是否该购买 Norwood Grand？与 Rosewood 及周边公寓的价格评测对比

近期对Norwood Grand的关注可谓水到渠成。尽管外界热议兀兰（Woodlands）价格逼近 $2k psf，但现实是，这正是当下新盘市场的整体水平，在这个价格上，它反而可能是当今较为便宜的新盘之一。

别忘了，兀兰上一次有新盘推出已是十多年前的事了，因此这里的需求肯定存在。

我们先来看一下 Norwood Grand 的参考价格：

参考价格

户型	面积	供应套数	占比	起价	起始参考$PSF
1卧 + 书房	495	31	8.9%	$988,000	$1,996
2卧	624	77	37.6%	$1,238,000	$1,984
2卧 + 套书房	667	11
2卧 + 书房	710	43
3卧 + 书房	904	22	25.3%	$1,698,000	$1,923
3卧 豪华	872-883	33
3卧 尊贵 + 书房	1044	33
4卧 豪华 书房	1173	22	28.2%	$2,238,000	$1,908
4卧 尊贵 + 书房	1313 – 1335	76

Norwood Grand 的参考价格从 $1,900+ 起步，刚好低于 $2,000 $PSF 的心理关口。随着时间推移，平均 $PSF 预计会处于 $2,000+ 的低段区间。

要评估其当下的定价，我们需要更全面地看其周边环境。先从需求入手。

北部是否有 HDB 升级族的需求？

义顺（Yishun）、三巴旺（Sembawang）与兀兰（Woodlands）共同构成北部地区。相较私人房产，这一区域的 HDB 居民占比更高。自然会引发一个问题——北部的 HDB 升级族能否支撑该区域的私宅需求？

下面是该区域已成交的 3、4、5 房与行政组屋（Executive）数量。我们之所以选择这些户型，是因为与 2 房相比，它们更可能符合升级族的画像：

区域	市镇	3 房	4 房	5 房	行政组屋	合计	按区域汇总
中央区	碧山	2,352	9,359	5,716	1,561	18,988	195,233
	红山	15,499	16,598	9,432	42	41,571
	武吉知马	439	920	683	380	2,422
	中央区	4,205	3,424	904	6	8,539
	芽笼	11,456	9,987	3,594	832	25,869
	加冷/黄埔	14,057	12,309	5,478	505	32,349
	马林百列	3,020	1,798	1,682	0	6,500
	女皇镇	11,962	9,421	3,981	356	25,720
	大巴窑	15,506	10,783	6,140	846	33,275
东部	勿洛	22,790	20,967	10,499	2,716	56,972	152,984
	巴西立	490	11,641	9,379	7,452	28,962
	淡滨尼	13,816	29,774	17,711	5,749	67,050
北部	三巴旺	1,416	11,293	8,518	2,871	24,098	147,385
	兀兰	7,045	29,703	20,790	6,183	63,721
	义顺	15,825	30,764	10,414	2,563	59,566
东北部	宏茂桥	24,416	14,469	5,949	503	45,337	228,601
	后港	10,815	26,887	11,080	4,303	53,085
	榜鹅	5,187	22,456	16,547	1,126	45,316
	盛港	3,952	31,374	24,208	4,463	63,997
	实龙岗	4,526	10,227	3,756	2,357	20,866
西部	武吉巴督	11,546	18,073	7,402	2,734	39,755	237,955
	武吉班让	3,677	16,686	10,420	3,373	34,156
	蔡厝港	2,462	23,465	15,952	4,762	46,641
	金文泰	11,211	9,023	3,197	618	24,049
	裕廊东	6,994	8,186	5,925	1,871	22,976
	裕廊西	11,895	29,761	22,215	6,507	70,378
合计		247,999	450,073	255,760	64,751	1,018,583

可以看到，北部的成交量最少，只有 147,385，和东北部或西部的 200,000+ 相比相形见绌。

但也别忘了与私人房产进行比较：

区域	私宅项目数*	HDB 单位数	HDB 单位数/私宅项目数
中央区	1,789	195,233	109
东部	438	152,984	349
东北部	333	228,601	686
北部	65	147,385	2267
西部	150	237,955	1586

