鉴于私宅价格居高不下,或许从最低成交价入手是更务实的做法。本文以简明清单的方式,按户型大小梳理出各区最便宜的转售单位。虽然不能保证总能买到同样的价格,但至少为你提供一个起步的搜寻清单。2025年可从以下项目着手:

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三卧室公寓最低成交单位

项目地契落成区域平均价格
FLORAVIEW永久地契2017宏茂桥$1,268,167
ASTOR99年地契(自 12/08/2002 起)2006勿洛$1,300,000
SEASONS VIEW99年地契(自 06/09/1996 起)2000碧山$1,706,600
NATURA@HILLVIEW永久地契2015武吉巴督$1,018,963
SPOTTISWOODE SUITES永久地契2017红山$1,650,000
CHESTERVALE99年地契(自 17/03/1997 起)1999武吉班让$1,318,111
SHERWOOD TOWER99年地契(自 30/08/1976 起)1980武吉知马$1,618,743
REGENT GROVE99年地契(自 17/05/1997 起)2000蔡厝港$1,128,286
WEST BAY CONDOMINIUM99年地契(自 01/03/1991 起)1993金文泰$1,457,400
EON SHENTON99年地契(自 06/10/2011 起)2017市中心核心区$1,838,000
CHEN FANG MANSIONS永久地契1997芽笼$1,080,000
SPAZIO @ KOVAN永久地契2016后港$961,944
WESTMERE99年地契(自 26/06/1996 起)1999裕廊东$1,371,099
THE FLORAVALE99年地契(自 16/12/1997 起)2000裕廊西$1,344,667
TEXTILE CENTRE99年地契(自 02/06/1970 起)1977加冷$1,240,000
EUPHONY GARDENS99年地契(自 25/02/1998 起)2001万礼$1,142,500
SYCAMORE TREE永久地契2022马林百列$1,170,000
THE RISE @ OXLEY - RESIDENCES永久地契2017博物馆$1,868,000
CAVENAGH GARDENS永久地契-纽顿$2,142,545
ASCENT @ 456永久地契2017诺维娜$1,070,972
CUSCADEN RESERVE99年地契(自 14/08/2018 起)2023乌节$3,662,313
PEOPLE'S PARK COMPLEX99年地契(自 25/03/1968 起)1972欧南$1,211,250
WATERCOLOURS99年地契(自 10/01/2012 起)2014巴西立$1,175,921
PIERMONT GRAND99年地契(自 04/06/2018 起)2023榜鹅$1,300,000
HARBOUR VIEW GARDENS永久地契2021女皇镇$1,520,000
LA CRYSTAL永久地契1996里峇峇利$2,253,333
BURLINGTON SQUARE99年地契(自 10/06/1996 起)1998梧槽$1,725,000
THE NAUTICAL99年地契(自 29/08/2011 起)2015三巴旺$1,221,818
RIVERVALE CREST99年地契(自 06/12/1997 起)2002盛港$1,251,989
DAISY SUITES永久地契2015实龙岗$1,230,000
THE QUAYSIDE99年地契(自 03/02/1994 起)1998新加坡河$2,217,500
THE BERTH BY THE COVE99年地契(自 18/03/2004 起)2006圣淘沙$2,474,000
MELVILLE PARK99年地契(自 01/09/1992 起)1996淡滨尼$1,210,240
RV RESIDENCES999年地契(自 21/06/1877 起)2015东陵$2,122,000
18 WOODSVILLE永久地契2015大巴窑$1,520,000
THE WOODGROVE99年地契(自 26/06/1996 起)1998兀兰$970,000
SYMPHONY SUITES99年地契(自 10/06/2014 起)2018义顺$1,105,433

名单中最便宜的前三个单位分别来自 Floraview、Sunrise Gardens 和 Castle Green。以下是前三名的简述:

1. Floraview ($1,268,167)

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与价格可能带来的印象相反,Floraview 并不是一座很旧的公寓。它于 2018 年落成,且为永久地契。项目位于 Ang Mo Kio Street 66 与 Cactus Road 之间(第20区),为仅含 90 个住宅单位的商住综合体。

Floraview 为低层建筑(四层),但带有商业配套(FloraVista),约有 50 个商用单位。查询目录可见主要为 F&B 业者。

若要为 Floraview 的较低价格作出解释,户型面积与平面布局应是主要原因。Floraview 的三卧户型——虽为三房两卫设计——面积偏小,平均约 750 平方英尺。其一款三卧户型(C3T)可达 807 平方英尺,但我们对该户型印象一般,主要因其不规则的半圆形客厅。

