2025年哪些HDB城镇的价格正逼近公寓价格？

2025年，一些转售组屋价格已触及曾被认为不可能的水平。少数城镇如今出现4房、5房，甚至Executive单位的成交价远超$1 million。以此为例：去年，约 39 per cent 的 Bukit Timah 组屋、26 per cent 的 Central Area 组屋，以及 21 per cent 的 Bishan 组屋以高于 $1 million 的价格成交。在这样的水平上，买家不免要比较：只要再多付一点，你就已能入手一套转售公寓，甚至是体量较小的新盘单位。

（而且，确实有一些从自住房中获得可观利润的退休者确实会“缩尺”换住到一套一居或两居的公寓单位，而不一定是更小的组屋。） 

因此，无论是 Queenstown、Toa Payoh、Bishan，还是 Bukit Merah，这些地区的转售组屋价格已与公寓非常接近，买家可能会认真考虑是否更值得选择私宅，尤其当这些高价组屋也属于较旧存量时。

为更清晰地呈现情况，我们提取了2024年至2025年年中的成交数据。在此，我们找出那些HDB转售价高企、已逐步逼近公寓价位的城镇（为清楚起见，此处包含Executive Condominium（EC））：

先来看各区域新盘三居公寓的价格

区域	新盘三居平均价格	新盘三居最低价格
CCR	$4,063,601	$2,190,000
RCR	$2,696,626	$1,866,000
OCR	$1,954,093	$1,158,000

我们将三居公寓大致视为与4房组屋相当。除同为三间卧室外，它们的面积也大致接近（公寓三居一般在 900 sq ft 以上，而多数4房组屋约为 960 至 1,000 sq ft）。

现在，将三居公寓价格与4房组屋价格作比较

4房HDB（价格由低到高排序）

HDB城镇	4房HDB平均价格	4房HDB与新盘三居最低平均价之间的差距	4房HDB与新盘三居最低入场价之间的差距
JURONG WEST	$530,638	$1,423,455	$627,362
JURONG EAST	$533,206	$1,420,887	$624,794
CHOA CHU KANG	$536,200	$1,417,893	$621,800
WOODLANDS	$544,507	$1,409,586	$613,493
YISHUN	$547,312	$1,406,781	$610,688
BUKIT PANJANG	$564,432	$1,389,661	$593,568
BUKIT BATOK	$599,340	$1,354,753	$558,660
MARINE PARADE	$603,772	$1,350,321	$554,228
HOUGANG	$604,882	$1,349,210	$553,118
SEMBAWANG	$608,076	$1,346,016	$549,924
BEDOK	$616,066	$1,338,027	$541,934
PASIR RIS	$618,861	$1,335,232	$539,139
SENGKANG	$632,933	$1,321,160	$525,067
SERANGOON	$649,184	$1,304,909	$508,816
PUNGGOL	$653,374	$1,300,719	$504,626
TAMPINES	$660,294	$1,293,799	$497,706
ANG MO KIO	$663,900	$1,290,193	$494,100
CLEMENTI	$746,774	$1,207,319	$411,226
BISHAN	$756,605	$1,197,487	$401,395
BUKIT TIMAH	$773,083	$1,181,010	$384,917
GEYLANG	$776,765	$1,177,328	$381,235
KALLANG/WHAMPOA	$851,772	$1,102,321	$306,228
TOA PAYOH	$857,307	$1,096,786	$300,693
BUKIT MERAH	$864,012	$1,090,080	$293,988
QUEENSTOWN	$910,896	$1,043,197	$247,104
CENTRAL AREA	$984,425	$969,667	$173,575

若将4房组屋的平均价格与新盘三居的平均价格比较，差距仍相当大。即便是最昂贵的HDB分区（Central Area），其平均仅为$984,425。这与新盘三居最便宜的区域（OCR）的平均价相比，仍差近整整$1 million。 

