这就是 HDB 升级族被价格挤出市场的原因：解析 HDB 与公寓之间的价格差距

公寓与组屋之间的价格差距之所以重要，有几个原因——对升级族而言，它显示了是否有能力跨入私宅市场。对纯自住者而言同样相关；在权衡利弊后，有人可能会认为某些转售组屋——即便是“百万组屋”——与公寓相比仍值得购买。更广义上，它也为我们呈现过去十年里楼市发生的重大变化的一个切面：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

点击了解更多这里。

过去十年间组屋与公寓的价格差距

尽管人们担心后疫情时期房价上涨，组屋与公寓之间的价格差距在疫情前的 2019 年其实更高。

这很可能与 2013 年政策调整后转售组屋价格下滑有关（当时政府停止公布现金高于估值（COV）数据，并实施 MSR。两项举措令转售组屋价格连续数年下跌）。

在 COVID-19 之后，转售价大幅回升；你可以看到自 2020 年以来价格一路上涨。不过组屋仍被私宅市场跑赢，所以尽管与 2019 年相比差距有所缩小，但与 2013 年时相比仍相去甚远。

若以绝对价格衡量，后疫情时期对升级族可能比2019年更艰难

先撇开百分比差距不谈，在 2019 年，公寓与组屋之间的每平方英尺价格差约为 $1,600+ psf 对 $415+ psf。

但自 2023 年起，公寓价格每平方英尺跳涨逾 $400+，而转售组屋仅上涨约 $100+。因此，即便近几年以百分比来看差距更低，升级难度可能仍较 2019 年更大。

我们也来看所有成交中的平均总价（整套房的总价）：

年份	公寓价格	resale_price 平均值	公寓平均面积	HDB 平均面积	价格差距
2013	$1,404,118	$476,441	96	96	2.9
2014	$1,396,142	$442,716	97	95	3.2
2015	$1,353,671	$434,710	99	97	3.1
2016	$1,412,882	$438,839	98	97	3.2
2017	$1,502,455	$443,889	102	98	3.4
2018	$1,545,086	$441,282	98	98	3.5
2019	$1,615,317	$432,138	94	97	3.7
2020	$1,557,482	$452,279	94	98	3.4
2021	$1,739,862	$511,381	98	98	3.4
2022	$1,927,696	$549,714	99	97	3.5
2023	$1,954,451	$571,803	94	95	3.4
总计	$1,603,334	$478,307	97	97

看看 2020 年（实施“断路器措施”的一年）的价格。公寓平均约 $1.55 million，而转售组屋平均 $450,000+。

到 2023 年，公寓均价为 $1.95 million（上涨约 $400,000+），而 HDB 均价为 $571,000+（仅上涨约 $120,000+）。

当落实到首付款、贷款资格等现实操作时，这些数字对升级族的重要性，或许比“百分比差距”更大。

顺带一提：在 2020 年及更早，$452,000+ 的组屋平均面积比 $1.55 million 的公寓大约多 4 平方米。到 2023 年，$1.95 million+ 的公寓与 $571,000+ 的 HDB 组屋在面积上几乎无差异。差距虽小，但想想你为公寓多付了多少。

但鉴于 HDB 组屋全部为租赁产权，这样比较公平吗？

如果你在意产权年限，以下为剔除所有永久产权公寓后的对比：

年份	公寓价格	公寓 $PSF	公寓面积（平方米）	HDB 价格	HDB $PSF	HDB 面积（平方米）
2013	$1,258,188	$1,289	93	$476,441	$469.17	96
2014	$1,241,724	$1,277	93	$442,716	$440.88	95
2015	$1,149,470	$1,217	90	$434,710	$423.10	97
2016	$1,215,658	$1,315	90	$438,839	$423.89	97
2017	$1,300,580	$1,354	93	$443,889	$425.39	98
2018	$1,349,732	$1,423	91	$441,282	$418.96	98
2019	$1,363,463	$1,531	86	$432,138	$415.91	97
2020	$1,381,682	$1,534	88	$452,279	$433.84	98
2021	$1,521,246	$1,618	92	$511,381	$487.62	98
2022	$1,701,503	$1,705	95	$549,714	$531.76	97
2023	$1,763,537	$1,895	89	$571,803	$564.05	95
总计	$1,403,244	$1,487	91	$478,307	$462.94	97

可以看到，2020 至 2023 年间公寓均价大约上涨了 $400,000+，与包含永久产权项目时的走势大致相似。不过要注意平均面积差距在缩小（租赁产权公寓在相同价格带通常更小）：2020 年公寓比组屋小约 10 平方米，到了 2023 年仅小约 6 平方米。

