2024 年哪一些转售行政公寓最便宜？我们按户型逐一拆解

住房供应紧缩或许已经过去，但正如我们常听到的，很难下定论。新盘与转售公寓的价格依旧不菲，只剩下一种更亲民的选择：Executive Condominium（EC）。

由于定价较低，EC 如今成为通往私人住宅更易达的“过渡”选择；因此，这类单位的需求增加也就顺理成章。

免责声明：价格采自过去一年（September 2023-24）。为呈现更客观的情况，我们采用该期间的成交均价，而非仅展示可能属于异常值的最低价，并同时标示其成交量。

以下是 2024 年进入转售市场、价格相对最实惠的一些 EC：

最实惠的两卧单位进入市场

Condo	区域	落成年份	平均价格	平均 $PSF	成交量
THE CRITERION	Yishun	2018	$907,500	$1,288	2
NORTHWAVE	Woodlands	2019	$935,804	$1,301	17
BELLEWOODS	Woodlands	2017	$956,178	$1,217	5
INZ RESIDENCE	Choa Chu Kang	2019	$966,778	$1,359	5
WESTWOOD RESIDENCES	Jurong West	2017	$972,500	$1,342	2
SIGNATURE AT YISHUN	Yishun	2017	$978,315	$1,265	6
PARC LIFE	Sembawang	2018	$1,024,698	$1,349	7
THE VISIONAIRE	Sembawang	2018	$1,049,210	$1,428	9
TWIN FOUNTAINS	Woodlands	2016	$1,051,667	$1,269	3
THE BROWNSTONE	Sembawang	2017	$1,055,000	$1,421	2
SOL ACRES	Choa Chu Kang	2018	$1,090,627	$1,391	62
THE VALES	Sengkang	2017	$1,097,940	$1,445	5
LAKE LIFE	Jurong West	2016	$1,134,500	$1,528	4
THE TOPIARY	Sengkang	2016	$1,157,111	$1,381	9
WATERBAY	Punggol	2016	$1,159,500	$1,376	2
CITYLIFE@TAMPINES	Tampines	2016	$1,240,000	$1,578	1

1. The Criterion

你会在整篇清单中多次见到这座 EC。Criterion 从一开始的定价就很有竞争力，因为它在低谷期推出：October 2015。到 Q3 2015 时，因降温措施实施，房价已连续七个季度下滑。这很可能促使开发商趋于保守，首推均价约 $805 psf。即便如此，以今天的标准看，Criterion 的去化速度仍算缓慢。

（注意，若以两卧单位计算，首推价约在 $630,000+，因此即使转售价处于较低的 $907,000，也已经是非常不错的回报）

从位置来看，Criterion 比纸面上更好。虽然附近没有 MRT 站，但 117M 等巴士可直达 Yishun MRT（NSL）。Northpoint（义顺主要商场）也坐落于此。

除了 Northpoint，综合体 Wisteria 也与 Criterion 几乎同期（2018 年）落成。该项目自带两层商场，其中包含 NTUC FairPrice；若不想外出，这里步行即可到达。对面 Yishun Street 41 的 HDB 社区亦有常见的咖啡店与便利店。

虽然 Criterion 与 Lower Seletar Reservoir 的滨水景观不如 Skies Miltonia 那般贴近，但也足够接近，可享受大量绿意视野。整体而言，项目定价相当合理，适合家庭居住。

The Criterion 紧邻 Signature at Yishun。

2. Northwave

Northwave 位于 Woodlands，体量较小（368 户），以 EC 来说尤显私密。多数 EC 至少会做成 500+ 户，而 Northwave 每层仅 4 户，私密性甚至胜过部分纯私人公寓。Northwave 也是首个配备全空调室内运动馆的 EC。

话虽如此，较低的价位也难掩其位置较为偏僻的事实。虽然沿 Woodland View 有 HDB 社区与民生设施，但若你追求购物、娱乐或城市热点的便捷，这是不太合适的位置。Woodlands 更适合愿意用绿地与户外空间，换取少些都市便捷的人。

