新加坡小学距离真的会影响房价吗？这6个公寓项目显示未必如此

无论是自住买家还是投资者，首要关注的因素之一往往是与小学的距离。即便你没有在为孩子报名——或根本没有孩子——也普遍认为转售甚至租赁前景与学校息息相关。但这也引出几个问题：是否意味着没有邻近小学的公寓项目就无法成功？如果你并不需要考虑小学，那是否可以大胆划掉这项条件？事实证明，仍有一些公寓即便不在小学 Home School Distance（HSD）内也表现不俗，以下便是这些项目：

不在小学 Home School Distance（HSD）范围内的公寓 

此清单并非穷尽，肯定会有个别项目（尤其是公寓式或精品公寓）被遗漏。不过，以下是一些值得注意、体量较大的公寓，在方圆一公里内没有小学：

Costa Rhu

Pebble Bay

Sanctuary Green

Water Place

Tanjong Ria

Camelot by the water

Symphony Heights

Astrid Meadows

Normanton Park

Caribbean at Keppel Bay

Kent Ridge Hill Residences

Clementiwoods Condominium

Varsity Park Condominium

Seahill

The Vision

Blue Horizon

West Bay Condominium

Springdale

我们检视了这些公寓过去10年（2014 至 2024）的转售交易，以推导其年化回报。最终只有少数项目的年化回报优于或大致接近整体市场： 

年份	CLEMENTIWOODS CONDOMINIUM	SANCTUARY GREEN	SPRINGDALE CONDOMINIUM	SYMPHONY HEIGHTS	VARSITY PARK CONDOMINIUM	WATER PLACE	所有项目（转售）
2014	$1,056	$1,187	$1,092	$1,096	$1,021	$1,248	$1,189
2015	$1,063	$1,180	$1,045	$1,022	$1,082	$1,221	$1,191
2016	$1,072	$1,130	$1,013	$1,026	$1,059	$1,227	$1,256
2017	$1,018	$1,112	$1,049	$1,055	$1,083	$1,191	$1,292
2018	$1,118	$1,195	$1,119	$1,103	$1,083	$1,296	$1,319
2019	$1,116	$1,218	$1,163	$1,176	$1,117	$1,301	$1,343
2020	$1,094	$1,247	$1,159	$1,225	$1,106	$1,252	$1,275
2021	$1,147	$1,303	$1,347	$1,359	$1,131	$1,320	$1,344
2022	$1,317	$1,465	$1,403	$1,442	$1,250	$1,505	$1,454
2023	$1,367	$1,618	$1,577	$1,584	$1,385	$1,638	$1,563
2024	$1,434	$1,634	$1,655	$1,636	$1,422	$1,773	$1,649
年化	3.11%	3.25%	4.24%	4.09%	3.36%	3.57%	3.32%

从这份清单中，我们可以甄别出表现前五的项目如下：

	CLEMENTIWOODS CONDOMINIUM	SANCTUARY GREEN	SPRINGDALE CONDOMINIUM	SYMPHONY HEIGHTS	VARSITY PARK CONDOMINIUM	WATER PLACE
区域	5	15	21	21	5	15
地契年限	99年	99年	999年	永久产权	99年	99年
完工年份	2010	2004	1998	1998	2008	2004
单位数量	240	522	480	449	530	437
户型组合	1, 2, 3, 4, 5	2, 3, 4	2, 3, 4	2, 3, 4	2, 3, 4	1, 2, 3, 4, 5

我们来更仔细地看看这五个项目：

1. Clementiwoods Condominium 

Clementiwoods 是本名单中体量最小的项目，仅有 240 个单位。留意到其他入选项目多数为中等体量，虽偏向中等规模的较小端（中等规模约为 500 户左右）。Clementiwoods 为 99 年地契，于 2010 年落成。 

这是一个低层项目，坐落于静谧的住宅飞地；加之单位数量不多，适合追求私密性的买家。项目也被 Clementi Woods Park 环抱——其名亦由此而来——周边绿意盎然。 

