| Project | The Cornwall | District | 10 |
| Address | Cornwall Gardens | Tenure | Freehold |
| Site Area | 80,730 sqft | No. of Units | 99 |
| Developer | Lum Chang Development Pte Ltd | TOP | 2005 |
对于去过巴厘的人来说，你大概会记得至少一次骑小绵羊的疯狂体验——以及很可能，午餐经常是 Nasi 或 Mee Goreng。
不过你或许也会注意到，当地的度假村数量之多。
不论形态、规模或成本如何，这些度假村都散发着悠闲自在的氛围——很大程度来自其独特的别墅式建筑风格。
新加坡的 The Cornwall 正好契合这种感受；低层别墅式楼块与和谐的色调相映成趣，闪亮的锦鲤池与丛林式的游乐场，向渴望迷人居所的人们发出召唤。
但为什么我们不常听到它的名字？
首先，源源不绝的新盘列表往往会掩盖大多数现有的公寓（无论它们多么“别墅感”）。
其二，它仅有 99 个单位！
不过，尽管它看似低调（读作：更显私密），你可能会惊讶于 The Cornwall 在配套方面的表现相当出色，而且在地段上更是拳拳到肉。
一端是即将崛起的 One Holland Village，另一端是体量庞大的 Leedon Green，不难看出，这一带正迅速成为重建热点。
这里的住户或许未曾意识到，但随着关注焦点不断聚拢，未来几个月，辉煌的第 10 区这一隅将迎来更多目光。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Cornwall 实地探访
| Swimming Pool | Gym | Playground |
| Barbeque Pit | Function Room |
抵达 The Cornwall 时你首先会注意到门岗的茅草屋顶风格。这与 Maplewoods 和 Fifth Avenue condo 等项目的观感非常相似。
通过门岗后，便可直接驶入地下车库。下行一路车道宽敞，即便你开着大车也不必担心空间狭小或转弯半径过小。不过有一点颇为特别——入口在 Cornwall Gardens，但出口却要从 Holland Road 离开。稍后我会详细谈到，这并不是最理想的安排。
我一开始也说不出哪里不对，但从外观上看，总以为车库会比较阴暗。令我惊喜的是，这里层高很高、照明明亮。虽然地面不是环氧涂层那种光滑材质，但车位整体尺寸还是相当可观的。
如你所知，The Cornwall 属于小型项目。因此整个地面层都由住宅与配套组成——地面上没有任何车道，车辆流线全部在地下完成。
正如我之前提到的，车库出口位于尽头，通过自动门通向 Holland Road。遗憾的是，它刚好错过 Holland Flyover。虽然这不是什么大问题，但若能省下那点时间会更好——尤其是你常往市区方向通勤的话。外面这段路在高峰期也会挺拥堵，毕竟这是经由 Farrer Road 前往 PIE 的侧向出口。
要上楼到住户单位，需要通过侧面面板呼叫。住户需用门禁卡进入，这也是当今公寓的基本配置。
大堂内部配置中规中矩。并没有空调——当然，这也算是一种奢侈；另一方面，这也意味着较低的管理费。
让我们回到入口，因为徒步进入的体验确实很不错。但在此之前，我得先指出落客点的设计。它的长度不短，但并非理想的那种。在雨天，你可能需要挪动车位，才能让前后排乘客都不被淋湿——并不是最实用的设计。当然，你也可以直接驶入地下车库，但从 Cornwall Gardens 转出确实更顺手。
步行进入后，你会先到一个有顶的亭子。本以为这里会有一些座位，但奇怪的是，它只是一个铺了木地板、摆着盆栽的空间。
现在，来说说 The Cornwall 的一大亮点——通往主体区的步道。
也许你会觉得这是个奇怪的细节，但世界上不少度假村都这么做是有原因的。它会营造一种期待感，在到达主区域前，先在你心中建立起良好的印象。
就在抵达健身房之前，会看到一个相当可观的水池。
称不上最美的水池，但确实为这里增添了几分灵动。
以 99 户的项目而言，The Cornwall 的健身房可谓相当出色。
你首先会注意到健身房的宽敞。得益于挑高与整面镜墙，项目为此处划出的面积之大，几乎令人惊讶。事实上，除住宅楼外，健身房是园区内唯一的独立建筑。
健身房外还有一系列配套——游乐场、烧烤区与多功能室。位置安排合理，远离嘈杂的主干道，坐落在安静的角落。
游乐场周围绿意盎然——几乎仿佛置身丛林中。
我会把这片烧烤区称为“质朴风”。两侧是高大的棕榈树，完全无遮蔽，仅提供长凳座位。好在它靠近多功能室，你可以同时预约两者——既能增加座位，也有雨天备用方案（以防万一）。
自动售货机的位置很“战略”，靠近多功能室、烧烤区与健身房。
多功能室的面积相当可观，座位安排也颇为多样。总体来说是朴实无华的配置——恰如其名，功能至上，不多不少。
The Cornwall 的泳池以单位数目来看，尺寸恰到好处。
虽然我通常不太偏好“庭院式”泳池，但它确实强化了“隐秘绿洲”的感受。
周末在泳池畔的躺椅上，你可以尽情享受慵懒的度假式生活。
在这样阳光明媚的日子里，The Cornwall 的优势被充分展现。除 Leedon Residence（也不过 12 层）外，几乎没有其他项目“俯视”进来——私密感相当明显。
这一点在短期内也不太可能改变，因为邻里是 Cornwall Gardens 的 GCB 飞地，以及 Holland Flyover，这些都不会在短时间内发生变化。
旁侧还有一方儿童池，相邻的是一座看起来有些孤单的亭子。
