| 项目： | Alex Residences |
|---|---|
| 地区： | 03 |
| 地址： | Alexandra View |
| 产权： | 99-year Leasehold |
| 单位数量： | 429 |
| 占地面积： | 69,980 sqft |
| 开发商： | Singland Homes (Alexandra) Pte Ltd |
| TOP： | 2017 |
有些公寓的名字恰如其分地反映了它的定位。无论是奢华、度假氛围，还是亲近自然，那第一印象从一开始就已经建立起来了。
但也有一些“后劲型”的项目——Alex Residences 就是其一。以这样一个常见的名字，你很容易会以为它不过是普通公寓而已。更何况，它的对手名字都颇为不同——The Echelon、Artra——这些名字自带几分精致感。若只从名字表面比较，它确实显得温吞不少。
Alex Residences 最大的差异化，或许就是那座近似 MBS 的屋顶泳池。坐落在第40层，住户可以一边畅游，一边鸟瞰 Alexandra 一带的风景。
但 Alex Residences 的卖点仅止于此吗？
让我们在一贯的 Insider Tour 中一探究竟。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Alex Residences 实地探访
Alex Residences 位于 Alexandra Road（显而易见）。这是一条直通中央商业区（CBD）的主干道，因此对于在那儿上班（且驾车）的人来说，这自然是项目的一大卖点。
当然，最大吸引力或许还是其靠近东西线的 Redhill MRT 站。步行很短，但确实没有遮蔽。话虽如此，若你想要绝对“零距离”的通达，The Artra 会是更好的选择。
转入 Alexandra View 后，Alex Residences 的入口就在紧接着的下一个。外出亦可从同一路口离开，处在路段前端确有其便利性。
如果你从 Alexandra Road 的另一侧驶来，可能会觉得从掉头处到路口的距离较短，尤其在高峰时段时要切入并不容易。对于不熟悉路况的驾驶者，也可以从下一个入口转入——即便回家路线会更绕一些。
Alexandra Road 是单车道道路，往前可能会出现一定的车流问题。目前Avenue South Residence 的showflat就在隔壁——未来这一地块也被划为住宅用地——新增单位势必会进一步增加道路承载。
（注意：目前的示范单位只占一小块地，真正可建的住宅地块远大于此。）
抵达处能让你很好地感受到 Alex Residences 的调性。高耸的立柱欢迎你回家，顶部还有别致的天花板纹理。我虽非植物专家，但中间的“绿化”在我看来似乎已不复当年。
车道也不宽敞，从这里你很容易看出其土地受限。说实话，这并不意外——Alex Residences 的地块面积为 69,981 平方英尺。与Echelon 的 107,129 平方英尺、Artra 的 90,401 平方英尺、Ascentia Sky 的 92,128 平方英尺，以及 Metropolitan 的 104,920 平方英尺相比差距明显。
对比之下，这无疑是这段路上最小的地块。而当你发现它以 429 个单位（Echelon 有 508 个）成为第二多单位的项目时，读起来就更不妙了。并不需要数学天赋也能得出结论：在所有项目中，这里的“紧凑感”最强。
从外观也能看出来，Alex Residences 的立面在几者中显得最为杂乱（至少在我看来）。这让人联想到香港一些单元密集的公寓。
因此若你期望在宽阔的园区里尽情活动，这里恐怕不会让你尽兴。
请注意，这里的项目彼此之间也都相当靠近。因此这一侧的单位不会享有无遮挡景观——所幸面对的是 Echelon 的侧面，而非正对面。
不过也不全是坏消息，Alex Residences 的另一侧（客观而言）拥有这一小片公寓群里最好的无遮挡景观。最好的是？这在可预见的未来里都将保持不遮挡，因为 URA Master Plan 目前将其划为教育与体育休闲用地。
不过你需要住得更高一些，才能越过地势较低的 Tanglin School；和 Ascentia Sky 与 Artra 不同，Alex Residences 的单位从地面层就开始。
