为了孩子，你会放弃自己舒适但年久的组屋吗？
还是你会认为这是反应过度？上周我遇到一对年长的新加坡夫妇，他们正考虑卖掉自家已有40多年房龄的组屋。我的第一个问题是：“升级还是缩小居住面积？”
当对方说“也许再去抽BTO？或者买一套较新的转售组屋？”时，我有些措手不及。
这对夫妇现在住的是较旧（可理解为：比如今的户型更大）的4房式组屋，位于备受青睐的Ang Mo Kio一带。尽管如此，他们仍愿意放弃现有住房，去寻找更新的组屋；哪怕意味着换成更小的3房式，或搬到更“ulu”的地点。结果发现，原因甚至不是为了他们自己。
起因是与亲戚的一次谈话，谈到对方孩子为他们的组屋支付了多少。价格接近$1 million（我随后得知那是一个价格更高的DBSS项目）。这促使他们进一步向邻居、朋友等打听。
令他们不安的不止是听到的价格本身，尽管那已经相当惊人；更在于这些数字如今在他人眼中竟显得如此正常。在房地产行业中我也能印证这一点——业内人士不再问下一套百万组屋会出现在哪里，而是问下一批$1.5 million的组屋会在哪里。
这让他们确信，自己那些年纪不小、尚未成婚的孩子需要紧急帮助。他们觉得自家组屋太旧，不足以为子女提供保障，因此急于想要一套更新的组屋。并非为了自己，而是为了让下一代免受不断攀升的房价所累。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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这也促使我开始进行自己的打听。
那次谈话后，我开始到处询问。不是做调查问卷，而是随意地问：朋友的父母、之前遇见的年长夫妻、住在旧组屋的熟人。答复各不相同，但那份担忧很熟悉。
很多情况下，原因在于他们多年未认真关注过住房市场。有些人自从NS仍是2.5年、或小学还在分流制的时候，就没再留意过价格。所以当某个契机把他们的注意力重新拉回市场时，尤其是后Covid几年间，反应往往是难以置信与震惊交织。
顺带提醒一下：也不过十多年前，媒体还在大谈我们如何控制了组屋价格。比如在2014年，我们常看到Cash Over Valuation（COV）降至零的报道。政府实施Mortgage Servicing Ratio（MSR）并停止公布HDB价格后，转售组屋几乎一路下行直到2018年。
因此，如果你上一次接触房地产市场是在那个时期，那么2026年——或者Covid之后的那几年——大概会让你目瞪口呆。
但这些父母为了抢一套更新的组屋，是否有些反应过度？
没有放之四海而皆准的答案，这当然要看具体情况。
如果孩子因种种原因发展不顺，或家里有需要终身照料的受扶养者，那么这种反应也不无道理。为受扶养者现在就锁定一套住房，可能比让他们将来面对严重困境更明智；因为他们几乎肯定是对的——价格会更高。
另一方面，这些父母往往是被转售市场吓到的——那里价格由需求、稀缺性等因素塑造。BTO的逻辑截然不同，价格会按需要提供补贴。尽管并非完全不受更广泛市场压力影响，但也不能用同一副眼镜去看待。
可如果他们不相信HDB能保持组屋价格可负担，或对相关机制了解有限，就很容易按下恐慌按钮。而一旦如此，那些确实反应过度的父母，最终可能会伤到自己。
这很少以戏剧性的方式呈现，而是以更安静的方式显现，并在很久之后变得明显。比如，一些年长的新加坡人放弃成熟地带的住房，搬到可达性更差的地方居住。
当你还在20、30、40多岁时，为了到达MRT而需要先搭一程巴士，充其量只是小小不便；当你70岁、需要用助行器时，你会深刻体会到，“简单坐一趟巴士接驳到MRT”会变得多么困难。
社交网络亦然。年长者最受益的，是那种能叫出邻里咖啡店档主名字的环境，有朋友会上门看看情况、邻居知道他们住在哪里。最后这一点对失智症患者尤其重要。
父母或许正为自己能想象到的问题（孩子买不起房）做出重大的住房决策，却忽略了那些尚未显性的挑战：行动力下降、自主性减弱、支持网络流失等，这些都只会随着年龄增长而变得关键。
即便孩子比父母更晚进入住房市场，房价仍在上行，这一点不应被忽视。
稍晚成为屋主的买家，收入可能更高、更早成为双职家庭，或事业进展更成熟。孩子在35岁仍未置业，本身未必就是需要恐慌的信号。
许多人仍会从BTO体系起步，其价格如前所述更受控。也有人会买更小的房、买得更晚，或降低期望。对一些人而言，这并不轻松；但这不意味着百万级的转售组屋就是所有人的“起步线”。
我并不是说父母担忧是错的，而是生活往往比我们脑海中演绎的最糟情景更复杂。把这种复杂性压扁成一种假设——除非我们立刻行动，否则孩子就会被价格挤出市场、只能去Clarke Quay桥底栖身——这本身就有真实风险。
也许最有用的建议，尤其是对许久未关注住房市场的人，是：关注中位数。
当人们通过新闻标题重新进入讨论时，往往会盯着极端值看——百万组屋、破纪录的成交。
这其实很奇怪，因为你也不会去盯着看，譬如，有史以来Bishan最便宜的5房式组屋，对吧？这种消息通常甚至不会上新闻。我们会忽略它，因为我们知道那在概率曲线的极端端点，未必会落在我们——或我们孩子——的真实经历里。同样的逻辑也应适用于上端。
对大多数家庭而言，他们要面对的房贷数字，基本都围绕在中位数附近。政策干预最终也会落到这里，这也是你和你的孩子最可能要打交道的市场区间。
当然，你依然会发现，如今的中位数房价比10或20年前更贵。但至少意味着你的反应是针对最可能的结果，而不是极端或臆想的情景；你也许会发现——尽管孩子付出的价格高于你当年——但还不至于需要你去变卖一套你所钟爱的房子。
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每周销售回顾 (09 - 15 February)
新盘成交价最高前5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| WATTEN HOUSE | $7,706,000 | 2368 | $3,254 | FH |
| ZYON GRAND | $5,424,000 | 1615 | $3,359 | 99 yrs (2024) |
| NEWPORT RESIDENCES | $4,469,000 | 1227 | $3,642 | FH |
| PINETREE HILL | $4,418,000 | 1733 | $2,549 | 99 yrs (2022) |
