随着我们步入2024年末，私人住宅价格依然居高不下，促使购房者开始探索一些较不常规的区域，以寻求更可负担的居住选择。
其中一个愈发受关注的区域是Flora Drive板块，这里聚集了多座公寓，更为人所知的是距离MRT并不算近——在近几年新加坡轨道网络快速扩张的背景下，这一点颇为少见。近期推出的永久产权Kassia，也因看似颇具吸引力的每平方英尺价格，再次点燃了市场对该区的兴趣。
但这些物业真的物有所值吗？而这里的项目持续涌入，是否意味着日后竞争会过于激烈？我们来仔细看看。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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为何Flora Drive周边公寓的定价会如此？
Flora Drive的关键问题在于通达性。这里附近并没有MRT站：许多项目介于Tampines East MRT（不少项目超过1.3 km）与Pasir Ris East MRT之间（距离也相近，但该站要到2029年才启用）。
区域配套也相对稀少，尽管Flora Drive以靠近机场著称；例如149A座附近的巴士站就有直达Terminal 3的路线——但周边并无大型商场或主要的娱乐设施。与此同时：樟宜机场的邻近也是一把双刃剑。人们总会担心因高度限制，其邻近性会影响重建与集体出售（en bloc）的前景。
这也解释了附近私宅的价格更为低廉。例如The Inflora最近有两居室（743 sq.ft.）仅以$910,000成交，而Avila Gardens近期有1,324 sq. ft.单位以$1.48 million成交（永久产权！）。
面向航空业的租赁需求，Flora Drive公寓也具备一定租赁前景。Inflora有一居室仅略高于$600,000，而Palm Isle的一居室成交约$710,000。
若看这里的整体价格，仿佛Flora Drive仍停留在2010s，而其他楼市板块已继续上行。但这是否意味着仍有可观的升值空间，抑或这是一个价格停滞的区域？以下是我们尝试解答的问题：
1. 至今为止，Flora Drive的公寓表现如何？
2. 在这个区域，永久产权的差异体现在哪里？
3. 既然这里的租赁产权更便宜且更新，用于投资是否更佳？
最后，我们将对数据进行总结，看看能得到哪些启示。
Flora Drive公寓一览
| 项目名称 | 地契 | 竣工年份 | 单位数 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR | 5BR |
| The Jovell | 99y (2018) | 2022 | 428 | 84 | 184 | 136 | 24 | |
| Palm Isles | 99y (2011) | 2015 | 429 | 108 | 126 | 153 | 28 | 14 |
| Parc Olympia | 99y (2012) | 2015 | 486 | 52 | 212 | 169 | 53 | |
| The Inflora | 99y (2012) | 2016 | 396 | 128 | 136 | 84 | 48 | |
| Hedges Park Condominium | 99y (2010) | 2015 | 501 | 73 | 229 | 164 | 35 | |
| Azalea Park Condominium | 999y (1885) | 1996 | 316 | |||||
| Avila Gardens | FH | 1995 | 347 | 20 | 54 | 254 | 18 | |
| Ballota Park Condominium | FH | 2000 | 365 | 0 | 135 | 200 | 30 | |
| Carissa Park Condominium | FH | 2001 | 528 | 28 | 149 | 335 | 16 | |
| Dahlia Park Condominium | FH | 2003 | 299 | 78 | 205 | 16 | ||
| Edelweiss Park Condominium | FH | 2006 | 517 | 26 | 148 | 285 | 58 | |
| Estella Gardens | FH | 1999 | 350 | 119 | 66 | 111 | 54 | |
| Ferraria Park Condominium | FH | 2009 | 472 | 37 | 190 | 229 | 16 | |
| Parc Komo | FH | 2023 | 276 | 40 | 104 | 82 | 30 | 20 |
| The Gale | FH | 2013 | 329 | 201 | 106 | 22 | ||
| Total | 6039 | 12.5% | 35.2% | 43.9% | 7.8% | |||
以上是我们将要分析的15个公寓项目。这里的公寓年代跨度不小，最早的是1995年落成的Avila Gardens，而最新的是2023年完工的综合用途项目Parc Komo。
总单位数为5,762套，其中绝大多数（about 80 per cent）为两居与三居户型。若往上看三居与四居，则约占一半的单位。这对HDB升级族而言是利好，他们通常青睐家庭型、空间更大的单位。