此外,露台空间并非所有买家都青睐;有些人可能会认为那是在浪费室内面积。

撇开这些不谈,Floraview 也有其可取之处。最大的优点之一是所处地段密度低:项目位于有地住宅区边缘,车流量小、噪音低、私密性佳,适合追求类“有地居住体验”的人。虽说 Ang Mo Kio Street 66 对面有轻工业用途,但穿过 Yio Chu Kang Road 便是一片浓密绿意;对于不希望周边楼宇林立的人来说,这一带的环境颇为宜人。

与多数有地住宅区一样,附近没有 MRT 站或大型商场:安静与私密正是其卖点。虽然楼下 FloraVista 有一些小商家,但整体而言更适合自驾人士,日常多数需求仍需外出解决。

2. Sunrise Gardens  ($1,358,963)

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Sunrise Gardens 距离上文的 Floraview 仅略超 1 公里。其价格较低,部分原因在于楼龄。Sunrise Gardens 为 252 个单位的有期限地契公寓,建于 1998 年,即将迈入第 27 年。

正如你对老公寓的预期,Sunrise Gardens 的三卧单位面积十分阔绰,介于 1,033 至 1,464 平方英尺。另需注意,Sunrise Gardens 中有 85 per cent 的单位超过 1,200 sq.ft.。若与较低的总体成交额叠加,对重视空间的家庭颇具吸引力(2024 年 11 月,这里一套 882 平方英尺的单位仅以 $900,000 成交)。

至于整体位置,可谓“喜忧参半”。一方面,这里密度较低,穿过 Yio Chu Kang Road 即是大片绿地,周边多为有地住宅,私密性极佳。另一方面,CTE 距离 Sunrise Gardens 稍近,难免会让在意噪音的人有所顾虑。

如何取舍见仁见智,你更在意低密与私密,还是更留意 CTE 的存在,这要看个人偏好。

同样因地段低密,附近没有商场或 MRT 站,因此更适合自驾出行。但若你偏爱静谧的有地住宅区,这反倒是一种“特性”而非“缺点”。

3. Castle Green ($1,521,909)

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Castle Green 预计将获得更多关注,主要因其毗邻 Lentor。随着该片区新盘激增(Lentor Central Residences 将成为约两年内的第六个项目),更实惠的转售选择如 Castle Green 有望进入买家的视野。

Castle Green 的较低价格,部分也源于楼龄。这是个位于 481 Yio Chu Kang Road(第26区)的 664 户有期限地契公寓,1993 年落成。虽说走路有点距离,但部分人或许仍会将其视为步行可达 Lentor MRT(TEL)。与多数 90 年代的公寓一样,这里的单位以今日标准来看非常宽敞:三卧面积从 1,151 平方英尺起步,最高可达 1,593 平方英尺。

以老公寓而言,其平面效率也颇为可观。多数户型沿袭“社交空间在一侧、卧室集中在另一侧”的传统,但许多单位并不存在过长的走道或怪异折角。不过,一些平面图上标注有 Private Enclosed Spaces(PES),部分买家可能会觉得这占用了实际可用面积。

需注意的是,这里的两卧单位以今日标准来看几乎相当于三卧的面积,并且成交价可低于 $1.3 million。2025 年 2 月,一套 947 平方英尺(在 Castle Green 被归类为两卧)的单位,仅以 $1.228 million 成交。

Anderson Primary School 距离 Castle Green 很近(就在公寓后方),沿 Yio Chu Kang Road 的楼座还享有面向有地住宅的开阔视野。值得一提的是,Castle Green 配有两块网球场,而如今同等体量的公寓通常只有一块。

