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你可能以为，如今用民调来推销观点这一套早该过时；但在保险公司和房地产中介那里依然盛行。我指的是那些披着调查外衣的赞助信息，类似“10位医生中有9位更青睐……等。”这类说服方式（或其缺乏）。
比如这则关于 Manulife 调查的报道：称在新加坡受访者中（1,021 人，属于覆盖 nine Asian markets、约 9,000 名受访者的样本之一），只有 35 per cent 将房产视为退休准备的关键工具。据称此前有 65 per cent 把房产视为关键的退休工具。这是婴儿潮一代的观念。已死或将亡。
再看看这份ERA 的民调，其指出：“……有超过 64 per cent 的受访者表示，较之定期存款、债券、大宗商品、加密货币和股票，他们更偏好投资房地产。”
还有这份PropNex 的民调称，当被问及住房的用途时，第二受欢迎的回答是“退休储备金”；同时也有更多细节显示有多少人计划升级（约一半受访者）。这与Manulife Asia Care Survey 2025 的另一份民调大相径庭，后者仅有 19 per cent 的受访者将房产投资 视为退休规划中最重要的工具。
谁是对的？嗯，大概都不是。
很 大程度上取决于问题如何设问、调查如何统计结果等因素。比如：
- “鉴于房产需要持续缴纳税费、维护成本和按揭还款，您认为它适合作为退休工具吗？” 这样的提问会引导受访者远离房产投资。
- “相比无形资产，您是否更偏好一项可以自住的资产？” 这样的提问会把受访者推向房产投资。
调查在哪里进行也很重要。以我的经验，线上问卷往往吸引更年轻、也更容易感到挫败的受访者；未婚人士被挡在购屋门外，或应届毕业生求职不顺，他们的观点往往来自于被排除在多数房产投资之外。不仅房地产对他们而言不太现实（甚至不可行），他们也可能反感更多人把住房用于投资，从而加剧自身处境。
反过来，如果在线下、在那些已经还清住房贷款、对当下房价敏感度较低，或亲眼见证过‘70s 或 ‘80s 以来房价腾飞的年长群体中做调查，作为长期资产的房地产往往会得到更正面的回应。
说个小插曲：
今年早些时候，我遇到过这样一份问卷：第一问先是我是否在找房；随后才出现后续问题：我是否认为房产仍是可行的长期资产，等等。我注意到当我的同事表示他并不在找房时，他只收到三四个草草了事的追问。
如果你去问已经在找房的人，是否认为房产是好的投资、退休资产等等，那么提醒一下：他们当中会有更大比例回答“是”。这就像去问正穿着牛仔裤的人是否喜欢牛仔裤的民调一样。
是的，我知道，诉诸轶事证据并不怎么数据驱动。但我的观点是，这些民调中有不少可能都在使用类似手法，因此各自得出的结论才会出现巨大分歧。
从动机上看，保险公司有理由淡化房产作为退休工具的作用。客户投向房地产的每一块钱，都是没有流入年金、储蓄分红险与投资相连保单（ILP）等保险产品的一块钱。
房产也会与这些产品竞争，因为它提供杠杆性的资本增值和潜在租金收入。尽管保险回报同样重要且也可能稳健，但它们伴随的是长期的保单承诺与费用，而且少了一个有形、可见的房产 摆在眼前，感受上往往不那么令人满足。
反之，在房地产一侧，中介机构则要在成本上升、降温措施、资本承诺增加（源自降低的 Loan To Value 比率）等背景下，继续说服买家。
因此，这些民调并不真正在描述新加坡人的态度，而是在描述出资方各自的利益驱动。
我倒想知道，还要多久他们才会意识到，这种“民调”技巧不如直接用广告替代。民调更慢、成本更高，而且并不更具说服力。给正在读这篇文章的保险与房地产中介市场营销人士一个常被忽视的提醒：广告可以一再重复投放，但媒体不会把你的民调软文反复刊登。
如果要做赞助软文，最好也别再是这些“民调”故事——它们其实只是更笨重的广告而已。
与此同时，其他房产新闻……
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每周销售汇总 (10 - 16 November)
新盘成交价最高前 5 名（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| PARK NOVA | $6,388,000 | 1432 | $4,462 | FH |
| MEYER BLUE | $5,423,000 | 1733 | $3,129 | FH |
| GRAND DUNMAN | $5,237,000 | 2131 | $2,457 | 99 yrs (2022) |
| ZYON GRAND | $4,523,000 | 1421 | $3,183 | 99 yrs (2024) |
| THE SEN | $3,664,100 | 1453 | $2,522 | 99 years |
新盘成交价最低前 5 名（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| THE SEN | $993,900 | 452 | $2,198 | 99 years |
| ZYON GRAND | $1,439,000 | 474 | $3,038 | 99 yrs (2024) |
| OTTO PLACE | $1,515,000 | 872 | $1,738 | 99 yrs (2024) |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,590,000 | 678 | $2,345 | 99 yrs (2023) |