上表中，我们将每个区域的总单位数除以项目数，得到一个可跨区域对比的比率。

由于北部项目数量相对较少，北部的 HDB 居民若要留在同一区，能选择的私宅项目最少。

接下来看看历史数据，了解此区域公寓至今的表现。

年份	中央区	东部	东北部	北部	西部
2013	$1,518	$987	$994	$795	$967
2014	$1,439	$959	$951	$797	$930
2015	$1,439	$942	$936	$803	$916
2016	$1,520	$917	$934	$820	$893
2017	$1,561	$947	$982	$831	$933
2018	$1,641	$1,022	$1,052	$842	$1,011
2019	$1,686	$1,030	$1,054	$825	$1,017
2020	$1,615	$1,017	$1,070	$831	$1,022
2021	$1,676	$1,086	$1,137	$944	$1,137
2022	$1,790	$1,218	$1,274	$1,077	$1,254
2023	$1,873	$1,338	$1,391	$1,208	$1,366
2024	$1,947	$1,419	$1,458	$1,234	$1,435
年化回报率 (13 – 20)	0.9%	0.4%	1.1%	0.6%	0.8%
年化回报率 (20 – 24)	4.8%	8.7%	8.0%	10.4%	8.8%
年化回报率 (13 – 24)	2.3%	3.4%	3.5%	4.1%	3.6%

过去 10 年，北部公寓在上行期以及自 2013 年以来的整体表现中都更胜一筹。我们也注意到此前表现一般，在该阶段年化回报率仅 0.6%，但总体仍名列前茅。

原因可用一个词概括：可负担性。

随着房市变得更昂贵，像北部这样更可负担的地区，因为价格较低，自然更具吸引力。

你也会看到，兀兰的项目整体表现不俗，即便是 1997 年起租的租赁型行政公寓，年化回报率也可达 10.1%：

项目	类型	租期	竣工日期	年化回报率 (20 – 24)	2024 平均 $PSF	最近的 MRT	步行时间
NORTHWAVE	行政公寓	99 年 自 25/05/2015	2019	9.3%	$1,270	海军部	16m
BELLEWOODS	行政公寓	99 年 自 12/08/2013	2017	8.9%	$1,230	海军部	13m
TWIN FOUNTAINS	行政公寓	99 年 自 19/12/2012	2016	8.2%	$1,229	兀兰南	11m
FORESTVILLE	行政公寓	99 年 自 06/08/2012	2016	6.3%	$1,119	兀兰南	15m
WOODHAVEN	共管公寓	99 年 自 07/02/2011	2015	5.9%	$1,259	兀兰 (NSL)	11m
PARC ROSEWOOD	共管公寓	99 年 自 07/09/2011	2014	5.3%	$1,289	兀兰 (NSL)	10m
ROSEWOOD SUITES	共管公寓	99 年 自 25/02/2008	2011	6.1%	$1,028	兀兰 (TEL)	13m
LA CASA	行政公寓	99 年 自 13/09/2004	2008	8.2%	$1,014	兀兰南	11m
CASABLANCA	共管公寓	99 年 自 02/10/2001	2005	9.2%	$1,063	兀兰 (TEL)	10m
ROSEWOOD	共管公寓	99 年 自 20/06/2000	2003	8.4%	$1,000	兀兰 (TEL)	8m
WOODSVALE	行政公寓	99 年 自 22/09/1997	2000	8.3%	$833	海军部	8m
NORTHOAKS	行政公寓	99 年 自 16/12/1997	2000	10.1%	$877	海军部	10m
WOODGROVE CONDOMINIUM	共管公寓	99 年 自 17/05/1997	1999	8.8%	$951	马西岭 (NSL)	13m
THE WOODGROVE*	公寓	99 年 自 26/06/1996	1998	9.70%		马西岭 (NSL)	13m

**由于缺少 2024 年数据，仅统计 2020 – 23 年的表现

整体而言，兀兰公寓表现良好。HDB 人口提供了有力支撑，且近年受惠于价格可负担属性，兀兰自住房东得到不错回报。

然而，接下来就更难分辨了。

周边转售公寓与 Norwood Grand 相比如何？

尽管起步价低于 $2,000 psf 的心理关口，且非核心区（Outside of Central Region）买家已展现愿意为超过 $2,000 psf 的项目买单，但更重要的是，需将其与区域内的替代选择进行对比。