但若将4房组屋的平均价对比新盘三居的最低入场价，价差就出奇地缩小了。 

以 Central Area 为例：当地4房组屋平均价为$984,425，而中央区以外（OCR）最便宜的新盘三居起步价为$1,158,000。两者相差不到$200,000。 

例如，看看这两处新* Executive Condominium（EC）：

项目	成交价	面积（sqft）	楼层
TENET	$1,158,000	893	#06
NORTH GAIA	$1,183,000	969	#02

*因这些EC为新盘，买家需受收入上限限制 

这意味着，在如 Queenstown、Bukit Merah、Toa Payoh，甚至 Central Area 等城镇，4房转售组屋的价格，已逐步逼近新EC的价位。不过，这些新EC的位置通常更偏一些，且所处区域的成熟度也可能不及部分高价组屋。

这点很重要，因为EC原本被设计为高于公共住房的一个层级，具备完整公寓配套，并最终私有化。如果转售组屋已“擦到”EC的价带，这凸显了HDB价格上行的幅度有多大。

现在，再看各区域新盘三居与四居的平均价与最低价 

区域	新盘三居平均价格	新盘三居最低价格	新盘四居平均价格	新盘四居最低价格
CCR	$4,063,601	$2,190,000	$6,930,059	$3,448,000
RCR	$2,696,626	$1,866,000	$3,520,611	$2,359,000
OCR	$1,954,093	$1,158,000	$2,390,913	$1,577,000

我们将其与5房组屋比较，因为多数5房组屋介于1,184至约1,300 sq ft（部分较老的可达1,400 sq ft）。这与当前市场中的四居公寓大致相当。 

5房HDB（价格由低到高排序）

HDB城镇	平均价格	5房HDB与新盘三居最低平均价之间的差距	5房HDB与新盘三居最低入场价之间的差距	5房HDB与新盘四居最低平均价之间的差距	5房HDB与新盘四居最低入场价之间的差距
JURONG WEST	$621,248	$1,332,845	$536,752	$1,769,665	$955,752
CHOA CHU KANG	$634,182	$1,319,911	$523,818	$1,756,731	$942,818
WOODLANDS	$650,192	$1,303,901	$507,808	$1,740,721	$926,808
SEMBAWANG	$660,496	$1,293,596	$497,504	$1,730,417	$916,504
JURONG EAST	$681,337	$1,272,755	$476,663	$1,709,576	$895,663
YISHUN	$688,414	$1,265,679	$469,586	$1,702,500	$888,586
BUKIT PANJANG	$692,645	$1,261,447	$465,355	$1,698,268	$884,355
SENGKANG	$694,939	$1,259,154	$463,061	$1,695,974	$882,061
PASIR RIS	$717,788	$1,236,304	$440,212	$1,673,125	$859,212
PUNGGOL	$735,997	$1,218,096	$422,003	$1,654,917	$841,003
HOUGANG	$750,793	$1,203,300	$407,207	$1,640,121	$826,207
BEDOK	$767,254	$1,186,839	$390,746	$1,623,660	$809,746
BUKIT BATOK	$770,257	$1,183,835	$387,743	$1,620,656	$806,743
TAMPINES	$783,990	$1,170,103	$374,010	$1,606,924	$793,010
SERANGOON	$796,937	$1,157,155	$361,063	$1,593,976	$780,063
GEYLANG	$853,405	$1,100,688	$304,595	$1,537,509	$723,595
ANG MO KIO	$895,493	$1,058,599	$262,507	$1,495,420	$681,507
KALLANG/WHAMPOA	$938,801	$1,015,292	$219,199	$1,452,113	$638,199
CLEMENTI	$953,342	$1,000,750	$204,658	$1,437,571	$623,658
MARINE PARADE	$960,360	$993,733	$197,640	$1,430,554	$616,640
BUKIT MERAH	$1,008,243	$945,850	$149,757	$1,382,670	$568,757
BISHAN	$1,022,091	$932,002	$135,909	$1,368,823	$554,909
TOA PAYOH	$1,048,339	$905,754	$109,661	$1,342,574	$528,661
BUKIT TIMAH	$1,087,107	$866,985	$70,893	$1,303,806	$489,893
QUEENSTOWN	$1,089,504	$864,589	$68,496	$1,301,410	$487,496
CENTRAL AREA	$1,276,833	$677,260	-$118,833	$1,114,081	$300,167

