过去 10 年，OCR 一直是成就房产大亨的“极速通关”。

也许是某位叔叔或阿姨受不了 117 座里吵闹的邻居。又或者，是某对夫妻想住得离 CBD 更近，心想“$1 million？这个价位不如有个泳池。”很可能，他们从未认真把房地产投资放在心上。但时间快进到今天，他们的资产表现却让他们看起来像天才大亨。

哦，更严肃地说，这对在 OCR 犹豫过久的换房族而言，这一切真的是个坏消息。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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我的观点是，OCR（顺带一提还有 RCR，但这并非本文重点）未来或许不再是 CCR 的“预算替代品”

先来看价格，以及过去十年的涨幅：

Table 1

只有 D21 实现了翻倍，但也有一些非常接近翻倍。

我们也会按不同卧室数量进一步拆分。

部分地区在 2014 或 2025 可能缺少数据，因此无法核算其 % 涨幅。

Table 2
Table 3

Table 4
Table 5

涨幅最大的来自西部民生地带，我们过去常把那里视为对抗高房价的“可负担之选”。

第 21 区，涵盖 Upper Bukit Timah 与 Clementi Park，过去十年平均公寓价格上涨 50.42 per cent，几乎实现翻倍。紧随其后的是第 20 区（Bishan/AMK），涨幅 47.9 per cent；昔日“轻松升级区”如今正形成越来越多的百万级公寓集群。

尤其令人担忧的是，家庭型单位领涨。在 D21，三卧上涨 53.49 per cent，四卧更是大涨 65.64 per cent。这并不是投资客追逐袖珍户型（shoebox）租盘的资金，而是换房族与家庭对更大空间的需求；结果就是，民生区的价格已达到我们在 2014 年时难以想象的水平。而且，这并非只是少数离群值：

即便是像 D23（Bukit Panjang/Choa Chu Kang）和 D25（Woodlands）这样“偏远（ulu）”的区域，也分别录得 43.56 per cent 与 46.52 per cent 的显著涨幅，几乎没有哪个 OCR 角落被幸免。

较小的单位如一卧并未跟上节奏，但这并不足以让人松一口气：大多数新加坡人最关心的，还是三卧等“基本盘”的家庭型单位。

更刺痛的一点是：新加坡并不是个大国。

在更大的市场里，当某个社区过热，总还能往外再退一步——相当于多坐一站火车，就能把贷款削掉 $150,000 之类的。

但在小小的新加坡，这些退路正在消失。

过去，OCR 是兜底选项。买不起 Orchard？去 RCR。买不起 RCR？最后一搏就在民生区。

而这把“梯子”可能撑不了多久了。当连 Bukit Panjang 和 Woodlands 都录得 40+ per cent 的涨幅时，民生区的换房族如今面对的入场价，往往是 $1.6 million 至 $1.8 million+ 全面开花。有些人已不再在 CCR、RCR 与 OCR 之间做选择；他们只是在选择一个不会把自己压垮的总价。这也是为何我们看到，甚至有家庭也在选择总价更低的两卧单位。

此外，这对每一位 OCR 公寓业主来说，也未必是显而易见的利好

常言道，能高位卖出，回头也得高位买回。好吧，他们的房子涨了 $600,000 到 $800,000。但除非他们打算卖了就去 Batam 退休，否则还得以当下的高价买回。这意味着：

  • 部分换房族被卡住了。 如果替代公寓也涨了 40–60 per cent，套现并不会让你领先。你只是换了更高的总价，并未换来更好的生活方式。
  • 降级者的优势被削弱。 即便你卖掉 OCR 再换回另一个 OCR 项目，仍要按今天抬高的入场价买单。除非彻底退出私宅市场，否则收益多半只是纸面富贵。

唯一可能的赢家，是那些降级回 HDB 的人；在这种情况下，转售收益或能为退休账户带来可观的“填补”——但并非所有人都把回到 HDB 视为理想的里程碑。

另一个可能的后果是——随着进一步去中心化——“分区”和“区域”的概念可能变得不再那么重要。

URA 的 Master Plan 正在全岛各处打造自成一体的枢纽。Tampines、Jurong、Punggol、Woodlands——这些地方曾被视为边缘，如今各自拥有商场集群、办公场所、熟食中心、交通节点等。