| SKYE AT HOLLAND | $4,063,000 | 1238 | $3,282 | 99 yrs (2024) |
新盘成交价最低前5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| NEWPORT RESIDENCES | $1,380,000 | 452 | $3,053 | FH |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,593,000 | 678 | $2,349 | 99 yrs (2023) |
| COASTAL CABANA | $1,633,000 | 915 | $1,785 | 99 yrs |
| NARRA RESIDENCES | $1,651,000 | 818 | $2,018 | 99 yrs |
| BLOOMSBURY RESIDENCES | $1,721,000 | 689 | $2,498 | 99 yrs (2024) |
转售成交价最高前5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| LEEDON RESIDENCE | $16,300,000 | 6125 | $2,661 | FH |
| YONG AN PARK | $7,000,000 | 3229 | $2,168 | FH |
| SOUTH BEACH RESIDENCES | $6,980,000 | 1916 | $3,643 | 99 yrs (2007) |
| THE TATE RESIDENCES | $6,928,000 | 2185 | $3,171 | FH |
| THE TOMLINSON | $6,300,000 | 2347 | $2,685 | FH |
转售成交价最低前5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| URBAN VISTA | $728,000 | 441 | $1,650 | 99 yrs (2012) |
| LAKE GRANDE | $785,000 | 517 | $1,519 | 99 yrs (2015) |
| MIDWOOD | $806,888 | 484 | $1,666 | 99 yrs (2018) |
| CAVAN SUITES | $815,000 | 452 | $1,803 | FH |
| HILLION RESIDENCES | $815,000 | 463 | $1,761 | 99 yrs (2013) |
前5大获利者
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| LEEDON RESIDENCE | $16,300,000 | 6125 | $2,661 | $3,500,000 | 8年 |
| BOTANIC GARDENS VIEW | $4,200,000 | 1755 | $2,394 | $3,100,000 | 21年 |
| MONTVIEW | $3,534,000 | 1701 | $2,078 | $2,331,000 | 20年 |
| ISLAND VIEW | $4,880,000 | 3595 | $1,357 | $2,080,000 | 18年 |
| BISHAN LOFT | $2,398,888 | 1378 | $1,741 | $1,779,684 | 25年 |
前5大亏损者
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 亏损 | 持有期 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $2,240,000 | 1109 | $2,020 | -$370,900 | 11年 |
| IRWELL HILL RESIDENCES | $995,000 | 398 | $2,498 | -$159,000 | 4年 |
| THE COAST AT SENTOSA COVE | $3,025,000 | 2024 | $1,495 | -$125,000 | 5年 |
| STELLAR RV | $1,030,000 | 538 | $1,914 | -$107,600 | 14年 |
| CORALS AT KEPPEL BAY | $1,780,000 | 990 | $1,797 | -$96,000 | 9年 |
前5大获利者（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| BISHAN LOFT | $2,398,888 | 1378 | $1,741 | 287% | 25年 |
| BOTANIC GARDENS VIEW | $4,200,000 | 1755 | $2,394 | 282% | 21年 |
| LEGENDA AT JOO CHIAT | $2,300,000 | 1948 | $1,181 | 259% | 22年 |
| THE CENTRIS | $2,285,000 | 1324 | $1,726 | 235% | 19年 |
| THE DEW | $1,500,000 | 1206 | $1,244 | 223% | 25年 |
前5大亏损者（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $2,240,000 | 1109 | $2,020 | -14% | 11年 |
| IRWELL HILL RESIDENCES | $995,000 | 398 | $2,498 | -14% | 4年 |
| STELLAR RV | $1,030,000 | 538 | $1,914 | -9% | 14年 |
| CORALS AT KEPPEL BAY | $1,780,000 | 990 | $1,797 | -5% | 9年 |
| THE COAST AT SENTOSA COVE | $3,025,000 | 2024 | $1,495 | -4% | 5年 |
交易拆解
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