我们已50多岁，拥有一间老化的租赁型公寓与一套HDB组屋：两套都留着是否是个错误？

Hi Stacked，我一直关注你们的文章，也希望你们能帮助分析我们目前的住房情况。我和先生拥有Windermere的一套单位，以及Yew Tee的一套5房式组屋，二者都已全额付清。我们都已50多岁：一位已退休，另一位半退休。我们目前把组屋出租，二人住在Windermere。鉴于Windermere的楼龄逐渐增加，我们在考虑是否应当（1）卖掉它并搬回我们的5房式组屋，（2）继续维持目前的居住安排，或（3）两套都卖（因为两套都比较旧），换住一套更小的HDB组屋，可以是转售或BTO。期待你们的回音，先行谢过！

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您好，感谢来信！基于你们目前的人生阶段，最关键的考量不应仅是从投资角度哪套房增值更好，而是要评估哪种选择更能在未来20至30年里有效支持你们的生活。理想的安排应在退休后的收入、生活方式与安心感之间取得平衡。

我们先来审视你们目前持有的两处房产 

以下是Windermere（一座位于第23邮区、共395户的租赁型公寓）的10年表现。记录显示该项目于1999年建成。

Year	Windermere	D23 99年租赁 非有地（转售）	所有99年租赁 非有地（转售）
2015	$660	$821	$1,051
2016	$639	$813	$1,140
2017	$637	$853	$1,123
2018	$671	$894	$1,164
2019	$654	$901	$1,189
2020	$628	$928	$1,159
2021	$701	$1,000	$1,227
2022	$834	$1,122	$1,370
2023	$871	$1,283	$1,516
2024	$948	$1,340	$1,616
2025	$969	$1,417	$1,681
Annualised	3.91%	5.61%	4.81%

在过去10年里，Windermere 3.91%的年化涨幅落后于更广泛的99年私宅租赁市场，以及第23邮区的租赁型非有地住宅。但对一座楼龄较高的租赁型公寓而言，这并不罕见。

重要的是，Windermere 仍在刷新历史高价。虽然涨幅趋于温和，但转售成交量的动能显示它在转售市场并未掉队。这意味着它对买家仍具吸引力，依然是一项“可退出”的资产。

鉴于Windermere多数为三卧室户型，我们也假设你们持有的是该户型。根据2025年的成交记录，该公寓三卧室的平均成交价约为$1,413,500。

接下来我们看看过去10年里在Yew Tee成交的5房式组屋：

Year	Yew Tee 5房式平均价格	CCK 5房式平均价格	所有HDB城镇5房式平均价格
2015	$437,427	$431,405	$515,018
2016	$424,291	$419,803	$522,708
2017	$419,307	$417,962	$532,277
2018	$409,221	$407,733	$527,635
2019	$410,011	$409,074	$526,812
2020	$428,609	$446,592	$541,457
2021	$493,933	$530,861	$603,990
2022	$552,464	$576,635	$654,253
2023	$577,910	$592,487	$685,338
2024	$600,810	$621,824	$728,666
2025	$650,335	$662,605	$781,784
Annualised	4.05%	4.38%	4.26%

Yew Tee的5房式转售均价总体与HDB转售市场的走势一致。虽然略微落后不到1个百分点，但在本次分析的语境下，我们认为并不显著。

根据2025年的成交记录，Yew Tee一套5房式组屋的平均成交价约为$650,335。

我们将以$1,413,500（Windermere）与$650,335（5房式组屋）作为后续测算的价格基准。

这为你们带来一个估计的总资产价值（$1,413,500 + $650,335）= $2,063,835

接下来，我们分别看待每处房产的考量与对应的策略：

Windermere

与多数公寓相同，Windermere相较HDB小区提供更高的私密性。公寓配套也更便于承载家庭活动。例如，一些退休者会发现家庭烧烤，或孙辈来泳池上游泳课，能促进家人之间及跨代的情感联结。

不过，随着项目逐渐老化，维护相关的问题往往会更为频繁，MCST费用也可能随时间上升。随着年纪增长，曾经极具吸引力的设施使用率也可能下降。虽然每个人的老化轨迹不同，但整体而言，年长住户较少使用网球场、跳水池等设施。

在生活方式的匹配度上，若你们看重私密与围合式社区环境，Windermere是不错的选择。然而，随着未来机动性变得更关键，靠近日常配套、交通枢纽与医疗服务等因素，可能会变得更为重要。

