本周，我们在评论区收到一位读者的有趣提问，关于 Laguna Park。
- Laguna Park 在未来五年内通过集体出售（en bloc）被卖出的几率有多大？
- 如果将集体出售的同意门槛降至 70%，是否足以重启 en bloc 市场？
- 对于现有业主，现在卖出更合理，还是继续持有以期潜在的 en bloc 红利更明智？
首先，给不熟悉 Laguna Park 的读者一个背景：从表面条件看，这个项目几乎具备成功 en bloc 的诸多要素。它位于 Marine Parade Road，上世纪 1978 年建成，为 99 年地契项目，整座 516 单位的公寓坐落在一块达 669,240 平方英尺的宽广地块上。
它位于 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Siglap MRT 站对面，通达 East Coast Beach 十分便捷，且靠近 Katong 的商业与零售集群。
但 Laguna Park 历来对 en bloc 颇为“抗拒”，在 2007、2010、2018 与 2019 年的数次尝试均告失败。最近一次为争取足够同意、推动再度集体出售的行动始于去年 8 月。然而，据 Stacked 看到的通知显示，迄今仅有来自 256 个单位的 369 位业主同意——约占公寓按份额价值合计的 47.38%。
将同意门槛降至 70% 的确会帮助部分项目发起集体出售招标，但在某些情形下，差之毫厘，失之千里。Laguna Park 最近一次集体出售发起，按份额价值约有 50% 的业主支持。即使门槛降至 70%，差距仍相当可观。
总体而言，降低门槛或可在一定程度上激活 en bloc 市场，但落实到个别项目时，往往只会让那些已接近达标的项目受益。
症结不在地价与集体出售价格，而在于：(i) 置换住房成本，以及 (ii) 政府售地（GLS）推出的地块数量。
我并不了解当前推动 Laguna Park 再次 en bloc 的支持者确切人数，但从该公寓近期成交来看，可以推测部分业主为何不愿“放手”。
过去 12 个月，Laguna Park 共录得 21 笔转售交易，价格从去年 4 月一套 1,453 平方英尺单位的 $1.66 million（$1,142 psf），到今年 1 月一套 3,369 平方英尺单位的 $2.9 million（$861 psf）。最新成交为 2 月 11 日一套 1,453 平方英尺单位，以 $1.87 million（$1,287 psf）易手。
将整座发展项目 en bloc 卖给开发商或许能带来更为可观的分配款，但眼下不妨先问一句：今天手持 $1.87 million，在 District 15 能买到什么？
作为一个便捷的快速参照，可查看我们针对 The Continuum、Grand Dunman 与 Tembusu Grand（本区近期部分新盘）的相关分析。
在较新的项目中，一卧起步价大致在 $1.09 million 至 $1.46 million（视项目而定）；两卧起步约 $1.54 million 至 $1.67 million，均价往往更接近 $1.8 million 至 $2 million 区间。
换言之，如今 $1.87 million 通常能买到一套较紧凑的两卧，面积多在 650 至 800 平方英尺之间，具体还要看项目与楼栈（stack）。
在各方对上述问题没有令人信服的答案之前，极可能始终会有一批较为坚决的业主，持续反对集体出售。
接着是政府售地（GLS）的问题。
以往集体出售活跃的周期，往往源于政府售地供应低于开发商与购房者的需求，开发商若要补充土地储备，基本只能转向 en bloc 地块。
如今情况已大不相同。去年在多个黄金地段推出了数量可观的 GLS 地块。这些地块所在位置与 District 15 同样抢手；在有 GLS 可选的前提下，开发商几乎总会优先选择 GLS，而非 en bloc。
这是因为 en bloc 涉及与数百名个别业主谈判，期间的异议可能导致程序迟滞，而且最终成交价也存在不确定性。
不过，这确实是未来五年内可能出现变化的一个方面。过去约两年直到2026 年上半年，GLS 供应都保持在较高水平。
因此我会说，尽管未来五年内 en bloc 市场出现一波高峰并非不可能，但就当前而言，迹象都指向前路将相当陡峭。
那么，你该现在卖出，还是等待可能到来的 en bloc 横财？
这完全取决于你的目标。
若你有时效压力，或判断价格已进入平台期，也许是时候行动。Laguna Park 的成交记录显示，你可能还要经历一次非常 漫长的等待——相关 en bloc 尝试已持续了 20 年。
还需考虑机会成本。若资金长期捆绑在一处老化物业里、等待潜在的 en bloc 横财，这笔资金原本或可投向其他标的，例如更新且更具升值潜力的物业。
相反地，若 Laguna Park 很契合你的生活方式与需求，那么要意识到，想找到等价替代品并不容易，至少要承担一笔不小的新房贷。若你喜欢目前的面积与位置、且并不急需用钱，那么不妨继续持有，把任何 en bloc 视作可能的“锦上添花”。
关键在于，把 en bloc 当作“额外惊喜”——就像中 4D，或正准备买车时发现 COE 很低。它是可喜的上行，但不应当成为你财务规划的核心假设。
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每周销售盘点 (02 – 08 March)
最贵新售前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (平方英尺) | $PSF | 地契 |
| UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD | $7,826,000 | 2056 | $3,807 | 99 年 (2024) |
| THE RESERVE RESIDENCES | $6,736,440 | 2530 | $2,663 | 99 年 |
| RIVER MODERN | $6,722,000 | 1830 | $3,673 | 99 年 |
| GRAND DUNMAN | $5,192,000 | 2131 | $2,436 | 99 年 |
| ZYON GRAND | $4,531,000 | 1421 | $3,189 | 99 年 (2024) |
最便宜新售前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (平方英尺) | $PSF | 地契 |
| NEWPORT RESIDENCES | $1,387,000 | 452 | $3,068 | 永久 |
| RIVER MODERN | $1,548,000 | 538 | $2,876 | 99 年 |