尽管大型购物、娱乐等需求仍需外出解决,但考虑到 Lentor 区域将有更多新盘与住户入驻,我们认为该区域配套有望逐步改善。

两卧室公寓最低成交单位

项目地契落成区域平均价格
SUNRISE GARDENS99年地契(自 24/06/1995 起)1998宏茂桥$949,000
QUBE SUITES永久地契2015勿洛$695,000
THOMSON V TWO永久地契2012碧山$988,888
HILLS TWOONE永久地契2016武吉巴督$930,000
TANGLIN REGENCY99年地契(自 01/05/1994 起)1998红山$1,250,000
BLOSSOM RESIDENCES99年地契(自 02/03/2011 起)2014武吉班让$980,000
THE HILLFORD60年地契(自 19/02/2013 起)2016武吉知马$784,750
REGENT GROVE99年地契(自 17/05/1997 起)2000蔡厝港$924,000
WEST BAY CONDOMINIUM99年地契(自 01/03/1991 起)1993金文泰$993,333
THE PLAZA99年地契(自 03/09/1968 起)1979市中心核心区$1,089,842
THE OCTET永久地契2016芽笼$780,000
ISUITES @ TANI999年地契(自 19/02/1883 起)2012后港$790,000
THE MAYFAIR99年地契(自 04/12/1996 起)2000裕廊东$1,188,000
LAKE LIFE99年地契(自 30/10/2013 起)2016裕廊西$1,134,500
VETRO999年地契(自 02/06/1882 起)2010加冷$900,000
EUPHONY GARDENS99年地契(自 25/02/1998 起)2001万礼$997,560
STUDIOS@TEMBELING永久地契2012马林百列$820,000
THE RISE @ OXLEY - RESIDENCES永久地契2017博物馆$1,515,000
THE PEAK @ CAIRNHILL II永久地契2015纽顿$1,838,888
PRESTIGE HEIGHTS永久地契2011诺维娜$924,000
THE CENTREPOINT99年地契(自 17/08/1979 起)1983乌节$2,475,000
CRAIG PLACE99年地契(自 22/05/1997 起)2000欧南$1,450,000
SEA ESTA99年地契(自 09/01/2012 起)2015巴西立$880,000
FLO RESIDENCE99年地契(自 05/12/2011 起)2016榜鹅$1,037,600
ICON @ PASIR PANJANG永久地契2015女皇镇$830,000
OXLEY EDGE永久地契2016里峇峇利$1,191,000
LIV ON WILKIE永久地契2017梧槽$1,181,000
THE NAUTICAL99年地契(自 29/08/2011 起)2015三巴旺$939,500
RIVERBANK @ FERNVALE99年地契(自 10/07/2013 起)2017盛港$1,003,125
CAMBIO SUITES永久地契2016实龙岗$808,888
RIVER PLACE99年地契(自 07/11/1995 起)1999新加坡河$1,817,520
THE BERTH BY THE COVE99年地契(自 18/03/2004 起)2006南部群岛$1,768,000
MELVILLE PARK99年地契(自 01/09/1992 起)1996淡滨尼$883,612
ROBIN SUITES永久地契2016东陵$1,240,000
GEM RESIDENCES99年地契(自 21/09/2015 起)2019大巴窑$1,237,827
ROSEWOOD SUITES99年地契(自 25/02/2008 起)2011兀兰$810,000
SYMPHONY SUITES99年地契(自 10/06/2014 起)2018义顺$891,429

我们将略过 Sunrise Gardens 与 Floraview,因为它们也是三卧类别中的最低价,已在上文讨论。同时我们也不纳入 Qube Suites,尽管开发商将其户型规划为两卧,但单位面积最小可至 420 平方英尺。

除去这三者后,接下来三笔最便宜的成交来自 Floraville、Levenue 与 Escada View。

一个有趣的现象是,除 Sunrise Gardens 外,最便宜的前八个两卧全为永久地契。

1. Floraville ($950,000)

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从名称不难猜到,它与上文的 Floraview 相邻。这是一座仅 50 户的小型精品永久地契公寓,与 Floraview 一样位于 Cactus Road,且同样在 2018 年才落成。

这里的两房一卫约为 538 至 570 平方英尺;两房两卫多在 635 至 721 平方英尺之间(部分顶楼两卧可超过 800 平方英尺)。

其位置属性与上文 Floraview 相仿:地段低密、私密度高。受益于项目规模更小且楼下没有商业配套,Floraville 的“精品”特质或让私密感更强。

两者主要差异在于“精品盘”的属性。由于成交量更低,价格波动可能更大。在 Sunrise Gardens 与 Floraview 之间,若你偏好体量更小的项目,或可考虑 Floraville。同样地,这也是更适合自驾的公寓。

2. Levenue ($790,000)

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该项目与下文的 Escada View 相邻。Levenue 位于勿洛(第14区)的 Lengkong Empat,一座仅 43 户的永久地契精品项目,2016 年落成。