不过，这类低密度地段（此处沿 West Coast Road）也有可预期的取舍。不仅方圆一公里没有小学，也没有 MRT 站或商场；因此住户需自驾或依赖巴士接驳。 

颇具讽刺的是，Clementiwoods 对街确实有一所学校，但那是一所日本学校（Waseda Shibuya Senior High）。此区最大的卖点在于毗邻 NUS；其位于 Clementi Woods Park 的另一侧。视你前往的校区方位不同，车程可在 5 分钟内。虽说附近没有（本地）小学，但该项目对有大学生子女的家庭，或在 NUS 工作的人士，仍具吸引力。

这里的另一个亮点在于价格。此处有若干大面积单位，近期成交总价低于 $1.8 million。以 2025年7月为例，一套 1,087 平方英尺单位仅成交 $1.68 million。在此之前的 2025年5月，一套 1,130 平方英尺单位以 $1.75 million 成交。以当今新盘价格来看，这些价格大多只能买到一套两居室，因此可以理解该项目为何仍具吸引力。 

不过也需补充一点，这些大面积在格局上存在一些低效之处：

如今，花槽大概率会被视为你需付费却无法有效使用的“浪费空间”，卧室内的飘窗也不受欢迎。这些都是 GFA 统一前，为最大化开发商收益而采用的小“技巧”。 

但即便撇开这些特征，这里仍能以低于 $1.8 million 的价格买到比当下更大的单位。其配有可独立封闭的厨房与尺寸可观的生活阳台，主卧也足以摆下一张书桌或加长衣柜。另有传统的独立玄关，不会直接开向客厅，适合觉得“直冲”不舒适（或讲究风水）的人士。而对于喜欢屋顶露台的买家而言，这里的露台面积从客厅延伸至卧室，至少足够实用，也便于招待访客时使用。

顺带一提，较小的那套成交单位（1,087 平方英尺）布局几乎完全相同，只是阳台更小一些：

Clementiwoods 毗邻下文的 Varsity Park Condominium，两者在区位属性上颇为相似。

2. Sanctuary Green

Sanctuary Green 是较早期的项目，2003 年落成。该项目为 99 年地契，共 522 个单位。其毗邻 Water Place（见下）。

其表现的一大原因或与通达性的改善有关。该公寓建成之初，Tanjong Rhu MRT 站（TEL）尚未通车；当时对不自驾者而言，这一带并不方便。如今，该站可快速抵达滨海湾花园与滨海湾（分别为一站与两站）。另外，别忽视 Katong/East Coast 生活圈——可经由 Marine Parade MRT 站抵达——也仅有三站之遥。 

另一关键因素是 Tanjong Rhu 将兴建Prime HDB 住宅区。HDB 从不在缺乏配套的情况下孤立规划组屋——因此这些项目几乎可以确定会引入如超市、咖啡店等关键便利设施。就目前而言，这一带的配套仍较为稀缺，最近的大型商场应是 Sports Hub 附近的 Kallang Wave Mall。但这里的 HDB 已在兴建中，周边设施很快会更完善。

此外，地段本身的吸引力来自于第 15 区的声望，以及其处于城市边缘（RCR）的地理位置。 

也许正因此，尽管楼龄较高，其价格称不上“低廉”，常见总价约 $1.9 million。2025年5月，一套 1,119 平方英尺单位仍以约 $1.95 million 成交，此前一套 1,227 平方英尺单位成交价为 $1.96 million。大多数 HDB 升级族若“咬牙”可承受 $1.8 million 至 $2 million，但这已是许多人预算的上限——即便是转售盘。