| OTTO PLACE | $1,648,000 | 947 | $1,740 | 99 年 (2024) |
| COASTAL CABANA | $1,652,000 | 915 | $1,806 | 99 年 (2024) |
| AUREA | $1,858,000 | 646 | $2,877 | 99 年 (2024) |
最贵转售前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (平方英尺) | $PSF | 地契 |
| BRADDELL HEIGHTS ESTATE | $10,180,000 | 5041 | $2,020 | 永久 |
| EDEN RESIDENCES CAPITOL | $10,050,000 | 3003 | $3,346 | 99 年 (2011) |
| THE VERMONT ON CAIRNHILL | $3,800,000 | 1432 | $2,654 | 永久 |
| KLIMT CAIRNHILL | $3,398,000 | 893 | $3,803 | 永久 |
| ASTON RESIDENCE | $3,385,000 | 4693 | $721 | 946 年 (1938) |
最便宜转售前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (平方英尺) | $PSF | 地契 |
| SUNSHINE LODGE | $722,888 | 592 | $1,221 | 永久 |
| THE POIZ RESIDENCES | $810,000 | 420 | $1,930 | 99 年 (2014) |
| AFFINITY AT SERANGOON | $880,000 | 538 | $1,635 | 99 年 (2018) |
| THE M | $908,000 | 420 | $2,163 | 99 年 (2019) |
| PARC ESTA | $950,000 | 452 | $2,101 | 99 年 (2018) |
最大赢家前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (平方英尺) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| TREVOSE PARK | $5,250,000 | 2562 | $2,049 | $3,427,000 | 25 Years |
| KOVAN MELODY | $2,800,000 | 1518 | $1,845 | $1,853,700 | 21 Years |
| THE WINDSOR | $2,200,000 | 1346 | $1,635 | $1,340,000 | 31 Years |
| RIVERPARC RESIDENCE | $2,320,000 | 1485 | $1,562 | $1,281,000 | 15 Years |
| HUNDRED PALMS RESIDENCES | $2,200,000 | 1216 | $1,809 | $1,229,700 | 9 Years |
最大亏损前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (平方英尺) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,900,000 | 1550 | $1,871 | -$674,844 | 15 Years |
| OUE TWIN PEAKS | $3,320,000 | 1604 | $2,070 | -$380,000 | 10 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,800,000 | 1528 | $1,832 | -$377,238 | 14 Years |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $2,500,000 | 1711 | $1,461 | -$350,000 | 9 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,550,000 | 1518 | $1,680 | -$275,028 | 18 Years |
最大赢家前 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (平方英尺) | $PSF | 投资回报率 (%) | 持有期 |
| KOVAN MELODY | $2,800,000 | 1518 | $1,845 | 196% | 21 Years |
| TREVOSE PARK | $5,250,000 | 2562 | $2,049 | 188% | 25 Years |
| THE WINDSOR | $2,200,000 | 1346 | $1,635 | 156% | 31 Years |
| BLUWATERS | $1,530,000 | 1173 | $1,304 | 152% | 21 Years |
| SYMPHONY HEIGHTS | $1,730,000 | 1076 | $1,607 | 150% | 30 Years |
最大亏损前 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (平方英尺) | $PSF | 投资回报率 (%) | 持有期 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,900,000 | 1550 | $1,871 | -19% | 15 Years |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $2,500,000 | 1711 | $1,461 | -12% | 9 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,800,000 | 1528 | $1,832 | -12% | 14 Years |
| THE M | $908,000 | 420 | $2,163 | -12% | 6 Years |
| OUE TWIN PEAKS | $3,320,000 | 1604 | $2,070 | -10% | 10 Years |
成交分布
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