从上面的表格可见，2024 年的 $PSF 多数低于 $1,300 psf。最高的是 Parc Rosewood，平均 $1,289 psf。Parc Rosewood 的 $PSF 较高，一方面因为它是该带最新的公寓，另一方面是其户型组合中小户型占比较高，而周边众多行政公寓主要面向家庭。

若看最新的 EC，它们大概在 $1,100+ 至 $1,200+ 区间。相比之下，Norwood Grand 至少在 $1,900+ psf，差距不小。

这意味着约 58-60% 的溢价。但我们也知道，单看 psf 并非总能准确反映价值。为进一步分析，我们检视了 2024 年的成交。

我们想确定的是：

1. 2024 年 CCR、RCR 与 OCR 的新盘与转售价差如何？
2. 按卧室类型来看，Norwood Grand 的整体与 $PSF 差距处于何种水平？

为确保公平比较，我们仅纳入 2024 年成交的 99 年租赁公寓，并按面积分组：

• 1 卧低于 500 sq ft
• 2 卧介于 500 – 850 sq ft
• 3 卧介于 850 – 1,100 sq ft
• 4 卧介于 1,100 – 1,400 sq ft

最终共获得 7,241 个样本点。

按市场分区，2024 年新盘成交的平均总价如下：

市场分区	1BR	2BR	3BR	4BR
CCR	$1,612,063	$2,257,331	$2,277,000	No Data
OCR	No Data	$1,483,095	$1,820,011	$2,285,263
RCR	$1,500,990	$1,911,161	$2,656,682	$3,083,486

以下为转售公寓的平均总价：

市场分区	1BR	2BR	3BR	4BR
CCR	$961,000	$1,477,899	$2,146,667	$2,507,000
OCR	$775,577	$1,062,041	$1,416,247	$1,735,683
RCR	$936,541	$1,573,908	$2,172,973	$2,691,097

将两组数据相除，得到今年新盘相较转售的溢价：

市场分区	1BR	2BR	3BR	4BR
CCR	67.7%	52.7%	6.1%	No Data
OCR	No Data	39.6%	28.5%	31.7%
RCR	60.3%	21.4%	22.3%	14.6%

可见在 OCR，2 卧平均高约 40%，3 卧高约 29%，4 卧平均溢价 32%。遗憾的是，1 卧暂无数据。

那么，Norwood Grand 相较于其所在区域内较新的转售公寓，如何呢？

规划区	1BR	2BR	3BR	4BR
兀兰转售均价	$644,990	$884,158	$1,226,551	$1,469,920
Norwood Grand	$988,000	$1,238,000	$1,698,000	$2,238,000
差距	53%	40%	38%	52%

在此情况下，Norwood Grand 的 2 卧（按起步参考 $PSF）与 OCR 平均基本一致；3 卧约高 10%，4 卧约高 20%。

尽管仍更贵，且由于我们使用的是起步价而非均价，实际差距可能更大，但这与前文按 $PSF 计算得出的 60% 溢价并不相同。

无论如何，我们不能否认其总体价格相较 2024 年 OCR 成交，意味着更高于平均水平的价差。

这更大的价差意味着什么？

过去几年新盘中，$PSF 溢价很常见，即便达到 58% – 60% 的差距也并不罕见。但归根结底，更重要的是总体成交总价（Quantum）。

过去十年，市场出台了多轮降温措施以稳定价格，其中之一就是对可贷额度的限制。银行在放贷时并不关注 $PSF，而是关注总体价格。

此外，随着地价走高，开发商也必须提升户型效率以确保可负担性。因此，虽然 $PSF 上涨，但开发商通过更高效的空间设计，令单位依然实用可居。这导致 $PSF 的涨幅高于总体价格的涨幅。

那么，在 Norwood Grand 的语境下，这个价差意味着什么？

若从一位在地升级族、且不想选太旧项目的角度出发，我们看看该区最新的公寓——Northwave。

先做个说明：Northwave 是行政公寓，严格来说并非同类对比。但市场上并非所有买家都会如此区分，因此我们为可能一并考虑的买家提供这组参考。

Northwave 共 358 户，体量与 Norwood Grand 接近。它配套尚可，如 50m 泳道与现代化立面，但没有网球场。位置上，它位于兀兰的另一侧，距最近的 MRT 更远，这在一定程度上也解释了其价格。

