| 项目： | Spanish Village |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | Farrer Road |
| 产权： | 永久产权 |
| 单位数量： | 226 |
| 占地面积： | 331,460 平方英尺 |
| 开发商： | Far East Organization |
| TOP： | 1987 |
老读者应该都清楚，往往最古老的开发项目里，才藏着最精彩的故事。
老实说，我们已经有一段时间没有谈到像 Spanish Village 这样“资深”的公寓了。
话虽如此，它绝非弱不禁风；单从数据来看，岁月反而可能成为它未来几年最大的独特卖点。
进入正题前先说点背景——Spanish Village 早在 1987 年就已取得 TOP，坐落于市区的第 10 区。
其永久产权叠加年龄与地段，自然成为en bloc（集体出售）的理想候选——过去已至少有3次（未果）的集体出售尝试，可见 Spanish Village 今日对开发商的吸引力。
当然，许多人预期下一轮 en bloc 周期可能还要 5–10 年才会到来。
再加上当前 Covid-19 的局势，短期内这里出现 en bloc 行动的迹象并不明显，即便它的长期结局看似不可避免。
不过，对足够耐心的人而言，这或许是一块值得等待的“璞玉”。
宽阔的地面空间、出色的可达性与全方位的便利性，也是使该项目至今依然吸引人的关键因素。
旧真的是金吗？是时候一探究竟。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
Spanish Village 内部参观
| 烧烤区 | 有盖车库 | 健身房 |
| 儿童游乐场 | 桑拿 | 24小时安保 |
| 壁球场 | 游泳池 | 网球场 |
很有意思，Farrer Road 像是被一分为二。Leedon 一侧尽是玻璃与现代建筑——D’Leedon、Leedon Residence，以及最新上场的Leedon Green（即将登场）。而此侧则遍布旧公寓——Gallop Green、Gallop Gables、Sutton Court、Sommerville Park，以及本文主角——Spanish Village。
我不常以垃圾收集点开场，但 Spanish Village 的这个位置过于醒目，不得不提。问题并不只是它位于入口处（虽然确实不美观），更主要在于驶入它的巨大转弯车道。许多初次来访并使用 Google Maps 的人，甚至包括德士司机，都会在前往 Spanish Village 的途中误打误撞拐进这条车道。
发现走错后，有些人会急忙调头返回——这显然很危险，尤其是 Farrer Road 车流速度很快。
Spanish Village 的入口就在下一个转弯处。若错过，就得绕一大圈 U-turn 才能回到这里。
Spanish Village 只有一个出入口——高峰时段这里可能会排队，因为安保需要拦停访客/送货司机登记。
此外，由于下坡离场较陡，不少车主在不经意间刮到了底盘——那刺耳声响，任何司机都不愿听到。
这或许是 Spanish Village 较为不利的一点——驶出转上 Farrer Road 对路上信心不足的人来说可以说是噩梦。比起更靠上的the Levelz还不算太糟，这里轻微下坡视角、灌木遮挡与快速车流的组合，让并线驶出变得艰难。
另外，由于坐落于坡地，步行进入的住户要攀上一段不小的坡度——对年长者并不友好！
我知道开头略显挑剔，但一旦走进园区，氛围其实相当悠然。首先，起伏的地形让这里更具个性。除去 Farrer Road 的车流噪音，你会感觉仿佛置身老派的山间度假村——绝非贬义。
这种对比颇为强烈，不是吗？带着大幅弧线、超高塔楼的D’Leedon，与 Spanish Village 低矮的西班牙风建筑形成鲜明反差。
你或许会疑惑，新加坡为何会有一座以西班牙为主题的公寓。若不熟悉这片区域，Spanish Village 靠近 Holland Village——该地在 1900 年代初作为荷兰人社区而建立。1950/60 年代，英军与其眷属在此居住——因此这里逐渐被视为新加坡外籍人士的“根据地”。
关于 Spanish Village 与西班牙建筑的渊源，有几点你该知道。其一，外墙采用带有鱼鳞纹理的西班牙灰泥（stucco）工艺。如果你仔细看，每一片“鳞”的不规则起伏，意味着这些都是人工一片一片抹上的。
公区采用拱与扶壁元素，户内配有铝制拱形窗——这在新加坡的公寓中并不常见。
它也沿袭了传统的西班牙殖民小镇布局——以中央广场为核心，一切设施都位于中轴。所谓“一切”，几乎真的是全部。Spanish Village 的所有设施都集中在中间。
在当今新加坡，你几乎很难再看到这样的布局——因为这被认为是对土地使用效率不高。
但这也意味着，你能享受到 Spanish Village 的一大魅力——辽阔的空间感。
如前所述，由于地势起伏，若你住在面向 Farrer Road 的楼座，前往泳池需要爬楼梯。至于另一端（较安静的楼叠），过条路便到。