项目仅提供一卧与两卧户型。两卧最小约 474 平方英尺(两房一卫,坦白说我们更倾向将其视作一卧),也有 538 或 678 平方英尺的更大选择。部分平面效率一般,如没有转角式厨房(即台面与柜体仅沿一面墙),并存在一定走廊面积。但或许最不利的一点在于,据我们见到的所有平面图显示,两卧似乎都仅配备一个卫生间。

撇开不足不谈,这是少数可在 $800,000 以下拥有永久地契资产的路径之一。

其优势主要在于低密地段:Levenue 俯瞰周边有地住宅,拥有良好的开阔视野。叠加低单位数,整体氛围十分宁静私密。

不过,关于位置我们着实能讲的不多。周边多为有地住宅与公园(Lengkong Enam Park),购物与娱乐需外出解决。与多数有地住宅区一样,步行范围内没有 MRT 站,主要适合自驾。

3. Escada View ($800,000)

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该项目与 Levenue 比邻,更早落成、体量也更大。坦率地说,这反而是优势之一:虽然楼龄较久(1997 年落成),但永久地契一定程度上中和了年龄劣势。全盘共有 80 个单位。

首先,单位面积与 Levenue 差别很大:Escada View 的两卧从约 743 平方英尺起步,最大可至 829 平方英尺。所有两卧均配备两间卫生间,更适合小家庭使用。需注意平面图中存在挑空与走道面积,总面积中有部分或许利用率一般。

即便如此,这些两卧的较高成交价大多仍控制在 $900,000 或以下。以 2024 年 12 月的最新成交为例,一套 754 平方英尺单位以 $900,000 成交,以今日永久地契公寓而言相当实惠。

与多数精品公寓类似,配套设施相对基础,但仍设有泳池、会所与烧烤区。

与其邻居 Levenue 相比,一个需要留意的不利之处在于 Escada 面向 PIE。我们猜测,由于高速路旁灌木带高度较高,部分楼层或许反而更“抗噪”:植被可能吸收部分噪音,而刚好高过植被的楼层可能会直面车流噪声。未经分贝计实测尚难定论,但若看房,建议将此纳入考量。

除此外,位置与 Levenue 类似,我们也没有太多可补充的——周边多为住宅,配套需外出解决。附近无公共交通项目,较适合自驾人士。

一卧与四卧

此处不作过多展开:一卧更多用于投资出租;而四卧总体成交额往往已达 $2 million+(与“搜寻最便宜项目”的初衷相悖)。

尽管如此,若你想最大化租金回报,以下是一卧的最低价清单;同时也列出四卧的最低价,供参考:

一卧

项目地契落成区域平均价格
FLORAVILLE永久地契2017宏茂桥$760,000
THE EBONY永久地契2016勿洛$640,000
THOMSON V TWO永久地契2012碧山$834,500
LAUREL TREE永久地契2021武吉巴督$713,000
THE FORESTA @ MOUNT FABER永久地契2014红山$873,600
FORESQUE RESIDENCES99年地契(自 10/01/2011 起)2014武吉班让$738,000
THE HILLFORD60年地契(自 19/02/2013 起)2016武吉知马$590,500
NORTHVALE99年地契(自 01/03/1995 起)1998蔡厝港$822,000
PARC RIVIERA99年地契(自 11/11/2015 起)2019金文泰$795,800
THE PLAZA99年地契(自 03/09/1968 起)1979市中心核心区$783,333
LE REGAL永久地契2015芽笼$595,000
SUITES @ KOVAN永久地契2010后港$630,000
THE MAYFAIR99年地契(自 04/12/1996 起)2000裕廊东$778,500
THE LAKEFRONT RESIDENCES99年地契(自 03/08/2010 起)2014裕廊西$836,648
PARC SOMME99年地契(自 06/05/2008 起)2012加冷$611,888
SUITES@ KATONG永久地契2012马林百列$673,000
SUITES AT ORCHARD99年地契(自 27/06/2007 起)2014博物馆$1,200,000
VIDA永久地契2009纽顿$1,080,000
SUITES @ SHREWSBURY永久地契2012诺维娜$700,000
CAIRNHILL NINE99年地契(自 12/05/2014 起)2016乌节$1,720,000
PEOPLE'S PARK COMPLEX99年地契(自 25/03/1968 起)1972欧南$603,750
THE INFLORA99年地契(自 25/05/2012 起)2016巴西立$650,189
PARC CENTROS99年地契(自 19/03/2012 起)2016榜鹅$804,333
VIVA VISTA永久地契2014女皇镇$715,250
WILKIE 80永久地契2010梧槽$736,200
CANBERRA RESIDENCES99年地契(自 08/09/2010 起)2013三巴旺$755,000
RIVERSOUND RESIDENCE99年地契(自 26/08/2011 起)2015盛港$728,444
SPACE @ KOVAN永久地契2015实龙岗$695,000
RV POINT999年地契(自 01/07/1841 起)2015新加坡河$806,999
THE SANTORINI99年地契(自 16/10/2013 起)2017淡滨尼$720,833
RV EDGE永久地契2013东陵$853,000
LEICESTER SUITES永久地契2013大巴窑$800,000
PARC ROSEWOOD99年地契(自 07/09/2011 起)2014兀兰$650,546
SKIES MILTONIA99年地契(自 20/02/2012 起)2016义顺$704,250