细看 The Cornwall 的建筑设计，很清楚其定位风格。轻松的度假气息，仿佛一幅酒店目的地杂志中的画面。
我想对多数人而言，你要么爱上 The Cornwall 的设计，要么不喜欢——几乎没有中间地带。但如果你追求松弛的生活方式，这里的自然氛围绝不会让你失望。
遗憾的是，沿 Holland Road 这一侧的楼块必须承受更多的道路噪音。
话虽如此，优势在于通过侧门可快速抵达主干道。巴士站不算就在门外，但也很近，沿路走几步就到。
The Cornwall 区位评述
The Cornwall 的名字来自其直接相连的道路——Cornwall Gardens（并不意外）。
它位于 Holland Flyover 一带，因此高速上的噪音有时难以完全避免——尤其是面向道路的楼块。影响并不算严重，但若你打算在此置业，值得留意。
项目位于冗长的 Holland Road 中段，住户可轻松抵达 Holland Village 区域，同时距离 Tanglin/Orchard Road 片区也不远。
公共交通
| Bus Station | Buses Serviced | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 160m，步行 2 分钟 |
| ‘Tulip Garden’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 500m，步行 6 分钟 |
| ‘Aft Estoril Mansions’ (Opposite Fairlodge) | 5N, 7, 48, 75, 77, 106, 165, NR8 | 650m，步行 9 分钟（需过红绿灯） |
Closest MRT: Holland Village - 650m，步行 9 分钟
从 MRT 路线来看，Holland Village MRT 并非最中心。到 CBD/Raffles Place MRT 需 8 站（车程 17 分钟），其间需要换乘 2 次。
前往 Orchard Road MRT 的时间会更短一些（10 分钟，5 站），即便需要换乘 3 次。
若你经常前往 Orchard Road 一带，‘Opp Tulip Gdn’ 巴士站（步行 9 分钟）搭乘 174 路，可能会比搭 MRT（需多次换乘）更快。
从该站到 ‘Royal Thai Embassy’ 约 11 分钟。
Holland Village MRT 位于 Circle Line 的 HarbourFront 端，这意味着常往 Kent Ridge/Labrador MRT 的学生与上班族，分别只需 6 分钟（3 站）与 13 分钟（6 站）车程——不含步行/等车时间。
私人交通
| Key Destinations | Distance From Condo (& Est. Peak Hour Drive Time) |
| CBD (Raffles Place) | 7.4km, 20-min drive |
| Orchard Road | 4.7km, 13-min drive |
| Suntec City | 15.2km, 20-min drive |
| Changi Airport | 24km, 25-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 34.2km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km, 20-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.9km, 10-min drive |
| Mapletree Business City | 5.3km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint | 23.4km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 18.3km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.6km, 18-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.7km, 24-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.1km, 19-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.9km, 24-min drive |
*车程按高峰时段估算
Immediate Road Exit(s): 1 个出口通往 Cornwall Gardens（随后即接 Holland Road）。
总结：毗邻多条主干道与高速，通达核心区域的能力极佳；但无论何时，这里的交通拥堵一直是个问题。Leedon Green 与 One Holland Village 的入驻将加剧这一难题，相关部门或将对该处的交通流线进行改造。
杂货/超市
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Walk Time) |
| Cold Storage - Holland Village | 1.6km，车程 4 分钟 或 750m，步行 10 分钟 |
| FairPrice - Holland Drive | 2.2km，车程 6 分钟 或 1.2m，步行 16 分钟 |
学校