并非所有人都会喜欢所有设施一览无余地暴露在各栋楼前——整体私密性确实较弱。另一方面，它也确实促进了社区氛围——你会感觉大多数住户彼此都很熟络。
若没有 D’Leedon 打断视线，这几乎可以当作西班牙某个质朴小镇的惬意午后。
不过，这里的泳池就体量而言仅算及格。以其占地面积与 226 个单位来看，对比之下泳池偏小。
虽然仍可来回游几趟（只是要多游几趟），但体量较小意味着周末拥挤在所难免。尽头也设有一处儿童浅池。
Spanish Village 的游乐场很大。
孩子们有大把空间可以奔跑，所幸橡胶地面铺设范围也相当可观。
烧烤炉位于泳池与游乐场之间。我喜欢这里有顶棚，尽管氛围见仁见智。不用说，长椅式座位与红砖地面带来很强的 90 年代度假屋感。
虽然这里有树荫，但私密性并不高。你在此举办的任何聚会基本都在四周楼座的视线范围内。
这里还有两片网球场，以单位数量而言相当慷慨。放在当下许多新盘中更显难得——Stirling Residences 足足 1,259 个单位却只有一片网球场！
不过，其中一片网球场的维护状况不佳。有裂缝与面层剥蚀的地方（上图已是较好的一片）。
这里也有两间壁球场，其中一间改成了半露天式健身房。心肺、力量训练器械与哑铃配置都相当齐全。缺点当然是没有空调，但也更能“挥汗如雨”。
顺带一提，观察新加坡不同时期的设施流行趋势颇有意思。上世纪 1970/80 年代，壁球场曾大行其道，几乎是公寓标配（如Sommerville Park、Pandan Valley）。而如今逐渐式微，公寓便把该空间改作健身房或乒乓球室。
你觉得未来哪项常见设施会变成“鸡肋”？
环绕庭院的是一条单行环路。有时会有些不便，靠近入口楼座的住户每次驾车外出都得绕行一圈。
不过道路相当宽敞。这也意味着它能兼作住户的慢跑道——下班时段颇受欢迎！
与多数老旧项目一样，你得接受一些“古怪”的小问题。就 Spanish Village 而言，若不介意把车停在露天，车位其实很充足。
这是因为有盖车库的车位相对有限，自然更受欢迎。
老车库常见的问题还有车位紧凑，尤其在坡道附近。
所幸这里的车库转弯半径与通行空间还算宽裕。但我最大的诟病在于，从车库到各楼座之间缺乏连贯的有盖连廊。也就是说，车虽在有盖处，雨天拎着杂货还要撑伞，着实不方便。
而且这是全盘普遍的问题——基本无法在不淋点雨或不随身带伞的情况下到家。各楼座也没有完善的有盖上落客点！
Spanish Village 位置评述
Spanish Village 位于风景宜人的第 10 区，夹在 Bukit Timah 与 Holland 一带之间。
除与 CBD 相距不远外，第 10 区还拥有不少亮点——从 Bukit Timah Hill 的景致到 Holland Village 多样的人气美食与酒吧。
若你下班后想要静谧的漫步，Singapore Botanical Gardens 近在咫尺。
Spanish Village 周边也集中了大量各教育阶段的院校，包括 Anglo-Chinese School (International) 与 Hwa Chong Institution 等知名学校。
采购生鲜也不成问题，Empress Road Market and Food Centre 就在马路对面。
另外，如果想吃点地道美食或与朋友小酌叙旧，Holland Village 搭几站公车即可到达。
公共交通
| 巴士站 | 运营线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ’Spanish Village’ | 5N, 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 60m, <1-min walk |
| ’Farrer Rd Mkt’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 90m, 1-min walk |
最近的 MRT：Farrer Road MRT – 400m，步行 5 分钟
如你所见，Spanish Village 的公共交通可达性相当不错，巴士站几乎就挨着公寓。
不过，通往 Farrer Road 的步行路径基本无遮蔽。偶遇雨天，去 MRT 的路程就不算太舒适。
若你偏好搭公共交通前往 CBD，乘坐 186 路巴士约 18 分钟（21 站）可直达 Raffles Place MRT。
若需要换乘 East-West Line，乘坐 93、156、186、855 或 961 路巴士约 3 分钟（4 站）可直达 Commonwealth Station。
私人交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（与预计尖峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 11.0km, 14-min drive |
| Orchard Road | 3.8km, 7-min drive |
| Suntec City | 13.1km, 20-min drive |