虽然我通常从地面设施讲起，但这次不妨换个顺序，从 Alex Residences 的全场焦点——屋顶空中泳池——开始。我先下个结论：这是这一带迄今最令人惊艳的泳池。尽管Principal Garden 也有屋顶泳池，但与之相比仍显逊色。
好了，不再赘述，让我来展示我眼中 Alex Residences 的核心卖点。
栖于第40层，空中泳池的景观令人叹为观止。它的尺寸为 25m by 7m，考虑到位置之高，已相当可观。若你想用一个标志性配套来拉开住所的差距，这里绝对会成为话题的开端。
之所以很少见到这样的屋顶泳池，是因为建造成本并不低——更何况是在如此高度。但对于用地受限的项目而言，这确实是充分利用空间的好方式。
即便在设有屋顶泳池的公寓中，池体通常也较小。与其说是正经泳池，不如说是趣味戏水池。因此开发商能做到这种规格，并非只为展示，确实难能可贵。
就新加坡的公寓屋顶泳池而言，这里可谓屈指可数。四周尽是壮阔的城市天际线，尽收眼底。我不难想象在“黄金时刻”会更加迷人——到了夜晚，万家灯火更添几分璀璨。
我并不认为会有人争辩它优于 MBS 那个举世闻名的屋顶泳池，但考虑到你可以每天享受这里，而无需预订房间（也不用与游客扎堆），对我而言，这或许是更理想的环境。
如你所料，泳池旁也设置了多处座位。这是派对休闲区，你可以在此下班后小酌，或进行私密交谈。
你也可以绕到后方，从另一侧欣赏风景。诚然，画面不如先前那般赏心悦目，但高处俯瞰，总有其独特的魅力。
我也喜欢两侧种植了相当厚实的一排绿植，显著提升了这里的活力感。
尽头处被称为空中会客厅。我会说这里的景观也很不错，但座椅还可以更舒适些。右侧是多功能室，可作为聚会的活动室使用。
最后是空中吊床区。外观颇具未来感，但彼此距离过近，实际上同一时间只适合一人使用。若已有他人躺着，再去使用会有些尴尬——若能进一步拉开间距会更理想。
下楼前再看最后一眼。在这个高度，Crest 与 Principal Garden 也显得格外渺小。
接下来，来看看较低楼层的景观！由于地块较小，你会在第4、14、24层也发现设施。它们之间确有一些小差异（如推杆草坪或棋艺花园）——但坦白说，在实际使用层面影响不大。主要还是用餐或小憩空间——通常楼层越高越受欢迎，这也取决于是否有空位。
有趣的是，每一层设施平台的绿化都维护得不错，这也更显得入口处那一丛格格不入。
这些是位于第24层设施平台的用餐亭。显然是为观景而设，但座椅的舒适度似乎一般。
每个用餐舱都有自己的顶棚，突遇降雨时想必派得上用场。
另一侧是露天吧台，周围还零散布置了几处座位。只是不同形式的座位区，我预期这些的使用率不会太高。
现在我们前往第14层。
这里可以看到棋艺花园，或者说我常称之为“并非善用空间”的设施。我至今未曾遇到真正会使用这类设施的人，因此很难理解为何总热衷于加入此类功能。
还有被称为“自然平台”的其他区域，但其实就是不同的座位空间。
比如这些看起来（坐起来）都更舒适的座椅。
从这里你也能看到，这一带最后一块住宅地的实际规模有多大。
最后，是位于第4层的最底层设施平台。这里可以看到多处有棚座椅区，其常见的软垫座椅已被移除（推测因 Covid-19 措施）。此处原本是阅读露台，但若放到屋顶泳池旁，使用率或许会更高。
与其他楼层相似，每一层都有若干用餐/座位区。此处我也意识到还未谈及项目的维护情况。Alex Residences 于 2017 年落成，算是相当新；就 4 年楼龄的项目而言，整体维护可说是在正轨上。
除了入口的环岛外，迄今的景观铺陈也颇为到位。每层都恰到好处地融入一些绿意，使空间更显宜居。
每层的电梯前厅也布置得相对体面。谈不上醒目，但整体观感专业且到位。
如你对公寓项目的预期，每个大堂都通过常见的门禁卡系统进行安保。访客则需要拨号才能进入单位。
现在我们前往开发的最后一部分——一层设施。
前往方式相当直接，毕竟范围不大。
你可以从所谓的“林径”绕行，其实就是普通的步行路径。
或者你也可以拾级而上，通往家庭泳池。老实说，以项目的体量而言，仅有屋顶泳池我也已满足——因此在一层再看到另一个泳池，确实令人愉悦。
这并不是个大泳池，但即便如此，能有这样一处开阔空间在我看来就是加分。环顾四周，环境也相当宜人。周边的繁茂绿植与树木，尽管置身于相当都市的地段，仍营造出一份静谧氛围。
这种开阔视野不会永远持续（泳池前方面向最后一块住宅地），但目前确是一处惬意而私密的角落。
泳池旁当然也配有常见的躺椅。我比较喜欢的是这些大型遮阳伞，在炎热午后能提供必要的阴凉。令人意外的是，并非很多项目都会提供——若你想在池畔放松又不想被晒伤，这会是非常受欢迎的配置。
