农历新年已过，又到找房季；但买家感到有些迷惘并不意外。如果你离开楼市几年，如今的价格足以令人咋舌——从边缘地带的公寓冲上 $2 million，到对所谓“稳当”的核心地段也不乏谨慎提醒。以下是需要留意的几点：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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当下公寓价格如何？

先看新盘价格：

来源：Square Foot Research

截至 2024 年 1 月，全岛新盘均价为 $1,918 psf，低于 2023 年 1 月的 $2,185 psf；不过这仍是年初阶段，且今年尚有 40+ 个项目将推出，预计接下来数月会有所回升。需注意这只是粗略概览，由于成交量波动，逐月对比 psf 价格并不理想。尽管如此，这能快速呈现自 2023 年 1 月以来新公寓价格的表现。

与此同时，转售公寓价格在上升，因被新盘价格挤出的买家愈发转向这些选择：

来源：Square Foot Research

截至今年 1 月，转售公寓平均价格为 $1,588 psf，高于去年的 $1,508 psf。 

据此，1,000 sq. ft. 的三居室（新盘）总价约 $1.91 million，同等面积的转售单位总价约 $1.588 million。 

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HDB 转售价格有何变化？

来源：Square Foot Research

截至今年 1 月，HDB 转售价约为 $579 psf，高于去年的 $553 psf。我们预计在更多组屋竣工以及Prime 和 Plus 模式住房持续落实的背景下，价格在今年稍后可能趋于平稳；这或将分流部分对转售市场的需求，吸引那些无意升级的买家转向新制项目。

我们再更具体看看最普遍的公共住房类型：4 房式组屋：

来源：Square Foot Research

截至 2024 年 1 月，均价为 $588 psf。典型 4 房式组屋面积约 960 sq. ft.（有些可能更大），据此转售总价均值约为 $564,480。

因此，现今升级者可能面对的价差大致为：

  • 转售 4 房式组屋与新盘三居室公寓之间，可能约有 $1.345 million 的差距
  • 转售 4 房式组屋与转售三居室公寓之间，可能约有 $1.024 million 的差距

这对房屋贷款意味着什么？

假设升级者可获得 75% 的 Loan To Value (LTV) 比例，且贷款期限为 25 年。根据 Total Debt Servicing Ratio (TDSR)，每月供款不得超过其月收入的 55%。

另请注意，TDSR 计算的地板利率为年利率 4%（但如果实际利率在年内进一步上行，我们怀疑该利率可能被上调）。 

我们也假设升级者在购买公寓前先卖掉现有组屋，从而避免缴付 ABSD（买方额外印花税）。 

对于总价 $1.91 million 的新盘三居室，升级者需要：

  • $95,500 现金（首付款中的首 5%）
  • $382,000，现金或 CPF 任意组合（首付款的后续 20%） 
  • Buyers Stamp Duty 为 $65,100

之后的贷款总额（价格的 75%）为 $1,432,500。

但 HDB 升级者承担得起吗？假设一对夫妇以 $500,000 购买了他们的 BTO，并在居住 5 年后决定出售，销售款项大致如下：

项目金额
BTO 购房价格$500,000
10% 首付款（使用 CPF）$50,000
贷款金额$450,000
每月还款$2,042
CPF OA + 累计利息$185,877
5 年后剩余贷款$381,743
出售价格$800,000
扣除中介费后$783,280
再扣除剩余贷款$401,537
归还 CPF 资金后之销售净得$215,660

假设销售净得为 $215,660，升级者有足够现金支付 $95,500 的现金首付款。加上他们的 CPF，这对夫妇合计有 $401,537。仍然短缺约 $76,000，而且这还未包含 Buyer's Stamp Duty 额外 $65,100。

如果假设这对夫妇这些年已存下足够资金来支付 BSD，那么 $1,432,500 的贷款月供为每月 $6,837*；按 TDSR 框架，他们需要约 $12,431 的合并月收入。