| Changi Airport | 27.1km, 28-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 30.0km, 35-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 19.6km, 21-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.9km, 6-min drive |
| Mapletree Business City | 6.2km, 10-min drive |
| Tuas Checkpoint | 23.4km, 26-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 18.5km, 20-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.6km, 15-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 19.3km, 21-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.4km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 23.5km, 26-min drive |
*车程以尖峰时段测算
临近出口：沿 Farrer Road 的单一出口
总结：通往 Farrer Road 的单车道出口在高峰期易拥堵，且尽管 Farrer Road 是 4 车道主干道，车流也常年繁忙。现场亦划有黄框线（yellow-box）以便出车。此外，Farrer Road 的南北两端分别接 Bukit Timah Road 与 Holland Road 通往市区。前往 PIE（位于 Bukit Timah Road 北侧）则略显不便。鉴于 Spanish Village 所在一侧，你需要在 Farrer/Holland Road 交界处 U-turn 掉头，再向北行驶（穿越车流）才能上 PIE。
杂货/生鲜
| 商店名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Empress Market (String of Shops) | 280m, 步行 4 分钟 |
| Fairprice – Coronation Plaza | 1.5km, 步行 19 分钟 或 2.9km, 驾车 4 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 1 |
| 小学（驾车 3km） | 3 |
| 中学（驾车 5km） | 9 |
| 国际学校（驾车 5km） | 7 |
| 初级学院（驾车 5km） | 3 |
| 大学（驾车 5km） | 2 |
| 理工学院（驾车 10km） | 2 |
额外提示
- 更高的连通性
鉴于 Spanish Village 位于新加坡中部，住户前往全国各地都较为便捷。
首先，邻近的 Farrer Road MRT 位于 Circle Line——前往北部（Bishan MRT，Circle 与 North-South Lines 交汇）或南部（HarbourFront MRT，Circle 与 North-East Lines 交汇）都很方便。
通达 East-West Line 同样不难——Buona Vista MRT 同时服务 Circle 与 East-West Lines，距 Farrer Road MRT 2 站。或者，乘坐 93、156、186、855 或 961 路巴士约 3 分钟（4 站）可到 Commonwealth Station。
紧邻 Spanish Village 的 Farrer Road 也可接入 Bukit Timah Road 与 Holland Road，稍远一些则有北侧的 PIE 与南侧的 AYE。
总之，无论目的地在哪，得益于 Spanish Village 位处新加坡中部的优越位置，出行基本不会太费力。
- 购物机会……但距离稍远
常规采买或购物方面，Spanish Village 距一批位于 Bukit Timah Road 的商场并不算远。
这些商场包括 Serene Centre（最近）、King’s Arcade Shopping Centre 与 Coronation Plaza——集各类服务、餐饮与娱乐于一体。
不过，它们并非处在舒适步行范围内。
最近的 Serene Centre 步行约 20 分钟，建议搭乘公共交通或自驾以提升舒适度。
此外，新加坡购物核心 Orchard Road 也不远——驱车或乘车约 10 分钟内可达。
从区位来看，Spanish Village 及其邻居在周边机会方面是赢家，但若只看最近的直接配套（如临大马路、除 Empress Market 外设施不多），则稍逊一筹。
Spanish Village 开发用地评述
