十多年前，约在 2013 年，私人住宅市场在全球金融危机过后、在低利率推动下迎来一波热潮。当时新加坡房价也节节攀升，仿佛政府随时会出手为房市降温。

在那个时间点推出的，是位于第 19 区 Punggol Field Walk 的 EC（行政公寓）Waterwoods。该项目共 373 户，于 2013 年 11 月开盘，前 6 个月成交 140 户，平均价位定在 $800 PSF。

随后几年，政府相继出台一系列房地产降温措施。在 Waterwoods 推出前的几个月，总债务偿还率（TDSR）框架落地。

这大幅压缩了许多家庭的借贷能力，并将每月房贷还款（连同未清偿的其他债务）上限定为月收入的 60%（如今进一步降至 55%）。

因此，Waterwoods 的开盘表现相较此前的 EC 项目更为收敛。买方情绪转弱，开发商在定价上也更趋谨慎。

所幸，Waterwoods 受惠于 EC 一贯的补贴优势，且项目以长期自住为导向打造。Waterwoods 超过 95% 的户型为三房及以上的大户型，其中四房与五房合计占全盘超过 60%。 

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