7个不靠近MRT却依然能赚钱的公寓

关于哪些公寓能赚钱，有一点必须先说清：从来不是由单一因素决定。很多人以为一定要靠近MRT，或必须是永久地契，买起来才稳妥；但事实并非总是如此。

我们见过不少看似“满配”的公寓：靠近MRT、永久地契、毗邻优质学校与配套，但因为开盘定价过高、入市时机不对，最后仍然亏本出场。

因此，如果你一直坚信“好公寓就得挨着MRT”，不妨看看以下这些打破常规的项目：

关于时间点的简单说明：

先在此说明，免得反复提及，因为后文多数项目都受此影响。 

不少项目在2018年前后（或前一两年）推出或落成。那段时间市场偏软，降温措施接二连三；政府意在把价格从2013年的高点压下去。 

1. Principal Garden

Principal Garden 位于 Prince Charles Crescent，紧邻 Alexandra Park Connector，是一座中等体量（663个单位）的租赁地契公寓。项目于2015年11月开盘，均价约$1,633 psf。到2018年1月开发商销售结束时，均价已升至$1,849 psf。

当时与 Redhill MRT（EWL）的距离曾引发争议。宣传材料称 Principal Garden 距离车站很近，但并非所有人买账。你需要沿 Alexandra Canal 步行至 Tiong Bahru Road，路程不算短。能走，但谈不上方便；年长住户更是吃力。事实上，在当时 Redhill MRT 周边的新公寓群（如 Echelon 与 Alex Residences）中，一些买家正是因此没有选择 Principal Garden。

主要卖点在于公园连道，可一路通达 Singapore River 与 CBD。景观出色，喜欢骑行进城的人会受用。如果你觉得从 Principal Garden 步行至 Redhill MRT 尚可接受，大概率也会觉得走到 River Valley 也还行；在那种情况下，Valley Point Mall 也会是便利的日常采买点。但对大多数人来说，这段路程骑行更为合适。 

周边有多所学校：Crescent Girls 深受家长青睐，Gan Eng Seng 与 Henderson Secondary 也在一公里内。最近的 Alexandra Primary 步行可达。 

最新价格

Principal Garden 的转售记录相当稳健：183宗获利，仅1宗亏损。那唯一的亏损也不大：为一套一卧（495平方英尺）单位，于2022年3月成交，亏幅低于 one per cent。2024年10月共有4宗成交，均价约$2,204 psf：

与 Echelon、Alex Residences 相比，Principal Garden 的获利交易更多、亏损更少。即便在获利个案中，其平均盈利$295,959 也相当亮眼——Echelon 为$190,371，Alex Residences 为$174,728。值得一提的是，Artra 的平均盈利更高，但推出较晚，并非完全可比。

投资者与单身买家可留意，Principal Garden 的一卧（495平方英尺）目前成交总价仍低于$1 million；以其靠近 Tiong Bahru 与 River Valley 的位置而言，颇具吸引力。另外，朝向 Alexandra Canal 的93、95、97 与99号楼，待 Alexandra Peaks BTO 建成后，景观将被遮挡。

2. Whistler Grand

Whistler Grand 是一座中大型项目（716个单位），于2018年11月推出。其开盘面临邻近项目的直接竞争，包括同年5月推出的 Twin VEW，以及早两年入市的 Parc Riviera。 

撇开竞争不谈，最大的质疑在于周边环境“ulu”。Pandan River 一带确实宁静且临水而居，但生活配套相对薄弱。位置也稍显尴尬：夹在 Jurong East 与 Clementi 之间，却离两地主要便利设施都不算近。比如 Clementi Mall 与 IMM 是区内主要商场——但二者都在一公里之外，附近也没有MRT衔接。

不过，Whistler Grand 有两点优势，事实证明十分奏效。其一是定价：

早期开发商销售均价约$1,352 psf，低于邻近 Twin VEW 超过$1,400 psf 的均价。即便在 Whistler Grand 更晚开盘、且其保本土地成本高于 Twin VEW 的情况下，仍然如此。看来 CDL 当时愿意压缩利润以换取价格优势。开发商销售最终以约$1,489 psf 收官。

其二是周边地块的容积率仍然偏低：总容积率为1.4。这保留了开阔景观与静谧氛围——这些特质对特定的家庭买家颇具吸引力。 

顺带一提，Whistler Grand 附近也有巴士直达 Clementi 与 Jurong East，因此并没有初看上去那般不便。 

最新价格：

Whistler Grand 迄今录得130宗交易、零亏损，堪称“满分”战绩。 

2024年10月共有7套成交，均价约$1,850 psf，较开盘价显著走高。值得一提的是，今年10月18日的一宗交易，回报达 7.2 per cent：该单位面积990平方英尺，2020年以$1,413 psf 买入，转售价达到$1,969 psf。迄今每套平均获利$314,284，表现相当健康。

