如果你愿意把目光放得更远一些，即便在 2024 年，某些转售公寓的价格仍可能让你惊讶其可负担性。当 HDB 升级族连边缘区域的新盘都被价格挤出时，这些选择就显得尤为有用。以下项目的最高成交仅为 $1.69 million，其余选项更便宜。若你希望贷款负担更小，或只是想在能力范围内追求更宽敞的户型，不妨考虑：

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面积最大且最便宜的转售三卧

公寓价格面积 (平方英尺)$PSF成交区域
ELIAS GREEN$1,410,0001550$9108 Apr 2024巴西立
MELVILLE PARK$1,415,0001561$90726 Sept 2024淡滨尼
SHERWOOD TOWER$1,435,0001518$9452 Aug 2024武吉知马
ELIAS GREEN$1,470,0001518$96914 Jun 2024巴西立
BRADDELL VIEW$1,480,0001561$9488 Mar 2024大巴窑
WOODGROVE CONDOMINIUM$1,520,0001518$1,00128 Mar 2024兀兰
SHERWOOD TOWER$1,550,0001539$1,0078 Jul 2024武吉知马
BRADDELL VIEW$1,550,0001615$9609 May 2024大巴窑
BRADDELL VIEW$1,590,0001582$1,00515 Feb 2024大巴窑
EASTWOOD CENTRE$1,600,0001507$1,06214 Nov 2024勿洛
WOODGROVE CONDOMINIUM$1,650,0001615$1,02212 Sept 2024兀兰
PINE GROVE$1,660,0001701$9764 Nov 2024武吉知马
PINE GROVE$1,680,0001690$99411 Nov 2024武吉知马

1. Elias Green

Elias Green 为租赁地契、共 419 户的发展项目，1994 年竣工。它坐落在淡滨尼北与巴西立的交界处。 

一方面，Elias Green 朝向 Elias Terrace 的一侧密度较低；另一方面，另一侧靠近 TPE 的影响多少会打些折扣。因此我们仍会称其为相对私密的地段，但面向 TPE 的单位买家可能会更为顾虑。

这座公寓距离最近的 MRT 站并不近；但有直达 Pasir Ris MRT（EWL, CRL）及其配套的 White Sands Mall 的巴士。新的 Pasir Ris Mall 也已启用（作为 Pasir Ris 8 的一部分）。另外也有直达 Downtown East 的巴士，这里是主要的休闲据点，拥有多家商场、餐饮以及新加坡最大的水上乐园。Elias Mall 距离也不远，提供如 Sheng Siong 等日常所需。总体而言，尽管我们不会称其位置出众，但比第一眼看上去要更为便利。

更突出的还是价格。它是少数仍处于每平方英尺 $900+ 区间的转售公寓之一，甚至 1,551 平方英尺的单位仍可在 $1.41 million 成交。多年来价格呈稳步上行：

来源：Square Foot Research

共有 206 笔盈利与 56 笔亏损的记录；但我们注意到，亏损多与 2009 年金融危机及 2017 年市场低谷相吻合。项目自 1994 年来，经历数十年的起伏也并不意外。

我们认为主要顾虑在于临高速一侧的噪音与项目年限，因此更适合自住，而非投资。 

户型图

Elias Green floor plan 5

2. Melville Park

这是一处租赁地契、共 1,232 户的巨型项目，1996 年落成。该公寓历史较久，被视为第 18 区更为实惠的租赁选择之一。但若你不介意地段较偏，也可作为自住之选。

先说核心问题：其较低的价格来自可达性不足。最近的 Upper Changi（Downtown line）MRT 距离不算近，因此你很可能更多依赖巴士或私家车。周边配套主要集中在 Eastpoint Mall 一带——步行略不太舒服，但有直达巴士。Eastpoint Mall 也紧邻 Simei MRT（EWL）。

若需要更“重量级”的零售，Tampines Central 可以补位。你可以乘坐直达巴士到 Tampines MRT（EWL），或经由 Simei MRT 换乘——那里有大型商场集群、餐饮以及甲级写字楼。但要明确的是，你需要走出社区范围外，才能获得更齐全的配套。