以下为各卧室的平均总价与 $PSF：

卧室数	平均总价 ($)	平均价 ($PSF)
2	$935,804	$1,301
3	$1,271,725	$1,245
4	$1,632,296	$1,289
5	$1,810,000	$1,237

这座 2019 年落成的 EC 价格颇具竞争力。用 Norwood Grand 最便宜的 1 卧 + 书房价格，足以在 Northwave 购买 2 卧；Northwave 的 3 卧均价可对标 Norwood 的 2 卧；Northwave 的 4 卧均价可对标 Norwood 的 3 卧；而 5 卧甚至比 Norwood Grand 的 4 卧更便宜。

对于希望升级至 3 卧的家庭，Northwave 约 $1.2+ million 即可入手；同类 3 卧在 Norwood Grand 则需多约 $400k（或 33%）。两者的户型图也相当接近：

在旧项目林立区域，$PSF 高的新盘通常在总价上仍具竞争力，因为旧公寓面积更大，空间与新式产品的取舍更容易权衡。

但此处情况是，同等面积、相对较新的公寓 $PSF 更低，总价也更低。在转售市场上，即便位置不同，一些买家也会觉得这价差难以被说服。

若要为溢价寻求合理性，也可换个视角：尽管两者户数接近，Norwood Grand 的户型组合密度要低得多；而行政公寓作为住房产品，主要服务家庭客群。以下为密度对比：

BR	Norwood Grand	估算人数*	Northwave	估算人数*
1	31	31
2	131	393	47	141
3	88	352	259	1036
4	98	490	35	175
5	0	0	17	102
合计	348	1266	358	1454
人均面积 (Sq Ft)		123		92

Northwave 的 3 卧更多。假设 3 卧住的人数多于 2 卧，4 卧又多于 3 卧。结合用地面积后可见，人均面积（sq ft）之比约为 1.33 倍，即 Norwood Grand 的“私密度”较 Northwave 高约 33%。

做完与最新项目的比较后，再看离得最近的：Rosewood。

Rosewood 起租年为 2003，2024 年平均 $psf 为 $1,000，这使得 Norwood Grand 在 $PSF 层面贵约 100%。不过，它同样步行可达 MRT——兀兰（TEL）。

尽管项目更为老旧（足足年长 30 年），但其配套不差：有标准泳道、多个泳池以及 2 座网球场，服务 437 户。

2024 年 6 月，4 楼一套 1,173 sq ft 的单位以 $1.12 million 成交。

折合 $955 psf。

这是一个完整的 3 卧户型，带有防空/储物间（household shelter）、盥洗室（WC）、后阳台（yard）与较长的厨房操作台。所有卧室面积都不错——主卧甚至能放下小书桌，且主卫配有浴缸；餐区也足够宽敞。

对注重实用性的家庭而言，其靠近 MRT、配套尚可与实用的布局，使得 $1.12 million 颇具吸引力——以这预算，在 Norwood Grand 甚至买不到 2 卧。

当然，考虑到 Rosewood 年代更久，这并非完全同类对比。

但相较更新的公寓，它的性价比确实可观——尤其站在预算更紧的 HDB 升级族视角，而非优先考虑“全新”产品的买家。鉴于兀兰仍是新加坡更可负担的区域之一，这里的买家更可能把价格放在首位。

不过，如果你就是想买新的，现在的选择并不多。今天的 Norwood Grand，确实提供了一个以较低价格进入新盘市场的机会——如下所示：

面向寻求 1 卧者

项目	租期	最低价	面积 (Sq Ft)
Norwood Grand	99 年	$988,000	495
The LakeGarden Residences	99 年	$1,277,100	527
Lentoria	99 年	$1,292,000	538
Hill House	永久地契	$1,320,000	431
Lentor Hills Residences	99 年	$1,334,000	603
The Myst	99 年	$1,342,000	657
Pinetree Hill	99 年	$1,398,000	538
Tembusu Grand	99 年	$1,399,000	527
Claydence	永久地契	$1,412,200	614
Grand Dunman	99 年	$1,428,000	549
10 Evelyn	永久地契	$1,431,500	495
One Bernam	99 年 自 10/12/2019	$1,479,000	441
TMW Maxwell	99 年	$1,482,000	474
Hillock Green	99 年	$1,483,000	517
The Continuum	永久地契	$1,486,000	560
Midtown Bay	99 年 自 02/01/2018	$1,588,000	409
Grange 1866	永久地契	$1,595,000	527
Midtown Modern	99 年 自 10/12/2019	$1,638,000	409
Canninghill Piers	99 年 自 03/09/2021	$1,712,000	484
Cuscaden Reserve	99 年 自 14/08/2018	$1,950,000	700