3. Twin VEW

这是一座中等规模、520个单位的租赁地契项目，毗邻 Whistler Grand（见上）。与 Whistler Grand 一样，它也没有直连MRT 的便利；居民需要搭巴士前往 Clementi Mall 以及相连的 Clementi MRT（EWL）。另如上所述，Twin VEW 的开盘价高于 Whistler Grand，尽管其保本土地成本更低：

开发商销售价格波动较大。6月最早的成交均价约$1,350 psf，但很快在8月升至$1,548 psf，最后以约$1,542 psf 收官。 

区位的利与弊与 Whistler Grand 相近。Twin VEW 在装修质感与公共设施配置方面口碑颇佳。若要与 Whistler Grand 具体比较，还需看个别单位的景观与配置；毕竟 Whistler 的开发商（CDL）在高端质感与设施上同样有口皆碑。

价格走势：

Twin VEW 至今同样保持完美纪录：107宗获利、零亏损：

截至2024年10月，当月有5宗成交，均价约$1,766 psf。虽然低于上文所述的 Whistler Grand，但对首批买家而言仍是不俗的升幅。面向家庭的买家也可留意，这里1,000+平方英尺的户型总价仍相对可亲——今年10月，一套1,055平方英尺的单位仅以$1.86 million 成交。迄今每套平均盈利$283,093，略低于 Whistler Grand。

4. High Park Residences

High Park Residences 在2010年代中期曾占据楼市版面。这个拥有1,399个单位的租赁地契“巨无霸”项目，于2015年7月在市场低点大胆开盘，并成为自约2010年以来体量最大的公寓。也正因其规模与时机特殊，开盘周末便令新私宅销量飙至两年来新高。

High Park 的打法在于将价格控制在$1,000 psf 以下，同时推出部分超紧凑户型（最小仅388平方英尺！）。虽然也有面向家庭的大户型（如1,163平方英尺的三卧），但大多数单位总价被压在$1 million 以内，这足以点燃需求、吸引买家：

以今日视角看几乎有些不真实：2015年7月的开盘均价为$989 psf；到2017年3月开发商销售结束时，均价为$1,018 psf。 

2019年项目竣工后也证明，距离MRT 的问题并未阻碍转售买家的热情。Thanggam LRT 站步行即达，可快速接驳至 Sengkang MRT（NEL）。紧邻车站的 Compass One 商场，基本可满足零售、餐饮与日用品所需。

附近的 Fernvale HDB 组屋区也提供邻里配套。虽然 Sengkang 仍属非成熟区，但咖啡店、杂货店与各类日常便利一应俱全；步行范围内亦有小型商场（Seletar Mall）。简言之，这个项目并没有纸面上看起来那么 ulu 。

价格走势：

成交量可观，且更令人印象深刻的是：522宗获利、零亏损！很大程度上要归功于当初极具竞争力的定价：

今年10月成交的12套单位，均价约$1,547 psf。最新一宗成交发生在11月：一套893平方英尺的单位以$1,531 psf 售出，其原于2019年11月以$1,106 psf 购入。按此计算，年化回报达 6.7 per cent。

顺带一提，该笔交易的总价仅$1.368 million；也就是说，这里 依然 是距开盘近10年后仍具竞争力定价的公寓之一。 

5. Daintree Residence 

Daintree Residence 是一座租赁地契、共327个单位的公寓，一开盘便给予折扣。不走运的是，项目恰逢2018年7月降温措施出台，成为新政后首个开盘的项目；开发商在原本已较低的定价基础上，额外再给了5%折扣。 

当时也仅保守推出327套中的80套；但受益于更低定价，开盘期即售出80套中的50套。

Daintree Residence 开盘均价约$1,716 psf，随后开发商的定价走势较为波动；最终以约$1,903 psf 的高位收官。

与 Upper Bukit Timah 的气质相契，静谧与绿意是其最大卖点。Daintree Residence 的空中花园与树梢步道识别度极高，周边整体密度较低；叠加不多的户数，居住私密性很强。 

周边配套更偏向有地住宅区的风格：没有大型商场，但沿街分布着餐馆、咖啡馆、快餐店等。同时还有各类社区服务，从自行车店到宠物店一应俱全。附近也有不少小型超市/便利店，日常采买不必走远。 