按区域检视价格差距

以下为在 OCR、RCR 与 CCR 维度下的价格差距。因南部群岛（Sentosa）没有组屋，本次比较将其排除：

以下为不同区域的公寓/HDB 价格差距：

年份	CCR	RCR	OCR
2013	194%	153%	154%
2014	242%	167%	165%
2015	156%	165%	179%
2016	208%	161%	188%
2017	196%	175%	199%
2018	220%	197%	210%
2019	252%	227%	230%
2020	242%	218%	216%
2021	219%	214%	184%
2022	212%	205%	184%
2023	197%	222%	201%

CCR 的价格差距收窄幅度最大；鉴于上一轮降温措施（60 per cent ABSD for foreigners 对 CCR 的影响大于其他区域——且这一切发生在市区百万组屋不断增多的背景下），我们预计这一趋势仍会延续。

与此同时，RCR 的价格差距正逼近 2019 年的高位。

若再次以绝对金额来看，整体情形会更直观：

行标签	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2013	$2,111,234	$524,100	$1,429,874	$514,932	$1,029,326	$466,604
2014	$2,245,331	$500,429	$1,445,413	$486,702	$1,023,785	$431,865
2015	$2,251,327	$710,411	$1,350,309	$492,999	$996,618	$417,281
2016	$2,219,614	$648,947	$1,281,382	$512,861	$1,021,092	$419,544
2017	$2,107,789	$641,782	$1,453,663	$530,926	$1,090,495	$420,040
2018	$2,762,706	$656,480	$1,494,370	$535,986	$1,094,924	$417,511
2019	$2,671,110	$643,123	$1,482,510	$516,003	$1,098,617	$411,400
2020	$2,044,835	$621,680	$1,520,180	$522,156	$1,176,060	$436,466
2021	$2,223,497	$728,548	$1,695,064	$582,919	$1,258,125	$491,344
2022	$2,589,665	$705,734	$1,976,917	$618,407	$1,369,572	$532,372
2023	$2,585,938	$726,969	$1,998,090	$640,829	$1,462,449	$556,268

以下为 2020 至 2023 年三大区域内，组屋与公寓的涨幅：

期间	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2020-2023	$541,103	$105,289	$477,909	$118,673	$286,389	$119,802

可以看到同样的模式：转售组屋仅上涨约 $100,000，而公寓涨幅远高（在 CCR 中几乎高出五倍！）

鉴于组屋更便宜且更大，这可能促使部分买家选择升级到更大或位置更优的组屋，而非公寓。这也或许解释了百万组屋持续攀升的动力。说到更大，下面对比一下单位面积：

年份	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2013	114	81	95	83	89	99
2014	106	77	96	83	90	98
2015	116	90	92	85	88	99
2016	105	87	89	86	87	100
2017	107	88	93	88	91	100
2018	123	90	88	88	89	101
2019	112	90	82	88	84	99
2020	91	87	86	88	89	100
2021	95	91	87	90	94	100
2022	108	86	95	88	92	99
2023	107	84	87	86	88	97

在 CCR 面积差更小，但在 RCR 与 OCR 中，你的组屋平均会比同区域公寓更大。

能否把物业年龄因素纳入考量？

这有些挑战，部分原因在于可用成交量的限制。但我们不妨试试看：

项目年龄 20 年及以下：

年份	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2013	$2,103,353	$568,194	$1,434,805	$698,345	$1,024,596	$516,253
2014	$2,239,962	$557,099	$1,457,099	$680,833	$1,019,722	$475,515
2015	$2,270,389	$874,391	$1,342,208	$674,595	$993,660	$449,710
2016	$2,240,614	$873,349	$1,275,586	$698,865	$1,021,745	$447,556
2017	$2,131,490	$900,401	$1,461,549	$711,243	$1,100,942	$445,496
2018	$2,874,319	$894,191	$1,498,406	$722,463	$1,095,974	$437,868
2019	$2,724,364	$866,451	$1,482,099	$726,088	$1,097,351	$438,795
2020	$2,021,273	$914,642	$1,519,666	$749,656	$1,188,030	$465,673
2021	$2,218,625	$981,142	$1,707,994	$776,087	$1,283,577	$516,844
2022	$2,604,186	$1,079,216	$2,012,179	$815,180	$1,392,818	$563,385
2023	$2,712,081	$1,220,910	$2,021,546	$846,591	$1,427,403	$591,402

截至 2023 年，在中心区域内，20 年内的转售组屋，价格不到同龄公寓的一半（$1.2 million 对 $2.7 million 的公寓均价）。

在 OCR 中，这个年龄段的转售公寓均价仅 $1.4 million；但想想同样的价格，你可以选择像 Pinnacle @ Duxton 这样的黄金地段 HDB 项目。若考虑到通达性（如前往 CBD 及其配套），单凭公寓设施或许难以支撑价差。此外，黄金地段组屋的保养与管理费用明显低于即便是 OCR 公寓的维护费（很可能仍在每月 $300 至 $400 左右）。