尽头还有一处较小的水域（与主池体无缝相连）。水深仅 0.45 米，显然是给年纪更小的孩子戏水用的。
池畔旁还有一处大型烧烤亭，足以招待亲友小聚。
周围的景观同样宜人，尤其是几乎看不到高楼正对着这里。至少没有能直接窥入的视角，私密性更佳。
这里配有 2 个烧烤炉台，若想举办更大的聚会也无妨（当然是疫情前）。
不止有用餐空间，隔壁也提供了更舒适的休闲座位。
一层的亲子设施以游乐场作结。空间很小，更像是后期加上的配置而非完整的游乐区。能玩的内容有限，恐怕连孩子也会很快感到无聊。
当然，Alex Residences 也设有健身房。你在入口处或许已瞥见过，它就位于抵达区的上方。器械配置尚可，但空间确实偏紧。
我会更希望它位于顶层，因为这里的窗外景观并不算让人更想健身。
这是从车库进入的大堂，状态依旧相当整洁。
车库整体照明良好，我也喜欢其地面处理较为平整细腻，显得更具质感。
共有 433 个车位；考虑到无障碍车位，Alex Residences 基本实现了 1 户 1 位的优良配比。鉴于其中心位置、靠近 MRT，且将近一半为 1 至 2 房的小户型，停车位在这里应该不会成为问题。
Alex Residences 地段评述
Alex Residences 的最大亮点在于其与 Redhill MRT 站的近距。距离仅 280 米，步行约 4 分钟。Redhill 属于东西线（EWL），往任一方向分别 3 站即达 Buona Vista 与 Outram Park。这也使得 Alex Residences 对在两地工作的租户具有吸引力。
家庭买家则会欣喜于一公里范围内有 5 所学校（见下）。
不过，就“过个马路就到”的便利而言，附近的配套并不多，尽管邻近 Artra 将有一家 FairPrice。餐饮方面，Redhill Market 距离 700 米；步行约 8 分钟（是否便利见仁见智）。值得一提的是，Alex Residences 距离 Tiong Bahru 核心区仅 1.1 公里，开车约 5 分钟可达，那里的精品咖啡馆与小店可以在一定程度上弥补项目周边配套的不足。
此外，Alex Residences 附近还是新加坡最大的汽车经销商聚集地之一。沿 Leng Kee Road 约 900 米处，你会看到 Cycle & Carriage 展厅，以及 Toyota、Volvo、Volkswagen、Hyundai，甚至 Lamborghini 与 Ferrari 的授权经销商。经销及相关服务一路延伸至 Alexandra Road，直至 IKEA Alexandra（约 1.7 公里，车程约 3 分钟）。
当你距离 Alexandra Road 如此之近时，车流噪音与拥堵在所难免。附近众多住宅项目的聚集更会加剧这一点，因此 Redhill MRT 的便利性就显得弥足重要，提供了轻松的替代方案。
配套设施
日常采购
| 超市 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Fairprice Finest - Artra | 对面（尚未开业） |
| Giant Express (Redhill Close 96) | 400m，步行6分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校名称 |
| 小学（步行1km内） | Gan Eng Seng, Alexandra Primary, Zhangde（1.05km，几乎处于优先录取范围） |
| 中学（步行1km内） | Henderson Secondary, Crescent Girls School |
| 大学（车程5km内） | NUS Law Faculty (Botanic Gardens) |
| 理工学院（车程10km内） | Singapore Polytechnic |
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| 'Delta Sports Hall' | 122, 139, 186, 51, 970 | 170m，步行2分钟 |
| ‘Opp. Tanglin View’ | 122, 139, 186, 51, 970 | 170m，步行2分钟 |
最近的 MRT 站：Redhill MRT - 280m，步行4分钟。