Flora Drive公寓的表现如何？
首先，我们将永久产权与租赁产权项目区分开来。我们也会排除2017年或之后竣工的项目，以避免psf价格的失真。以下为符合条件的租赁产权转售单位的年度表现：
转售租赁产权交易
| 年份 | HEDGES PARK CONDOMINIUM | PALM ISLES | PARC OLYMPIA | THE INFLORA | 非有地租赁产权 |
| 2016 | $992 | $1,096 | $1,175 | ||
| 2017 | $936 | $1,003 | $940 | $1,062 | $1,143 |
| 2018 | $925 | $975 | $936 | $1,058 | $1,174 |
| 2019 | $981 | $939 | $911 | $1,097 | $1,193 |
| 2020 | $932 | $944 | $922 | $1,051 | $1,136 |
| 2021 | $1,001 | $980 | $963 | $1,037 | $1,217 |
| 2022 | $1,085 | $1,070 | $1,065 | $1,182 | $1,331 |
| 2023 | $1,209 | $1,207 | $1,181 | $1,295 | $1,446 |
| 自2017年起的增幅 | 4.4% | 3.1% | 3.9% | 3.4% | 4.0% |
从2016年至2023年，Flora Drive租赁产权公寓的表现与更广泛的楼市相比只能说中规中矩。所有租赁项目的年化回报率都略低于市场平均的3.99 per cent，只有Hedges Park以4.36 per cent跑赢大市。
接着来看永久产权转售单位：
| 年份 | AVILA GARDENS | AZALEA PARK CONDOMINIUM | BALLOTA PARK CONDOMINIUM | CARISSA PARK CONDOMINIUM | DAHLIA PARK CONDOMINIUM | EDELWEISS PARK CONDOMINIUM | ESTELLA GARDENS | FERRARIA PARK CONDOMINIUM | THE GALE | 非有地永久产权 |
| 1996 | $757 | $782 | ||||||||
| 1997 | $758 | $385 | $763 | |||||||
| 1998 | $509 | $540 | $550 | |||||||
| 1999 | $588 | $551 | $656 | |||||||
| 2000 | $650 | $603 | $709 | $722 | ||||||
| 2001 | $547 | $500 | $572 | $615 | ||||||
| 2002 | $494 | $498 | $432 | $503 | $603 | $606 | ||||
| 2003 | $465 | $397 | $418 | $494 | $451 | $529 | $566 | |||
| 2004 | $486 | $413 | $412 | $467 | $494 | $518 | $574 | |||
| 2005 | $471 | $437 | $372 | $480 | $478 | $433 | $598 | |||
| 2006 | $438 | $394 | $407 | $471 | $465 | $456 | $726 | |||
| 2007 | $532 | $455 | $466 | $544 | $537 | $671 | $571 | $930 | ||
| 2008 | $603 | $550 | $521 | $603 | $612 | $662 | $634 | $888 | ||
| 2009 | $641 | $517 | $529 | $612 | $602 | $623 | $635 | $907 | ||
| 2010 | $692 | $609 | $600 | $702 | $659 | $675 | $711 | $816 | $1,060 | |
| 2011 | $775 | $676 | $645 | $802 | $757 | $795 | $764 | $946 | $1,210 | |
| 2012 | $900 | $764 | $736 | $879 | $845 | $853 | $894 | $976 | $1,311 | |
| 2013 | $1,114 | $883 | $766 | $933 | $898 | $954 | $903 | $993 | $1,104 | $1,434 |
| 2014 | $842 | $865 | $760 | $900 | $809 | $880 | $903 | $955 | $1,041 | $1,376 |
| 2015 | $774 | $770 | $683 | $865 | $784 | $827 | $781 | $883 | $1,036 | $1,372 |
| 2016 | $816 | $731 | $674 | $792 | $758 | $768 | $795 | $857 | $1,403 | |
| 2017 | $792 | $733 | $686 | $774 | $750 | $736 | $796 | $829 | $884 | $1,467 |
