你能负担得起从 HDB 组屋升级到有地住宅吗？这里有一笔账

也许是得益于勤俭储蓄，也许是自 Covid 以来转售组屋价格的迅猛上涨，或两者兼而有之。近年来，我们在一线看到更年轻的买家有意跳过物业晋升级中的“公寓”阶段，直接瞄准有地住宅。那么这笔账究竟如何计算，你是否具备条件？我们来一探究竟：

先来看一些有地住宅价格的合理估算

我们将避开极端案例，聚焦于符合 HDB 升级者需求的房屋类型（例如，不考虑超豪华独立洋房，或像 HDB landed 这样的罕见类型）。价格大致在 $2/3 million 范围内，同时我们也希望剩余租期至少在 60 年左右。

以下是基于近期成交的一些可能选项：

区域	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	成交日期	地址	地契年限	物业类型
VILLA VERDE	$1,900,000	1,615	$1,177	14 Nov 2023	34 VERDE AVENUE	99 年，自 22/03/1997 起	排屋
WESTVILLE	$1,900,000	1,833	$1,036	31 Jan 2024	64 WESTWOOD TERRACE	99 年，自 01/12/1994 起	排屋
OPERA ESTATE	$1,990,000	1,393	$1,429	21 Jul 2023	4 RIENZI STREET	永久产权	排屋
KEW VALE	$2,000,000	1,679	$1,191	22 Aug 2023	136 KEW DRIVE	99 年，自 03/02/1994 起	排屋
WESTVILLE	$2,000,000	1,615	$1,239	15 Feb 2024	147 WESTWOOD CRESCENT	99 年，自 01/12/1994 起	排屋
WESTVILLE	$2,020,000	1,619	$1,248	3 Oct 2023	130 WESTWOOD CRESCENT	99 年，自 01/12/1994 起	排屋
WESTVILLE	$2,023,000	1,612	$1,255	11 Jul 2023	191 WESTWOOD CRESCENT	99 年，自 01/12/1994 起	排屋
VILLA VERDE	$2,025,000	1,945	$1,041	2 Apr 2024	146 VERDE VIEW	99 年，自 22/03/1997 起	排屋

这类有地住宅的成本构成如何？

在我们的示例中，假设屋况足够良好，你无需承担最重大的修缮费用（例如无需全面更换管道、屋顶等）。我们将装修费用保守估计为约 $50,000。  

购买价格	$2,000,000
买方印花税	$69,600
律师费	$3,000
首付款	$500,000
现金部分 (5%)	$100,000
现金 和/或 CPF (20%)	$400,000
装修工程	$50,000
所需现金/CPF总额	$622,600

这是否是合理的预期？我们以一对夫妻在 10 年内储蓄其收入的 30 per cent 为例来看看。假设双方起薪各为每月 $5,500，且随时间逐步递增。

（请注意，$5,500 在 10 年前高于当时的工资中位数，因此这将被视为较高收入的夫妻。坦率地说，对于中低收入家庭而言，升级到有地住宅的确较为吃力。）

年度	税前薪资	现金薪资	CPF OA	2人现金储蓄	2人CPF OA
1	$66,000	$52,800	$15,239	$31,680	$30,479
2	$69,000	$55,200	$31,457	$33,120	$62,914
3	$72,000	$57,600	$48,818	$34,560	$97,635
4	$75,000	$60,600	$66,610	$36,360	$133,221
5	$78,000	$63,600	$84,848	$38,160	$169,696
6	$81,000	$66,600	$103,542	$39,960	$207,083
7	$84,000	$69,600	$122,702	$41,760	$245,405
8	$87,000	$72,600	$142,342	$43,560	$284,685
9	$90,000	$75,600	$162,473	$45,360	$324,946
10	$93,000	$78,600	$183,107	$47,160	$366,215
总计				$391,680	$366,215

大致合计如下： 

现金储蓄	$391,680
CPF OA总额	$366,215
10年累计储蓄总额	$757,895

这可能并不完全精确，且 CPF 随岁月可能调整——但可以看出，这样的积累是可行的。也别忘了你还会有出售组屋的收益，我们将在下一部分说明。

别忘了你出售组屋的收益也能帮上忙

理想情况下，你的组屋应已升值，可为升级提供资金支持。但有一点需要注意：

当你出售组屋时，需要把从 CPF 使用的金额（包括累积的 2.5 per cent 利息）退还回去。尽管你之后仍可将 CPF 用于购买有地住宅，但至少有 $100,000 的绝对最低金额不能来自 CPF 或贷款（占 $2 million 购买价的 5%）。

因此，如果你必须将售房所得全数退回 CPF，要凑足这笔硬现金可能会有困难。这也是为什么升级者可能希望至少用现金偿还部分房贷。

另外请注意，银行贷款不覆盖超过物业估值的部分（例如，如果估值为 $1.95 million，但卖方要价为 $2 million，那么多出的 $50,000 必须以现金支付）。 

满足房屋贷款的合规要求 

假设你信用评分良好，且没有显著未清债务（车贷、助学贷款等），你要符合资格的主要门槛将是 Total Debt Servicing Ratio (TDSR)。TDSR 将你的最高月供限制在月收入的 55 per cent。 

在本例中，我们为有地住宅申请 $1.5 million 的贷款额度；TDSR 的计算如下：

贷款金额	$1,500,000
TDSR	55%
按揭还款（30年，4.8%）	$7,870
所需收入	$14,309

所需收入高于本例买家的现有收入，因此他们很可能需要适度提高首付（例如再多准备 $100,000）以符合资格。 

(需要注意的是，对收入波动者而言会更难一些，例如从事佣金制工作或依赖租金收入。就 TDSR 计算而言，波动性收入将按低 30 per cent 计入。)

总体而言，若你的收入处于中上区间，从 HDB 直接升级到有地住宅是可行的

从上述数字可以看出，你不必“超级富有”；但从 HDB 直升有地住宅，确实需要你处于较高收入档（或已累积大量财富以支付更高的首付）。 

我们也认为，以上述这对夫妻为例，此时选择升级可能并不理想。因为这几乎需要你动用所有积蓄，并将贷款额度拉满。此外，$2 million 的有地住宅——属于有地市场的低端——多为租赁地契，资本保值性可能不及永久产权。还要注意，有地住宅在长期维护上的成本通常更高，因其有更多设备、装置与配套需要保养。 

（顺带一提，对于采用 Strata 产权的有地住宅，由于房屋面积较大或总户数少于公寓，通常对应更高的份额值；因此即便设施费用是共享的，管理费也会高出不少）。 

或许更稳妥的做法，仍是在中间先以公寓作为过渡，再在之后合适的时点从公寓跃迁至有地住宅。 

如果你正考虑升级至有地住宅，并希望结合你独特的置业情况获取建议，欢迎通过 Stacked 与我们联系。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文