若看单位面积，组屋同样更占优：

年份	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2013	112	93	93	97	88	111
2014	102	88	94	97	89	108
2015	110	97	88	96	86	108
2016	100	96	85	97	84	106
2017	102	98	90	96	87	104
2018	120	98	85	95	85	101
2019	105	95	79	93	79	97
2020	84	98	81	92	84	96
2021	89	98	83	91	88	96
2022	104	98	91	89	86	94
2023	106	96	83	87	80	91

这也解释了为何在当前年份，“百万组屋”在一些人看来愈发合理，且成交量与数量仍在上升。

项目年龄 20 至 40 年：

年份	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2013	$2,679,670	$543,015	$1,325,501	$491,420	$1,153,772	$427,967
2014	$2,467,071	$504,455	$1,289,145	$474,876	$1,094,832	$402,958
2015	$2,117,624	$552,947	$1,509,405	$487,385	$1,053,213	$394,638
2016	$2,032,489	$562,684	$1,376,231	$502,927	$1,012,087	$398,840
2017	$2,048,379	$566,497	$1,432,132	$539,544	$1,008,511	$402,208
2018	$2,131,431	$608,416	$1,479,921	$555,957	$1,076,145	$406,927
2019	$2,442,445	$646,862	$1,527,204	$553,410	$1,090,791	$399,855
2020	$2,347,398	$586,587	$1,549,060	$560,104	$1,079,482	$425,067
2021	$2,201,381	$688,423	$1,636,032	$621,954	$1,121,048	$488,623
2022	$2,451,289	$648,833	$1,802,369	$682,887	$1,252,351	$533,782
2023	$2,038,027	$793,980	$1,858,532	$729,768	$1,560,831	$557,389

过去三年，CCR 出现了较为显著的价格回落。这主要与面积有关：

年份	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2013	202	83	132	86	123	90
2014	210	77	133	86	124	91
2015	165	85	139	90	123	93
2016	164	85	132	94	122	95
2017	168	88	127	98	121	98
2018	152	95	119	101	119	101
2019	171	101	119	102	120	103
2020	150	94	121	103	121	106
2021	129	105	120	106	118	108
2022	138	94	121	105	116	107
2023	101	104	115	105	108	106

截至 2023 年，CCR 内成交公寓单位的平均面积仅 101 平方米，而 2019/20 年则在 150 至 171 平方米之间。再次将面积维度纳入对比后，组屋相较公寓显得更为划算。

项目年龄 40 年及以上：

年份	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2013	$1,358,500	$303,445	$1,121,067	$349,135	$785,444	$315,778
2014	$1,736,667	$300,200	$1,038,210	$344,352	$820,000	$299,059
2015	$1,535,000	$468,680	$882,579	$344,236	$598,333	$278,542
2016	$1,520,500	$495,169	$1,075,559	$356,561	$1,109,444	$277,683
2017	$1,400,894	$445,664	$1,043,805	$358,844	$1,056,772	$289,475
2018	$1,425,579	$452,260	$1,040,975	$354,913	$1,351,980	$302,007
2019	$1,710,407	$439,919	$1,059,331	$343,253	$1,393,409	$313,804
2020	$2,397,125	$437,199	$1,237,880	$343,924	$1,313,518	$331,975
2021	$2,447,912	$475,346	$1,093,588	$388,930	$1,445,024	$380,815
2022	$2,433,581	$508,101	$1,303,038	$416,303	$1,653,572	$406,354
2023	$2,220,349	$498,735	$1,462,061	$430,490	$1,746,712	$429,229

达到这一房龄的项目相对较少，各项目的特殊性也更强，因此比较时需要有所保留。

尽管如此，仍可注意到：在最老龄的组屋中，基于位置的价格差异往往更小。在 20 年及以下的年龄段，OCR 与 CCR 之间的组屋价格差超过 $500,000（见上）。

而在 40+ 年龄段，差异仅约 $70,000，甚至 RCR 与 OCR 之间的组屋价差也不算太大。

另一个差异在于面积，因为 80 年代建造的公寓普遍比后来建造的更大：

年份	Condo CCR	HDB CCR	Condo RCR	HDB RCR	Condo OCR	HDB OCR
2013	134	54	114	61	124	67
2014	143	58	127	63	124	67
2015	132	73	98	66	116	65
2016	183	78	137	68	159	68
2017	163	71	129	70	133	72
2018	127	72	125	72	140	77
2019	169	70	105	73	149	80
2020	226	71	133	73	141	82
2021	224	72	108	75	149	83
2022	193	73	120	74	148	81
2023	151	70	121	73	143	81