Arina East Residences 以大胆的主张入市：永久产权、精品体量与简洁现代的户型设计——起步价格约为 $3,000 PSF。尽管东海岸一向热度不减，买家的早期反应却较为平淡。至开盘周末，仅售出 107 套中的 10 套。
这使其成为 2024/25 年较为冷静的新盘之一，尤其考虑到第15区供应一向偏紧。虽然这一价位并非史无前例，但相较周边永久产权项目（包括 The Continuum 与 Meyer Blue）仍更高，且显著高于区内较早的转售选择。不过其中有细微差别：对于关注大户型的买家而言，4 房的总价按本区标准仍具竞争力。
在这篇价格评析中，我们将拆解 Arina East Residences 在东海岸市场中的定位：从其户型特征与买家画像，到各类户型的定价表现与潜在转售吸引力。
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指示性起始价格
以下基于指示性起始$PSF 约 $3,000。
| 户型 | 估算面积 (sqft) | 指示性起始价格 | 估算起始$PSF |
| 1卧室 | |||
| 1卧室 | 495 | $1,485,000 | $3,000 |
| 2卧室 | |||
| 2卧室 豪华型 | 678 | $2,034,000 | $3,000 |
| 2卧室 尊贵型 | 797 | $2,391,000 | $3,000 |
| 2卧室 尊贵型 | 861 | $2,583,000 | $3,000 |
| 3卧室 | |||
| 3卧室 豪华型 | 969 | $2,907,000 | $3,000 |
| 3卧室 尊贵型 | 1087 | $3,261,000 | $3,000 |
| 3卧室 尊贵型 | 1195 | $3,585,000 | $3,000 |
| 3卧室 尊贵型（私家电梯） | 1238 | $3,714,000 | $3,000 |
| 4卧室 | |||
| 4卧室 尊贵型 | 1324 | $3,972,000 | $3,000 |
| 4卧室 尊贵型（私家电梯） | 1389 | $4,167,000 | $3,000 |
| 4卧室 尊贵型（私家电梯） | 1615 | $4,845,000 | $3,000 |
| 4卧室 尊贵型 + 书房 | 1679 | $5,037,000 | $3,000 |
让我们将其与近期其他新盘的价格作一番对比。
近期新盘价格（截至 28/05/2025）
| 项目 | 地契 | 地区 | 拿地年份 | 用地面积 (sqm) | 估算保本$PSF | 一手成交$PSF 区间 | 一手成交平均$PSF | 开发商平均利润率（基于平均$PSF） | 平均总价 |
| Bloomsbury Residences | 99-year | 5 | 2024 | 10,632.1 | $2,076 | $2,348 – $2,700 | $2,496 | 20.23% | $1,820,956 |
| One Marina Gardens | 99-year | 1 | 2023 | 12,245.0 | $2,361 | $2,770 – $3,132 | $2,948 | 24.86% | $1,917,728 |
| The Orie | 99-year | 12 | 2023 | 15,743.0 | $2,305 | $2,395 – $3,064 | $2,731 | 18.48% | $2,389,552 |
| Chuan Park | 99-year | 19 | 2022 | 37,215.6 | $2,229 | $2,269 – $2,785 | $2,589 | 16.15% | $2,426,399 |
| Emerald of Katong | 99-year | 15 | 2023 | 20,572.1 | $1,911 | $2,387 – $2,983 | $2,640 | 38.15% | $2,375,358 |
| ELTA | 99-year | 5 | 2023 | 13,451.1 | $2,156 | $2,200 – $2,881 | $2,546 | 18.09% | $2,001,599 |
| Lentor Central Residences | 99-year | 26 | 2023 | 14,703.0 | $1,793 | $1,982 – $2,586 | $2,222 | 23.93% | $1,993,131 |
| Parktown Residence | 99-year | 18 | 2023 | 50,679.7 | $1,661 | $2,146 – $2,605 | $2,370 | 42.69% | $1,958,917 |
| Meyer Blue | Freehold | 15 | 2023 | 8,981.0 | $2,722 | $2,984 – $3,569 | $3,232 | 18.74% | $3,281,813 |
鉴于近期大多数新盘为 99-year 地契，较之 Arina East Residences（永久产权）平均$PSF 更低并不意外。
与 Meyer Blue（同为永久产权、距 Arina East Residences 步行不到 15 分钟）相比，Arina East 起步 $3,000 PSF 略低一线。
近期开盘项目的开发商利润率大致在 16% 至 42% 之间，平均约 25%。
