单身、已满 35 岁并在找房？教你如何在 HDB 与公寓之间做选择

35 岁对于单身的新加坡人来说是重要的一年，因为届时你可以购买自己的 HDB 组屋；而随着新规定放宽了选房限制，你可以在新加坡各地购屋。若你的能力足以负担转售公寓，这会是更好的选择吗？在你做出决定之前，以下是需要重点权衡的事项：

HDB 组屋与转售公寓的主要比较因素

	HDB 组屋	转售公寓
价格	$585 psf 的转售组屋；BTO 组屋更便宜	平均约 $1,619 psf
融资问题	可申请 HDB 贷款，通常更便宜且允许更高的 LTV 比率 有可能零现金首付购买	银行贷款一般更贵，且 LTV 比率较低 首 5% 必须以现金支付
交屋/入住等待时间	BTO 约需等待 3 至 4 年	仅需等待装修完成
租约贬值问题	剩余租期会影响你的 CPF 使用  通常更为明显，因为仅有极少数组屋会被选入 SERS	可为永久地契（但价格更高）  即便是地契年限物业，也有可能被私人发展商进行集体收购（en-bloc）
配套与维护	无，但也意味着无需支付高额管理费	有泳池、健身房等配套，但每月可能需支付约 $400
单位变现能力	在 MOP 结束前仅可出租房间	若你愿意，可立即整套出租
最短持有期	至少 5 年的 MOP，Plus 与 Prime 区域为 10 年	技术上没有，但若在前 3 年内出售将需缴付 SSD 卖家印花税
资格条件	须根据 HDB 现有购屋计划之一购买	除负担能力外基本无其他限制

一个显而易见的点是 HDB 与公寓在价格上的差异。单身人士通常会选择 3 房或 4 房组屋，因此这里基于 2023 年 5 月至 2024 年的成交对两类资产作比较。

3 房组屋等效

Estate	HDB 转售价格	HDB 平均面积 (Sqm)	公寓转售价格	公寓平均面积
ANG MO KIO	$407,451	71	$1,366,806	68
BEDOK	$385,654	68	$1,226,486	66
BISHAN	$457,414	65	$1,513,088	68
BUKIT BATOK	$403,057	68	$1,139,844	69
BUKIT MERAH	$496,817	67	$1,558,187	68
BUKIT PANJANG	$406,761	71	$1,126,200	69
BUKIT TIMAH	$473,321	73	$1,439,573	70
CENTRAL AREA	$477,366	65	$1,746,221	69
CHOA CHU KANG	$400,350	70	$799,000	66
CLEMENTI	$439,207	69	$1,262,503	68
GEYLANG	$377,210	63	$1,360,613	66
HOUGANG	$409,274	68	$1,060,373	66
JURONG EAST	$377,513	71	$1,351,500	63
JURONG WEST	$360,735	67	$1,247,939	69
KALLANG/WHAMPOA	$444,539	67	$1,325,562	67
MARINE PARADE	$442,689	68	$1,190,000	69
PASIR RIS	$506,281	67	$1,017,643	71
PUNGGOL	$475,229	68	$1,103,042	72
QUEENSTOWN	$449,537	65	$1,588,778	66
SEMBAWANG	$449,245	68	$1,030,611	72
SENGKANG	$470,762	68	$1,089,171	67
SERANGOON	$413,269	66	$1,301,404	66
TAMPINES	$447,954	71	$1,082,617	68
TOA PAYOH	$406,550	67	$1,383,424	66
WOODLANDS	$389,271	68	$878,555	69
YISHUN	$401,386	69	$1,028,998	67
Average	$419,043	68	$1,298,282	68