你也可以选择步行或骑行至 Tiong Bahru MRT 站，距离约 1 公里；不过从 Redhill 坐一站地铁或许更省事。
鉴于 Alexandra Road 的车流状况（它也被认为是较易发生事故的道路之一），即便拥有汽车，一些住户可能也会发现使用 MRT 更为省心。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计尖峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 5.3 km，车程11分钟 |
| Orchard Road | 3.4 km，车程7分钟 |
| Suntec City | 6.5km，车程12分钟 |
| Changi Airport | 25.3 km，车程23分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 34 km，车程34分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 14 km，车程19分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 4.1 km，车程8分钟 |
| Mapletree Business City | 3.8 km，车程7分钟 |
| Tuas Checkpoint | 23.6 km，车程21分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 21.9 km，车程25分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.7 km，车程15分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.9 km，车程25分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5 km，车程10分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 24.8 km，车程26分钟 |
临近道路出入口：
仅有一个出入口，从 Alexandra View 驶出，接入 Alexandra Road。
从这里出发，Alexandra Road 约 5 分钟车程即可接入 Queensway。约 10 分钟可接入 AYE，或 13 分钟接入 CTE。
开发团队
Singland Properties Limited 隶属于 United Industrial Corporation (UIC) Ltd，而 UIC 又是 UOL Group Ltd 的子公司。
UIC 是新加坡资深的房地产开发商。自 1971 年上市以来，几乎涉足房地产行业的各个细分领域。其开发的商业空间超过一百万平方英尺，涵盖酒店与办公楼等多元项目。
Singland（至 2014 年为上市公司）曾打造多项地标开发。Singapore Land Tower、SGX Centre、Marina Square、West Mall 等诸多商业地标均出自 Singland。在住宅方面，Singland 近年的项目包括 Clavon、Avenue South Residence，以及 Mon Jervois。
在本地房地产领域，Singland 是名副其实的巨擘。他们亦涉足咨询服务与物业管理，甚至经营美食广场等。事实上，Singland 早于母公司 UIC 成立，历史可追溯至 1963 年；是本地最具底蕴的房地产品牌之一。
Stack 分析
项目总平面图
Alex Residences 的布局颇为罕见。并非贬义，反而运作良好且相当巧妙。住宅栈位集中在一侧，设施则集中在另一侧；不同于传统多栋围合、设施位于中央的布置。
从主入口进入，一条车道直达车库区域，避免了在多栋之间兜圈的麻烦。缺点是仅有一个出入口，因此这段车道连同入口环岛在高峰时段可能会显得拥挤。
11 号栈与 3 号栈正对入口环岛，均为 2 房单位。其两侧相邻的 10 号栈与 4 号栈为 1 房单位。这几栈低楼层更可能受到噪音影响，因为入口与通往车库的道路正对着它们。
1、2、6、7、8 与 12 号栈位于项目后方，相对更不受入口与周边道路的干扰。位于后排的 8 与 6 号栈同时也是最大 3 房单位的所在地。