| 2018 | $813 | $864 | $750 | $818 | $807 | $817 | $853 | $907 | $953 | $1,504 |
| 2019 | $884 | $910 | $770 | $879 | $819 | $841 | $893 | $917 | $965 | $1,533 |
| 2020 | $847 | $834 | $768 | $863 | $787 | $793 | $868 | $907 | $960 | $1,471 |
| 2021 | $943 | $894 | $808 | $910 | $853 | $888 | $903 | $974 | $1,007 | $1,591 |
| 2022 | $1,018 | $1,021 | $904 | $1,040 | $975 | $996 | $1,033 | $1,090 | $1,093 | $1,702 |
| 2023 | $1,265 | $1,062 | $1,007 | $1,058 | $1,063 | $1,087 | $1,119 | $1,165 | $1,225 | $1,769 |
| 自2017年起的增幅 | 8.1% | 6.4% | 6.6% | 5.4% | 6.0% | 6.7% | 5.8% | 5.8% | 5.6% | 3.2% |
Flora Drive的永久产权公寓表现更为亮眼。它们持续跑赢更广泛的楼市，即便是表现最弱的Carissa Park，年化回报也显著高于市场常态（5.36 per cent 对比市场平均的3.17 per cent）。Avila Gardens以8.12 per cent位居首位，或与其楼龄最久、拥有更长的升值周期有关。
因此，从整体来看，买家在Flora Drive应优先考虑永久产权而非租赁产权。无论如何，在该区永久产权项目更为常见，可选范围也更广。
这也回答了我们的三大问题：对租赁产权公寓而言，Flora Drive的表现大致与更广泛的市场一致（或略低，差距不足1个百分点）。对永久产权公寓而言，Flora Drive则跑赢更广泛的市场。
接下来，我们看看以绝对值计算的收益与亏损：
（注：为此我们仅考察2013年之后的交易；在此之前，多项降温措施尚未到位或力度较弱）
| 保本 | 获利 | 亏损 | ||||||
| 公寓 | 地契 | 成交量 | 回报率% | 获利宗数 | 回报率% | 亏损宗数 | 回报率% | 总成交量 |
| BALLOTA PARK CONDOMINIUM | Freehold | 13 | 33.1% | 2 | -11.7% | 15 | ||
| ESTELLA GARDENS | Freehold | 15 | 26.0% | 4 | -8.0% | 19 | ||
| DAHLIA PARK CONDOMINIUM | Freehold | 8 | 25.0% | 6 | -6.0% | 14 | ||
| AVILA GARDENS | Freehold | 11 | 24.0% | 2 | -9.6% | 13 | ||
| CARISSA PARK CONDOMINIUM | Freehold | 18 | 23.5% | 1 | -12.1% | 19 | ||
| AZALEA PARK CONDOMINIUM | 999 yrs from 12/10/1885 | 13 | 20.4% | 13 | ||||
| FERRARIA PARK CONDOMINIUM | Freehold | 30 | 20.2% | 5 | -9.7% | 35 | ||
| THE GALE | Freehold | 12 | 19.8% | 3 | -8.9% | 15 | ||
| PALM ISLES | 99 yrs from 14/09/2011 | 1 | 0 | 45 | 19.4% | 11 | -6.4% | 57 |
| THE INFLORA | 99 yrs from 25/05/2012 | 193 | 18.6% | 10 | -3.1% | 203 | ||
| THE JOVELL | 99 yrs from 08/03/2018 | 16 | 18.5% | 16 | ||||
| EDELWEISS PARK CONDOMINIUM | Freehold | 1 | 0 | 22 | 18.1% | 3 | -4.3% | 26 |
| HEDGES PARK CONDOMINIUM | 99 yrs from 28/07/2010 | 66 | 16.3% | 21 | -5.4% | 87 | ||
| PARC OLYMPIA | 99 yrs from 25/01/2012 | 53 | 15.3% | 7 | -8.0% | 60 | ||
| Overall Average | 2 | 0 | 515 | 19.1% | 75 | -6.4% | 592 | |
从上表看，我们的结论并未改变。永久产权仍然胜出：除Edelweiss Park外，这里的所有永久产权公寓都取得了高于租赁产权对手的绝对回报。
至于为何租赁产权在Flora Drive似乎更为吃力，或许与周边大量永久产权邻居、且供应规模更大有关；也可能是多年持续的市场营销所致：例如Parc Komo在推出时被广泛宣传为“全岛最实惠的永久产权公寓”——而此前，这样的卖点也常见于不少Flora Drive公寓。