4 房组屋等效

Estate	HDB 转售价格	HDB 平均面积 (Sqm)	公寓转售价格	公寓平均面积
ANG MO KIO	$519,902	93	$1,633,730	95
BEDOK	$473,172	93	$1,374,944	92
BISHAN	$589,924	98	$1,764,436	94
BUKIT BATOK	$460,221	96	$1,239,106	96
BUKIT MERAH	$695,996	93	$1,894,711	96
BUKIT PANJANG	$425,352	96	$1,531,906	95
BUKIT TIMAH	$648,577	99	$1,800,758	95
CENTRAL AREA	$796,531	91	$2,268,400	94
CHOA CHU KANG	$414,049	100	$1,042,278	93
CLEMENTI	$601,518	92	$1,652,996	95
GEYLANG	$559,658	94	$1,777,744	93
HOUGANG	$452,508	97	$1,436,888	97
JURONG EAST	$436,721	96	$1,496,988	95
JURONG WEST	$413,415	98	$1,525,299	96
KALLANG/WHAMPOA	$643,865	93	$1,582,929	93
MARINE PARADE	$522,262	86	$1,929,699	98
PASIR RIS	$465,299	104	$1,348,581	97
PUNGGOL	$501,402	93	$1,447,964	94
QUEENSTOWN	$750,412	91	$1,782,851	93
SEMBAWANG	$431,340	93	$1,191,513	95
SENGKANG	$469,003	93	$1,402,394	95
SERANGOON	$494,316	96	$1,812,551	99
TAMPINES	$483,752	100	$1,275,599	95
TOA PAYOH	$615,953	93	$1,877,233	95
WOODLANDS	$399,004	97	$1,045,568	95
YISHUN	$409,658	93	$1,255,943	94
Average	$487,043	95	$1,559,318	95

根据数据，公寓价格约为 HDB 的 3 倍。这并不意味着你需要 3 倍收入，因为私人住宅遵循 55% 的 Total Debt to Servicing Ratio (TDSR) 规则，而 HDB 则遵循 30% 的 Mortgage Servicing Ratio (MSR)。我们将在下文查看所需的最低收入。

1. HDB 与公寓的融资差异

HDB 组屋可通过 HDB 优惠贷款或银行贷款融资。 

如今一般更偏向 HDB 贷款，因为利率几乎不会变动：其为现行 CPF 利率上浮 0.1 个百分点，即年利率 2.6%。这一路径已近二十年未变。 

私人银行贷款（购买公寓所需）目前利率通常更高，约为 2.9%。不过需注意，这些利率会随时间大幅变动——例如在 2009 年至 2018 年期间，银行贷款利率实际上曾低于 HDB 贷款。 

同时请注意，即便是购买 HDB 组屋，也可能被建议改用银行贷款，原因可能与收入水平等有关。因为 HDB 并无义务一定向你提供其贷款。 

另一个重要因素是 LTV 比率与最低现金首付

组屋不仅更便宜，前期款项也更低。 

HDB 贷款的最低首付为屋价或估值（二者以较低者为准）的 20%。银行贷款的最低首付则为物业价格或估值（以较低者为准）的 25%。 

此外，对于银行贷款，首 5% 必须以现金支付。对于 HDB 贷款，20% 的首付款可由现金与 CPF 任意组合支付，这意味着若你愿意，亦可全额以 CPF 支付。

因此，尚未积累足够“第一桶金”的单身人士通常更适合选择 HDB 组屋；不仅因为价格更低，也因为可直接向 HDB 融资而非向银行贷款。

不过，HDB 贷款受制于更严格的 Mortgage Servicing Ratio (MSR)

在 MSR 下，你的每月房贷供款不得超过月收入的 30%。这适用于所有 HDB 物业。

对公寓而言，限制是 Total Debt Servicing Ratio (TDSR)。这将你的每月房贷（包含其他债务如车贷）总额上限定在月收入的 55%。 

不过坦白说，对多数首次购屋者而言，MSR 与 TDSR 往往不是最大的问题；最低现金首付通常才是更大的顾虑。

以下基于 MSR 与 TDSR 规则，给出单身人士所需的最低收入。我们假设依据MAS 最新规定，HDB 贷款采用 3% 的计算利率、银行贷款采用 4%，且贷款年限为 HDB 25 年、银行贷款 30 年。

