Alex Residences 评测：令人惊叹的第40层无边际泳池

项目：	Alex Residences
地区：	03
地址：	Alexandra View
地契：	99-year Leasehold
单位数量：	429
用地面积：	69,980 sqft
发展商：	Singland Homes (Alexandra) Pte Ltd
TOP：	2017

有些公寓的名字恰如其分地反映了它的气质。无论是奢华、度假氛围，还是亲近自然——第一印象从一开始就已经立住了。 

但也有些是“后劲股”——Alex Residences 就是其中之一。名字如此常见，很容易让人以为它只是普通的公寓。更何况，它周边的竞争对手名字各有特色——如 The Echelon、Artra——一听就颇有格调。若只看名字对比，Alex Residences 的确显得“温吞”了些。

Alex Residences 最大的差异点，大概就是那座类似 MBS 的屋顶泳池。位于第40层之上，住户在畅泳时可俯瞰 Alexandra 一带的城市景观。

不过，Alex Residences 是否只剩这一项亮点？

让我们在一如既往的实地探访中一探究竟。

Alex Residences 实地探访

Alex Residences 位于 Alexandra Road（不言自明）。这是一条直通 Central Business District 的主干道，对在该处上班且开车通勤的住户来说，自然是项目的一大卖点。

当然，最大的吸引力大概还是距离 East West 线的 Redhill MRT 很近。步行路程不长，但确实没有遮蔽。若你想要更便捷的无缝通达，The Artra 会是更好的选择。

转入 Alexandra View 后，Alex Residences 的车道入口就在下一个不远处。出场同样从这里驶出，临近路口的优势在此体现。

若你从 Alexandra Road 的对向车道驶来，可能会觉得掉头点到入口的距离偏短，尤其在高峰时段要切入会比较紧张。对于新手司机而言，不妨从下一个入口绕行回家，尽管路程会更长一些。

Alexandra Road 是单车道，往前可能会有些车流压力。现有的 Avenue South Residence 示范单位 就在隔壁——而且未来该地块也规划为住宅用途——新增单位势必会进一步增加道路使用率。

（注意：目前的示范单位仅占据小地块，实际可开发的住宅用地要大得多。）

抵达点已能让你对 Alex Residences 的整体风格有初步感受。高耸的立柱与别致的天花纹理相映成趣。我虽非植物专家，但中庭的“绿植”看起来似乎经历过风吹雨打。

车道并不宽敞，从这里也能看出土地紧张。说来也不意外——Alex Residences 的地块面积为 69,981 平方英尺。对比一下，Echelon 为 107,129 平方英尺，Artra 为 90,401 平方英尺，Ascentia Sky 为 92,128 平方英尺，Metropolitan 为 104,920 平方英尺。

综合来看，这是这段路上最小的地块。更不妙的是，它却拥有第2高的单位数量，为 429 户（Echelon 为 508 户），却坐落在最小的地块上。不用是数学高手也能想见，这里会是最“紧凑”的一个。

从外立面也能感受到，Alex Residences 的外观在我看来是几者中最为“繁复”的，颇有香港部分公寓那种单元密集排布的影子。

所以若你想要一大片可以随意漫步的园区，这里显然不会满足你的期待。 

需要注意的是，这里的项目彼此之间都比较靠近。因此这一侧的单位不会享有开阔无阻的景观——所幸正对的是 Echelon 的侧立面，而非正面对视。

话虽如此，另一侧（客观而言）却拥有这片小型公寓聚落中最好的开阔景观。更妙的是，这一面在可预见的将来都会保持无阻，因为 URA Master Plan 目前将其规划为教育与体育休闲用地。

不过你需要住得更高一些，才能越过较低的 Tanglin School。与 Ascentia Sky、Artra 等邻居不同，Alex Residences 的单位是从底层开始设置的。