这座 EC 距离任一 MRT 站都不近（大多数 EC 都如此），但对开车人士而言，通达 SLE 与 BKE 尚可。

3. Bellewoods

同样位于 Woodlands 的 Bellewoods，与 Sengkang 的 Bellewaters 为姊妹项目，由同一开发商于同年推出。

与许多 Woodlands 公寓一样，Bellewoods 走自然主题。景观设计呼应此调性，设有竹林、常绿林、红树林等主题空间。其户型也颇有意思：部分单位提供“cospace”选项，此空间可灵活重组，用作家庭办公室、与卧室相连的步入式衣帽间、书房等。

周边配套多来自邻近 HDB 社区：餐饮、便利店、小型美发店等。可惜附近没有可轻松步行抵达的 MRT 站；欲进行更大规模购物或娱乐，需搭乘巴士外出。Woodlands South MRT 站步行约 18 分钟，但至 Vista Point 步行约 15 分钟，相对更可控。

Bellewoods 与 Forestville 非常接近。

最实惠的三卧单位进入市场

Condo	区域	落成年份	平均价格	平均 $PSF	成交量
THE CRITERION	Yishun	2018	$1,207,326	$1,250	69
SIGNATURE AT YISHUN	Yishun	2017	$1,260,744	$1,211	20
NORTHWAVE	Woodlands	2019	$1,282,365	$1,245	21
THE BROWNSTONE	Sembawang	2017	$1,291,153	$1,378	34
FORESTVILLE	Woodlands	2016	$1,301,035	$1,131	18
THE AMORE	Punggol	2016	$1,301,078	$1,267	10
TWIN FOUNTAINS	Woodlands	2016	$1,312,627	$1,199	17
THE VISIONAIRE	Sembawang	2018	$1,328,357	$1,341	93
PARC LIFE	Sembawang	2018	$1,339,683	$1,294	68
THE VALES	Sengkang	2017	$1,370,789	$1,418	20
WESTWOOD RESIDENCES	Jurong West	2017	$1,374,186	$1,288	31
THE TOPIARY	Sengkang	2016	$1,383,458	$1,367	15
SOL ACRES	Choa Chu Kang	2018	$1,385,807	$1,381	72
INZ RESIDENCE	Choa Chu Kang	2019	$1,392,203	$1,404	29
LUSH ACRES	Sengkang	2016	$1,411,535	$1,314	11
THE TERRACE	Punggol	2017	$1,414,514	$1,331	46
BELLEWOODS	Woodlands	2017	$1,415,338	$1,209	23
BELLEWATERS	Sengkang	2017	$1,415,406	$1,362	16
ECOPOLITAN	Punggol	2016	$1,418,000	$1,266	11
SEA HORIZON	Pasir Ris	2016	$1,447,500	$1,182	10
WANDERVALE	Choa Chu Kang	2018	$1,464,416	$1,395	31
HUNDRED PALMS RESIDENCES	Hougang	2019	$1,480,000	$1,677	1
TREASURE CREST	Sengkang	2018	$1,502,514	$1,403	103
SKYPARK RESIDENCES	Sembawang	2016	$1,531,788	$1,318	11
LAKE LIFE	Jurong West	2016	$1,578,300	$1,441	5
CITYLIFE@TAMPINES	Tampines	2016	$1,683,750	$1,417	8
WATERBAY	Punggol	2016	$1,702,963	$1,177	3

（注：不重复前文已覆盖项目）

1. Signature at Yishun

Signature 紧邻 Criterion（见上文），并共享相似的区位优势，包括相当便捷的巴士连接至 Yishun MRT（NSL）。两者的比较多落在户型差异上，这两座公寓也经常被拿来对比：

Signature 几乎与 Criterion 同期（September 2015）推出。两者皆在市况偏软时入市，而 Signature 首推平均价更低，为 $768 psf（或许意在赶在 Criterion 次月开盘前先行抢占销量……）。

