我在法国买房的所见所感：必须了解的现实（与风险）

我在拿到位于法国、即将成为我酷酷的单间公寓的钥匙之前写下这些。但我必须说，到目前为止整个过程相当顺利，几乎没有遇到意料之外的糟心事和波折，我实在算是非常幸运。

先前多次到欧洲旅行，再加上如今因工作长期居住在欧洲国家，确实帮了大忙；对当地多元文化与法律的理解，让我更能从容应对一切。

许多人对我目前的处境羡慕不已，这让我有些不自在，因为我所写的，仅限于我愿意分享的部分。某种程度上，我更多地呈现了积极的一面，或是对它在海外拥有一个家的现实的过滤版。尽管我尽量保持透明，但我也想提醒每一位读者，基本上别把我当成权威；在整个流程中，我也不过是个在摸索前行的人。

如果你认真考虑要买房，也持续在读我之前的文章，我还得再说一次：这是一次高风险、且极其艰难的历程。买者自慎，买者自慎！

1. 被诈骗的风险

我不打算赘述，因为我并没有在买房环节亲历受骗的案例（租房倒是有几桩）。虽然并不常见，但在看房购房过程中被诈骗，确实有可能发生。

基本上，如果你是从未在法国居住过的海外买家，你就很容易成为目标。法国买房涉及众多中间方，一旦没有找对人，你可能面临“亏一大笔”的风险。

常识性的事情先放一边——例如绝不要为看房付费（无论号称多“独家”，拜托，你是在买房，不是进夜店）——如果你缺乏尽职调查，卖方还有其他招数能占你上风。

近年此类情况确实少了，因为法国流程相当严格，但卖方仍可能玩一些下三路，让你处于不利位置。

例如核对实际建筑面积就是常见陷阱，因为你是按每平方米价格付钱。尤其是面积较大的物业，卖方常会“多算”几平方米。合法吗？是的，违法。所以若你核实出来，可以提出索赔，追回部分款项。

还有许多细节，这里不打算写成“避坑指南”，就留给读者自行研究吧。

说到底，如果你无法在当地实际停留至少 1 年，以完成找房与购置流程，那就别考虑在法国买任何东西了。这并不明智，而且新加坡人相对也挺容易被骗子盯上。

2. “待修房”之地*

*特别感谢 Ian 指正我前几篇文章里对该词的误用。Fixer-upper, upper-fixers, fixup-upper.

实话实说，法国的大多数物业要么破败，要么年事已高。别忘了，不到 100 年前，欧洲经历过两次世界大战；由于百年基础设施与复杂的建筑遗产，他们无法像亚洲那样迅速城市化。

普通人买得起的，通常都是“待修房”。这意味着你需要投入大量精力与资金，把房子提升到当代标准。若你是想“快进快出”赚快钱的投资者，那基本不可能。能赚钱，但不会是“快钱”。

对于积极上车的自住者，你得投入时间与金钱，把房子整到合格水准。把它想象成买一套需要翻新的旧转售 HDB 组屋。只不过在这里，这几乎是大多数公寓的宿命，你无处可逃。

在我看来，这正是法国房产迷人的地方——它们都蕴含化腐朽为神奇的潜力。但“待修房”并非人人喜欢；如果你不享受创造性的折腾，法国、乃至大部分欧洲，可能都不适合你。

3. 在法国持有房产的退出路径，多为继承，或等到退休才出售

尽管法国房地产市场仍有相当数量的买卖双方，但也要注意，只有约一半人口有能力购置并持有房产。多数情况下，除非是低于市价的受欢迎房产，否则要把房子卖掉并不容易。

尤其是如今估值达到数百万的大宅，基本注定只对最顶端的 1% 人群可负担；即便如此，也未必能入富人法眼。你的另一条路，实质上就是买来自用并传给后代，或持有足够久，利用资本利得税的扣减，最终在无需缴税或较低税负下出售。

这意味着，当你考虑买房时，要以“长期甚至永久”的视角思考。法国房产为永久产权，因此要么成为你的长期课题，要么成为你子孙的课题；为你们双方着想，务必慎选。

4. 基础装修也会让你大出血

由于欧洲实行最低工资，且法国的最低工资水平不低，你的装修之旅会相当昂贵，你必须明确轻重缓急。好的一面是，多数工匠与专业人士需按法规注册与受训；理论上，完工品质应符合安全标准，整体令人满意。

但坏消息是，我在买下公寓后，实在负担不起装修费用。我的许多欧洲朋友会为装修再贷一笔款，但我不喜欢为复利多掏钱，所以我索性让它保持那种“古朴但不可居住”的模样，边攒钱边等。

这里的copium在于：多去现场看看，让设计方案在你脑中“发酵”一阵，你会在空间规划上更聪明，而不是立刻跳进那些现成的常规解法。多数时候，要得到好的设计成果，耐心是最佳配方。

还需注意，由于装修昂贵（平均几乎 10k/sqm），欧洲多数室内的饰面都较为基础、朴素。除非屋主很有钱或动手能力强，否则很少见到石材饰面、复杂肌理或定制木作。这也是欧洲住宅更重视“软装陈设”而非“硬装内饰”的原因之一。受人工成本影响，两个地区在设计取向上的差异，颇耐人寻味。

