在新加坡，最能让人立刻“血压飙升”的一句话，大概就是：房子越变越小无所谓，反正住的人也更少了。
我记得大约在 2020 年前后，这种说法开始出现；当时 HDB 组屋面积缩小的问题更频繁登上头版。
（顺带一提：它们在‘70s 与 ‘80s 之间缩得最多，但据称从 ‘00s 起面积大致保持不变。）
毋庸置疑，单位确实更小了；因此一个常见的论点是，人均可用的平方英尺并未减少。换言之，房子虽然更小，但居住人数也更少，于是便暗示居住品质并没有所谓的“实际”下降。
一份最新报告指出，2023/24 年我们的平均家庭规模为 3.0，低于 2018 年的 3.1。尽管居住在 HDB 组屋的本地公民与永久居民人数在 2023 年上升至 3.18 million（2018 年为 3.15 million），
其他一些要点包括：
- 单人户已上升至 15.6 per cent，高于 2018 年的 12.6 per cent，以及 2013 年仅 8.4 per cent。
- 在受访的单身人士中，80.3 per cent 尚无明确结婚计划，但超过 10 人中有 6 人打算搬出自立门户。
- 在计划搬离的人当中，72.3 per cent 更倾向于购买自己的住房。
综观这些数据，也能解释房价上涨的预测。我此前提到过这如何影响私人住宅价格：家庭规模缩小加上人口增长，会推高对更多单位的需求。类似的逻辑同样适用于 HDB 市场，尤其是转售组屋。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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但我此处的重点不在价格，而是我们是否真的没有失去某种生活品质。
在实际生活中，对空间的需求并非线性缩放。一个三口之家并不会比四口之家自动少需要 25 per cent 的 sq ft；而单身住户的空间占用强度，也不可能只是三口之家的 ⅓。
举个例子：即便是单身或两人居住，“能用”的厨房与仅能充当小茶水间之间，差别巨大。仍然更理想的是有一个足够宽敞的客餐厅可以就餐，而不是站在厨房里吃。而且这也有明确的心理影响：
在家办公的单身人士，往往在屋内花费更多时间。没有孩子的伴侣也仍然需要有时能把门关上的房间，当工作延伸到晚上时（或当同居生活需要一点策略性的距离时，长期相处的伴侣都会懂）。
当两人同时要开工作电话，或两人的作息完全不同，空间受限会显得格外尴尬。哑铃户型确实高效，但当客厅夹在两间卧室之间，如果你在 4 am 回到家，很可能会吵醒某人。传统户型或许需要更多面积，并在走道上牺牲一些空间，但它们没有这个问题。
接下来是关于年龄的问题。很多人告诉我，年纪大了就需要更少空间；这似乎是“常识”。
这通常是那些从未照护过年长家人的人说的话。要做到居家养老的适配设计，需要：
- 更宽的走道
- 轮椅转弯半径
- 存放医疗设备或辅助移动器具的空间
- 让看护者介入协助的活动空间
一个由两位长者组成的家庭，比如退休夫妇，有时反而需要更多可用空间，而不是更少。
在高密度城市（如香港与首尔）研究微型公寓生活的心理学家，一致发现，即便是住在超小单位的单身人士，也会有更高的压力、更差的睡眠与更糟的心理健康。
我不打算在这里展开谈论睡眠质量，但请想想看：当你的床同时还是餐桌/工作台/Playstation 和 Xbox 的“沙发”时，你在心理上就很难把那处空间与休息联系起来。如果你在睡觉的地方工作、吃饭、打游戏，睡眠质量很容易急剧下滑；刺激源之间缺乏足够的“距离”。
我们正以一个相当惊人的速度见证住宅越变越小
在私人市场，这一点尤为明显，我们看到越来越多的小家庭试图挤进两房单位。在 HDB 组屋方面则不那么显著；即便面积有所缩减，其速度也不及许多近年公寓新盘（尤其是核心地段）那样快。
但无论你观察哪个细分市场，我们都在把更小的住宅常态化。而我们当中的一些人——或者某些政策制定者——可能会认为，既然家庭规模也随着单位缩小，那么一切仍能“对冲”。
我深表怀疑。
先是接受餐桌必须更小；接着接受“书房”其实只是卧室的一角；然后接受不能留客过夜，或者你们两人不能同时开会电话，否则就得有人撤去厕所。再后来，你也接受了年迈父母无法同住，因为根本没有存放行动辅助器具的空间。
很快，我们该问的不再是我们能否这样生活，而是我们是否应该如此。因此，我们需要重构对“户型效率”能弥补到何种程度的认知；以及，是否仅仅因为家庭人数减少，我们就承受得起把单位进一步缩小。
与此同时，其他房产新闻……
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每周销售回顾（12月6日 - 12日）
新房成交价最高 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 (S$) | 面积 (sqft) | $PSF | 产权年限 |
| 32 Gilstead | 15,000,000 | 4176 | 3,592 | FH |
| Upperhouse at Orchard Boulevard | 7,852,000 | 2056 | 3,819 | 99 yrs (2024) |
| Watten House | 5,063,000 | 1539 | 3,289 | 99 yrs |
| Zyon Grand | 4,713,000 | 1518 | 3,105 | 99 yrs (2024) |
| Nava Grove | 3,514,200 | 1335 | 2,633 | 99 yrs (2024) |
新房成交价最低 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 (S$) | 面积 (sqft) | $PSF | 产权年限 |
| The Continuum | 1,338,000 | 560 | 2,390 | FH |
| Novo Place | 1,373,000 | 872 | 1,575 | 99 yrs (2023) |
| River Green | 1,386,000 | 420 | 3,302 | 99 yrs (2024) |