也许，以较低总价拥有永久产权公寓的吸引力，分散了市场对租赁产权对手的关注。然而，目前很难下定论，我们仍需要更深入的分析来理解其中缘由。
那么，购买Flora Drive公寓是否合理？
如上所示，若你看好这个区域，永久产权更为合适。更广泛地看，这里的供应量很大；而我们并不确定Pasir Ris East MRT的开通会带来多大的改变（距离仍不算近）。
而且，尽管土地利用在持续强化，我们迄今未从URA或相关机构听到关于此区会有重大变动的具体消息。
看看Kassia——Flora Drive的新盘
之所以在此讨论，是因为如果你关注Flora Drive，这大概就是你当下最留意的项目。
为判断Kassia可能的表现，我们先看Parc Komo，这是同一区内最近的永久产权新盘。我们将比较Parc Komo与仅早一年推出的The Jovell的表现：
| PARC KOMO | THE JOVELL | |||||
| 户型 | 回报（$） | 回报（%） | 成交量 | 回报（$） | 回报（%） | 成交量 |
| 1BR | $103,000 | 12.9% | 2 | $112,856 | 17.6% | 9 |
| 2BR | $169,833 | 15.6% | 6 | $182,250 | 20.5% | 4 |
| 3BR | $315,667 | 21.4% | 3 | $205,129 | 18.4% | 3 |
| 4BR | $267,000 | 14.0% | 1 | |||
| 5BR | $518,500 | 19.8% | 2 | |||
| Overall Average | $248,286 | 16.9% | 14 | $147,506 | 18.5% | 16 |
请注意，这两项目的表现均低于更广泛的市场。尽管如此，我们来看看租赁产权（Jovell）与永久产权（Parc Komo）在700+ sq. ft.户型上的溢价差：
| 项目名称 | 成交价（$） | 面积（SQFT） | 单价（$ psf） | 成交日期 | 地址 |
| PARC KOMO | $780,000 | 474 | $1,647 | 17/4/24 | 963B UPPER CHANGI ROAD NORTH #04-XX |
| PARC KOMO | $1,300,000 | 700 | $1,858 | 15/2/24 | 963 UPPER CHANGI ROAD NORTH #03-XX |
| PARC KOMO | $1,380,000 | 732 | $1,885 | 2/2/24 | 971 UPPER CHANGI ROAD NORTH #05-XX |
| PARC KOMO | $1,350,000 | 775 | $1,742 | 15/5/24 | 967 UPPER CHANGI ROAD NORTH #01-XX |
| PARC KOMO | $1,758,000 | 1001 | $1,756 | 2/1/24 | 959 UPPER CHANGI ROAD NORTH #05-XX |
| PARC KOMO | $2,180,000 | 1292 | $1,688 | 5/7/24 | 971 UPPER CHANGI ROAD NORTH #03-XX |
| PARC KOMO | $3,165,000 | 1808 | $1,750 | 23/1/24 | 957 UPPER CHANGI ROAD NORTH #05-XX |
| THE JOVELL | $940,000 | 635 | $1,480 | 25/6/24 | 19 FLORA DRIVE #08-XX |
| THE JOVELL | $1,150,000 | 678 | $1,696 | 8/5/24 | 13 FLORA DRIVE #01-XX |
| THE JOVELL | $1,100,000 | 721 | $1,525 | 6/6/24 | 13 FLORA DRIVE #05-XX |
| THE JOVELL | $1,090,000 | 721 | $1,511 | 19/1/24 | 21 FLORA DRIVE #07-XX |
| THE JOVELL | $1,338,888 | 904 | $1,481 | 21/5/24 | 17 FLORA DRIVE #06-XX |
两者价差约为23.6 per cent，考虑到两盘仅相差约一年，我们认为这一溢价偏高。这或许也是Jovell表现优于Parc Komo的原因之一——在看新盘时，除了psf价格，还必须考虑整体总价（quantum）。
即便是新项目，若周边存在大量永久产权替代品，尤其当这些永久产权二手公寓更大、配套更丰富等，也会削弱其需求。
Kassia作为2024年的新盘，接近$2,000+ psf的定价是意料之中（即便在边缘区域，这也大致是当下新盘的平均水平）。
沿着这个思路，如果同区的2个新盘在供应已然充足的条件下都未能跑赢大市，要让Kassia实现超额表现并不容易。
尽管如此，Flora Drive仍有其优势：靠近机场、环境静谧，而且在2024这个高价市场中，或许是购入更大面积公寓最实惠的区域之一。虽然明确存在获利的可能，但我们会为可能更长的持有期做好准备。
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