首先，请包涵这份 Spanish Village 总平面图细节不足，我知道它看起来有点过时（读作：古早）。
考虑到仅有 226 个单位，Spanish Village 占地达 331,460 平方英尺，可谓相当开阔。
这里的住宅楼均为低层建筑——带来非常宽绰的感受（近似昔日度假村），与对面高密度高楼如D’Leedon截然不同。
另需注意的是，项目位于地势略高处；尽管 D10 这片并非低洼区，这一特征仍有助于在季风期应对突发性积水。
西班牙主题的建筑与开放空间也营造出温暖、怀旧的社区氛围，很适合寻求宁静养老，或希望在充裕空间中养育孩子的家庭。
谈到空间感，5 层楼座（或“楼叠”）的布局也颇为关键——6 个楼叠整齐围绕着中部主要设施。若非每个地块上叠加了多户单元，Spanish Village 完全可以称作cluster home 式的开发。
如前所述，沿 Farrer Road 的区位在连通性上有优势，但也带来劣势。
例如，这条路旁还有其他住宅，包括即将入市的Leedon Green、One Holland Village Residences 与 Wilshire Residences。自然，这意味着已然繁忙的车流未来只会更繁忙。
Farrer Road 与双车道的 Farrer Drive 紧邻 Spanish Village，这样的低层项目中，很少有住户能完全免受车流噪音影响。
至于设施，Spanish Village 或许没有大体量新盘那样的多样化，但“基本盘”齐备——包括有盖车库、泳池、桑拿、健身房与 24 小时安保等。
综上，尽管定位朴素（且暴露于噪音），Spanish Village 在宜居性上仍有不少可取之处——加之位于第 10 区的便利性，更是锦上添花。
最佳楼叠
户型分布
| 户型 | 单位数 | 单位面积（平方英尺） |
| 1 卧室 | 40 | 700 – 786 平方英尺 |
| 2 卧室 | 33 | 1,109 – 1,163 平方英尺 |
| 3 卧室 | 153 | 1,528 – 2,368 平方英尺 |
对于如此体量的项目，户型范围通常较为简单，这与许多老项目相似。
作为低层住宅，Spanish Village 并不提供壮观景致的单位。
但这些单位以难以匹敌的宽敞度弥补了这一点——从 3 卧室（也是数量最多的户型）即可见一斑。
需注意的是，尽管与马路对面的新盘相比，这里的 psf 似乎更可负担，但更大的面积也会带来更高的总价。
最佳楼叠
价格评述
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Spanish Village | 永久产权 | 1987 | $1,633 psf |
| Sutton Place | 永久产权 | 1989 | $1,178 psf |
| The Levelz | 永久产权 | 2004 | $1,654 psf |
| Gallop Gables | 永久产权 | 1997 | $1,721 psf |
| Sommerville Park | 永久产权 | 1985 | $1,796 psf |
以上为 Spanish Village 周边其他永久产权转售公寓的价格列表。我没有纳入D’Leedon 与 Pollen & Bleu，以及较新的Leedon Residence 与 Leedon Green，旨在让做区内研究的潜在买家/租户更专注于相邻（较旧）的转售/永久产权项目对比。
先从表中价格更高的项目说起——Sommerville Park 与 Gallop Gables。
Sommerville Park 为其中最老的项目，设施丰富，靠近 Farrer Road MRT，且更接近 Farrer Road 与 Holland Road（均为主干道）的交汇处。
进一步抬高其 psf 的，可能是其静谧的园区环境——虽近主干道，但这座低层住宅隐于成熟绿植之中（听起来或许意外，但在抑制噪音与增加“隐逸感”方面效果不俗，而这在当代新加坡愈加珍贵）。
Gallop Gables 亦是一处具备长期en bloc 潜力的老项目。公寓占地 2.4 公顷，仅 140 户——空间感极强。与 Sommerville Park 类似，尽管靠近 Farrer Road，Gallop Gables 仍拥有安静平和的环境。
价格光谱的另一端则是 Sutton Place，同样年代不浅，但与 Spanish Village、Sommerville Park 相比价格更亲民。其较低溢价可能源于设施较少、外立面设计也更为简约。
与 Spanish Village 与 Gallop Gables 一样，Sutton Place 也具备en bloc 潜力，尽管其在2018 年中的集体出售尝试并未成功。
颇为有趣的是，psf 排名居中的反而是此表中最年轻的项目——The Levelz。
该公寓为其 126 户配置了足够完善的设施，自 2001 年推出以来，psf 从 $829 升至目前平均 $1,633（涨幅接近 100%），升值潜力可期。
鉴于其单位面积更小，对于不执着于大空间的买家而言，总价也更具吸引力。
Spanish Village 升值分析