| The Continuum | 1,398,000 | 560 | 2,498 | FH |
| Zyon Grand | 1,521,000 | 474 | 3,211 | 99 yrs (2024) |
转售成交价最高 Top 5
| 项目名称 | 价格 (S$) | 面积 (sqft) | $PSF | 产权年限 |
| Dormer Park | 5,350,000 | 2465 | 2,170 | FH |
| Kopar at Newton | 4,260,000 | 1604 | 2,656 | 99 yrs (2019) |
| Goodwood Gardens | 4,100,000 | 1776 | 2,308 | FH |
| Marina Bay Residences | 3,850,000 | 1636 | 2,353 | 99 yrs (2005) |
| Valley Park | 3,400,000 | 1550 | 2,194 | 999 yrs (1877) |
转售成交价最低 Top 5
| 项目名称 | 价格 (S$) | 面积 (sqft) | $PSF | 产权年限 |
| Hedges Park Condominium | 700,000 | 484 | 1,445 | 99 yrs (2010) |
| The Jovell | 715,000 | 527 | 1,356 | 99 yrs (2018) |
| The Alps Residences | 745,000 | 506 | 1,473 | 99 yrs (2015) |
| Kingsford Hillview Peak | 757,000 | 527 | 1,435 | 99 yrs (2012) |
| Riverfront Residences | 810,000 | 517 | 1,568 | 99 yrs (2018) |
盈利最高 Top 5
| 项目名称 | 价格 (S$) | 面积 (sqft) | $PSF | 盈利 ($) | 持有期 |
| Dormer Park | 5,350,000 | 2465 | 2,170 | 3,660,000 | 24 Years |
| The Atria at Meyer | 3,230,000 | 1346 | 2,401 | 2,357,000 | 27 Years |
| The Dairy Farm | 3,350,000 | 2131 | 1,572 | 2,120,000 | 29 Years |
| Tanglin Park | 2,660,000 | 1109 | 2,399 | 1,722,000 | 23 Years |
| Signature Park | 2,320,000 | 1389 | 1,671 | 1,700,000 | 21 Years |
亏损最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 (S$) | 面积 (sqft) | $PSF | 亏损 ($) | 持有期 |
| The Greenwich | 818,000 | 603 | 1,357 | -93,330 | 14 Years |
| One Pearl Bank | 953,000 | 431 | 2,213 | -24,000 | 6 Years |
| Kingsford Hillview Peak | 757,000 | 527 | 1,435 | 19,000 | 9 Years |
| RV Residences | 2,000,000 | 861 | 2,323 | 28,780 | 8 Years |
| Katong Regency | 1,138,000 | 570 | 1,995 | 38,000 | 14 Years |
回报率最高 Top 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 (S$) | 面积 (sqft) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| City Square Residences | 1,908,000 | 872 | 2,188 | 279% | 21 Years |
| Signature Park | 2,320,000 | 1389 | 1,671 | 274% | 21 Years |
| The Atria at Meyer | 3,230,000 | 1346 | 2,401 | 270% | 27 Years |
| The Centris | 1,790,000 | 1066 | 1,680 | 227% | 19 Years |
| Dormer Park | 5,350,000 | 2465 | 2,170 | 217% | 24 Years |
回报率最低 Top 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 (S$) | 面积 (sqft) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| The Greenwich | 818,000 | 603 | 1,357 | -10.20% | 14 Years |
| One Pearl Bank | 953,000 | 431 | 2,213 | -2.50% | 6 Years |
| RV Residences | 2,000,000 | 861 | 2,323 | 1.50% | 8 Years |
| Kingsford Hillview Peak | 757,000 | 527 | 1,435 | 2.60% | 9 Years |
| Cairnhill Residences | 2,300,000 | 904 | 2,544 | 2.60% | 13 Years |
交易分布
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