接下来，我们看看 Arina East Residences 周边更早期的项目。
| 项目 | 地契 | 地区 | 拿地年份 | 落成年份 | 用地面积 (sqm) | 估算保本$PSF | 一手成交$PSF 区间 | 一手成交平均$PSF | 开发商平均利润率（基于平均$PSF） | 平均总价 | 单位数 |
| Meyer Mansion | Freehold | 15 | 2018 | 2024 | 7,919.0 | $1,961 | $2,403 – $3,293 | $2,701 | 37.74% | $3,248,911 | 200 |
| LIV @ MB | 99-year | 15 | 2018 | 2024 | 13,076.8 | $1,889 | $2,079 – $2,909 | $2,425 | 28.39% | $2,409,254 | 298 |
| The Continuum | Freehold | 15 | 2021 | 2027 | 24,507.3 | $2,296 | $2,644 – $3,121 | $2,871 | 25.04% | $2,438,341 | 816 |
| Tembusu Grand | 99-year | 15 | 2022 | 2028 | 19,560.1 | $2,130 | $2,174 – $2,725 | $2,437 | 14.41% | $2,277,546 | 638 |
| Grand Dunman | 99-year | 15 | 2022 | 2028 | 25,234.3 | $2,292 | $2,192 – $2,977 | $2,576 | 12.39% | $2,236,237 | 1,008 |
| Emerald of Katong | 99-year | 15 | 2023 | 2028 | 20,572.1 | $1,911 | $2,387 – $2,983 | $2,640 | 38.15% | $2,375,358 | 846 |
在周边项目之中，Arina East Residences 起步 $3,000 PSF 的定价尤为显眼，即便与同为永久产权的 Meyer Mansion 与 The Continuum 相比亦是如此。
上述项目的开发商利润率约在 12% 至 38% 之间，平均约 26%。
| 项目 | 地契 | 地区 | 拿地年份 | 用地面积 (sqm) | 估算保本$PSF | 估算起始$PSF | 开发商平均利润率（基于平均$PSF） |
| Arina East Residences | Freehold | 15 | 2021 | 4,367.6 | $2,362 | $3,000 | 27.01% |
以 $3,000 PSF 的起步价计，Arina East Residences 的开发商估算利润率约 27%，与近期开盘平均约 25% 大致相符。
假设价格可能上调 10 to 30 per cent，让我们看看潜在的价格矩阵。
Arina East Residences 潜在价格矩阵
| 高于平均起始$PSF $2,412 的百分比 | 估算$PSF |
| 10% | $3,300 |
| 20% | $3,600 |
| 30% | $3,900 |
| 户型 | 估算面积 (sqft) | 按$PSF $3,300（10%）计价格 | 按$PSF $3,600（20%）计价格 | 按$PSF $3,900（30%）计价格 |
| 1卧室 | ||||
| 1卧室 | 495 | $1,633,500 | $1,782,000 | $1,930,500 |
| 2卧室 | ||||
| 2卧室 豪华型 | 678 | $2,237,400 | $2,440,800 | $2,644,200 |
| 2卧室 尊贵型 | 797 | $2,630,100 | $2,869,200 | $3,108,300 |
| 2卧室 尊贵型 | 861 | $2,841,300 | $3,099,600 | $3,357,900 |
| 3卧室 | ||||
| 3卧室 豪华型 | 969 | $3,197,700 | $3,488,400 | $3,779,100 |
| 3卧室 尊贵型 | 1087 | $3,587,100 | $3,913,200 | $4,239,300 |
| 3卧室 尊贵型 | 1195 | $3,943,500 | $4,302,000 | $4,660,500 |
| 3卧室 尊贵型（私家电梯） | 1238 | $4,085,400 | $4,456,800 | $4,828,200 |
| 4卧室 | ||||
| 4卧室 尊贵型 | 1324 | $4,369,200 | $4,766,400 | $5,163,600 |
| 4卧室 尊贵型（私家电梯） | 1389 | $4,583,700 | $5,000,400 | $5,417,100 |
| 4卧室 尊贵型（私家电梯） | 1615 | $5,329,500 | $5,814,000 | $6,298,500 |
| 4卧室 尊贵型 + 书房 | 1679 | $5,540,700 | $6,044,400 | $6,548,100 |
区域内潜在未来发展
周边区域已基本建成，但在 Arina East Residences 西南侧仍有一块空置地，已预留作未来住宅开发。
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