为做出区隔，Signature 转向不同的主题：主打本土传承与新加坡文化。开发商确实是全力以赴：亭阁以“五石子”为主题，园区设有踢chapteh与跳房子的场地，并有红树林步道以展现本地生态。连艺术与装饰也取材自不同时代、极具新加坡特色的意象。若你对怀旧元素有共鸣，或许会偏爱 Signature，但对 Z 世代新加坡人而言感受如何就见仁见智了。

2. The Brownstone

The Brownstone 于 2016 年推出，具备 EC 中少见的优势：步行即可到达 MRT 站。

Canberra MRT 站（NSL）只需穿过 Canberra Lane、经过 376A 座即可抵达。车站连通 Canberra Plaza，内有 NTUC FairPrice、Watsons 与 Food Court。虽说 Canberra 尚未高度发展，但住在这里的人们大概率不会觉得不便。

Canberra Link 对面 HDB 社区也提供常见的咖啡店与便利店。话虽如此，Canberra Plaza 并非大型商场，因此若要更“正经”的购物与娱乐，仍可能需要外出。

需要补充的是，一些买家可能会对靠近 Canberra MRT 站这点“不以为意”，理由是竞争充足：邻近的 The Visionaire、Canberra Residences 与 Parc Canberra 都是 EC，且同样靠近车站——可选项的确不少。

3. Forestville

Forestville 距 Bellewoods（见上文）非常近，区位特征大体相似。连自然主题也如出一辙——在 Woodlands 已属“烂熟”的调性（但最终效果仍取决于各家开发商的呈现功力）。

Forestville 的不同之处在于户型空间感。宽敞度是其卖点之一；三卧似乎也略大于 Bellewoods 等对应产品（Forestville 为 1,033–1,184 平方英尺，Bellewoods 为 990–1,141 平方英尺）。Forestville 还配置了更大的阳台空间以强化景观体验，但并非所有人都认同阳台是最有效率的面积使用方式。

与多数 Woodlands 的 EC 一样，Forestville 附近没有可轻松步行抵达的 MRT 站；你需要自驾或转乘巴士。

最实惠的四卧单位进入市场

Condo	区域	落成年份	平均价格	平均 $PSF	成交量
BELLEWOODS	Woodlands	2017	$1,459,684	$1,202	13
THE BROWNSTONE	Sembawang	2017	$1,489,239	$1,337	20
THE CRITERION	Yishun	2018	$1,528,383	$1,290	20
INZ RESIDENCE	Choa Chu Kang	2019	$1,534,722	$1,384	4
SIGNATURE AT YISHUN	Yishun	2017	$1,557,798	$1,277	10
WATERBAY	Punggol	2016	$1,588,549	$1,358	18
THE VISIONAIRE	Sembawang	2018	$1,604,992	$1,336	28
TWIN FOUNTAINS	Woodlands	2016	$1,626,944	$1,285	4
PARC LIFE	Sembawang	2018	$1,649,600	$1,292	5
NORTHWAVE	Woodlands	2019	$1,658,000	$1,317	1
BELLEWATERS	Sengkang	2017	$1,658,307	$1,354	25
THE AMORE	Punggol	2016	$1,663,472	$1,315	4
SEA HORIZON	Pasir Ris	2016	$1,710,000	$1,316	4
LAKE LIFE	Jurong West	2016	$1,724,157	$1,364	12
SKYPARK RESIDENCES	Sembawang	2016	$1,726,333	$1,285	6
ECOPOLITAN	Punggol	2016	$1,727,286	$1,344	7
SOL ACRES	Choa Chu Kang	2018	$1,729,389	$1,432	14
THE TOPIARY	Sengkang	2016	$1,751,206	$1,305	14
FORESTVILLE	Woodlands	2016	$1,763,500	$1,112	6
WANDERVALE	Choa Chu Kang	2018	$1,785,000	$1,430	3
WESTWOOD RESIDENCES	Jurong West	2017	$1,816,667	$1,232	3
LUSH ACRES	Sengkang	2016	$1,849,682	$1,337	7
THE TERRACE	Punggol	2017	$1,850,533	$1,373	15
CITYLIFE@TAMPINES	Tampines	2016	$1,908,600	$1,389	10
TREASURE CREST	Sengkang	2018	$1,937,200	$1,440	10
THE VALES	Sengkang	2017	$1,960,000	$1,266	2