Norwood Grand 是目前仍能提供低于 $1 million 单位的唯一项目，即其 1 卧 + 书房户型：

其面积不足 500 sq ft，却做出了一个书房。除此之外，这个布局与常见新盘相似。下一个更靠近 MRT 且价格较低的项目是 Lentoria。当前最低价单位位于 2 层，仅为 1 卧且无书房：

两相比较，Norwood Grand 的布局因带书房更实用；若不需要书房，也可改为储物间。更重要的是，两者价差不小：Lentoria 要贵约 31%。若地段并非首要因素，Norwood Grand 在当下新盘环境中相当有吸引力。

面向寻求 2 卧者

项目	租期	最低价	面积 (Sq Ft)
Norwood Grand	99 年	$1,238,000	624
The LakeGarden Residences	99 年	$1,411,200	592
The Shorefront	999 年	$1,471,000	780
Hillhaven	99 年	$1,497,856	721
Jansen House	999 年	$1,499,000	721
Hillock Green	99 年	$1,534,000	624
The Myst	99 年	$1,552,000	678
Lentoria	99 年	$1,602,000	732
Orchard Sophia	永久地契	$1,661,000	581
Bartley Vue	99 年 自 13/04/2020	$1,707,000	797
Pinetree Hill	99 年	$1,720,000	700
The Arcady at Boon Keng	永久地契	$1,743,000	678
Koon Seng House	永久地契	$1,807,000	786
Claydence	永久地契	$1,807,800	786
The Continuum	永久地契	$1,840,000	646
The Hillshore	永久地契	$1,855,000	743
Terra Hill	永久地契	$1,869,000	678
Hill House	永久地契	$1,888,000	624
One Bernam	99 年 自 10/12/2019	$1,958,000	700
Grand Dunman	99 年	$1,964,000	667
Tembusu Grand	99 年	$2,010,000	743
Grange 1866	永久地契	$2,250,000	710
10 Evelyn	永久地契	$2,292,650	743
Midtown Bay	99 年 自 02/01/2018	$2,308,000	732
TMW Maxwell	99 年	$2,404,000	786
Cuscaden Reserve	99 年 自 14/08/2018	$2,404,860	807
Atlassia	永久地契	$3,059,028	1270
Boulevard 88	永久地契	$4,785,000	1313

按参考价计，Norwood Grand 的 2 卧目前是新盘市场中最可负担的选择，且优势明显。此表中下一个靠近 MRT 且价格更低的项目是 Hillhaven，价格 $1,497,856（721 sq ft），距 Hillview MRT 步行数分钟。其 721 sq ft 户型如下：