| Educational Tier | Number of Institutes |
| Preschool (within 1km walk) | 2 |
| Primary (3km-drive) | 3 |
| Secondary (3km-drive) | 3 |
| International School (3km-drive) | 1 |
| Junior College (5km-drive) | 3 |
| University (5km-drive) | 5 |
| Polytechnic (10km-drive) | 2 |
补充要点
- 教育资源（步行范围内不多，但高质量选择丰富）
The Cornwall 正处于新加坡两大教育带的正中——Bukit Timah 与 Kent Ridge 教育带。
周边的 Queenstown 区域也很近，进一步提升了 10 分钟车程内的中小学数量。
可惜的是，步行即达的学前班不多，但相比之下，附近大专院校的数量高于平均水平，颇为亮眼。
- 高档咖啡馆
就过往几代人的置业观而言，靠近精致餐饮并非首要考量（至少过去不是）。不过你得承认，这确实为社区增添了趣味与魅力。
从饕餮正餐到精致甜点，你会在 Holland Village 一带找到一排又一排的餐馆，既愉悦味蕾，也装满你的手机相册。
- 便捷通达超过 6 个节点
新加坡是座小岛。
但对多数土生土长的我们而言，外人所称的“极致便利”，在我们心中未必完全如此。
塞车、通勤时间长、或者住在“中心区”之外，都是我们常听到的抱怨。
值得庆幸的是，居于第 10 区这一带，无论公共或私人交通，都能便捷抵达多个重要分区/节点。
Orchard、Clementi、Bukit Timah、Queensway、Buona Vista（当然还有 Holland）等板块向四周辐射，The Cornwall 的住户能够便捷地一站式触达多节点。
The Cornwall 场地与规划评述
The Cornwall 于 2006 年建成（当然，场地图更早释出）——因此请原谅这张场地图的画质。
需注意的是，尽管楼块仅有 3–4 层高，项目大多被 GCB 飞地包围；不过可惜的是，北侧的 Leedon Residences 有一栋楼能俯瞰本项目。
对追求绝对私密的人来说或许是硬伤，但项目大量的绿植（契合其别墅主题）在私密性上已能提供相当充足的遮挡。
谈到配套细节，“丛林式”儿童游乐场被安排在远离周边道路的位置，意味着由此减少尾气干扰，也更有利于交通安全。
另一方面，儿童泳池被设置在按摩池与泳道池之间，因此节假日/周末时，后两者的宁静度与私密性或会受到一定影响。
诚然，这里的配套不算繁多，但考虑到单位数与落成年份，我认为已属足够。
从我们的实地走访所见，园区建筑与地面景观的设计工艺，赋予了项目温暖而“家”的吸引力，这是如今新加坡其他地方少见的。
最佳 Stacks
Insider Tip
“Stacks 1 到 5 是我们的推荐之选。是的，会有临路噪音，但对我们而言，通风与无遮挡视野足以大大弥补这一点。”
Ryan Ong, Real Estate Specialist就最佳 Stacks 而言，我们推荐 1 至 5 号 Stacks，纯粹因为面向 Cornwall GCB 区的无遮挡景观。
代价则是来自 Holland Road 的道路噪音。
这点颇为主观；若你平时习惯紧闭门窗，噪音并不会令人不适。
当然，也有人喜欢为通风而开窗——最终取舍，取决于你更看重哪一点。
户型配比
| Unit Type | No. Of Units | Size of Units (sqft) |
| Studio | 30 | 614 - 958 sqft |
| 2-Bedroom | 45 | 1,044 - 1,701 sqft |
| 3-Bedroom | 12 | 2,142 sqft |
| 4-Bedroom | 12 | 2,497 sqft |
以 99 个单位来看，我们并不期待出现大规模的户型差异，但在这方面的表现并不差。
此外，这里的户型面积段选择出色，最小的单位面积就已高于当前新盘的平均水平（尤其是两卧）。
在各自户型段的高端位，单位也会变得非常宽敞。
需要注意的是，这里的顶层复式并没有内部电梯，长者或行动不便者或许应避免选择此类单位。
Prices for The Cornwall
价格拆分（首套房）
| Studio | 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | |
| Price | $1,150,022 | $1,975,248 | $3,641,400 | $4,244,900 |
| 25% Down Payment | $287,506 | $493,812 | $910,350 | $1,061,225 |
| Additional Costs | ||||
| Buyer Stamp Duty | $30,601 | $63,610 | $130,256 | $154,396 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $1,183,923 | $2,042,158 | $3,774,956 | $4,402,596 |
| Initial Investment Amount | $321,406 | $560,722 | $1,043,906 | $1,218,921 |
| Return on Investment | ||||
| Expected Rental Price | $2,763 | $4,698 | $8,568 | $7,491 |