将泳池、游乐场、烧烤亭等所有设施集中于项目西端，是颇为聪明的安排。住户不至于像一些较旧、分散布局的项目那样，需要在不同亭台间走很长的路；同时也将烧烤、孩童戏水等带来的噪音与人流更集中在项目的一角。
日照分析
9 与 8 号栈更可能承受较多的西晒。但鉴于 Alex Residences 的朝向角度，阳光并不会以最强直射入窗，我们认为体感不至于太明显。
户型配置
仅提供 1、2 与 3 房单位。
| 户型类型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom | 87 | 474 - 506 sqft |
| 2-Bedroom | 114 | 657 - 678 sqft |
| 3-Bedroom | 228 | 883 - 1,141 sqft |
若习惯于较旧公寓的尺度，一些买家可能会觉得略小；但这些面积与近年的新盘相当。房东可能会更欣赏这样的单位尺度——使得 1 房与 2 房的总价更可承受。部分 1 房的成交价低于 $1 million，我们也见到 2 房低至 $1.3 million 以下；对于单身或夫妻来说，单位面积也算得体。
对于家庭而言，我们认为可能只会真正考虑最大的 3 房（1,141 sq. ft.）。883 sq. ft. 明显小于典型的 4-room（约 970 sq. ft.），第三间卧室基本只适合单人床的布局。HDB 升级者若空间更紧凑，未必会有“升级”的实感。
最佳栈位
若你最在意安静，6 号栈距离入口与设施区最远。不过，Alex Residences 的住宅楼层高达 39 层，中高楼层的 3 与 11 号栈（正对入口）也不太可能明显受噪音影响。
整体而言，8 号栈通往设施更便捷。同样地，这是一座相当高的住宅塔；若选择 8 号栈的中高楼层单位，也能抵消因靠近设施而可能带来的噪音问题。
需要注意的是，6 与 8 号栈均为最大 3 房单位所在。若你要买低楼层的 2 房，又希望远离主入口，2 与 12 号栈更靠后一些。
1 房则位于 4 与 10 号栈；两者之间我们会偏向 10 号栈，因其通往设施距离略短。
Alex Residences 价格评述
最接近、适合对比的公寓有：
| 项目 | 单位数 | PSF | TOP | 租期 |
| Echelon | 508 | $1,847 | 2016 | 99-years |
| Artra | 400 | $1,914 | 2021 | 99-years |
| Ascentia Sky | 373 | $1,464 | 2013 | 99-years |
| Metropolitan Condominium | 382 | $1,396 | 2009 | 99-years |
| Tanglin View | 384 | $1,336 | 2001 | 99-years |
| Alex Residences | 429 | $1,886 | 2017 | 99-years |
（价格来源：Square Foot Research）
纯投资者可能不太乐见 Alex Residences 周边密集的公寓群，这些项目在价格上都具备相当竞争力。
要知道即将入市的 Artra 距 Redhill MRT 约 350 米，Echelon 亦然。Ascentia Sky 更近，仅 300 米，而 Tanglin View 最远也不过 750 米。
因此买家会问：在有多种更便宜（除 Artra 外）且同样便捷通达 Redhill MRT 的选择下，是否值得为 Alex Residences 的平均 $1,883 psf 买单？
话虽如此，若你在寻找更新的项目，从纸面上看 Atra 目前似乎更具性价比：你几乎可直达 MRT，项目几乎全新，且反正都是有年限的地契。同时，两者单位数量也相近。
问题在于，Ascentia Sky 对 Alex Residences 也能形成类似的挤压。它同样靠近地铁，楼龄也只相差不到 5 年，均价却只有 $1,495 psf。对于自住买家而言，单位格局、设施等细节或许能支撑更高价格；但对纯投资者来说，在 Ascentia Sky 也是有效选项的前提下，Alex Residences 可能显得偏贵。
| 项目 | 日期 | 土地成本 | 预计保本价 |
| Echelon | 8 Dec 2011 | $396 million | $1,260 psf ppr |