这次我们不按常规从地面开始，而是直接上楼，从 Alex Residences 的“王牌”——屋顶空中泳池——说起。先下个判断：这是这一带最令人印象深刻的泳池。尽管 Principal Garden 也设有屋顶泳池，但与这里相比，仍略逊一筹。

好了不再铺垫，让我来展示我认为 Alex Residences 的核心卖点。

泳池位于第40层，景观可谓一览无遗。池体约 25m × 7m，就屋顶泳池而言，尺寸相当可观。若你想要一项能为居所增色的“门面担当”，它绝对能成为话题焦点。

之所以很少见到这种规格的屋顶泳池，是因为造价绝对不菲，更何况是在如此高度。但对于用地有限的项目而言，这无疑是充分利用空间的好方式。

即便设有屋顶泳池的公寓，池子通常也较小，多是玩水池而非真正的泳池。因此开发商能把尺寸做足，而非“花架子”，这一点值得称道。

就新加坡的屋顶公寓泳池而言，这里稳居前列。四周尽是震撼的城市天际线，城市肌理在你眼前徐徐铺展。我只能想象在黄金时段的光影之下会更迷人——夜幕降临、万家灯火时更是如此。

当然没人会说它能胜过闻名全球的 MBS 泳池，但在无需订房、也不必与游客人挤人的前提下，能每天在这里享受，我个人或许更偏爱这种环境。

如你所料，泳池旁也设置了多种座席区域。这里是 party lounge，下班后小酌或私密谈天都很合适。

你也可以绕到后方，从另一侧欣赏风景。虽不如正面那般上镜，但高处的视角总有其独到之处。

我也喜欢两侧布置了相当厚实的一排植栽，让空间更有生机。

尽头区域名为 sky lounge。此处景观同样不错，但座椅的舒适性还有提升空间。右侧是与之连通的多功能室，可作为聚会的活动场地。

最后是 sky hammock 区域。造型颇具未来感，但彼此距离太近，基本上一次只适合一人使用。若已有他人躺着，社交上会有些尴尬——若能拉开间距会更好。

在下楼前最后看一眼这片风景吧。在这个高度，Crest 与 Principal Garden 都显得小巧了许多。

接下来，看看更低楼层的景观！由于地块较小，项目在 4、14 与 24 层同样设有设施层。它们之间有些小差异（例如推杆区、棋艺花园），但老实说在实际使用上意义不大。更多还是用作用餐与小酌放松——通常楼层越高越受欢迎，能否使用取决于当下的可预订性。

有趣的是，各层设施甲板的绿化都维护良好，这也更突显了首层环岛绿植那一处的违和感。

这些是 24 层设施层的用餐亭。显然旨在让人尽情观景，但座椅的舒适度似乎一般。

每个用餐“舱”也自带遮蔽棚，突然下雨时会派上用场。

另一侧是露天吧台，旁边也零散布置了几处座位。只是不同的座位点而已，我不认为会被高频使用。

现在去 14 层看看。

这里有“棋艺花园”，在我看来并非空间的最佳利用。我至今很少见到有人真的会使用这样的设施，因此也难以理解为何偏爱加入此类配置。

还有一些被称为自然甲板的区域，但本质上就是不同的座位空间。

这些座椅看起来（坐起来）要舒适一些。

从这里也能看到邻近最后一块住宅地的实际体量到底有多大。

最后来到最底部的 4 层设施层。这里可以看到几处 cabana，常见的软垫座椅已被移除（推测因 Covid-19 措施）。这里原本定位为阅读露台，但我更希望将这种空间放到屋顶泳池旁——在那里使用率应该会更高。

如同其他楼层，这里同样设置了多处用餐/座位点。此处我也顺带谈谈维护状况。Alex Residences 于 2017 年落成，算是较新的项目，长期维护还有待观察——但以 4 年龄项目来看，目前总体是走在正确的轨道上。