请注意，这已高于两人合计的收入中位数（我们撰写时，每人中位数 reportedly 为 $5,197）。 

*对于新盘，起初并不会按全额偿还，因为采用分期进度付款（Progressive Payment Scheme）。随着施工进度推进，月供将逐步增加，项目取得 TOP 时将支付至全额。 

对于总价 $1.588 million 的转售三居室，数字看起来更为现实。在此情形下，升级者需要：

  • $79,400 现金（首付款中的首 5%）
  • $317,600，现金或 CPF 任意组合（首付款的后续 20%） 
  • Buyers Stamp Duty 为 $49,000

之后的贷款总额（价格的 75%）为 $1,191,000。

再次假设他们从转售组屋获得 $215,660 的销售净得。这也足以支付 5% 的现金首付。差别在于余下 20%——购入转售相较新盘更为可行。他们需要 $397,000，而这对夫妇具备该金额。不过仍缺少 Buyers Stamp Duty。此处我们也假设在 5 年内，夫妇已存下足够资金支付该项费用。

再假设这对夫妇把其 $401,537 的销售款全数用于减少贷款本金，使贷款降至 $1,186,463。

则月供为每月 $5,664，升级者需要约 $10,300 的合并月收入；对两名处于收入中位数的借款者而言，尚算可控。 

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总体而言，这使我们得出结论：即便在非核心区域，更多升级者已被新盘市场价格挡在门外。然而，只要 BTO 的获利足够，或夫妇能够存下足额相关费用（律师过户费、Buyer's Stamp Duty 等），转售市场——以及任何 EC 推出——仍可能是可行选择。

以下为数字总结：

  1. 对于 $1.91 million 的新盘三居室：
    • 首付款：$95,500 现金 + $382,000（首付款的 20%）= $477,500
    • Buyer's Stamp Duty：$65,100
    • 贷款总额：$1,432,500
    • 假设转售组屋的销售净得：$215,660
    • 假设夫妇能够补足 BSD
    • 扣除销售净得后的贷款金额：$1,432,500
    • 每月还款：$6,837
    • 所需合并收入：$12,431
  2. 对于 $1.588 million 的转售三居室：
    • 首付款：$79,400 现金 + $317,600（首付款的 20%）= $397,000
    • Buyer's Stamp Duty：$49,000
    • 贷款总额：$1,191,000
    • 假设转售组屋的销售净得：$215,660
    • 假设夫妇能够补足 BSD
    • 扣除销售净得后的贷款金额：$1,186,463
    • 每月还款：$5,686
    • 所需合并收入：$10,338

需注意以上仅为概括示例：一旦细化到具体项目，差异可能很大；如需就你的个别情况提供协助，欢迎与我们联系。 

2024 年与往年有何不同？

最显著的差异大概是金额层面；2024 年处于 2022 与 2023 年涨价高峰的尾端。除此之外，还有一些超越数字本身的因素： 

首先，利率较以往高得多。若你上次买房已是 10 年前，或许习惯了不超过 2% 的利率。关键在于，你的房贷利率不再被 CPF 利率（2.5%）所“跑赢”。

你可在此处查看完整解析。 

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第二点仅与预算更高的升级者相关，他们可以关注 Core Central Region (CRR) 或其他核心地段。我们在这里有更多细节；简而言之，新一轮降温措施对 CCR 的影响尤为显著。外国买家需承担 60% 的 ABSD，且这些买家往往偏好核心地段——因此，本地买家若考虑这些区域，可能面临的竞争会较少。 

这一切发生在地缘政治不确定性上升的背景下：从欧洲战争到即将到来的美国大选，2024 年或许更适合趋稳而行。鉴于上述情况，我们认为对于一般新加坡升级者而言，保持务实更佳：若不属于高收入群体，可考虑升级至 EC 或转售公寓，或干脆先换到更大的组屋。 

通常而言，等待并在稍后升级所承受的痛苦，要小于判断失误、被迫再降级回组屋（尤其在现行规则下，若你刚卖掉私人房产，可能需等待 15 个月才能购买转售组屋）。 

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文