步行至 Beauty World MRT（DTL）是可行的，但距离偏远且多为露天步道；对于年轻力壮者尚可，年长住户则不太推荐。若走到那里，Beauty World Plaza 这座较老的商场也提供一定的零售与娱乐选择。无论如何，后续还将有 The Linq @ Beauty World 与 The Reserve Residences 等带来商业升级。

价格走势：

这是个较小的公寓，因此成交较少、价格也更易波动。即便如此，迄今已有38宗成交，且无一亏损：

今年10月共有5宗成交，均价约$2,016 psf。按2024年的市场，这样的价位颇具吸引力：其中有一套1,001平方英尺单位以$1.95 million 成交，另一套710平方英尺单位以$1.47 million 成交。 

如果你希望以低于$2 million 的总价留在 Upper Bukit Timah，这是个相当务实的转售选择。 

6. Normanton Park

作为2021年的头部新盘之一，Normanton Park 由同名的老牌 HUDC 组屋重建而来。尽管体量庞大（1,862个单位），但开发商一度遭遇“禁售令”。详情见这里，简言之，因过往违规，项目被迫延后开卖。 

即便如此，销售节奏仍然稳健：

2021年1月，首批成交均价约$1,763 psf，至2022年7月结束时为$1,871 psf。期间价格几乎未见回落，多数早期买家当时便已锁定账面收益。

尽管有禁售令、且从地图上看位置似乎不佳，Normanton Park 的去化仍然顺畅。步行范围内虽无MRT，但小区门口即有巴士站，其中部分路线直达 Fusionopolis/JTC LaunchPad 一带（One North MRT 就在该区）。Fusionopolis 也有超市与餐饮，日常也颇为便利。亦可乘同线路巴士通往 Buona Vista，你会找到服务全区的大型商场 The Star Vista。 

鉴于 One-North 区域是重要的科技与媒体聚集地，Normanton Park 也具备不错的租赁潜力，可服务该区从业者（更不用说 INSEAD 与 ESSEC 等院校）。 

整体而言，这里带有一定“误导性”：若只看地图，位置似乎很 ulu、四下无物；但若实地走访并搭乘巴士，你会发现 Normanton Park 比想象中便利。随着 One North 进一步发展，周边配套还会持续完善。 

真正的短板在于小学和中学资源的可达性偏弱。 

价格走势

Normanton Park 于2023年方才落成，因此目前成交多为转售（sub sale）。即便如此，已录得59宗交易，零亏损：

最新记录的价格为$2,157 psf；虽然项目仍处“早期阶段”，但已能看到诸多积极信号。即便在有禁售令、且不邻近MRT的情况下仍能售罄，本身就足以说明问题。可预见，随着时间推移，会有更多人意识到其区位优势。

7. Clavon

Clavon 于2020年12月开盘，是当时去化速度最快的公寓之一。开盘周末即售出约70%，主要买盘来自 Clementi 区域。当时 Clementi 已近三年未有新盘（且上一盘 Clement Canopy 同样由 UOL 开发——对错过者而言，这像是一次“补票”）。 

Clavon 在2020年12月开盘时的均价约$1,637 psf，开发商销售结束时均价为$1,697 psf。项目为租赁地契、中等规模（640个单位）。

Clavon 兼顾自住与投资客的需求。一大亮点在于靠近 Science Park I & II，外籍从业者基数庞大；这也反映在其对一卧与两卧小户型的侧重上（详见这里）。 

对于自住家庭，Clavon 吸引力则在于靠近 NUS High School of Maths and Science（直线距离约370米），以及 Clementi Primary、马路对面的 Nan Hua、Pei Tong 与 New Town Secondary。往420座方向一带的 HDB 组屋区成熟、配套完善：设有 Sheng Siong、咖啡店、便利店等邻里设施。 

可惜的是，到 Clementi Mall 及相连的 Clementi MRT（EWL）算是近，但还不够近。若愿意沿 Commonwealth Avenue 走上一段不短的路程，勉强能步行抵达；但多数人恐怕不会觉得舒适，更现实的做法是乘坐附近的巴士。一旦到了 Clementi Mall，这座大型商场基本可满足大部分需求。

价格走势：

Clavon 刚刚竣工，目前记录的成交多为转售（sub sale），共有62宗；对这类交易来说，全部获利属常态。

目前价格大致在$1,991 psf。还需等待部分二手转售成交，才能更全面地把握价格区间；但从 Clavon 的地段来看，需求显然存在。考虑到有便捷快速的巴士接驳，买家大概不会把与 Clementi MRT 的距离视为重大缺点。另请注意，区内很快会有新盘 Elta 推出。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文