除入口环岛外，目前的景观设计整体也比较到位。各层的绿化配置恰到好处，让空间显得更宜居。

每层的电梯大堂也有一定的装饰品质。谈不上惊艳，但整体专业、干净利落。

如你对公寓所预期的，每个大堂都通过常见的门禁卡系统进行安保。访客需要通过对讲拨号方可进入住户单元。

现在前往本次参观的最后一部分——首层设施。

过去的动线很直接，毕竟园区并不大。

你可以沿着“森林步道”行走，本质上就是普通的人行路径。

或者拾级而上，就会来到家庭泳池。老实说，以项目体量而言，只设屋顶泳池我也能接受——因此在首层再配一座泳池，是个令人愉悦的惊喜。

泳池并不大，但能有这样一片开阔空间，本身就是加分项。环顾四周，环境也颇为宜人。周边浓密的绿植与乔木，尽管身处都市区，仍营造出一丝宁静氛围。

尽管这种开阔视野不会永远持续（泳池前方即为最后一块待建住宅地），现阶段依然是个很私密、舒适的角落。

泳池旁自然也配有躺椅。我比较欣赏这里的大型遮阳伞配置，炎热午后提供难得的阴凉。令人意外的是，并非所有项目都会做到这一点——若你只想在池畔放松而不被晒成“碳”，这会是非常贴心的细节。

尽头处还有一节较浅（与主池无缝相连）。水深仅 0.45 米，显然更适合年纪较小的孩子玩水。

泳池旁配有大型 BBQ pavilion，适合款待亲朋。

四周景致宜人，尤其是少有高楼正对窥视，私密性较佳。

设有 2 个烧烤炉，若在疫情前，足以承载一场不小的聚会。

不止用餐空间，旁边也有更为舒适的沙发式休闲座位。

首层面向儿童的设施以游乐场作结。空间不大，更像是“补齐清单”而非真正完善的游乐场。能玩耍的内容有限，孩子也会很快玩腻。

当然，Alex Residences 也设有健身房。你或许在入口处已瞥见它，位于抵达区上方。器材配置尚可，但空间较为紧凑。

我会更希望把它设在顶层，毕竟这里的窗外景致并不太能激发运动欲望。

这是从车库进入的大堂，状态依旧相当整洁。

车库采光良好，我也喜欢其光滑的地面处理，给人更高端的质感。

车位总数为 433 个，扣除无障碍车位后，基本实现了 1 户 1 车位的优良比例。考虑到地段中心、临近 MRT，且项目近半为 1 至 2 卧小户型，停车在这里基本不成问题。

Alex Residences 位置评测

Alex Residences 的最大亮点在于靠近 Redhill MRT 站。距离仅 280 米，步行约 4 分钟即可到站。Redhill 属于 East-West Line（EWL），向两个方向分别 3 站即达 Buona Vista 与 Outram Park，这也使得 Alex Residences 对在这两处工作的租户颇具吸引力。 

家庭买家则会欣慰于 1 公里范围内有 5 所学校（见下）。 

遗憾的是，项目“过马路即到”的配套不多，不过邻近的 Artra 将设有 FairPrice。在餐饮方面，Redhill Market 距离 700 米，步行约 8 分钟（便利性见仁见智）。值得一提的是，Alex Residences 距离 Tiong Bahru 的核心区仅 1.1 公里，那里有手作咖啡馆与精品小店——开车约 5 分钟即可到达。这在一定程度上可弥补项目即刻周边配套的不足。

此外，Alex Residences 靠近新加坡规模较大的汽车经销商聚集地之一。沿 Leng Kee Road 大约 900 米处就是 Cycle & Carriage 展厅，Toyota、Volvo、Volkswagen、Hyundai 以及 Lamborghini、Ferrari 等品牌的授权经销商均在此分布。汽车经销与服务网一路延伸至 Alexandra Road，直至 IKEA Alexandra（约 1.7 公里，车程约 3 分钟）。 

