说，这部分的处理相当不错。

泳池一侧的树木也起到了一定的遮掩作用。诚然，无法完全阻挡高楼层的视线，但“终极私密性”向来要付出高昂代价。

泳池尽头设有与主池相连的按摩池。我喜欢这种一体化的设计，也欣赏其面积不小，不像有些公寓对此空间吝于配置。

这里甚至还划出了一片儿童泳池空间。

对于一个空间有限的项目，这里仍腾出相当面积作为儿童游乐场；其中一部分其实也是户外健身站。

这里可以通往 Espada condo 的侧门，通向 St Thomas Walk，不过严格来说，穿过车库反而更快。

项目拐角处还设有另一处烧烤空间。同样好在带遮蔽，但座位数量偏少，更适合小型聚会。

回到主栋，这里配有可供使用的多功能/自习室。

当然还有健身房，装备齐全，就项目体量而言尺寸恰当。铺设落地镜是明智之举，视觉上显得更加宽敞。

一边运动一边欣赏好景观，确实更有动力！

再往上走，首先映入眼帘的是 24 楼空中花园俯瞰 Orchard Road 与城市的如画景致。

此处设有专用用餐区，配备一套完整厨房与烹饪设施。请位私厨来此宴请宾客，会相当合适。

我认为若能配置更有质感的座椅会更显档次。不过，这样的设置能够好好利用景观与微风，仍是加分项。此处层高也很高，使空间显得更为开阔与宽敞。

开发商在这里也尝试引入“运动吧”的概念，配有一张桌球台供休闲娱乐。

吧台区设有酒柜。概念不错，但我想现实中大多数人未必会常用。

很高兴 24 楼还规划了更多的休憩座位区。

这里还有更舒适的沙发座。不幸的是，设计略显平淡，且已有些过时。

顶层也贴心设有访客可用的洗手间。

后方是一处面积不小的热水泡池。植物提供了一定的私密性，但我更希望能有一处可边泡边赏景的选择。

14 楼还设有另一处空中花园，并配备了更多设施。

这既体现了 Espada condo 的优劣。先说好处：我喜欢这条贯穿整栋楼的恒温泳池。别被新加坡的天气所误导，位于高楼层且带遮蔽的泳池通常偏冷，使用率不高；因此开发商提供恒温池这一选项，值得点赞。

不过，如你从左侧的门面所见，部分区域的维护确实有待加强。一楼的设施维护其实不错，但空中花园部分似乎较为被忽略。

另一侧则规划了水中健身区。如果你一直关注我的公寓评测，你大概已了解我对水中健身房的看法：基本上意义不大。我可以很肯定地说，在我走访过的各个项目中，从未看过有人在使用它。

以小体量项目而言，开发商竟然能“挤出”一座网球场，实在令人惊喜！

Espada Condo 位置评述

位于第 9 区更靠近 Somerset 的一侧，Espada condo 周边不乏熟悉面孔。其邻居包括 Skypark @ Somerset、8 St Thomas，以及 One Devonshire——一众直插云霄的高楼，矗立于新加坡核心地段。

不过，和大多数高楼一样，也少不了较少被谈及的低楼层单位。以下是我们的观察。

Espada condo 坐落于（相对安静一侧的） St Thomas Walk——这条路常有前往 One Devonshire 与 St. Thomas Suites 的住户及访客出入。这意味着你或多或少会在家中感受到车辆带来的噪音与气味。

这会是大问题吗？对大多数居住在 Espada condo 的人而言并不至于。但若你打算选择低楼层单位（尤其在高峰时段会在家中的人），建议在决定前，仔细研究交通对所选单位的次级影响。

至于交通，从 Espada condo 出发前往各处基本上都非常便利（即便谈不上“易如反掌”）。

Somerset MRT 仅需步行约 6 分钟即可到达；且其靠近其他 MRT 线路（Dhoby Ghaut、Clarke Quay 与 City Hall），前往核心地段同样轻松快捷。此外，距离公寓步行 4 分钟处设有 “St. Thomas Wk” 巴士站，提供 32（至 Bedok）、54（至 Bishan）、139（至 Toa Payoh）与 195（至 Queenstown）。虽说名单看似不多，但网络已相当全面，基本覆盖从公寓出发的北、东与西向；即便途中需要转车，也不算不便。

因此，居住在 Espada condo 并不一定需要拥有一辆车；当然，若有，便利性更上层楼。车主会乐见，从这里驱车至 CBD 与 Orchard Road 分别仅需约 10 分钟与 5 分钟。更妙的是，St Thomas Walk 设有两处出入口——Killiney Road 与 River Valley Road（Killiney Road 还可分接至 Devonshire Road，必要时可作替代路线）。正如我们常提到的，多重出入口有助于纾解高峰时段的拥堵——鉴于社区内公寓林立，这里的确存在拥堵的可能性。

就近便设施而言，住户获取各类杂货十分便利——最近的是 Orchard Grand Court 的 FairPrice（步行 3 分钟）。其他选择包括 Triple One Somerset 的 Cold Storage（步行 5 分钟）、Takashimaya 与 Great World City——后两者我们也将之视为驾车者偶尔换换“风景”的便捷选项。

此外，UOB、DBS 与 OCBC 的 ATM 均在公寓 3 分钟步行范围内——从此告别与农历新年相关的临时取现“抢 ATM”烦恼。附近有 SPC Killiney 加油站、Watsons 以及 24 小时 7-Eleven，更添便利。