| BLOOMSBURY RESIDENCES | $1,778,000 | 689 | $2,581 | 99 yrs (2024) |
转售成交价最高前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| THE BOTANIC ON LLOYD | $6,015,000 | 2594 | $2,319 | FH |
| GRANGE HEIGHTS | $5,338,000 | 3025 | $1,765 | FH |
| PARVIS | $4,430,000 | 1701 | $2,605 | FH |
| MARINA BAY SUITES | $4,255,000 | 2056 | $2,070 | 99 yrs (2007) |
| ST THOMAS SUITES | $4,220,000 | 1819 | $2,320 | FH |
转售成交价最低前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| KOVAN GRANDEUR | $639,088 | 388 | $1,649 | 99 yrs (2010) |
| KENSINGTON SQUARE | $728,888 | 431 | $1,693 | FH |
| Q BAY RESIDENCES | $743,000 | 527 | $1,409 | 99 yrs (2012) |
| KINDOL GARDENS | $750,000 | 1367 | $549 | 999 yrs (1885) |
| HIGH PARK RESIDENCES | $760,000 | 441 | $1,722 | 99 yrs (2014) |
获利最大前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| SOMMERVILLE PARK | $4,200,000 | 1948 | $2,156 | $2,765,000 | 30 Years |
| SANCTUARY GREEN | $2,675,000 | 1572 | $1,702 | $1,907,000 | 21 Years |
| THE TRILLIUM | $3,800,000 | 1399 | $2,716 | $1,409,000 | 18 Years |
| THE BOTANIC ON LLOYD | $6,015,000 | 2594 | $2,319 | $1,265,000 | 10 Years |
| THE VIEW @ MEYER | $4,000,888 | 1690 | $2,367 | $1,250,888 | 12 Years |
亏损最大前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $2,050,000 | 1216 | $1,685 | -$442,800 | 16 Years |
| MARINA BAY SUITES | $4,255,000 | 2056 | $2,070 | -$425,000 | 11 Years |
| SKYSUITES@ANSON | $1,548,000 | 700 | $2,213 | -$132,300 | 14 Years |
| EON SHENTON | $1,170,000 | 538 | $2,174 | -$46,000 | 14 Years |
| 76 SHENTON | $2,100,000 | 980 | $2,144 | -$30,200 | 16 Years |
回报率最高前 5 名（ROI (%)）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| SANCTUARY GREEN | $2,675,000 | 1572 | $1,702 | 248.31% | 21 Years |
| SOMMERVILLE PARK | $4,200,000 | 1948 | $2,156 | 192.68% | 30 Years |
| YEW MEI GREEN | $1,390,000 | 1292 | $1,076 | 175.25% | 19 Years |
| GRANDE VISTA | $1,818,000 | 1238 | $1,469 | 143.05% | 28 Years |
| KINDOL GARDENS | $750,000 | 1367 | $549 | 135.11% | 20 Years |
回报率最低前 5 名（ROI (%)）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $2,050,000 | 1216 | $1,685 | -17.76% | 16 Years |
| MARINA BAY SUITES | $4,255,000 | 2056 | $2,070 | -9.08% | 11 Years |
| SKYSUITES@ANSON | $1,548,000 | 700 | $2,213 | -7.87% | 14 Years |
| EON SHENTON | $1,170,000 | 538 | $2,174 | -3.78% | 14 Years |
| 76 SHENTON | $2,100,000 | 980 | $2,144 | -1.42% | 16 Years |
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