几年前，我们曾评测在Windermere居住的感受。请在此阅读我们的评测。

Yew Tee的5房式组屋

5房式组屋则呈现另一套取舍。就宜居性而言，HDB组屋在住户年长之际往往（但并非总是）更为实用。市镇理事会通常更留意电梯可达性、无障碍设计，以及与周边配套的更紧密衔接。

日常所需如餐饮、诊所与公共交通更易触达，因为HDB社区在规划时就已考虑这些。不过，若长期仅两人居住，5房式的尺度可能显得大于所需。

在财务层面，组屋作为一项稳定的收益型资产角色清晰。HDB组屋的运营成本相对较低，有助于保留净租金收入。保洁与服务费远低于即便是最小型公寓单位的管理费。

然而，租客管理、偶发空置，以及作为房东的行政事务，在晚年可能更显负担。你们或许可考虑请一位值得信赖、较为年轻的家人协助，代为跟进与管理。

从生活方式角度，这套组屋提供更具社区感的居住环境，这是一些退休者欣赏的。同时，这也意味着更高的人口密度与相较公寓更少的私密，是否符合你们未来的生活期望，值得权衡。

现在我们来检视你们正在考虑的选项。 

以下数据并非精确预测，而是用于勾勒潜在成本、取舍与结果的总体参考。实际结果将受时机、市场状况、单位属性与个人偏好等因素影响——这些都可由你们的经纪人进一步细化。

选项一：卖掉Windermere，然后搬回HDB组屋

若以2025年该公寓三卧室单位的平均成交价估算，出售Windermere可望释放约$1,413,500的总售款。

由于我们不清楚当初购置Windermere使用了多少CPF，无法判断在归还CPF后你们实际可得的现金金额；你们可用Singpass登录CPF官网查询确切数额。

CPF退款的处理也取决于你们年满55岁的年份，因为不同届别的Full Retirement Sum（FRS）不同：

年满55岁的年份	全额退休金（FRS）
2020	$181,000
2021	$186,000
2022	$192,000
2023	$198,800
2024	$205,800
2025	$213,000
2026	$220,400

若你们已满足FRS，超出部分可提取，这将有助于你们支付置换房产的购置与装修费用。

与公寓相比，搬回HDB组屋的每月开支也很低：

服务与杂费（补贴费率）	$90
物业税（估算）	$74
每月总成本	$164

鉴于房贷已清且每月支出较低，此路径可让你们释出相当可观的资金池。无论用于实现心愿、传承规划，还是更为舒适的退休生活，都会更从容。

选项二：维持目前的安排

在此选项下，你们继续住在Windermere，同时把Yew Tee的5房式HDB组屋出租。

根据2025年Q4的租赁成交记录，Yew Tee一套5房式的平均月租约为$3,181。为便于测算，我们假定你们单位的月租约为此水平。

接下来我们估算两套房产的经常性成本：

5房式组屋

服务与杂费（非补贴费率）	$97
物业税（估算）	$436
日常维护支出	$100
中介费（假设每2年支付一次摊算）	$144
每月总成本	$778

Windermere

管理费（估算）	$300
物业税（估算）	$125
每月总成本	$425

然后我们看扣除这些成本后的净收益：

来自HDB的每月净收入

租金	$3,181
持有两处房产的成本	$1,203
利润	$1,978

如前所述，Windermere与Yew Tee组屋的转售价总体与各自的大盘走势一致。这意味着在你们不需为即将到来的重要事项筹措大额资金的前提下，并无迫切出售的压力。

但需要注意的是，此路径并不会额外释放资金，而是优先保证持续性的现金流。每月约$1,978的结余是否足够，取决于你们的生活预期与支出水平。

同时要记得，某些支出（如医疗费用）往往会随年龄显著上升。眼下充足的收入，未来未必仍然充足。

另外一个无法由数字量化的考量，是租客管理的复杂性、空置风险、新租客筛选等。有些房东在晚年会觉得这些事务过于繁琐。因此，如前所述，考虑是否有人可信赖的亲友能在未来协助你们。