说到 Espada condo 周边的餐饮，选择之多可以说让住户“被宠坏”。最大亮点来自 Killiney Road（距公寓仅约 3 分钟步行）。沿街遍布令人食指大动的餐馆，菜式多元。

距离公寓最近的是 S11 食肆——其历史可追溯至 1933 年。这里可找到经济实惠的杂菜饭，方便打包。再往前走，你会看到琳琅满目的摊位，包括 Jew Kit Hainanese Chicken Rice、Killiney Curry Puffs、Teck Kee Tanglin Pau，甚至 Domino’s Pizza。除此之外，泰式、韩式、日式、马来、印度乃至越南料理也一应俱全，足以让你“选择困难”。

喜欢地道本地风味的读者也会高兴地发现，享誉全岛的 Killiney Kopitiam 亦在同一条街上。这里有传统牛油咖椰吐司、laksa、fishball soups、otah、mee rebus 以及一系列其他美食，足以满足你的味蕾。

至于购物商场，居住在 Espada condo（虽属意料之中）选择多元而充足。Takashimaya（Ngee Ann City）、Scape、Mandarin Gallery、Orchard Cineleisure 与 Great World City 等一线商场近在咫尺——全部距离公寓不足 1 公里。若你热衷 Orchard 购物带的繁华，或 simply 喜欢多样化的购物选择，那么 Espada 的近距优势，确实是该公寓最显著的加分项之一。

最后，虽然由于单位偏紧凑，不太适合在此养育大家庭，但若有需要，周边也有一些扎实的教育选择。

学前教育方面，有 Kay Poh Road Baptist Kindergarten、JHS Montesorri Kindergarten、PCF Kreta Ayer-Kim Seng Blk 79、Chinese Kindergarten 与 YWCA Kindergarten——驾车均在 5 分钟内可达。

小学方面，River Valley Primary 步行几分钟即达；St. Margaret Primary、Anglo Chinese Junior School 与 Zhangde Primary 则处于 2 公里范围内。

中学方面，附近有 Outram Secondary 与 Gan Eng Seng Secondary。

其他值得一提的还有 NAFA（Nanyang Academy of Fine Arts）、SMU（Singapore Management University），以及一批国际学校，包括 Swedish Supplementary School、Finnish Supplementary School、Chatsworth International School（Orchard Campus）与 Eton House International School。上述学校同样位于 Espada condo 2 公里范围内。

Espada Condo 开发与场地

Espada 能以“地段/价格”比取胜，代价体现在体量上（无论是单位数还是公寓用地）。事实上，整个项目仅占地 37,102 平方英尺！不过，开发商（Novelty Orchard Development）并未在地块上“堆叠”多栋建筑，而是选择兴建一栋 32 层高的单塔楼，共 232 个单位。

结果如何？这是一处高密度公寓（容积率 2.8），但仍设法为住户提供相对宁静的栖居之所；尽管周边的高层公寓如 One Devonshire 与 St. Thomas Suites 对部分人而言，可能略显逼仄。

Espada 的户型分布如下：

户型分布

单位数量	户型	面积 (sqft)
141	1 卧	377 – 560 sqft
56	1 卧 + 书房	646- 689 sqft
27	2 卧	667- 721 sqft
5	1 卧顶层公寓	657- 1,313 sqft
2	1 卧 + 书房顶层公寓	1270 sqft
1	2 卧顶层公寓	1313 sqft

可见，这里的绝大多数为 1 卧单位。缺少 3 卧及以上户型，也进一步印证了 Espada 并不适合大家庭。

我们此前评测过第 9 区一些大户型公寓，如 Cosmopolitan、Trillium 与 Centennia Suites，在对比之下，人们容易低估 Espada 单位的面积。但必须记得，那些属于“特例”；在中央地带新项目中，小户型已成常态（例如 8 St. Thomas），即便 Espada 的单位略小于平均值。

价格评述

周边项目

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)
Espada Condo	Freehold	2013	$2,304
8 Saint Thomas	Freehold	2018	$3,125
Skyline 360	Freehold	2012	$2,229
St Thomas Suites	Freehold	2010	$1,843
La Crystal	Freehold	1996	$1,824

与 freehold 公寓为主的第 9 区 Somerset 一带 2013 年（及之后）落成的其他项目相比，Espada 在价格上更具优势。此外，Espada 的单位有时单价可低至 $1,800 psf（诚然，这通常对应较大户型）——以其绝佳地段而言，确属难得。代价如前所述，则是单位与地块面积相对较小。

尽管从列表上看，Skyline 360 与 St Thomas Suites 的平均价格似乎更有吸引力，但需记得它们的单位面积更大。

我们的看法

就我个人而言，Espada condo 的开发商在有限空间内安置设施的表现相当出色。泳池的尺度与半私密性是加分项，按摩池的设计与一体化动线也令人满意。坦白说，考虑到 Espada 的目标客群，游乐场与儿童泳池或许有些多余。

老实讲，Espada condo 在我看来有些“万金油”——样样都有，样样不极致。它是一处半奢型住宅，凭借相对较新的 TOP（2013）在邻居 One Devonshire 与 Skyline 360 之上占得一筹；其价格“相对亲民”，却并非与周边更老旧项目相比的最低。优势在于地段，劣势则是单位与地块偏小。

在我看来，把它与周边项目相比，Espada 稍高于平均水准。鉴于我更看重空间与安静胜于地段，我只会在仍为单身的情况下认真考虑。归根结底，对于一套位于 River Valley 的永久地契一居室而言，价格徘徊在 million-dollar 门槛之下，这一点始终是它的头号卖点。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。