其格局较为老派，也包含一些当年常见的低效设计。以下是近期成交的 1,119 平方英尺单位： 

请留意花槽，它们是浪费空间，主卧外的小阳台也过于迷你，贡献有限。主卫带浴缸，而今买家相对不太偏好；但若你属于“爱泡澡胜过淋浴”的人群，或许会欣赏这一点。 

厨房为封闭式，并设有尺寸尚可的生活阳台，杂物间的位置也便于使用。另请留意 L 形布局，更适合较认真烹饪的家庭。通往卧室的走道存在一定的浪费空间，且入户门直接开向餐区——不过如果需要，似乎很容易在那里加装一道屏风。 

3. Springdale Condominium

Springdale 为 999 年地契，建于 1998 年。全盘 480 个单位，紧邻武吉知马自然保护区的山脚处（更准确地说靠近 Hinhede Nature Park 一带）。这是个安静、低密度的区域，适合喜欢绿意且愿意为之牺牲部分通达性的住户。 

Springdale 距离 Beauty World 不算太远，但不足步行可达；需要从公寓门外搭巴士前往。Beauty World Centre/ Beauty World Plaza 大概是最近的便利设施聚集点；Beauty World MRT 站（DTL）亦坐落于此。我们也找到了一家 FairPrice Express 与一家 SingSing Mart，位于朝 Yuk Tong Avenue 的有地住宅区方向，步行距离内似乎可达。

话虽如此，我们并不认为其区位是重大劣势——该项目本就面向刻意追求武吉知马自然空间的绿意与宁静、而非嘈杂商场或地铁站的客群；可谓“对味”的精准产品。 

以 HDB 升级族视角，Springdale 定价相对偏高：2025年7月，一套 1,120 平方英尺单位以 $2.05 million 成交；同月一套 1,151 平方英尺单位以 $1.965 million 成交。此价位反映出其 999 年地契在一定程度上中和了楼龄因素。

我们找到了这套 1,151 平方英尺单位的平面图：

虽然设有走道以及阳台（或可视为一定浪费），但该单位避免了诸如花槽或飘窗等其他缺点。封闭式厨房提供了充裕的操作台面与收纳空间，采用两个 L 形布局并配有双水槽。杂物间足以放下一张床，且带有生活阳台与 WC。 

若愿意牺牲书桌与椅子，普通卧室可以放下双人床；主卧面积充裕，也能容纳一张书桌。主卫配有浴缸，而第二卫生间与客餐区距离较远；部分买家会欣赏这一点。其设计也确保卫生间不会正对客餐区开门，这一点颇为贴心。

作为较早期的公寓，这里设有壁球场；对部分买家而言这算是小小的减分项，因为如今壁球的人气已不如 Pickleball 等球类。  

4. Symphony Heights

Symphony Heights 为永久产权，与 Springdale Condominium 并列为本名单中最早建成的项目。其同样建于 1998 年，共 449 个单位。与 Springdale 一样位于武吉知马上段，但位置的通达性略胜一筹。 

Hume MRT 站（DTL）距该公寓步行仅数分钟；住户一站地即可到达 Beauty World Plaza/Beauty World Centre。附近还有 The Rail Mall，可步行至其中的 Cold Storage 超市。项目坐落于武吉知马自然保护区与武吉巴督自然公园之间，四周同样绿意环绕；总体而言，在“私密绿化环境”与“便捷可达性”之间取得了较强平衡。 

另一加分项在于，Symphony Heights 避免了旧项目常见的超大户型。2025年8月，一套 969 平方英尺单位以 $1.75 million 成交，前一月亦有相若单位同价成交。更大的 1,216 平方英尺单位于 2025年6月成交时，总价也未超过 $2.11 million。 

对于较小户型而言，“低于 $1.8 million” 的可能性，加上永久产权，对 HDB 升级族的吸引力不容小觑。 

可惜我们没有 969 平方英尺户型图，先看看更大的 1,216 平方英尺单位：

尽管布局较为老派，但没有飘窗或花槽等低效元素。走道确有些许浪费空间，不过厨房可封闭，设有出色的转角布局与双水槽，并配套生活阳台、杂物间与 WC。 

该单位的主卧面积慷慨，可容纳完整书桌，且在通往卫浴的动线上仍有衣柜空间。第三卧室可放置大床，第二卧室若放弃书桌椅也大概率能做到。总体而言，除了走道（以及或许是阳台）的浪费，其他问题不大；以价格衡量，该布局的空间感相当可观。