Melville Park 在过去 5 年内的记录一般：165 笔盈利，26 笔亏损。

来源：Square Foot Research

这里有 1,560 平方英尺的单位仍以 $1.415 million 成交；且值得注意的是，2024 年 11 月，一套 958 平方英尺的单位仅以 $845,000 成交。买家需要权衡的，是超高户数（私密性有限）以及缺乏“过个马路就到”的重量级配套。 

户型图

Melville Park

3. Sherwood Tower (Bukit Timah Plaza)

这项目更常以其商业部分 Bukit Timah Plaza 为人所知。它是租赁地契、268 户（住宅）的综合项目，始于 1980 年，因此价格更为亲民。

项目本身就是社区配套，商业租户包括 NTUC Fair Price。或者你也可以从这里步行至 Beauty World Plaza，那里也有 Beauty World MRT（DTL），不过步行路程偏长。附近的综合体 KAP Residences 也已解决早前的出租问题；KAP Mall 如今已成为更好的配套，还提供影院。未来该片区还将迎来更多商业空间升级，如 The Linq@Beauty World 以及 The Reserve Residences（完工后）。

这可能是以更实惠方式居住在 Bukit Timah 的选项之一，1,517 平方英尺的单位最低约 $1.435 million 成交。但部分原因在于楼龄，亦因很多买家或不将“住在商场之上”与 Bukit Timah 传统的低密度、高绿化形象联系在一起。

尽管如此，升值仍可见，且有 198 笔盈利交易对比 45 笔亏损（亏损主要在 2000 年代初期）：

来源：Square Foot Research

户型图

Sherwood Tower

4. Braddell View

Braddell View 是一处混合租约、共 918 户的项目，建于 1978 年。需注意，当时同一项目内存在混合租约是可能的，因此需要查验具体单位的细节（不过差异不大，仅介于 99 与 103 年租约之间）。

Braddell View 因靠近 Raffles Institution 而知名。步行可达 Braddell MRT（NSL）。这里距离 Bishan 仅一站，因此可便捷前往 Junction 8 Mall。反方向一站是 Toa Payoh Hub/HDB Hub，这里有大型零售、餐饮、超市等集群。再加上直达 Orchard 的地铁线，使 Braddell View 的位置相当便利。

它也靠近 MacRitchie Reservoir Park，因此尽管区域较为繁忙，但并不缺乏绿意。不过需留意其靠近 Mount Alvernia Hospital；我们不认为这是重大不利因素，但有忌讳的买家可能不太喜欢。 

受楼龄影响，Braddell View 的升值动能有所放缓：

来源：Square Foot Research

尽管如此，其仍录得 68 笔盈利且无亏损；在如此强势的位置下，低于 $1.5 million 的总价并不常见。由于租约年限递减，更适合年长买家；若你打算长期持有，也需留意可能的集体出售动向。 

5. Woodgrove Condominium

Woodgrove 为小型（248 户）租赁地契公寓，1999 年建成。项目由多栋低层楼宇组成。

不得不说，Woodgrove 所在地段较为偏僻。它靠近 Mandai，且距离 Woodlands MRT 步行并不算近。但若自驾，前往 Causeway Point 只需短途车程。更近的周边多为社区型配套：邻近 HDB 组屋区有常见的咖啡店与便利店。即便如此，我们也不会称周边配套出众。

这座公寓更适合喜欢清静环境，并偏好大面积、低户数的买家。

由于体量较小，成交量偏低使得转售前景更易波动；Woodgrove 共录得 224 笔盈利与 84 笔亏损。但请注意，大多数亏损发生在 2008/9 全球金融危机时期。

来源：Square Foot Research

Woodgrove 设有 1,518 平方英尺的单位，成交价约 $1.5 million。2024 年 10 月有一笔交易为 1,195 平方英尺单位，成交价仅 $1.2 million。

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