当你与 Alexandra Road 距离如此之近时，车流噪音与拥堵在所难免。附近众多住宅项目的聚集更是加剧了这种情况，所幸 Redhill MRT 提供了便捷的替代出行方式。 

Amenities

杂货生鲜

超市/生鲜店	距公寓距离（及预估步行时间）
Fairprice Finest – Artra	对面（尚未完工）
Giant Express (Redhill Close 96)	400m，步行 6 分钟

学校 

教育阶段	院校名称
小学（1km 步行范围内）	Gan Eng Seng, Alexandra Primary, Zhangde（1.05km，几乎达到优先报名范围）
中学（1km 步行范围内）	Henderson Secondary, Crescent Girls School
大学（5km 车程范围内）	NUS Law Faculty (Botanic Gardens)
理工学院（10km 车程范围内）	Singapore Polytechnic

公共交通

巴士站	服务巴士	距公寓距离（及预估步行时间）
‘Delta Sports Hall’	122, 139, 186, 51, 970	170m，步行 2 分钟
‘Opp. Tanglin View’	122, 139, 186, 51, 970	170m，步行 2 分钟

最近的 MRT 车站： Redhill MRT – 280m，步行 4 分钟。

你也可以步行或骑行至 Tiong Bahru MRT 站，约 1 公里；不过从 Redhill 搭一站地铁更为省事。 

鉴于 Alexandra Road 车流状况（它也被认为是事故较多的道路之一），即便自驾，一些住户也许会发现使用 MRT 更省心。 

私家车出行

主要目的地	距公寓距离（预估高峰车程）
CBD (Raffles Place)	5.3 km，车程 11 分钟
Orchard Road	3.4 km，车程 7 分钟
Suntec City	6.5km，车程 12 分钟
Changi Airport	25.3 km，车程 23 分钟
Tuas Port (By 2040)	34 km，车程 34 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14 km，车程 19 分钟
Mediapolis (and surroundings)	4.1 km，车程 8 分钟
Mapletree Business City	3.8 km，车程 7 分钟
Tuas Checkpoint	23.6 km，车程 21 分钟
Woodlands Checkpoint	21.9 km，车程 25 分钟
Jurong Cluster (JCube)	11.7 km，车程 15 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	21.9 km，车程 25 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	5 km，车程 10 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.8 km，车程 26 分钟

临近车道出口：

仅有一个出口，从 Alexandra View 驶出接入 Alexandra Road。

从这里出发，约 5 分钟车程即可接驳至 Queensway。约 10 分钟可上 AYE，13 分钟可上 CTE。

The Developer Team

Singland Properties Limited 隶属于 United Industrial Corporation (UIC) Ltd，而 UIC 又是 UOL Group Ltd 的子公司。 

UIC 是新加坡资深地产开发商，自 1971 年上市以来，几乎涉足房地产行业的各个领域。其开发的商用空间超过一百万平方英尺，涵盖酒店与办公等多元项目。 

Singland（至 2014 年仍为上市公司）曾打造多项地标性项目。Singapore Land Tower、SGX Centre、Marina Square、West Mall 等众多商业标志皆出自 Singland 之手。住宅方面，近年项目包括 Clavon、Avenue South Residence 与 Mon Jervois。 

在本地房地产领域，Singland 是名副其实的巨头，同时涉足顾问服务、物业管理、餐饮运营等。事实上，Singland 的历史早于母公司 UIC，可追溯至 1963 年；是本地最资深的地产名字之一。 

Stack Analysis 

项目总平面

Alex Residences 的布局有些不同寻常。这并非贬义，反而颇为巧妙。住宅 stacks 集中在一侧，设施集中在另一侧；与传统多栋围合、设施置于中央的布局截然不同。 