（注：不重复前文已覆盖项目）

1. iNz Residence

iNz Residence 的一大亮点在于绿化与景观，并设置了空中观景平台加以利用。公寓位于 Tengah 的边界线上——这是最新的 HDB 新镇之一——因此片区环境十分绿意盎然。

随着马路对面的 Tengah 持续发展，iNz 也很可能在更长期中受益。就目前而言，周边配套较为基础：由 HDB 运营的 Sunshine Place 可满足日常所需；Choa Chu Kang 的 HDB 社区亦有常见民生设施，且设有 Giant 门店。但若超出这些需求，你仍需搭乘巴士——例如 983 路可前往 Choa Chu Kang（NSL, JSL），那里还有服务社区的主要商场 Lot One。

可达性方面，至 2026 年可能会出现变化，届时 Choa Chu Kang West 站（JRL）或将开通。虽然距离称不上很近，但按现有信息推测应在步行范围内。

以其价位来看，若你打算长期自住，iNz 不失为合理选择。几乎可以确定，未来 Tengah 的配套会外溢惠及 Brickland Road 一带的住宅如 iNz，但这仍需时间兑现。

若你在寻找更大的 5 卧单位，iNz Residence 也提供 1,690 平方英尺的复式（maisonette）产品，颇为独特。

2. Waterbay

Waterbay 的户数较少（仅 383 户），对于不喜超高密度项目的家庭具吸引力。单位面积也相当大方；没有低于 753 平方英尺的户型，多数约在 1,100+ 平方英尺。

Waterbay 的一大特点是正好位于两所学校之间：一侧为 Edgefield Primary，另一侧为 Punggol Secondary。这可谓“福祸相依”；对学龄家庭很便利，但部分屋主并不喜欢离学校这么近，更遑论“夹在”两所之间——学校在特定时段难免带来一定噪音与交通拥堵。

此外，Oasis Primary 与 Greendale Secondary 亦在步行范围内，而 Edgefield Secondary 则在 1 公里内。一个公寓周边同时密集分布多所学校并不常见。

Waterbay 位于 Punggol Central，配套相当成熟；步行范围内有 Sheng Siong 与 NTUC，另有 HDB 中心地带常见的咖啡店、便利店、面包房、美发店等。

虽然 MRT 站不在轻松步行范围内，但 LRT 站在附近可达。从 Cove 站出发，仅一站即达 Punggol MRT（NEL, CRL），那里有 Waterway Point——整个榜鹅新镇的主要休闲与商业枢纽。

总体而言，这是一座非常适合喜爱 Punggol 的家庭型公寓；在 Waterway Point 带动区域升级之后，其性价比更显突出。

3. The Visionaire

Visionaire 毗邻 The Brownstone（见上文），共享相同的区位优势。然而在推出时，Visionaire 更倾向于以“高端”自居，而 The Brownstone 则主打实用与可负担性。

但从首推中位价来看，这更像是市场定位而非实质差异：Brownstone 首推均价约 $818 psf，而 Visionaire 约为 $821 psf——差距可谓微不足道。

Visionaire 的卖点包括较为考究的室内规格，例如客厅与卧室采用更优质的地面材质（如木地板与瓷砖），部分单位配有挑高与更高价位的灯具。但这些终究偏主观，仍需实地看房判断。