Estate	3 房 HDB	3 房等效公寓	4 房 HDB	4 房等效公寓
ANG MO KIO	$4,830	$8,898	$6,164	$10,636
BEDOK	$4,572	$7,985	$5,610	$8,951
BISHAN	$5,423	$9,851	$6,994	$11,487
BUKIT BATOK	$4,778	$7,421	$5,456	$8,067
BUKIT MERAH	$5,890	$10,144	$8,251	$12,335
BUKIT PANJANG	$4,822	$7,332	$5,043	$9,973
BUKIT TIMAH	$5,611	$9,372	$7,689	$11,723
CENTRAL AREA	$5,659	$11,368	$9,443	$14,768
CHOA CHU KANG	$4,746	$5,202	$4,909	$6,785
CLEMENTI	$5,207	$8,219	$7,131	$10,761
GEYLANG	$4,472	$8,858	$6,635	$11,573
HOUGANG	$4,852	$6,903	$5,365	$9,354
JURONG EAST	$4,476	$8,799	$5,177	$9,746
JURONG WEST	$4,277	$8,124	$4,901	$9,930
KALLANG/WHAMPOA	$5,270	$8,630	$7,633	$10,305
MARINE PARADE	$5,248	$7,747	$6,192	$12,563
PASIR RIS	$6,002	$6,625	$5,516	$8,780
PUNGGOL	$5,634	$7,181	$5,944	$9,427
QUEENSTOWN	$5,329	$10,343	$8,896	$11,607
SEMBAWANG	$5,326	$6,709	$5,114	$7,757
SENGKANG	$5,581	$7,091	$5,560	$9,130
SERANGOON	$4,899	$8,472	$5,860	$11,800
TAMPINES	$5,311	$7,048	$5,735	$8,304
TOA PAYOH	$4,820	$9,006	$7,302	$12,221
WOODLANDS	$4,615	$5,720	$4,730	$6,807
YISHUN	$4,759	$6,699	$4,857	$8,176

从表中可见，按中位数收入计算，单身人士唯一可能负担得起私宅公寓的地区是 Choa Chu Kang。Woodlands 亦勉强其后。即便如此，也不建议单身人士把收入额度用到极限。

2. 配套与维护

这是仅次于融资的另一大问题。HDB 的管理费（conservancy fees）非常低，通常每月低于 $100（除非你的单位异常大，如 jumbo）。若想知道你的管理费大概是多少，可查阅各自市镇理事会网站。

公寓的管理费通常按 Share Value (SV) 计费。前 50 平方米的 SV 为 5，此后每增加 50 平方米，SV 增加 1。到 2024 年，每份 SV 每月 $75 至 $90 的收费相当常见，因此你每月大约需支付 $200 至 $400。 

作为回报，你可享有泳池、健身房、会所、24/7 保安等配套。这是否值得？取决于你的生活方式与偏好。

3. 需要时，单位可多快实现变现 

如果你的打算是住在别处同时把单位出租（例如与父母同住、而将房产出租），那么转售公寓更容易实现变现。装修完成后即可开始出租。 

对于 HDB 组屋，须等到 5 年的 MOP 结束后才能整套出租（但若是至少 3 房组屋，可先行出租个别房间）。顺带一提，由于 MOP 从领取钥匙开始计算，BTO 从申请到建成再加上 MOP，通常要等 8 至 9 年，才能整套出租。

能立即把单位出租是一个重要的后备方案。

即使当房东并非你的主要目的，你也可选择与父母同住、或租一个更便宜的 HDB 房间，同时把你的整套公寓出租。一旦财务状况不利，这可能会成为“救命稻草”。 

此外，尽管我们不建议随意使用，公寓允许进行现金再融资（cash-out refinancing）。即使仍有未清房贷，你也可基于公寓增值后的估值，向同一家按揭银行再借一笔款项。其利率通常接近现行房贷利率，因此是较为低成本的一种大额借贷方式。HDB 物业不适用此选项。

若希望绝对稳健，可遵循常见的“3-3-5”原则

“3-3-5”原则指：你的每月房贷不应超过月收入的 30%（即便银行允许更高占比）、应至少备足 30% 的首期资本、且总房价不超过你年收入的 5 倍。 

我们也建议在预算中计入管理费。多数公寓对逾期管理费会收取高达 15% 的利息；若你无法从容按时支付，最好避免购买公寓。 

最后一个考虑：年龄与随后取得房贷的难度 

35 至 40 岁可说是置业的“黄金期”，尤其是针对私人住宅。因为在这个年龄段，你通常可以不受影响地获得最长贷款年限：HDB 为 25 年、银行贷款为 30 年。 

然而，若贷款年限加上你的年龄超过 65 岁，你的最高可贷额度将被下调；可能需要 45% 或更高的首付。例如若等到 45 岁才购置私宅，为获得最高贷款，你的贷款年限可能须被限制在 20 年。 

别因此而仓促买房——可负担性仍然更为重要。但如果你确实有能力购买公寓，这一点值得放在心上。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文