| Rental Yield | 2.80% | 2.76% | 2.72% | 2.04% |
价格（第二套房）
| Studio | 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | |
| Cost Without ABSD | $1,183,923 | $2,042,158 | $3,774,956 | $4,402,596 |
| Plus: ABSD (12%) | $138,003 | $237,030 | $436,968 | $509,388 |
| Total Price After ABSD | $1,321,926 | $2,279,188 | $4,211,924 | $4,911,984 |
| Initial Investment Amount | $459,409 | $797,752 | $1,480,874 | $1,728,309 |
| Return on Investment | ||||
| Expected Rental Price | $2,763 | $4,698 | $8,568 | $7,491 |
| Rental Yield | 2.51% | 2.47% | 2.44% | 1.83% |
The Cornwall 价格评析
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| The Cornwall | Freehold | 2005 | $1,892 | |
| De Lente | Freehold | 2002 | $1,516 | 临近/年份相近 |
| Duet | Freehold | 2005 | $1,606 | 类型相似/年份相近 |
| Holland Residences | Freehold | 2012 | $1,930 | 临近 |
| Parvis | Freehold | 2012 | $1,979 | 临近 |
| Leedon Residence | Freehold | 2015 | $2,256 | 临近 |
| Leedon Green | Freehold | 2022 | $2,723 | 临近 |
The Cornwall 的近邻项目可谓“多姿多彩”（至少可以这么说）。
考虑到其优越的地段，我们将大多数项目纳入比较，让关注本区的买家对价格区间有更清晰的认知。
我们也纳入了 Duet，尽管它距离稍远，主要是因为与 The Cornwall 有诸多相似之处。
若把同一年代的项目（De Lente 与 Duet）放在一起对比，你会发现 The Cornwall 的量价表现居于前列。
这或许源于 The Cornwall 距离 Holland Village 更近，以及其极具辨识度的别墅式设计。
如果把它与更“年轻”的项目比较，则会发现 The Cornwall 成为其中相对“可负担”的选择（尽管差距并不大）。
有趣的是，尽管 Holland Residences 与 Parvis 距 Holland Village 更近，且比 The Cornwall 新 7 年，但它们的平均 PSF 仅略高一线——再次凸显“私密性/独特性”的价值。
Leedon Residence/Green 则处于价格顶端，这毫无疑问与其新盘光环与“豪华”高层定位有关（在以低层住宅为主的区域内）。
在第 10 区这样优越的地段，私宅产品线极为多元，潜在买家能在锁定地段的前提下，按需挑选其他侧重点。
升值分析
自 2000 年代初推出以来，The Cornwall 的量价增长可圈可点。
当时最贵的一套是 764 平方英尺的一卧（Studio），成交 $994 PSF，如今已涨至 $1,753 PSF。
这是一组令人咋舌的 76.3% 升幅。
更别提在周边不断崛起的新且“更好”/更现代的项目映衬下，The Cornwall 的楼龄在增长。
事实上，正因上述背景，The Cornwall 才展现出如此亮眼的升值表现。
随着 Holland Village 区域在商业与住宅方面持续重塑，置业需求自然水涨船高。
配合经济/楼市的增长，价格上涨也就顺理成章。
不过，The Cornwall 的转售交易一直不算频繁——这大概也与区域内竞争项目众多有关。
The Cornwall 最近的一宗成交是在 2019 年 8 月（4 楼 1,044 平方英尺单位，成交 $1,892 PSF，或 $1,975,248）。
考虑到项目维护良好，且在“这些特质正快速消失”的区域里，提供一种怀旧而私密的居住体验，我认为 The Cornwall 的单位更适合作为自住选择，而非以投资为主。
尤其当你留意到，周边不少住宅项目已陆续“en-bloc”，同时 Holland Village 的商业/住宅板块增长迅猛。
我们的看法
总的来说，The Cornwall 是一个别具魅力、同时又较为“小众”的项目，享有极佳的地理位置。
其别墅式外观带来真实的度假体验，且随着时间推移愈发迷人——再加上邻近高端的 Holland Village，夜生活精彩、餐饮诱人，光环进一步加持。
从总价诉求看，The Cornwall 在同类项目中未必最便宜，但它所提供的居住体验，是许多现代公寓难以比拟的。
而这本身，或许就值得你多付出一点成本。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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