选项三：出售两处房产，换住更小的HDB组屋

若同时出售Windermere与5房式组屋，预计可释放约$2,063,835的总售款。

这代表一笔可观的资本池，可能在退休规划上产生“改变游戏规则”的效果。可作为未来医疗需求的缓冲、对传承规划的显著助益，或是在暮年实现更大幅度的生活品质提升。

此外，更小的住房通常更易于长期维护。

不过，这也是高度个人化的决定。有些家庭即便在退休后仍重视更宽敞的起居环境；也有人在保留一套投资物业中获得安心感，觉得在必要时仍有资产可售、可退可守。

该选项也意味着放弃熟悉的居住环境与持续的租金收入。顺带一提，新加坡公民目前购买第二套住宅须缴纳20%的Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD）。对部分家庭而言，这几乎意味着一旦在晚年放弃了出租资产，未来想再购置第二套房，可能会变得困难或不具实际可行性。

另一个需要考虑的是获取较小置换组屋的实际流程

还需注意的是，出售私宅后，原私宅屋主一般须等待30个月的冷静期，方可申请BTO组屋，除非他们是符合资格的年长者，且是换住short-lease 2-room Flexi flat 或 Community Care Apartment，这两类不受该规定限制。

在此背景下，还有以下考量：

	转售组屋	BTO
确定性	可以在偏好的HDB城镇内购得单位	采用抽签制度，带有运气成分，且对每次推盘的具体地点不可控
等待时间	约3–6个月	取决于项目，约需3–4年

BTO的不确定性与较长等待期会带来一定心理压力，因此你们或许可以考虑转售市场。年满55岁后，若换住4房或更小的转售组屋，无需等待期；你们只需等待装修完成即可入住。

当然，如何“缩屋”属个人判断，不同人会有不同的舒适点。

根据2025年的成交记录，以下为各城镇3房与4房的平均价格。你们可据此大致参考“缩屋”后的财务结果。

HDB town	Average 3-room prices	Average 4-room prices
ANG MO KIO	$454,916	$693,846
BEDOK	$449,137	$653,330
BISHAN	$526,803	$785,275
BUKIT BATOK	$434,079	$619,945
BUKIT MERAH	$519,949	$889,717
BUKIT PANJANG	$463,761	$588,016
BUKIT TIMAH	$512,578	$837,098
CENTRAL AREA	$526,725	$1,078,795
CHOA CHU KANG	$467,367	$559,030
CLEMENTI	$448,404	$826,815
GEYLANG	$432,763	$763,428
HOUGANG	$458,302	$630,117
JURONG EAST	$418,575	$560,543
JURONG WEST	$400,817	$555,601
KALLANG/WHAMPOA	$501,013	$867,625
MARINE PARADE	$485,672	$653,619
PASIR RIS	$530,213	$651,424
PUNGGOL	$544,148	$684,660
QUEENSTOWN	$518,544	$971,262
SEMBAWANG	$527,073	$628,064
SENGKANG	$541,709	$658,813
SERANGOON	$465,690	$681,721
TAMPINES	$512,052	$685,290
TOA PAYOH	$481,079	$912,963
WOODLANDS	$438,421	$564,718
YISHUN	$445,920	$566,367

考虑到你们对Yew Tee较为熟悉，我们以示例假设你们“缩屋”至Choa Chu Kang的一套4房式，按平均成交价约$559,030购入。

购买价格	$559,030
BSD	$11,370
法律费用	$3,000
总成本	$573,400

完成购置后，剩余资金约为（$2,063,835 - $573,400）= $1,490,435。

同样地，HDB组屋的月度成本仅约$164（参见本文“选项一”中的表格），因此此举能为其他需求释放大量资本。

你们该怎么做？

这并无绝对对错。最佳选项终究是最贴合你们退休目标、风险承受度与理想生活方式的那一个。

可以肯定的是，两处房产目前仍大致跟随转售市场的走势，因此并无立刻出售的压力，尤其是在HDB组屋的租金收入可支持你们退休所需的情况下。此情景下，你们既能继续享受公寓生活的私密与配套，也能从稳定的被动收入中获益。

另一方面，若你们更看重流动性与简化生活，出售一处或两处房产都可释放大量资本。无论是卖掉Windermere并搬回HDB组屋，还是两处都卖、再换住更小的转售组屋，你们都可能在保持较低月度住房成本的同时，套现既有资产的价值。取决于最终小单位的购买价格，后者或许能让你们手头现金稍多一些。

归根结底，最合适的道路取决于何者更能带给你们安心感：是维持当下的生活方式并持续获取租金，还是在简化房产持有的同时，增强退休阶段可动用的储备。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文