从主入口进入，一条车道直达车库，避免了在多栋楼间绕圈行驶。缺点是仅有一个出入口，因此该条车道与入口环岛在高峰时段可能略显拥挤。 

Stack 11 与 3 正对入口环岛，均为两卧单位。左右相邻的 Stack 10 与 4 为一卧单位。这几列的低楼层更可能受到一些噪音影响，因为入场车道与通往车库的道路正对它们。

位于项目后段的 Stack 1、2、6、7、8 与 12 与入口及周边道路相对更为隔离。后排的 Stack 8 与 6 也布局了面积最大的三卧户型。

将泳池、游乐场、BBQ pavilion 等设施集中布置在西端一隅的做法很聪明。住户无需像一些老旧且分散的公寓那样，在多个亭子间走很远；而且这种集中也能把烧烤、孩童玩水等产生的声音与人流相对“锁定”在园区的一端。 

日照分析 

Block 9 与 8 更可能受到较多西晒影响。但鉴于 Alex Residences 的整体转角角度，日照并不会直冲窗面，体感上不至于太明显。 

户型配比

仅提供一卧、两卧与三卧单位。 

户型	单位数	面积（sqft）
1-Bedroom	87	474 – 506 sqft
2-Bedroom	114	657 – 678 sqft
3-Bedroom	228	883 – 1,141 sqft

若习惯旧式公寓的买家，可能会觉得这些面积偏小；但与近年的新盘相当可比。房东或许会欣赏这里的户型尺度——有助于一卧与两卧维持更可负担的总价。部分一卧低于 $1 million，我们也见过两卧低至 $1.3 million 以下；对单身或情侣而言，面积是够用的。 

对家庭而言，我们认为更适合考虑最大的三卧（1,141 sq. ft.）。883 sq. ft. 明显小于典型 4-room 公寓（约 970 sq. ft.），第三卧基本只适合单人床布局。HDB 升级族若选择较小的三卧，可能会觉得“升级”幅度并不明显。  

最佳 Stacks

若追求最大程度的安静，Stack 6 的单位最远离入口与设施区。话虽如此，Alex Residences 的单位本体高达 39 层，中高楼层即便是正对入口的 Stack 3 与 11，噪音感知也不太明显。 

整体而言，Stack 8 前往设施更便捷。同样地，项目楼层足够高；若选择 Stack 8 的中高楼层，靠近设施区可能带来的噪音影响基本可以忽略。 

需要注意的是，Stack 6 与 8 布局的是面积最大的三卧。若你打算在低楼层购买两卧，又希望距离主入口更远，则 Stack 2 与 12 位于更靠后的区域。 

一卧分布在 Stack 4 与 10；两者之间我们更偏向 10，前往设施的距离稍短。 

Alex Residences 价格评析

最接近、可作对比的公寓有：

项目	单位数	PSF	TOP	地契
Echelon	508	$1,847	2016	99-years
Artra	400	$1,914	2021	99-years
Ascentia Sky	373	$1,464	2013	99-years
Metropolitan Condominium	382	$1,396	2009	99-years
Tanglin View	384	$1,336	2001	99-years
Alex Residences	429	$1,886	2017	99-years

（价格来源：Square Foot Research）

纯投资者未必会喜欢 Alex Residences 周边公寓林立，且多数在价格上颇具竞争力。

要知道，Artra 距 Redhill MRT 约 350 米，Echelon 也是如此。Ascentia Sky 更近，为 300 米，而 Tanglin View 最远，为 750 米。 

在多重更便宜的选项（除 Artra 外）也能同样便捷到达 Redhill MRT 的前提下，买家就会问：Alex Residences 平均 $1,883 psf 是否值得？ 

若你追求更新的项目，Atra（原文应为 Artra）从纸面上看似乎更优：几乎直通 MRT，几乎全新，且同为有期限地契，单位规模也相近。 

问题在于，Ascentia Sky 对 Alex Residences 也形成类似的比较。它同样靠近 MRT，楼龄仅多不足 5 年，平均仅 $1,495 psf。对于自住买家而言，户型细节、设施等或能为更高的价格提供理由；但对纯投资者来说，若 Ascentia Sky 同样可选，Alex Residences 的定价就显得不够“杀”。 