5. 你得同时考虑寒冬与酷夏

这里有四季分明；根据你在法国的所在位置，需要把房屋的防风、防寒、防热做扎实。北部冬季可能很严酷，南部夏季可能极端炎热。只要条件允许，保温与通风都不能省。

我深刻体会到夏天会有多热，但也意识到，为了一年里大约仅持续 2 周的现象而在公寓里装空调，并不划算。要在欧洲家里躲过“被烤熟”的命运，性价比最高的办法通常是挑最热的几周去更凉快的地方度假，比如海边，或者备一台风扇/便携式空调。

至于冬季供暖，你会惊讶于可选方案之多，而每种方案都有其利弊。地暖等现代解法纸面上很美好，但现实中只在某些房间与格局里更为实用。

最终为不同房间选用不同的供暖方式也并不奇怪；听听施工方的专业建议。

6. 公寓的公共维护费用

无论共管公寓还是 HDB 业主，对缴纳某种形式的维护费都不陌生，毕竟公共区域需要维护。

因而不意外，法国也有同样的机制。公共区域需要清洁，物业也需在几年后进行维护（例如整栋楼重新粉刷），而这一切都要花钱。视你所在地而定，维护费可能每季度低至 200 euros 到几乎 2,000 euros。

我最常见的区间目前在 800 euros 至 1,200 euros，因此折算下来每月大约要付 260 euros 至 400 euros。

差异的主因通常在于大楼是否有电梯，或是否为高层建筑；可以理解，所需维护工作越多，费用越高。基本原则是：公共空间与现代化设施越多，成本越高。

在成交前你会被告知这些费用，但务必注意，随着通胀，这项支出只会持续上升。若你认为未来承担不起维护费的涨幅，最好放弃该物业。

7. 在法国把房子出租，真是折腾人

在签署购房法律文件时，我意识到法律法文极其复杂，并且对我作为业主的责任有一系列相当严格的规定。我的男友在法居住已逾 10 年；回看他早年的租约，我们发现，租户并不承担类似的义务，但一旦把房子登记为其主要住址，几乎享有与业主同等的居住权。

法国以“强保护租客”著称；粗略概括就是：即便租客行为不当，要把他请走也很难。冬季期间，依法不得驱逐租客。

我那位可怜的卖家，最后一任租客就是噩梦模板。他在冬季明知对方无可奈何，便故意数月不交房租，还莫名其妙把屋里的烤箱顺走，留下一台来路不明的微波炉。幸好这位退休老太太遇到的是“自己收场”的类型；春天一到，他便自行打包走人。 

驱逐租客的流程极其漫长：你必须以正当理由发出法律函件，并由司法执达员签署。我就不细说这需要多久了。即便获批，租客仍然享有 6 个月的通知期——等于既不付欠款，还再多住 6 个月。能把人请走，算你运气好。

这也是为何常听说巴黎有许多空置公寓——房东宁可不租，也不愿自找麻烦去应付“恶租客”。因此，多数租约也设置为定期合同，租客每次都需提出续约申请。

作为海外业主，你大概率会委托租赁代理处理文书与租客事宜。但和其他 3rd 方服务一样，他们讲求的是数量而非质量；问题一旦出现，响应与处理常常并不积极。

基于上述原因，我决定在攒装修款期间不把房子出租（更主要的是，公寓的电力系统目前被认定不达标；若租客因此在我家发生意外，我要负责任）。

8. 在法国，房产以“使用价值”为先，鲜少作为“投资品”

我很欣赏欧洲的一点，是社会文化并不鼓励炫耀与攀比。这种生活方式也体现在房地产上——强调量力而行、为使用目的而买，而非为了套利而买。

“使用价值”含义宽泛，多数时候指自住，但也有“自用”这一观察到的概念（它表示你可以把自有物业用于自己的业务）。特别是企业家群体，我看到的趋势是：他们通常整栋购入，自己用掉所需的空间，剩余的对外出租。

这是一整套生态；作为业主，你有责任为房产所处的社区做出贡献并维持其运转。在法国买房，不只是买一套住所，而是买入一种生活方式。

这是一种颇具诗意的房地产观，我个人颇为认同。

以我所在的公寓共有体为例，多数业主当前更注重成本的可持续性。令人敬佩的是，他们有意维持较低的维护费，以便为租客保持较低租金，也让其他共有人（多为年长者）保持较低的生活成本。 

作为一个对此充满热情的设计师，我也好奇，当我加入后，这种动态会被如何强化。

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我并非那种投资型写作者，这使我在众多房产投资博客中显得有些异类。就个人而言，我并不喜欢把一项人权当作商品来牟利，但我不打算在此讨论孰是孰非的政治问题。

法国房地产的现实是：其法律体系与制度设计，旨在抑制无监管的利润，以控制通胀。等你真正下场、认真研究并买下一套，你会逐步挖掘到具体细节；总体而言，许多规则正是为约束既得利益者、并维持整个劳动体系的稳定而设。

这里的房产环境高度管制；若你不喜欢这种氛围，法国房产或许并不适合你。祝好运！

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。