为一套 3 房式 HDB 支付 $900k？我们来拆解一下

对于一套非常新的（即约 5 年楼龄的）转售组屋，你愿意多付多少？ 

你也许会认为这类房子会有溢价，因为（a）可以立即入住，省去施工等待时间；（b）租约折旧几乎可以忽略不计。但我认为很多人低估了这些“超年轻”组屋如今的溢价有多高。以这套位于炙手可热的 Alkaff Crescent 地区、最新创下纪录的 破纪录的 3 房式组屋为例：

你没看错：一套 3 房式组屋要价 $900,000。以这个价格，你可以买到转售 EC 的 2 卧单位（如 Northwave），或者 Natura @ Hillview 的永久产权 2 卧单位（依据我最近看到的要价）。 

当然，这并不只是因为楼龄。这里靠近 Woodleigh MRT 站，地段极佳；同区的 4 房式组屋成交可达 $1.2 million；往来 Woodleigh 与 Serangoon 也非常便捷。不过，这些区域也有大量其他转售组屋，而这套 3 房式之所以脱颖而出，很可能就因为它“很新”。 

这有点令人担忧——过去冲上“百万级”的，多是较老的户型。像不再兴建的“巨无霸”与复式组屋，因稀缺性叠加超大面积，总价才会被推到如此之高。这在一定程度上还是个“自我修复”的问题：随着 99 年租约逐步消耗，其价值终会回落；许多此类单位的租约已经走到一半。 

此外，部分公众难免会不满，认为这是在牟取暴利。 

那些恰好持有 5 年、随后尝试转售获利的屋主，有时会被视为“并不真正需要这套房”。这未必完全准确；确实有人把组屋当作通往公寓的“踏脚石”。这在楼市里也并非新现象。但随着这些“年轻组屋”的价格不断攀升，关注度开始提高；社会舆论或许会呼吁新的措施，比如将最低居住年限（MOP）从 5 年延长。 

未来，普通类型的组屋会否也像 Plus 与 Prime 一样，被设定更长的 MOP？如果 5 年楼龄的组屋继续冲击“百万级”，我倾向于认为答案是会的。我也预期，对于个别因特殊原因在 MOP 未满前获准转售的个案，HDB 可能会附加更多限制与管控。 

与此同时，另一则热门话题是：一些新加坡买家在马来西亚置业时被“骗”了

这与马来西亚的 Private Lease Scheme（PLS）有关：房产的所有权属于开发商，而非公寓买家。“买家”实际上是承租人，购买的是一份 99 年租约。 

那些一向坚持 HDB 只是“租而非卖”的人，此刻大概会从椅子上跳起来，大喊“看吧，我早就说过了”。他们也会指出相似之处：在 PLS 之下，若要转售公寓单位，业主必须获得开发商的许可。 

那么，这是否是个大问题？若从“开发商可能拒绝转售许可”这一点看，确实令人担忧；我个人也不会去买这类单位。但反过来说，即便在 PLS 之下，开发商几乎从不否决转售申请。 

（至少我没听说过被拒的案例，尽管我对 Causeway 彼岸的房产并不算熟悉。）

对于把此事拿来与 HDB 相提并论的人，我想补充的是：作为 HDB 买家，你所受的限制从一开始就被清晰告知，尤其是 5 年的 MOP——前 5 年不得出售或整租整套单位。并且，尽管你并非“真正的业主”（严格说 HDB 屋主是承租人），但能做与不能做的事项都是公开信息。况且，若把这些限制全部取消，不就更把 HDB 推向与私宅相似——进而价格也会随之趋同吗？

更大的担忧在于：这些关键信息是否已清楚告知买家。 

这是我们在海外置业时常常忽视的因素之一。先不特指马来西亚（此类情况其实在任何地方都可能发生），我观察到新加坡人普遍信任权威，并倾向于假定海外的监管机构与本地一样严格。但事实是，并非所有监管机构都像 CEA 那样严谨；在一些近邻法域（我就不点名了），任何人都可以卖房。 

所谓的数据来源可能是凭空捏造，他们也可能对交易流程并无真正把握，而“选择性遗漏”（就像这次 PLS 的关键点）也可能被默许。因此，即便我们自信“做了功课”，往往忽略了——这些“功课”的来源本身可能并不可靠。 

当你选择在海外购房时，这是一项需要事先预备并承担的额外风险。 

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每周销售盘点（23 December - 29 December）

最昂贵的新盘销售前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	单价（$PSF）	产权
32 GILSTEAD	$14,578,000	4219	$3,455	FH
MEYER BLUE	$5,331,000	1528	$3,488	FH
GRAND DUNMAN	$3,393,000	1292	$2,627	99 yrs (2022)
THE MYST	$3,300,000	1690	$1,953	99 yrs (2023)
HILLOCK GREEN	$2,872,000	1346	$2,135	99 yrs (2022)

最便宜的新盘销售前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	单价（$PSF）	产权
THE CONTINUUM	$1,510,000	560	$2,698	FH
KASSIA	$1,606,000	753	$2,131	FH
NAVA GROVE	$1,892,400	700	$2,705	99 yrs (2024)
MEYER BLUE	$2,045,000	667	$3,064	FH
THE MYST	$2,167,000	1033	$2,097	99 yrs (2023)

最昂贵的转售交易前 5

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	单价（$PSF）	产权
EDEN RESIDENCES CAPITOL	$19,750,000	5802	$3,404	99 yrs (2011)
REGENCY PARK	$7,000,000	3175	$2,204	FH
N.A.	$6,920,000	1745	$3,966	FH
15 HOLLAND HILL	$6,150,000	1862	$3,303	FH
SOMMERVILLE PARK	$4,500,000	2314	$1,944	FH

最便宜的转售交易前 5

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	单价（$PSF）	产权
PARC ROSEWOOD	$640,800	431	$1,488	99 yrs (2011)
448@EAST COAST	$743,000	431	$1,726	FH
HILLION RESIDENCES	$808,000	463	$1,746	99 yrs (2013)
38 I SUITES	$840,000	463	$1,815	FH
ECO	$890,000	614	$1,451	99 yrs (2012)

涨幅最大的前 5

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	单价（$PSF）	回报	持有期
SOMMERVILLE PARK	$4,500,000	2314	$1,944	$2,550,000	25 年
AVON PARK	$3,580,000	2174	$1,646	$1,920,000	15 年
THE LEGEND	$2,518,888	1453	$1,733	$1,608,888	20 年
LAGUNA 88	$2,280,000	2034	$1,121	$1,548,000	18 年
REGENCY PARK	$7,000,000	3175	$2,204	$1,450,000	7 年

跌幅最大的前 5

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	单价（$PSF）	回报	持有期
OUE TWIN PEAKS	$3,398,000	1399	$2,428	-$631,120	8 年
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$2,220,000	1055	$2,105	-$274,800	17 年
TREASURE AT TAMPINES	$2,750,000	1690	$1,627	-$238,000	1 年
V ON SHENTON	$980,000	452	$2,168	-$132,000	12 年
MOUNT SOPHIA SUITES	$1,160,000	710	$1,633	-$20,000	14 年

交易构成

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文