四卧

项目地契落成区域平均价格
CASTLE GREEN99年地契(自 01/12/1993 起)1997宏茂桥$1,958,981
BERKELEY RESIDENCES永久地契2015勿洛$1,490,900
BISHAN PARK CONDOMINIUM99年地契(自 01/03/1991 起)1994碧山$2,131,667
THE MADEIRA99年地契(自 14/08/2000 起)2003武吉巴督$1,735,000
CENTRAL GREEN CONDOMINIUM99年地契(自 01/07/1992 起)1995红山$2,458,000
BLOSSOM RESIDENCES99年地契(自 02/03/2011 起)2014武吉班让$1,646,978
GARDENVISTA99年地契(自 09/09/1999 起)2006武吉知马$2,481,400
REGENT GROVE99年地契(自 17/05/1997 起)2000蔡厝港$1,253,259
WATERFRONT @ FABER99年地契(自 17/09/2013 起)2017金文泰$1,885,000
ONE SHENTON99年地契(自 14/10/2005 起)2011市中心核心区$3,684,000
TRE RESIDENCES99年地契(自 23/04/2014 起)2018芽笼$1,632,127
EVERGREEN PARK99年地契(自 01/10/1995 起)1999后港$1,400,000
THE MAYFAIR99年地契(自 04/12/1996 起)2000裕廊东$1,698,000
WESTWOOD RESIDENCES99年地契(自 14/04/2014 起)2017裕廊西$1,578,555
RIVERSIDE MELODIES永久地契2014加冷$2,288,000
EUPHONY GARDENS99年地契(自 25/02/1998 起)2001万礼$1,800,000
THE SHORE RESIDENCES103年地契(自 18/08/2009 起)2014马林百列$3,070,000
WATERSCAPE AT CAVENAGH永久地契2014纽顿$3,288,888
GIFFARD MANSIONS永久地契1990诺维娜$2,000,888
ST REGIS RESIDENCES SINGAPORE999年地契(自 24/11/1995 起)2008乌节$6,855,045
BALLOTA PARK CONDOMINIUM永久地契2000巴西立$1,500,000
ECOPOLITAN99年地契(自 04/12/2012 起)2016榜鹅$1,606,680
WHITEHAVEN永久地契2016女皇镇$1,809,000
EURO-ASIA COURT永久地契1994里峇峇利$3,180,000
RACE COURSE 138永久地契2002梧槽$1,725,000
THE BROWNSTONE99年地契(自 28/04/2014 起)2017三巴旺$1,521,417
RIVERCOVE RESIDENCES99年地契(自 05/12/2016 起)2020盛港$1,380,000
SELETAR PARK RESIDENCE99年地契(自 15/03/2011 起)2015实龙岗$2,000,000
RIVER PLACE99年地契(自 07/11/1995 起)1999新加坡河$3,484,000
THE BERTH BY THE COVE99年地契(自 18/03/2004 起)2006南部群岛$3,600,000
THE EDEN AT TAMPINES99年地契(自 12/09/2000 起)2003淡滨尼$1,600,000
HOLLANDSWOOD COURT99年地契(自 07/05/1975 起)1980东陵$2,050,000
NOVO PLACE99年地契(自 11/12/2023 起)未落成登加$1,873,715
THE VENUE RESIDENCES99年地契(自 05/12/2012 起)2017大巴窑$2,356,722
FORESTVILLE99年地契(自 06/08/2012 起)2016兀兰$1,431,667
SYMPHONY SUITES99年地契(自 10/06/2014 起)2018义顺$1,327,800

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