项目	日期	地价	估算保本价
Echelon	8 Dec 2011	$396 million	$1,260 psf ppr
Alex Residences	17 Dec 2012	$332.7 million	$1,518 psf ppr
Artra	17 Nov 2015	$376.9 million	$1,375 psf ppr

有趣的是，Alex Residences 并非最新，却在这 3 个较新的项目中拥有最高的估算保本价。但我们再看看总价层面的比较。

更具体地说，是两卧单位。

日期	单位	面积	PSF	价格
12 Apr 21	Alex Residences – 17 层	657	$1,881	$1,235,000
30 Apr 21	Echelon – 35 层	732	$1,940	$1,420,000
9 Apr 21	Echelon – 5 层	732	$1,803	$1,320,000
10 Feb 21	Artra – 9 层	786	$1,845	$1,450,000
19 Feb 21	Ascentia Sky – 33 层	947	$1,655	$1,568,000
18 Feb 21	Metropolitan – 6 层	775	$1,394	$1,080,000

Alex Residences 在两卧的入门总价方面更具优势。最小 657 平方英尺的两卧，在周边项目中以相对更高的 psf 对比更“新”的 Artra，却能给出第二低的切入总价。

请注意，657 平方英尺为两卧两卫——尽管餐区会有所压缩，但也能看出 Alex Residences 相较新旧竞争者仍具竞争力。与往常一样，旧项目虽然面积更大、psf 更低，但更大的面积往往意味着更高的总价——如 Ascentia Sky 所示。

最显突兀的是 the Metropolitan，不过别忘了，尽管面积更大，它却是较为尴尬的两卧一卫布局。其他不够直观的地方还包括客厅的花台设计（阳台反而设在主卧）。

Appreciation Analysis 

从 URA Master Plan 可见，除 Alexandra Canal 对岸的学校与绿地外，Alex Residences 的紧邻周边均为住宅分区，容积率为 2.8 至 4.9，显示出高密度住宅开发的态势。 

除了一处工业分区（目前即为汽车经销聚集地）外，周边近期似乎没有新增商业开发（商店、商场等）的计划。这对升值来说有些不利；即便地段优越、靠近 Redhill MRT，Alex Residences 仍将面临众多强劲的同类替代。 

话虽如此，靠近学校、以及通过邻近 MRT 快速抵达 Outram Park 与 Buona Vista，仍有望支撑 Alex Residences 的价值。这对自住买家，或在上述区域工作的群体，都是稳健的选择。但若追求转售升幅或租金回报，此片区整体竞争偏强、住宅供给较为饱和。 

还需指出，Tanglin 距此仅约 5 分钟车程。在即将推进的 Orchard 片区更新中，Tanglin 规划为新的文化枢纽。这属于更长期的愿景，我们尚不确定具体影响，但 Tanglin 的焕新无疑将利好周边近邻物业。 

Our Take

若你在 CBD 工作（可快速乘车达 Outram），或在 One-North 的科创与媒体走廊上班（靠近 Buona Vista），Alex Residences 是上佳之选。与直接在 CBD 内购置公寓相比，总体更为可负担；对年轻的专业人士（单身/情侣）而言，非常具有吸引力。 

（若能拿到更大的三卧，对家庭同样适合。）

需要指出的是，面向儿童的设施更多像是“补充”而非重点，而其在近邻竞争者中最大的亮点，是屋顶泳池。作为一种生活方式选择，它无疑具备一定号召力，能吸引年轻客群自住或租住。

但若纯以投资资产论之，基于前述原因，判断会更为艰难。若未来分区有所调整，新增更多商业用地，则将对 Alex Residences 及其邻居形成明显提振。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。