布局与典型 2 卧相似，但厨房位于入户左侧。有人会喜欢这种分区，但即便可封闭，缺乏自然通风可能会是个问题。

以下是 Norwood Grand 最小的 2 卧：

该户型 624 sq ft，采用“哑铃”布局，空间利用率较高。厨房同样缺乏自然通风，油烟可能不易散尽，但其客厅更宽，整体空间感更佳。

另一个靠近 MRT 的项目是 Hillock Green，目前最便宜的 2 卧为 $1,534,000，比 Norwood Grand 贵约 $300,000。

需要留意的是，Hillock Green 目前最便宜的 2 卧并不带两间浴室：

尽管该单位位于 18 楼，但在同等面积、价格还贵约 $300k 的情况下，额外的一间浴室通常被认为更重要。

面向寻求 3 卧者

项目	租期	最低价	面积 (Sq Ft)
North Gaia	99 年 自 15/02/2021	$1,228,000	980
Lumina Grand	99 年	$1,357,000	936
Norwood Grand	99 年	$1,698,000	883
The Shorefront	999 年	$1,739,000	940
The Arden	99 年	$1,837,000	1012
The Myst	99 年	$1,891,000	850
Jansen House	999 年	$1,988,000	1012
Lentoria	99 年	$1,988,000	958
Hillhaven	99 年	$1,989,673	947
Hillock Green	99 年	$2,090,000	904
Mori	永久地契	$2,093,000	1173
The Botany at Dairy Farm	99 年	$2,112,000	883
Bartley Vue	99 年 自 13/04/2020	$2,141,000	1066
Hill House	永久地契	$2,150,000	753
The LakeGarden Residences	99 年	$2,206,900	1012
Sceneca Residence	99 年	$2,228,000	1044
Lentor Mansion	99 年	$2,292,000	1023
Terra Hill	永久地契	$2,351,000	904
The Continuum	永久地契	$2,377,000	872
Koon Seng House	永久地契	$2,387,000	1033
The Arcady at Boon Keng	永久地契	$2,390,000	969
Lentor Hills Residences	99 年	$2,403,000	1098
Grand Dunman	99 年	$2,458,000	980
Claydence	永久地契	$2,474,800	1076
Pinetree Hill	99 年	$2,489,000	969
The Hillshore	永久地契	$2,628,000	1055
Tembusu Grand	99 年	$2,648,000	1184
Lentor Modern	99 年	$2,669,000	1109
Atlassia	永久地契	$2,804,578	1141
J’den	99 年	$2,970,000	1184
Enchante	永久地契	$3,398,700	1270
10 Evelyn	永久地契	$3,416,000	1227
Ikigai	永久地契	$3,465,280	1496
One Bernam	99 年 自 10/12/2019	$3,553,000	1421
Canninghill Piers	99 年 自 03/09/2021	$3,652,000	1259
Cuscaden Reserve	99 年 自 14/08/2018	$3,848,000	1152
Midtown Bay	99 年 自 02/01/2018	$4,714,000	1324
Klimt Cairnhill	永久地契	$4,920,000	1432
The Giverny Residences	永久地契	$5,497,000	1636

Norwood Grand 再次位列前茅（价格更低），且前两名为行政公寓，严格意义上并非同级。就目前而言，它是你能以 $1.6x million 价格买到的唯一 3 卧新盘。

若想靠近 MRT 且预算有限，可考虑Lentoria。不过它要贵约 $300k。以 4% 利率、30 年贷款计算，TDSR 下你需约 $11,054 的月收入，月供约 $6,080；若总价 $1.988m，你需约 $12,942 月收入，多约 $2,000，月供约 $7,118，每月现金流多约 $1,000。

综合来看，若不太在意位置，Norwood Grand 仍然是更稳妥与吸引人的选项。

以下是 Lentoria 最便宜的 3 卧可提供的布局：

该单位位于 2 层，面积 958 sq ft。入户走道较长，厨房不封闭——不适合重油烟烹饪，但至少配有窗户以改善通风。其余 3 卧配置符合新盘常规，两间浴室均为自然通风，主卧对侧另有窗户，利于形成穿堂风。

以下是 Norwood Grand 最便宜的 3 卧：

入户设有足够的玄关，对紧凑型 3 卧而言未必是优点，但“Z”形动线提升了私密性。厨房为带窗封闭式、紧凑而合理；餐区较窄，客厅按此面积段属常规。值得一提的是，它设法挤出一处可用的书房，这在紧凑 3 卧中并不常见。其余卧室中规中矩，两间浴室均为自然通风。

考虑到 $1.6xm+ 的定价、配套尚可且靠近 MRT，这一档几乎没有竞争者。即便价格涨至 $1.7m – $1.9m，市场上 $2 million 以下的替代选择仍然不多。