随着去中心化持续推进，未来你的“物业溢价”或许不再取决于你是在 D20 还是 D21，而在于你是否距你所在社区的核心枢纽仅几步之遥。即便在今天，也有人一听到 Orchard 或 Marina 就翻白眼，说在那里能买到的东西，他们在家门口的民生商场同样能买到。

启示是：在一座土地稀缺、去中心化正催生“迷你 CBD”的城市里，等待并不总是明智之举。你行动得越晚，难度可能越大；即便在传统上更便宜的区域，这同样成立。

另外一些楼市动态……

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每周销售盘点（25 - 31 August）

最贵新盘成交（按项目，前 5 名）

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF地契
CANNINGHILL PIERS$8,120,0002874$2,82599 yrs (2021)
PROMENADE PEAK$5,313,1001582$3,35899 yrs (2024)
AMBER HOUSE$5,305,6081744$3,043FH
PINETREE HILL$4,454,0001733$2,57099 yrs (2022)
TEMBUSU GRAND$4,208,0001711$2,45999 yrs (2022)

最便宜新盘成交（按项目，前 5 名）

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF地契
ARTISAN 8$1,058,000398$2,657FH
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES$1,340,100667$2,00899 yrs (2024)
BAGNALL HAUS$1,371,000495$2,769FH
BLOOMSBURY RESIDENCES$1,397,000570$2,44999 yrs (2024)
PROMENADE PEAK$1,548,000527$2,93599 yrs (2024)

最贵二手成交 前 5 名

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF地契
TOMLINSON HEIGHTS$10,900,0002745$3,971FH
HILLTOPS$5,420,0001593$3,402FH
FLORIDIAN$4,955,0001862$2,661FH
PARVIS$4,550,0001701$2,675FH
THE SEA VIEW$4,428,0001647$2,689FH

最便宜二手成交 前 5 名

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF地契
CITY LOFT$690,000355$1,943FH
EUHABITAT$700,000527$1,32799 yrs (2010)
91 MARSHALL$705,000377$1,871FH
PRESTO@UPPER SERANGOON$748,000431$1,737FH
PALMERA EAST$750,000431$1,742FH

最大赢家 前 5 名

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF回报持有期
HAIG COURT$3,300,0001550$2,129$2,372,40621 年
PARVIS$4,550,0001701$2,675$1,948,24016 年
TANGLIN PARK$2,650,0001033$2,564$1,720,00023 年
FLORIDIAN$4,955,0001862$2,661$1,687,19014 年
THE SEA VIEW$4,428,0001647$2,689$1,678,0007 年

最大亏损 前 5 名

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF回报持有期
MARINA ONE RESIDENCES$3,220,0001539$2,092-$506,9947 年
OUE TWIN PEAKS$1,255,000570$2,200-$275,0006 年
EON SHENTON$1,550,000883$1,756-$55,0009 年
RV ALTITUDE$1,270,000441$2,878$1,0005 年
NORMANTON PARK$994,000527$1,885$1,1704 年

最大赢家（ROI%）前 5 名

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSFROI (%)持有期
HAIG COURT$3,300,0001550$2,129256.0%21 年
GRANDEUR 8$2,250,0001421$1,584215.0%22 年
TANGLIN PARK$2,650,0001033$2,564185.0%23 年
LAKEHOLMZ$1,700,0001313$1,295173.0%22 年
PARC EMILY$2,088,8881001$2,087169.0%19 年

最大亏损（ROI%）前 5 名

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSFROI (%)持有期
OUE TWIN PEAKS$1,255,000570$2,200-18.0%6 年
MARINA ONE RESIDENCES$3,220,0001539$2,092-14.0%7 年
EON SHENTON$1,550,000883$1,756-3.0%9 年
RV ALTITUDE$1,270,000441$2,8780.0%5 年
NORMANTON PARK$994,000527$1,8850.0%4 年

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