5房组屋平均价最高的HDB分区是 Central Area，达$1,276,833。若与私宅相比，新盘三居平均价最低的是OCR的$1,954,093。两者之间的差距接近$700,000；看起来仍相当遥远。

但如果像上文比较4房组屋那样，将5房组屋的平均价与新盘最低入场价相比，又会如何？

此时我们会再次发现，价差明显收窄。 

Central Area 的5房组屋平均价$1,276,833其实高于OCR中最便宜的新盘三居（$1,158,000）。也就是说，平均来看，一套 Central Area 的5房组屋，已高于当今市场上最低价位的新盘三居。

若把同样的比较延伸至新盘四居，Central Area 的5房平均价约比最便宜的新盘四居低$300,000左右。例如：

两处新EC项目中四居价格较低的是 Lumina Grand 与 Novo Place。以下为其最低成交单位：

项目	成交价	面积（sqft）	楼层
LUMINA GRAND	$1,577,000	1141	#13
NOVO PLACE	$1,604,000	1012	#01

你会注意到，在 Queenstown、Bukit Timah 与 Central Area 等城镇，体量更大的5房组屋，如今已与这些EC单位的价格仅相差数十万。尽管EC比私宅便宜，但它们毕竟是完全不同层级的住房；因此组屋价格能与之如此接近，某些人或许会感到不安。 

因此，虽然仍存在差距，但这与大众对公屋与（准）私宅之间“至少相差近$1 million”的认知相比，差距已小得多。

现在再看各区域新盘四居与五居的平均价和最低价 

区域	新盘四居平均价格	新盘四居最低价格	新盘五居平均价格	新盘五居最低价格
CCR	$6,930,059	$3,448,000	$11,727,778	$7,678,000
RCR	$3,520,611	$2,359,000	$4,444,056	$3,480,000
OCR	$2,390,913	$1,577,000	$2,840,929	$2,141,000

在这个层级，面积对比确实更宽松一些；但为便于比较，我们将使用Executive与多代同堂（3Gen）HDB组屋。它们通常配有四间卧室，部分甚至更多；因此是最接近这些大户型公寓的HDB等价物。

Executive 与多代同堂（3Gen）（价格由低到高排序）

HDB城镇	平均价格	Executive/ 多代同堂HDB与新盘四居最低平均价之间的差距	Executive/ 多代同堂HDB与新盘四居最低入场价之间的差距	Executive/ 多代同堂HDB与新盘五居最低平均价之间的差距	Executive/ 多代同堂HDB与新盘五居最低入场价之间的差距
SEMBAWANG	$722,992	$1,667,921	$854,008	$2,117,937	$1,418,008
JURONG WEST	$761,264	$1,629,650	$815,736	$2,079,665	$1,379,736
PUNGGOL	$783,324	$1,607,589	$793,676	$2,057,605	$1,357,676
CHOA CHU KANG	$796,023	$1,594,890	$780,977	$2,044,906	$1,344,977
SENGKANG	$804,005	$1,586,908	$772,995	$2,036,924	$1,336,995
BUKIT PANJANG	$854,631	$1,536,282	$722,369	$1,986,298	$1,286,369
BUKIT BATOK	$864,531	$1,526,383	$712,469	$1,976,399	$1,276,469
PASIR RIS	$880,429	$1,510,485	$696,571	$1,960,501	$1,260,571
YISHUN	$882,996	$1,507,917	$694,004	$1,957,933	$1,258,004
WOODLANDS	$883,141	$1,507,772	$693,859	$1,957,788	$1,257,859
JURONG EAST	$893,999	$1,496,915	$683,001	$1,946,931	$1,247,001
TAMPINES	$937,535	$1,453,378	$639,465	$1,903,394	$1,203,465
HOUGANG	$946,591	$1,444,322	$630,409	$1,894,338	$1,194,409
GEYLANG	$988,660	$1,402,253	$588,340	$1,852,269	$1,152,340
BEDOK	$992,387	$1,398,526	$584,613	$1,848,542	$1,148,613
SERANGOON	$1,035,132	$1,355,782	$541,868	$1,805,797	$1,105,868
KALLANG/WHAMPOA	$1,037,894	$1,353,019	$539,106	$1,803,035	$1,103,106
CLEMENTI	$1,050,873	$1,340,040	$526,127	$1,790,056	$1,090,127
TOA PAYOH	$1,079,837	$1,311,076	$497,163	$1,761,092	$1,061,163
ANG MO KIO	$1,106,147	$1,284,767	$470,853	$1,734,783	$1,034,853
BISHAN	$1,244,679	$1,146,235	$332,321	$1,596,251	$896,321
QUEENSTOWN	$1,307,389	$1,083,524	$269,611	$1,533,540	$833,611
BUKIT TIMAH	$1,330,444	$1,060,469	$246,556	$1,510,485	$810,556