5. Varsity Park Condominium

建于 2008 年，Varsity Park 为 99 年地契，共 530 个单位。首先映入眼帘的是其总平面图，这个规划实在……与众不同。

项目共有 28 栋楼，每栋最高 5 层，整体为低层开发。配套设施分散在相当宽阔的范围内。其灵感来自乡村聚落的布局，公园式绿地穿插于住宅簇群之间。对此不同买家的感受我们不敢妄下断言——有人会觉得更像在小社区内漫步而非典型公寓（有点类似Pandan Valley），但这种分散式布局也意味着某些设施可能距离部分楼栋较远。

无论如何，Varsity Park 的核心卖点与隔壁的 Clementiwoods（见上）相似：靠近 NUS。两者在区位属性上高度一致。 

以单位尺价/总价与面积的关系来看，这里的性价比不俗——2025年7月，一套 1,065 平方英尺单位仅以 $1.68 million 售出，而更大的 1,431 平方英尺单位成交价为 $2.26 million。以较小那套的价位而言，许多 HDB 升级族都可承受。

以下是 1,066 平方英尺户型图，遗憾的是细节信息较为有限：

花槽属于低效设计，通往两间卧室的走道空间亦然；但设有可封闭的转角厨房、带生活阳台与 WC。两间卧室的尺寸足以放下双人床，且有意思的是主卧并未设置花槽。不过，如同上述不少旧式布局，主卫设有浴缸。 

本户型为两居配置，但以当下的标准，这样的面积至少可以做成三居。 

6. Water Place

该项目与 Sanctuary Green 相邻（见上）。Water Place 为 99 年地契公寓，共 437 户；与其邻居相同，受益于新落成的 Tanjong Rhu MRT 站（TEL）带来的便利。两者区位属性相近，且只相差一年——Water Place 于 2004 年落成。

从上表可见，Water Place 的定价通常略高；无论是每平方英尺价格（psf）还是总价皆然。2025年6月，一套 1,216 平方英尺单位以 $2.25 million 成交，而一套 1,453 平方英尺单位成交价达 $2.65 million；对不少升级族而言，这已超出可承受范围。 

我们来看看 1,216 平方英尺单位的布局： 

由于客厅与玄关的夹角较为别扭，部分买家或许会觉得此布局略显“拗口”。客餐分区由走道隔开也较少见，虽然这确实有助于清晰划分两者空间；偏好传统、讲究“正式餐厅”的买家或会欣赏。 

平面图未能清楚展现厨房布局，但可见其配有生活阳台、杂物间与 WC——尽管也存在几处不规则转角。另一处颇有趣的点在于：两间卧室与主卧之间隔着餐厅。由于主卧相对独立，父母若想听见或照看另一侧卧室内的年幼子女，需要先穿越餐区；此布局更适合家有年长青少年的住户，养小小孩则可能不太方便。 

它很有特色，但未必合所有人的口味。

尽管方圆一公里内没有小学常被视为劣势，但这些项目表明这并非“生死线”。 

它们有一些共同点：多数为中等体量，户型组合偏向大面积，更吸引自住买家而非投资者。它们也具备可弥补的区位优势：Clementiwoods 与 Varsity Park 借力于靠近 NUS，而 Sanctuary Green 与 Water Place 则受益于 Tanjong Rhu 片区的更新与新地铁站的落成。 

在这些案例中，吸引力更多来自宜居性与定位，而非对“处于 HSD 内”这条原则的机械遵循；这也证明了当其他生活方式或区位因素的权重更高时，即便附近没有学校，公寓亦能表现出色。想更深入了解新盘与转售公寓，欢迎关注Stacked。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文