| Alex Residences | 17 Dec 2012 | $332.7 million | $1,518 psf ppr |
| Artra | 17 Nov 2015 | $376.9 million | $1,375 psf ppr |
有意思的是，Alex Residences 并非最新，却在该区 3 个较新的项目中拥有最高的预计保本价。不过我们再从总价对比来看看。
更具体地说，是 2 房单位。
| 日期 | 单位 | 面积 | PSF | 价格 |
| 12 Apr 21 | Alex Residences - 17th Floor | 657 | $1,881 | $1,235,000 |
| 30 Apr 21 | Echelon – 35th Floor | 732 | $1,940 | $1,420,000 |
| 9 Apr 21 | Echelon – 5th Floor | 732 | $1,803 | $1,320,000 |
| 10 Feb 21 | Artra – 9th Floor | 786 | $1,845 | $1,450,000 |
| 19 Feb 21 | Ascentia Sky – 33rd Floor | 947 | $1,655 | $1,568,000 |
| 18 Feb 21 | Metropolitan – 6th Floor | 775 | $1,394 | $1,080,000 |
在可负担性方面，Alex Residences 的 2 房击中甜蜜点。最小 2 房为 657 平方英尺，尽管其 psf 相对高于更新的 Artra，但在本区的入场总价中仍是第二低。
要注意，这个 657 平方英尺的单位是 2 房 2 卫——虽然用餐区有所取舍，但也正因如此，Alex Residences 相比竞品（无论新旧）仍具备一定竞争力。一如既往，较旧项目虽然面积更大、psf 更低，但因面积更大，总价反而更高——如 Ascentia Sky 所示。
最显突兀的是the Metropolitan，但别忘了，尽管面积更大，它只有尴尬的 2 房 1 卫布局。其他不太“顺手”的设计还包括客厅的花槽（阳台反而在主卧）。
升值潜力分析
从 URA Master Plan 可见，除开横跨 Alexandra Canal 对岸的学校与绿地，Alex Residences 周边基本都被划为住宅用途，容积率为 2.8 至 4.9，意味着高密度住宅开发。
除去工业用地（目前聚集了众多汽车经销商）外，似乎没有在短期内新增商业开发（如商店、商场等）的规划。就升值而言这有些不利；尽管地段接近 Redhill MRT 十分优越，Alex Residences 仍将面临周边强有力的替代项目竞争。
话虽如此，靠近学校，加上通过附近地铁快速抵达 Outram Park 与 Buona Vista，将有助于 Alex Residences 保持价值。对真实自住者，或在上述区域工作的买家而言，这都是稳妥的选择。但若追求明显的转售收益或租金回报，这一带可能过于竞争激烈且住宅供给饱和。
此外需指出，Tanglin 距此仅约 5 分钟车程。在即将进行的 Orchard 一带改造中，Tanglin 规划将成为新的文化枢纽。这还需时日，我们也不确定其具体影响，但 Tanglin 的焕新无疑将利好与其相距不远的物业。
我们的看法
若你在 CBD（因可快速通达 Outram）或 One-North 科技与媒体园区（靠近 Buona Vista）工作，Alex Residences 是优质之选。与在核心 CBD 内购买公寓相比，这里更具可负担性；对于年轻职业人士（单身或双人），是非常吸引人的居所。
（如果能买到更大的 3 房，对大家庭也同样适合。）
不过，其面向孩子的设施整体更像是“顺带”的配置，真正的王牌（至少在近邻竞品中）还是屋顶泳池。作为一种生活方式的选择，它对年轻置业或租住人群都具备一定的吸引力。
但作为投资资产，基于前述原因，判断起来就没那么轻松了。若未来在分区上有所调整，周边新增若干商业地块，将会是对 Alex Residences 及其邻居的一大利好。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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