截至此处，你大概已经能猜到接下来的规律；没错，与上文并无太大不同。 

与其他户型一样，若将Executive与3Gen组屋的平均价与新盘四居、五居相比，差距仍然可观。Executive 与多代同堂组屋平均价最高的HDB城镇是 Bukit Timah，为$1,330,444；而新盘四居的最低平均价出现在OCR，为$2,390,913。两者之间相差略高于$1 million。 

如果把 Bukit Timah 的 Executive 与3Gen组屋与OCR中新盘五居的最低平均价相比，差距将拉大到超过$1.5 million。

然而，当我们将组屋的平均价与新盘的最低入场价对比时，再次看到明显的收窄。

Bukit Timah 的 Executive 与3Gen组屋均价$1,330,444，与OCR中最便宜的新盘四居$1,577,000之间的差距并不算大，只有约$250,000。

若将 Bukit Timah 的 Executive 与多代同堂组屋与OCR中新盘五居的最低价对比，差距略高于$800,000。虽然仍不小，但已远小于我们原本（且我们猜测多数新加坡人也会）以为的“百万级”差距。

照例，再举一例：

三处新EC项目中五居入场价较低的是 Lumina Grand、North Gaia 与 Altura：

项目	成交价	面积（sqft）	楼层
LUMINA GRAND	$2,141,000	1496	#03
NORTH GAIA	$2,214,112	1593	#02
ALTURA	$2,227,000	1539	#03

这些成交显示，新盘五居的入场点刚好在$2.1 million以上。与此同时，Bukit Timah、Queenstown 与 Bishan 的 Executive 与3Gen组屋如今的平均价在$1.2 million至$1.3 million之间。虽仍较便宜，但在一些情况下，两者的差距已大幅收窄至远低于$1 million。

这表明，转售组屋价格已开始触及私宅价格带的较低端。虽然还未到“界限模糊”的地步，但后疫情时期的涨势，已将转售组屋价格推至新高。 

尽管如此，我们仍认为未来公寓价格很可能会再次领先

部分原因在于，HDB 近年来已加大推盘供应；这带来了诸如我们下一轮BTO（2025年10月）一次性推出 9,100 套新组屋这样的结果。新盘公寓的推售节奏难以匹配，私宅板块的供应将受更大限制。 

另一点要考虑的是近期SERS 的结束。如今已很清楚，即便在如 Queenstown、Toa Payoh、Bishan 等热门城镇，老组屋的终局并不会是慷慨、由政府资助的整体重建安置；相反，将以收益较少的 VERS 收尾（且未必能成功）。这最终会拉低高价HDB城镇的平均价格。 

不过就当下而言，我们确实看到一些转售组屋与公寓的价格比以往更加“贴身”。但这会维持多久，仍未可知。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文