顺带一提，The Brownstone 离 Canberra MRT 稍近一些，但也只是几分钟的差别。

最实惠的五卧单位进入市场

Condo	区域	落成年份	平均价格	平均 $PSF	成交量
THE CRITERION	Yishun	2018	$1,696,667	$1,232	3
NORTHWAVE	Woodlands	2019	$1,810,000	$1,237	2
BELLEWOODS	Woodlands	2017	$1,865,000	$1,212	2
BELLEWATERS	Sengkang	2017	$1,984,578	$1,282	5
SOL ACRES	Choa Chu Kang	2018	$1,991,500	$1,446	2
THE AMORE	Punggol	2016	$2,012,500	$1,365	2
ECOPOLITAN	Punggol	2016	$2,050,000	$1,341	1
SKYPARK RESIDENCES	Sembawang	2016	$2,139,000	$1,343	2
SEA HORIZON	Pasir Ris	2016	$2,168,000	$1,418	1
LUSH ACRES	Sengkang	2016	$2,250,000	$1,306	1
THE TOPIARY	Sengkang	2016	$2,550,000	$1,030	1

（注：不重复前文已覆盖项目）

1. Bellewaters

Bellewaters 以大尺度单位著称，最小也有 926 平方英尺（最高可达约 1,700+ 平方英尺）。Bellewaters 亦提供 cospace 单位，方便在户型选择上作更多弹性调整。项目邻近 Sengkang Riverside Park，亦可享受相应的景观。

Anchorvale Crescent 所在片区为成熟的公共住宅社区，步行范围内可找到 NTUC、Sheng Siong 与各类便利店、餐饮。尽管 MRT 站不在步行范围内（多数 EC 皆如此），但 Farmway 与 Cheng Lim 两座 LRT 站可步行抵达，转乘至 Sengkang MRT（NEL），并连通 Compass One 商场。

不过我们也得提及一些买家可能在意的点：Sengkang General Hospital 距该 EC 较近（其邻居 Ola（同为 EC）更近）。这对大多数人可能无碍，但若你有所忌讳，或担心救护车鸣笛与道路拥堵，这可能是个减分项。

2. Sol Acres

Sol Acres 以户数计是规模最大的 EC 之一，共 1,327 户；目前也是 Choa Chu Kang 体量最大的公寓开发，且占据良好区位。Keat Hong/Teck Whye HDB 社区非常成熟，便利店与超市充足，包括 Giant 与 Sheng Siong。若你不喜欢为日常所需频繁外出，会欣赏这一带相对自给自足的便利。

没有可步行的 MRT 站，但 Keat Hong 与 Teck Whye 两座 LRT 站（距离相近）都很容易步行抵达。几分钟即可转乘至 Choa Chu Kang MRT（NSL, JSL），并通达大型的 Lot One 商场。

与所有超大型项目一样，它并非人人喜爱。大体量有助于分摊维护成本，但你需要接受更拥挤的公共设施与相对更少的私密性。

3. The Amore

The Amore 以 EC 而言相当小而私密，仅 378 户。较少的户数似乎换来了更大的单位面积；最小户型为 700 平方英尺，最大可达 1,580+ 平方英尺，尺度可观。

除开单位宽敞，The Amore 亦靠近 Punggol Central。生活便利度不错，步行即可至 Punggol Plaza——由 HDB 运营的商场，地库还设有社区巴刹。此外，这里有 NTUC，而 Giant 在 Punggol Central（622D 座）也有门店可作替代。

附近没有 MRT 站，但 Oasis 与 Kadaloor MRT 站均可步行抵达，距离相仿。可转乘至 Punggol MRT（NEL, CRL），并连通 Waterway Point，这里是主要的零售与休闲枢纽。

$2 million 的价位对典型的 HDB 升级客而言确实偏高；但放在语境中看，Amore 以此价位可买到面积可观的五卧，而若买当今新盘，即便在如 Punggol 这类 OCR 地段，同样价位往往只够一套三卧。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文