面向寻求 4 卧者

项目	租期	最低价	面积 (Sq Ft)
Lumina Grand	99 年	$1,641,000	1152
North Gaia	99 年 自 15/02/2021	$1,677,000	1313
Altura	99 年	$1,722,000	1206
The Arden	99 年	$2,191,000	1206
Norwood Grand	99 年	$2,238,000	1173
Jansen House	999 年	$2,430,000	1259
Hillhaven	99 年	$2,481,253	1259
Straits at Joo Chiat	永久地契	$2,552,160	1227
Lentoria	99 年	$2,598,000	1206
Hillock Green	99 年	$2,608,000	1184
The LakeGarden Residences	99 年	$2,661,200	1270
Lentor Mansion	99 年	$2,671,000	1227
Sky Eden@Bedok	99 年	$2,698,000	1302
The Myst	99 年	$2,746,000	1453
Lentor Hills Residences	99 年	$2,767,000	1345
Koon Seng House	永久地契	$2,780,000	1216
The Shorefront	999 年	$2,797,000	1648
Sceneca Residence	99 年	$2,980,000	1518
Pinetree Hill	99 年	$3,180,000	1292
Tembusu Grand	99 年	$3,288,000	1432
The Continuum	永久地契	$3,306,000	1227
Grand Dunman	99 年	$3,311,000	1292
J’den	99 年	$3,312,000	1485
Terra Hill	永久地契	$3,434,000	1313
Blossoms By The Park	99 年	$3,436,000	1507
Enchante	永久地契	$3,748,300	1281
The Hillshore	永久地契	$3,808,000	1475
Watten House	永久地契	$4,956,000	1539
Claydence	永久地契	$4,977,200	2164
Canninghill Piers	99 年 自 03/09/2021	$5,544,000	1959
AMO Residence	99 年	$5,588,000	2293
Midtown Modern	99 年 自 10/12/2019	$6,208,000	1808
The Arcady at Boon Keng	永久地契	$7,387,000	2433
Irwell Hill Residences	99 年 自 13/04/2020	$9,452,000	2228
The Giverny Residences	永久地契	$9,566,000	2551
32 Gilstead	永久地契	$13,016,000	3821

若你在找 4 卧新盘，Norwood Grand 是当下第二可负担的私人公寓，仅次于The Arden。

The Arden 距 Phoenix LRT 站不远。有人认为 LRT 与 MRT“几乎等同”——毕竟可接驳 MRT；也有人觉得换乘与等候 LRT 本身就是麻烦。无论观点如何，就现有数据看，它是当前市场上价格最低的私人公寓。

那么，The Arden 的 $2.191m 4 卧能给到什么？

该单位 1,208 sq ft，位于 3 层。入户“Z”形动线增强私密性，配有小型干湿分离厨房、小后阳台、WC 与 household shelter。若储物间朝向厨房，或可拓展操作台空间（考虑到湿厨台面较少）。此外，两间浴室均为自然通风，主卧可舒适摆下带两侧床头柜的特大床。整体而言，这套小 4 卧若能接受湿厨台面较少，已算足够实用。

以下是 Norwood Grand 最便宜的 4 卧：

首先，你拿到的是 1,173 sq ft，略小于 The Arden 的 1,208 sq ft。入户同样设“Z”形动线，厨房/后阳台更长，带 WC 与可与厨房连用的 household shelter，外侧另有干厨。

此布局还能放下一张 8 人餐桌，考虑到这是不少“尊贵 3 卧”的面积级别，这点颇为可观。客厅中规中矩；更突出的是一处可两人舒适共用的“大书房”。卧室配置常规，其中第 4 卧较紧凑，不便摆放床侧柜——但对紧凑 4 卧来说不算硬伤，多数类似户型都会有一间小卧室。

两间浴室均自然通风。总体而言，面积适中、总价可负担，且布局非常契合 HDB 升级族使用需求。书房自带窗户，必要时甚至可改为可放单人床的小卧室（如有外佣亦适用）。

话虽如此，两者所处区域差异较大，面向的群体可能不同。HDB 升级族往往倾向留在熟悉的区域或靠近家人；但若仅从价格与布局层面比较，Norwood Grand 似乎更占优势。

结语

北部已超过十年没有新盘面世，且本次项目步行可达 MRT，对于想住兀兰的买家自然会颇具吸引力。放眼新盘市场，它也是当下较为可负担、且配套相当体面的选择之一。

然而，与周边转售价格相比，其总体价格仍偏高，这将是主要难点。其正面因素在于靠近 MRT 与更低密度带来的更佳私密性。这或许足以支撑其日后 TOP 时在转售市场的价格承受度。但在一个“因可负担性而涨幅领先其他区域”的地区，买家更可能把价格放在首位——能否顺利退出，仍取决于未来几年新加坡其他区域的价格表现。

当然，兀兰的利好与升级肉眼可见，但再强调一次，若你现在就在该区寻找自住产品，Norwood Grand 的“硬产品力”确实颇具说服力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。