尽管项目老旧、外观“年长”，Spanish Village 的价格多年来仍与大市同步上扬——从 2000 年 7 月低至 $726 psf，至今约 $1,633 psf。
除却其en bloc 潜力（稍后会提到），并无太多迹象显示 Spanish Village 不会在后疫情时期继续沿着温和升值轨迹前行。
它与市区（以及新加坡其他地区）的连接性良好，且靠近关键生活配套与公共交通，这些要素也不容忽视。
此外，不仅在 Spanish Village 周边，整个第 10 区都有众多New Launches 出现——如 Fourth Avenue Residences、Leedon Green、15 Holland Hill、Hyll on Holland，以及 One Holland Village Residences。
伴随这些 New Launches，以及老旧项目潜在的重建，我们可以预期区内余下公寓的需求上升；One Holland Village Residences 落地后，这一点已初现端倪。
众所周知，这些因素的组合，往往是推动资产增值的重要驱动。
话虽如此，正如我们先前所述，大家心中仍有一个大大的问号。
鉴于 Spanish Village 显著的en bloc 潜力，以及过往 3 次尝试，许多屋主仍不愿出售单位，希望能等待 en bloc 的“金矿”。
回顾过往，前两次尝试发生在 2018 年中/年底，即2017/2018 年 en bloc 热潮的后段，以及 2013 年降温措施后的市场停滞尾声。
第三次尝试则在 2018 年政策收紧一年后进行，仍无功而返，再次体现业主社区对集体出售的期盼。
从历史规律看，下一波 en bloc 热潮可能在未来 10 年内到来。当然，Spanish Village 也可能更早被集体出售，未来在此诞生价格更高的新项目。
（你认为 Spanish Village 会在短期内 en bloc 吗？欢迎在下方评论区告诉我们！）
最后以更具决定性的角度收尾——我们来看看租赁端。
与周边项目相比，Spanish Village 的租金并不算高，对潜在租客而言更为亲民。
不过需要补充的是，这里的租金回报率较低——1.89%。若你是投资者，会注意到周边项目的租金回报率大多也仅属一般——介于 2% 至略低于 3% 之间。
换言之，对租客而言，这里在预算上是不错的选择；但对现有/潜在房东来说或许未必理想。
我们的看法
总的来说，居住在 Spanish Village 的优点一目了然。
项目拥有良好的连通性与便捷的生活配套，但其最大优势其实在于宜居性。踏入园区，你能感受到西班牙式建筑所营造的氛围与社区感——这是新加坡极少数项目能复制的。
此外，若非被 en bloc 收购，几乎没有理由否定 Spanish Village 在未来数年持续温和升值的可能。
以当前租金水平看，若不介意项目稍显年长，这里对在该区寻觅住处的租客而言是不错的选择。
然而对寻求长期自住者而言，若你打算在此长期安家，或许应将其作为较后的选择。
毕竟，任何屋主最不愿遇到的情况之一，就是在其他业主同意进行 en bloc 销售之前 才搬进去。
开发商备注：
Far East Organization 是新加坡规模最大、也最成功的私人地产开发商之一。
不知不觉间，我们大多数人都以某种方式光顾过他们的项目，如 Clarke Quay Central、Orchard Central、Junction 10，甚至 West Coast Plaza 等商场。
公司由已故、备受敬重的新加坡企业家 Ng Teng Fong 于 1960 年创立（没错，他的名字也被用于一家医院），Far East Organization 为我国城市景观的变革作出了重要贡献。
其投资组合涵盖逾 780 个项目，其中包括 55,000 套私人住宅。旗下代表性住宅项目包括 Bullion Park 与 One Holland Village Residences——欢迎查看我们此前的评测！
Far East 的子公司包括 Far East Orchard Limited、Yeo Hiap Seng Limited 与 Far East Hospitality Trust；后者自 2012 年 IPO 以来，一直是在 Singapore Exchange Securities Trading Limited (SGX-ST) 上市的、专注新加坡的酒店与服务式公寓信托。
不出所料，该开发商的版图并不局限于新加坡（甚至不止亚洲）。迄今，Far East 也在澳大利亚多个城市建立了不断扩张的投资与开发组合，通过合作与收购投入达 A$2 billion！
在进军与亚洲经济周期不同的海外市场的同时，仍持续在本土打造高品质地产项目，Far East Organization 一次又一次证明了其业务的多元与高效。
在优良价值观、丰富经验与强大领导力的支撑下，这是一家既获得公众尊重（在长期增值中常被低估的因素），又在本地与海外项目上都具备良好前景的公司。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments