Parktown Residence 评测：Tampines 首个大型一体化项目，起价 $2,135 psf

项目：	Parktown Residence
区域：	18
地址：	1 – 23 Tampines St 62 (S529411 – S529383)
地契：	99年，自2023年10月起
单位数：	1,193
占地面积：	~545,511 sqft
开发商：	JV between UOL, Singapore Land and Capitaland
TOP：	预计 2030
GFA 统一标准：	是

Tampines 在新加坡的发展史中扮演了重要角色，其采沙场在上世纪60年代支撑了建筑热潮。随着环保意识兴起，采沙场陆续关闭，最后一家于1991年停运。如今，Tampines 的过往仍留有痕迹，Bedok Reservoir 是其历史的长久见证，而 Tampines HDB Sand Stockpile（google it）也能让你一窥当年的景象。 

据 HDB 所述，他们于20世纪80年代初开始开发 Tampines Town，并将市镇中心规划为“沙漏”形，以打造独特的城市设计。的确，Tampines 也被视为在建筑上更具实验性的城镇之一，这里一些 HDB 楼采用圆形阳台、屋顶花园与斜屋顶设计。 

同样地，Parktown Residence 在 Tampines 也开了先河——它不仅是首个一体化项目，亦以单位数成为新加坡目前规模最大的综合体。项目并不位于已十分繁忙、周边 HDB 密集的 Tampines Central，而是在 Tampines North，这里有许多较新的 BTO，以及即将通车、隶属 Cross Island Line 的全新 MRT。Parktown Residence 将包含零售商场（PARKTOWN）、巴士转换站、社区俱乐部、小贩中心，以及贯穿项目的绿色大道。对未来住户而言，这些都意味着日常便利与交通连通性触手可及，前景甚佳。 

无论如何，Parktown Residence 的开盘将备受关注——2025 年的新盘市场已强势起步，The Orie 与 Bagnall Haus 在1月的开盘周末分别售出 86%（$2,704 psf）与 63%（$2,490 psf）。

更重要的是，这将是首个同时具备“大盘”与“一体化”属性的项目。鉴于近期如 Emerald of Katong 等大型项目的强劲需求，以及诸如 The Reserve Residences、Lentor Modern 等热门一体化项目的表现，可见买家对这类产品颇为青睐。

开发商已公布价格，单位起步自 $2,135 psf，各类型如下：

• 1 Bedroom + Study (463 sq ft) – $1.07 mil ($2,312 psf);
• 2 Bedroom (from 592 sq ft) – $1.33 mil ($2,247 psf);
• 3 Bedroom (from 926 sq ft) – $2.07 mil ($2,236 psf);
• 4 Bedroom (from 1,335 sq ft) – $2.85 mil ($2,135 psf);
• 5 Bedroom (from 1,679 sq ft) – $3.78 mil ($2,251 psf)

话不多说，马上进入 Insider Tour！ 

Parktown Residence Insider Tour

Parktown Residence 迄今为止是规模最大的综合体项目，既具备“大盘”（>1,000 个住宅单位）身份，也是一体化项目。众所周知，这两类公寓近年来都备受欢迎。大型项目如 Parc Esta、Treasure at Tampines；一体化项目则有 The Reserve Residences 与 Pasir Ris 8 等。Parktown Residence 兼具两者优势，且坐落在仍在发展中的 Tampines“新”片区，表现值得关注。这也是一项 GFA 统一项目，因此空调板等不计入 psf 价格（与周边旧盘直接对比会较困难）。

此外需指出，部分项目自称“一体化”，但“混合用途”与“一体化”是有区别的。两者均含住宅与商业，但后者还包含公共基础设施，如 MRT 站和/或巴士转换站、小贩中心、城镇广场等。若想了解一体化项目及其溢价，可点击这里。

Parktown Residence 将与未来的 Tampines North MRT 相连。项目还包含零售商场、巴士转换站、社区俱乐部、小贩中心，以及贯穿全盘的绿色大道。

共有 12 栋住宅楼，楼高自 6 至 12 层不等，共 1,193 套单位。 

零售商场命名为 PARKTOWN，由 UOL、SingLand 和 Capitaland 共同管理。听到这些名字，你大概就知道营运品质有保障。

若你认为 ION Orchard、Raffles City 与 Jewel 管理出色，Credit 可归于 Capitaland；UOL 则管理 Novena Square 与 United Square。整体而言，这些皆被视为管理良好的商场，PARKTOWN 亦应不例外。我预期引入强势租户群不会有太多波折，极有可能包括知名超市与连锁 F&B 品牌。这里还预留了商业学校的空间，鉴于 UOL 在 United Square 的成功，我猜测会是一家成熟的素质教育机构。 

为便于你在示范单位中定位，MRT 入口位于项目最北端，15、17 座距离最近。

小贩中心位于另一端，即 Parktown Residence 最南端。西侧为社区俱乐部与广场，项目东侧大部分由巴士转换站占据。 

Parktown Residence 的一大特色是“绿色林荫大道”，自 Tampines Avenue 12 贯穿至 Tampines Street 62（本项目所在），再延伸至 Tampines Avenue 11。Tampines Boulevard Park 的部分路段已开放，《Straits Times》有相关报导，见此处。

对 Parktown Residence 而言，这意味着项目中段需为绿色大道“让路”，采用开敞的空间形态，将项目分为 Park West 与 Park East 两个分区。

还将设有 24 小时贯通连廊，从 MRT 通往零售商铺与邻近 HDB 组屋，且与天桥相连。 

Parktown Residence 的设计灵感源自其环境与在地语境。Tampines 名称来自 tempinis（铁木树），而项目临近 Sungei Api-Api 与 Pasir Ris Park，因而在设计上糅合了公园、河道与海滩元素。

明显可见的是对自然的强调——项目内遍植树木与绿植。这在本地并不罕见，毕竟新加坡早年以“花园城市”著称。整体建筑风格可称现代简约，并不像近年的一体化项目 The Reserve Residences 那样“冒险”。   

鉴于单位众多，且配套了商场与巴士转换站等公共设施，车行道路与出入口的规划至关重要。我们从 Watertown 或 Woodleigh Residences 的交通问题可见，出入组织不佳会导致拥堵并令住户沮丧。Parktown Residence 如何在高峰时段管理车流，将是其长期宜居性的关键。

看看他们在这里如何应对。

项目设置 3 个不同出入口——1 个供住户与访客、1 个供巴士转换站、1 个供零售商场访客使用。

其中商场车道从 Tampines Avenue 11 进入；住户与巴士转换站的车道则位于 Tampines Street 62。

此外，沿 Tampines North Drive 2 还设有巴士的后备出口，必要时启用。住宅车道入口位于地下一层，并设有警卫室。目前看来，整体流线应可控。

每栋住宅楼均设独立大堂，合计 961 个车位，占全盘 81%，其中包括 10 个 EV 充电位与 7 个无障碍车位。考虑到 Parktown 的直通 MRT、居高不下的 COE 价格与项目中大量 2 Bedroom 户型，即便地段较外，我认为车位数量仍属充足。 

由于是大型项目，设施自然不在少数——多达 77 项，其中大部分位于商场之上的第 2 层。 

还记得前文提到设施分布在 Park East 与 Park West 吗？与 The Continuum 不同，这两者并非完全分离，而是通过连桥（亦作慢跑道）相连。虽说 Park East 的设施稍多，但大多数“标配”设施两边都有。两侧住户均可便捷使用对侧的设施，均为公共共享。

先上总体数据，再细讲细节——根据营销资料，项目共有 20 项涉水设施与 6 个泳池；6 项健身设施；8 个花园/林地/步道。娱乐与休闲方面配置了 6 个用餐亭、6 个休憩区与 3 个生活风格亭；此外还有 2 片草坪与 3 处露台，增加住户日常漫步的公共空间。 

若你在意密度，我们做了个简化计算（总土地面积/单位数）。Parktown Residence 每户对应约 457 sq ft 公共空间，表现不俗；对比 Sims Urban Oasis 的 251 sq ft、Treasure at Tampines 的 295 sq ft、Normanton Park 的 358 sq ft；甚至接近 D’Leedon 的 490 sq ft（后者毗邻 GCB 区，更显高端）。不过，我相信 Parktown 的用地面积也包含一体化部分，因此“开阔感”或不如数字所示那般明显。 

Parktown Residence 的“首层”从 2 层开始，也是设施所在层面。距离地面 10m，约相当于 3 层楼高的净空。 

先说 Park East 独有的设施——最北角设有项目唯一的网球场，以及一处多功能球场。我当然知道 1 座网球场难以满足近 1,200 户的需求，但回想我写稿 4 年多，似乎也没评过带 2 座网球场的新盘。好在多功能球场（鉴于当下热度，或可用于 padel/pickleball，或常青的羽毛球）有望分流一部分需求。

若都约不到场，旁边还有户外健身区，可以来点自重训练。 

我很喜欢 Park East 的泳池设计，契合自然主题，蜿蜒于园区之中，颇有邻近 Sungei Api Api 的意趣。

泳池也带来海滩与度假风情；靠近 17 座的池畔休憩区采用阶梯式缓入 50m 正泳池，旁边是日光平台与躺椅。这是项目两座 50m 正泳池之一；而 Park West 的另一座偏常规矩形，这里则更具曲线，与周边较浅水域相互衔接，形似溪流。

此处还设有康体池与水疗池，以及水中健身与水疗休憩区。整体更偏向恢复与疗愈，适合刚完成正泳或在康复中的住户。据我了解，水中健身将配备 2 台水中跑步机、2 台水中单车与 2 台椭圆机。 

在项目东端还有更多水景，但更多是观赏性：雾溪、静谧水湾，以及专为儿童设置的戏水区。对于这样一个以家庭为主的大盘而言，儿童水上乐园尤为重要。该区面积超过 1,600 sq ft，并与 Junior Adventure（儿童游乐区）相邻，便于实现“动静皆宜”的玩乐体验。 

经验丰富的开发商会将儿童设施尽量集中，因为小朋友较易“喜新”，需要快速切换不同玩法。三家 JV 实力不俗，这里也不意外：游戏室、2 间儿童功能室与儿童娱乐室彼此毗邻。

在成熟社区内拥有 1,193 户，我很高兴开发商在儿童设施上毫不吝啬！

多数公寓会在儿童区附近配建亭阁，这里也一样——美馔亭与阅读亭。顾名思义，前者将配备电动 BBQ 炉。 

儿童设施周边还设置了一系列步道，亦颇具童趣——如萤火小径、山谷林地与孔雀蓝森林等。这里甚至设有 350 sq ft 的小型露天剧场，尽管我不太确定其使用场景。

附近还设有 2 间 KTV 室与 1 间音乐室，适合爱好音乐的住户。小型项目里少见此类配置，这类“奢侈空间”往往只有地盘够大的项目才放得下。

回到靠近网球场的区域，这里还有一处“设施岛”——包含 2 间可承办活动的功能室、舞蹈/瑜伽室与健身房。提前说明（防你漏看后文）：全盘共有 2 间健身房、4 间功能室，分布在 Park East 与 Park West 两侧。我喜欢这种（健身房）分区设置，住户不必走太远就能健身。

由于绿色大道的存在，Tampines North 需保持一条连续的绿色廊道，Parktown 也不例外。因此在 9、11、13 座之间将留出商场“天井”，将 Parktown 的设施分隔为两侧，并以两座连桥连接，形成约 600m 的“森林慢跑道”。

上文已讲过 Park East 的设施，接下来看看 Park West。两侧并非“镜像复制”，但有些设施相近。

这里同样设有 50m 正泳池，不过造型更为方正，相比 Park East 少了些“创意”。或许更能吸引“认真游”的住户；约 7m 的池宽可容纳 3 人并排游动。

正泳池旁是放松池，适合在剧烈运动后舒缓，或不想下水时在池畔静享休闲。若不想弄湿身旁，还有凉亭与日光平台可选。

与 Park East 相仿，Park West 的水上设施同样丰富：按摩水柱、水上露台、湾区泳池与水景露台等，满足不同住户的偏好。前文提过，Park West 也设有另一间健身房（全盘共 2 间）与另外 2 间功能室。分布式布局的好处在于可在高峰时段分散人流，尤其是健身房与泳池的使用。

用餐设施方面，Park West 共有 3 个 BBQ 亭，另有 2 个美馔亭分布于西侧。可想而知，近 1,200 户在农历新年、圣诞等节庆时段，这些场地会很抢手。 

此外，两侧各设 1 个联合办公休憩区，方便仍具备居家办公灵活性的住户；还有推杆练习果岭与观景亭，亦可好好利用。 

总之，Parktown Residence 的设施十分丰富，但也要记得项目共有 1,193 户，是以单位数计的新加坡最大一体化项目。将两间健身房（约 1,000 与 1,300 sq ft）、两座 50m 正泳池与 4 间功能室（各约 400 sq ft）分散布局，有望在高峰期与节庆时缓解人流拥挤。UOL、SingLand 与 Capitaland 皆是新加坡一线开发商，深谙目标客群所需，值得信赖。 

Insider Tour 到此结束，接下来看看示范单位！

Parktown Residence – 2 Bedroom Premium + Study Type BPS1 (71 sqm/764 sq ft) 评测

Parktown Residence 共设 586 套 2 Bedroom，为项目中占比最高的户型。面积自 592 sq ft 至 764 sq ft 不等，示范单位为面积最大的 2 Bedroom。面积差异主要来自于是否多一间浴室（592 sq ft 户型为 1 卫）与是否带书房。层高为 2.79m，公共区域为哑光瓷砖，卧室为乙烯基地板，均属大众市场常见配置。

Parktown Residence 的一个小惊喜在于：随着户型变大，材料也更高阶；例如 5 Bedroom 采用大理石与大规格木地板（后文详述）。

入户后，右侧即为厨房；尽管此处没有窗户通风，但你可自费加装封闭门片。对小户型而言，我一直偏向可封闭的厨房：若常开火，便能更好地隔绝油烟与气味。 

以此户型面积而言，6.8 sqm 的厨房算相当可观，双侧皆配石英台面。亦提供上下柜收纳，开发商特意强调每户至少有数个开放格，可用于摆放更具美感的餐厨器物。

电器主要来自 Bosch，包括电磁炉、抽油烟机与嵌入式烤箱；例外是来自 Samsung 的独立式冰箱，我猜与 Green Mark Platinum 的评等相关。不锈钢水槽来自 Blanco，龙头为 Grohe。

入户左侧设有一组内置柜，隐藏 DB box，并提供若干层板以便放置日常物品。

继续向内，你会留意到 3.7 sqm 书房的布局与多数项目不同。它与邻接的餐区连成一体，视觉上“放大”了餐区，使之看起来比市面许多 2 Bedroom 更宽敞。

本示范单位的 ID 放置了 4 人餐桌；若将桌面“横置”，并不介意侵入书房区域，大概也可容纳 6 人。 

此处书房较为紧凑，并不像一些新盘那样“能挤出一间卧室”。ID 在此设置了陈列层板，摆放花器、书籍与陶艺，颇具美感。正如示范单位所示，若你具备居家办公的弹性，这里完全可作为书房使用。

或者，若你完全不需要书房，这里也可改作杂物/家政间——毕竟此 2 Bedroom 不带此类空间。但需注意，仅此户型自带书房，可如此改造。 

作为 Green Mark 白金级认证的一部分，每户均会安装吊扇。示范单位（仅 3 Bedroom 展示）未装，若你认为与居家风格不合，可在装修时拆除。

客厅开间 2.8m，属常规尺寸；这意味着沙发与电视之间可以摆一张茶几，但最好选择偏紧凑的款式，以保留通行空间。就尺度而言，这里更适合 3 人位沙发，也符合 2 Bedroom 的市场常态。 

相邻阳台 5.2 sqm，尺寸相当不错。ID 并未做太多陈设，但做了一个处理——将阳台抬高与客厅齐平。虽需额外费用，但有人偏好这种室内外无缝的观感。有的业主/租户也会把这里布置成露台餐区，4 人位基本没问题，但可通行空间会较少。 

卧室 2 面积 8.8 sqm，约为行业均值。

它可直接通往公共浴室（浴室 2），这点非常加分。

如多数新盘，此公共卧室可放置 Queen 床，但这会导致只能摆放 1 个床头柜。若是儿童房或租客房，我更倾向摆 Single 床，以留出一张紧凑书桌的空间。需留意，因空调板在旁，窗户非落地。 

浴室 2 为联通式双门浴室（客厅与卧室 2 均可进入），面积 4.3 sqm，行业均值。设计简洁、无冒犯性，与当下多数新盘相仿。由于没有窗户，需依赖机械通风。 

标配包括带实体台面的洗手台柜，以及 Grohe 的卫浴：壁挂式坐厕、下嵌式台盆与龙头、花洒龙头与手持花洒。 

主卧 10.9 sqm，以 700+ sq ft 的户型而言算合理。放置 Queen 床与床头柜都很从容。

标配为落地窗与内置衣柜；主卧衣柜旁带镜面与饰物架。 

主卫 5.2 sqm，设计与公卫相似，唯独多了 Grohe 的顶喷花洒。其他 Grohe 配件包括壁挂坐厕、下嵌式台盆与龙头/花洒龙头。 

Parktown Residence – 3 Bedroom Premium + Study Type CPS2 (108 sqm/1,163 sq ft) 评测

Parktown Residence 共 408 套 3 Bedroom，占全盘 34%，仅次于 2 Bedroom。3 Bedroom 分为标准、豪华与豪华+书房，后两者带家政防护室。本示范单位为 3 Bedroom Premium + Study 中面积最小者，但仍是 3 Bedroom 中第 3 大的类型，以当下标准看 1,163 sq ft 已属舒适。层高 2.79m，属平均水平。 

3 Bedroom Premium 及以上，公共区为抛光瓷砖，卧室为实木地板；标准型则为哑光瓷砖与乙烯基。尽管有时中介会说“乙烯基看起来也很像木”，但与天然实木的质感终究不同——以大众定位而言，Parktown 采用更上档次的材料，令人惊喜。

入户动线为 L 形，完全保障私密性。沿走廊可定制鞋柜或如示范般悬挂装饰画。

如多数 1,000 sq ft 以上的 3 Bedroom，此处配封闭式厨房与工作阳台。整体呈狭长型，总面积 12.1 sqm。

内置柜体充足，末端还特意做了开放格，增强层次感。

电器方面，Bosch 提供洗衣机、干衣机、三炉头明火灶、抽油烟机与嵌入式烤箱（置于胸口高度，取放更顺手）；2 门冰箱为 Samsung。 

工作阳台与厨房连通，并配一处 WC。若你习惯手洗与晾晒衣物，此动线十分实用。 

所有 3 Bedroom Premium 均带家政防护室，此处面积 3.8 sqm。对家庭来说，往往是最被低估的空间；它能妥善收纳多年累积的物件。若有帮佣，也可改为女佣房使用。 

回到餐区——2 Bedroom 示范里餐区就其面积而言显得宽绰，但此户型则不尽然。以 1,163 sq ft 的总面积来看，理想状态应为并行的客餐厅，可摆更长的餐桌以便家庭用餐与宴客。这里显得更紧凑，即便采用卡座式 4 人（或勉强 6 人），内侧就座会较为不便；若加长餐桌，势必侵占入户或通往卧室的走道。 

正如 2 Bedroom 评测所述，每户均标配一只吊扇；本示范是唯一展示该配件的单位。 

客厅开间 3m，属市场常见尺寸；可放 4-5 人位沙发、紧凑电视柜与茶几。

相邻阳台 7.3 sqm，实用性不错；ID 放置了“帐篷床”式的日床与绿植，颇有 camp 氛围。若你与我一样觉得餐区略小，可考虑将餐桌移至阳台，6 人就座会更舒适些。

两间公共卧室（卧室 2 与卧室 3）同为 9 sqm。

靠客厅的为卧室 3，被打造成儿童房，墙面为动物主题壁纸。摆放了加长单人床（super single），窗旁还有一组层架与床头柜，更实用，亦便于收纳书本等。

卧室 2 则展示了平台式 Queen 床，房间显得更紧凑一些。其用意在于告诉买家：每间公共卧室都能放下 Queen 床——若你优先考虑“大床”，这是个可行方案。

两间公共卧室与访客共用浴室 2，面积 4.6 sqm，亦属平均值。本户型的公卫配窗，值得点赞。更难得的是，多数新盘只提供窗扇，这里连百叶防护网都一并配上——既可常开通风，又不牺牲私隐。你看到的置物架不包含在内，但宜家易购。我很欣赏这份体贴，体现了开发商在满足实用需求方面的经验。 

浴室标配包括 Grohe 的下嵌式台盆与龙头，配有内置柜。其余卫浴同样来自 Grohe，包括壁挂坐厕、花洒龙头与手持花洒。多数买家应对 Grohe 不陌生：其源自德国，现为日本 Lixil 集团旗下，耐用与做工在业内有口皆碑。 

本户型在通往主卧的走廊亦设一扇窗，这相当少见，可为通常较暗的走道引入更多采光与通风。若你重视此点，挑选 Parktown 户型时可留心这一特色。 

如你所知，本户型带 5.8 sqm 书房。示范单位虽在平面上标出书房门，但已封闭，并作为 ID 处理改造成步入式衣帽间与梳妆台。我喜欢这个思路：并非每个家庭都需要独立书房——一是人数不多，二是把书房功能分散进每个卧室更实用。

此处采用枪灰色玻璃门片，颇显高级；尽端的梳妆台也很实用，方便女主人早间打理。步入式衣帽间与梳妆台是许多人向往却在新盘难以觅得的配置，尤其在非 4 Bedroom 以上的户型中更为稀缺。

若你仍偏好保留为书房，其自身带空调与落地窗，功能完备。以 5.8 sqm 的面积，偶尔作为客房也可（按我的估算能“挤”下一张 Single 床）。 

主卧 13.9 sqm，以当今标准而言相当体面。摆 King 床无压力，还能放下两个床头柜。大幅落地窗也提升了格调与采光。

内置衣柜为标配，并在一侧设有饰物陈列层板。 

主卫 5.3 sqm，淋浴间设窗。需注意，公卫的“百叶网罩”不适用于此处，因为若要安装网罩，窗位需设于坐厕上方。

主卫包含 Grohe 的下嵌式台盆与龙头（带台下柜），以及壁挂坐厕、花洒龙头与顶喷花洒。与公卫的主要差异在于此处多了顶喷花洒。

Parktown Residence – 4 Bedroom Premium Type DP2 (139 sqm/1,496 sq ft) 评测

Parktown Residence 共 104 套 4 Bedroom，占比 9%。本示范为全盘面积最大的 4 Bedroom。前文提到，3 Bedroom Premium 及以上公共区为抛光瓷砖、卧室为木地板；而 5 Bedroom 甚至采用大理石（现今已较少见）与更宽板的木地。 

层高为 2.79m，属常规。所有户型均无私家电梯——考虑到更高阶的用料，这或许让人意外。但 Parktown 毕竟非定位为豪宅，增加此类配置只会推高总价。 

此处的入户同样为 L 形，保障业主私密性；沿途可定制鞋柜或陈列架。我会将这种入户走道视为“进阶空间”，更适合 1,000 sq ft 以上的大户型。

与 3 Bedroom 示范相似，餐客分离，利弊兼具。

我觉得 3 Bedroom 的餐区对其面积而言偏小，但此处则好得多——8 人就座仍留有足够走动空间；若需要，延长到 10 人也有机会。 

餐区紧邻厨房，方便与宾客互动。此处厨房极为独特：可滑动/折叠的玻璃门使之在开放与封闭之间无缝切换。若非重油烟烹饪、办自助餐或只是喝早咖，可敞开；反之即可封闭。

厨房（含工作阳台）合计 14.6 sqm，台上台下柜体充足；与其他户型一致，也在柜体中穿插了开放格，丰富视觉层次。

厨房电器包括 Vintec 酒柜、Samsung 2 门冰箱，Bosch 的洗衣机、干衣机、嵌入式烤箱、三炉头明火灶与抽油烟机。不锈钢水槽为 Blanco，龙头为 Grohe。总体而言，从“必需”（水槽、龙头）到“想要”（酒柜、干衣机）一应俱全。 

厨房尽端为工作阳台，喜欢自然晾晒的住户可在此加装衣架；雨季来临时，还可用 Bosch 干衣机补位。

家政防护室与 WC 亦位于此处；若你有帮佣，可作为其起居空间。否则，如此大户型亦更能体会储物间的价值。 

回到客厅，此处的开间显著大于另两套示范单位——达 4.5m，远超 3 Bedroom 的 3m 与 2 Bedroom 的 2.8m。当然，价格也显著更高；这正是预算更充足带来的空间“奢侈”。因此，你可轻松摆下 4-5 人位沙发、正式茶几，旁边再放 1-2 人位单椅也无妨。

阳台同样“有分量”，达 11.5 sqm，比 2 Bedroom 示范的主卧还大！

ID 将其设计为客厅的延伸——一侧为整排双人位长椅，另一侧为置物与备饮柜。空间充裕，你可以自由定义：露台餐区、阳台花园或健身角落。 

四间卧室中，主卧与次主卧（Junior Master）均为套房。尽管名为“次主卧”，其 9.2 sqm 的面积与两间公共卧室（9.1 与 9.2 sqm）相差无几。所有卧室皆为落地窗，因为空调板位于厨房一侧。 

先看卧室 3，为走廊入内首间，9.2 sqm；如示范所示可放 Queen 床，若将床头贴窗，还能容纳尺寸可观的床头柜。

随后是卧室 4，为 9.1 sqm；尺寸差异可忽略，同样能放 Queen 床。为示范展示，此处采用平台式加长单人床，并整合了内置书桌。

卧室 3 与卧室 4 共用浴室 3（4.6 sqm）。其风格与其他浴室一致：简洁、不出挑；若要说挑剔，那就是“新盘浴室都长一个样”。卫浴来自 Grohe，包括壁挂坐厕、花洒龙头与手持花洒——这家德国品牌（现属日本）已走入许多新加坡家庭（包括我家）。此处最佳之处在于设窗——我始终偏爱自然通风！ 

如前所述，次主卧与公共卧室尺寸相当（9.2 sqm），唯一优势在于自带卫浴。ID 在此放置了 Queen 床，并于角落加入纤细层架。 

次主卫 5.4 sqm，墙面采用更深的色调，显得更有质感。卫浴配置与公卫一致：Grohe 的壁挂坐厕、花洒龙头与手持花洒，并同样配窗通风。 

最后来到主卧，面积 14.9 sqm，十分宽敞。大幅窗面与充裕的空间，赋予房间更强的可塑性。

ID 甚至在 King 床与床头柜旁又塞入了“正儿八经”的梳妆台。虽说雄心勃勃，但看起来梳妆台会阻碍衣柜开合；若你打算做成固定式，未必明智。

主卫 5.3（单位未标注，面积略小于次主卫，出人意料）。就实用而言差别不大，但也许有买家希望更大的主卫——比如双台盆或浴缸。此处窗位在壁挂坐厕上方，因此开发商会提供百叶网罩，既通风又顾私隐。卫浴配置与前述一致：Grohe 的壁挂坐厕、花洒龙头与顶喷花洒（仅主卫配备）。

Parktown Residence 区位评测

如你所知，Parktown Residence 为一体化项目，直通未来的 Tampines North MRT（Cross Island Line）与巴士转换站。若无意外，Tampines North MRT 预计与 Parktown Residence 同期落成，住户可即刻享受更佳的全岛连通性。

自 Tampines North MRT 出发：1 站至 Pasir Ris、2 站至 Hougang、4 站至 Punggol、5 站至 Ang Mo Kio；往 CBD 约 15 站，与 Pasir Ris 类似。因此，尽管是“门口即达”的一体化项目，仍需注意 CRL 并不直达 CBD，通勤需换线（略有不便）。

尽管如此，MRT 仍将是游戏规则改变者——毕竟 Parktown Residence 到新加坡多地距离不短。就私家车行驶距离而言，高峰时段的驾驶未必最省时；长距离更受路况影响，通勤需预留更大缓冲。而随着新线开通，你所花时间或与驾车相近，但通勤可预期性将显著提升。 

学区方面，Angsana Primary 是唯一已确认在 1 km 内的小学。更热门的 Poi Ching School 仍待 OneMap（官方来源）更新距离——打算报名的买家需承担一定“赌性”。2 km 内还有多达 8 所小学（的确不少），包括更受欢迎的 St Hilda’s Primary 与 Gongshang Primary School。 

日常配套方面，家门口即是 PARKTOWN 商场。若想稍远些，IKEA、Giant、Courts 等“巨无霸”也在不远处；Tampines Central 的 Tampines 1、Tampines Mall 与 Century Square 亦近在咫尺。 

最近 MRT：Tampines North MRT（家门口）

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及预计步行时间）
Opp Blk 614Stop ID: 75499	18, 68, 68A, 296	家门口
Blk 614Stop ID: 75491	18, 68, 68A, 296	100m, 3 分钟

学校

学校	距公寓距离
Poi Ching School[pending confirmation]	<1km, 3 分钟车程
Angsana Primary School	<1km, 1 分钟车程
Elias Park Primary	<2km, 6 分钟车程
Gongshang Primary School	<2km, 4 分钟车程
St Hilda’s Primary School	<2km, 7 分钟车程
Tampines Primary School	<2km, 6 分钟车程
Junyuan Primary School	<2km, 7 分钟车程
Meridian Primary School	<2km, 8 分钟车程
Park View Primary School	<2km, 7 分钟车程
Tampines North Primary School	<2km, 3 分钟车程

购物商场

目的地	距公寓距离（预计驾车时间）
PARKTOWN	家门口
IKEA / Giant / Courts (Tampines)	2.2km, 5 分钟
Century Square	2.0km, 5 分钟
Tampines 1	2.4km, 5 分钟
Tampines Mall	2.5km, 5 分钟
Pasir Ris Mall / White Sands	3.6km, 7 分钟
Jewel	11.6km, 14 分钟

私家交通 

核心目的地	距公寓距离（高峰时段最快车程 [0830]）
CBD (Raffles Place)	21.0km, 26 分钟
Orchard Road	17.5km, 22 分钟
Suntec City	18.7km, 22 分钟
Changi Airport	7.7km, 9 分钟
Tuas Port (By 2040)	54.3km, 55 分钟
Paya Lebar Quarters	10.4km, 16 分钟
Mediapolis (and surroundings)	23.0km, 30 分钟
Mapletree Business City	29.2km, 30 分钟
Tuas Checkpoint	44.7km, 45 分钟
Woodlands Checkpoint	28.0km, 26 分钟
Jurong Cluster (Jem)	29.0km, 30 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.4km, 26 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	26.2km, 28 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	10.2km, 12 分钟

就近上路：1 – 上 Tampines St 62，约 5 分钟（2.5km）可达 TPE，随后衔接其他高速。

户型配比

户型	面积（sq ft）	单位数
1 Bedroom + Study	463, 506	73	6%
2 Bedroom / Premium / + Study	592 – 764	586	49%
3 Bedroom / Premium / + Study	926 – 1,184	408	34%
4 Bedroom / + Study	1,335 – 1,496	104	9%
5 Bedroom	1,679	22	2%
总计		1,193

数周前我们对 Parktown Residence 做过简评，并提到其户型配比较“偏投资”——1 与 2 Bedroom 合计达 55%。不过细看数据，1 Bedroom 仅占 6%，而 2 Bedroom 接近 50%；而最受欢迎的 3 Bedroom 则占 34%。 

换个角度：2 与 3 Bedroom 占了 83%，而这两类正是 HDB 升级客与首置人士的首选。因此，Parktown Residence 仍以自住为主，同时也为打算在 TOP 后出租的投资者留有合理配比。 

至于更大的 4 与 5 Bedroom，我很高兴它们普遍比近期新盘 The Orie 与 Bagnall Haus 的同类更大，能满足追求更宽敞居住的家庭。当然，价格会更高，但若你打算长期居住，物有所值。  

Parktown Residence 开发商评述

Developer Notes

Capitaland 于 2000 年由 DBS Land 与 Pidemco Land 合并而成，成为东南亚规模最大的上市房地产公司。如今，Capitaland 规模更胜以往，这在很大程度上要归功于创始总裁兼 CEO Liew Mun Leong；公司在短短 20 年间管理规模达 $140Bn。近年其本地住宅市场动作相对减少，更多布局于商业、零售、商务园区、工业与物流等领域。尽管如此，他们仍是诸多标志性项目的幕后推手，包括 Canninghill Piers、One Pearl Bank、Sky Habitat、D’Leedon 与 The Interlace 等。 

UOL 成立于 1963 年，前身为 Faber Union Ltd；UOB 于 1973 年入主并在 1975 年更名为 United Overseas Land。2018 年，Singapore Land 成为 UOL Group 的子公司。UOL 于新交所上市，管理资产逾 $20b，核心业务涵盖地产开发、投资与酒店运营。开发方面，自 1970 年代起便活跃市场，代表作有 Cairnhill Plaza、Orchard Bel-Air；近年新盘包括 Amo Residence、Clavon、Avenue South Residence 与 Meyerhouse 等。 

Architect Notes

总部位于香港的 P&T Group 是全球历史最悠久的建筑事务所之一，创立于 1868 年。

其早年在上海为 Chartered Bank、Bank of China 与 HSBC 所作的建筑广受好评（20 世纪初）。在新加坡，他们负责了 MacDonald House（1949）与 Bank of China Building（1953）。数十年后，P&T Group 已在亚洲与中东 13 座城市设有办公室，业务涵盖商业、酒店、医疗与住宅等。作为新盘活跃的建筑师，其作品包括 Amo Residence、Forrett at Bukit Timah、The M、Stirling Residences 与 Parc Clematis 等。

Parktown Residence 楼栈分析

Parktown Residence 总平面图

下午西晒

最佳栈位

Parktown Residence 共 1,193 户，涵盖各个朝向。多数单位不受正西晒，但不少为西北或西南朝，仍会有部分下午阳光。

判断“最优朝向”的常见方法，是看最“金贵”的户型摆在哪——本案中为 5 Bedroom，分布于 67 与 100 两个栈位，均为内向景；其中 67 朝东，100 朝西北，皆面向 Park East 区域内的泳池与绿意。 

全部 4 Bedroom 的栈位（如 10、21、41、44、55、82）也都为内向池景，进一步说明开发商偏好内向朝向。 

结合周边情况，这并不意外。Parktown Residence 四周为多处 BTO，约 15-16 层；而 Parktown 仅 6-12 层。意味着你很难“越过”周边建筑，外向景多为普通 HDB 社区景，观赏性有限。  

需注意的是，内向景或受泳池（尤其儿童区）的噪音影响。有些人也会在意楼栋距离的私密性；但这也是“习惯问题”，且一些老盘的栋距甚至更近。 

Parktown Residence 价格分析评测

若你在考虑 Parktown Residence，势必会与周边项目对比。如下所示：

先说清楚，开发商已公布价格，单位起步自 $2,135 psf，各类型如下：

• 1 Bedroom + Study (463 sq ft) – $1.07 mil ($2,312 psf);
• 2 Bedroom (from 592 sq ft) – $1.33 mil ($2,247 psf);
• 3 Bedroom (from 926 sq ft) – $2.07 mil ($2,236 psf);
• 4 Bedroom (from 1,335 sq ft) – $2.85 mil ($2,135 psf);
• 5 Bedroom (from 1,679 sq ft) – $3.78 mil ($2,251 psf)

我以 $2,300 的平均 psf 作参考，这看起来合理，因为多数户型的低楼层起点皆为 $2,2XX psf。较为显眼的是 4 Bedroom 的定价：$2,135 psf 比 3 与 5 Bedroom 低约 4%+。 

项目	单位数	psf	TOP	地契	价差
Parktown Residence	1,193	$2,300 (est)	2029	99 Years
The Tapestry	861	$1,685	2021	99 Years	36%
The Alps Residences	626	$1,516	2019	99 Years	52%
The Santorini	597	$1,405	2017	99 Years	64%
The Tampines Trilliant	670	$1,553	2015	99 Years	48%
Citylife@Tampines	514	$1,484	2016	99 Years	55%
Pasir Ris 8	487	$1,934	2025	99 Years	19%
Sengkang Grand Residences	680	$2,030	2023	99 Years	13%

在深入 psf 对比之前，再次提醒：Parktown Residence 为 GFA 统一项目——如此直接按 psf 对比并不最准确。敬请关注我们稍后推出的深度价格评析！

对比对象我纳入了 Tampines Avenue 10 上三座最新公寓（不含 Parc Central Residences，因其为 EC、定价更低）。这些公寓离 MRT 都不近，尽管有的提供接驳巴士至 Tampines MRT。周边配套也相对匮乏，尽管这些年随着新 BTO 入驻，咖啡店与便利店有所增加。

如上所示，以我对 Parktown 平均 psf 的预估，与 Avenue 10 上的转售公寓存在 36% 至 62% 的差距。较大的差距主要源于剩余年限；而仅此一点并不足以支撑 Parktown 的溢价（例如与 The Santorini 相差约 12 年），我们还需将 Parktown 的“主卖点”计入——它是一体化项目：家门口就是 MRT 与巴士转换站，另有小贩中心、社区俱乐部与零售等，这本身就具备溢价基础。 

若与 The Tampines Trilliant 与 Citylife@Tampines 对比，情况更微妙——两者步行 10 分钟内可达 Tampines MRT，且有 Tampines Mall、Century Square、Tampines 1 三座商场在侧。此处 Parktown 仍预计有 48-55% 的溢价，依然显著。严格来说，Tampines Central 的区位更优，餐饮更成熟、通勤更便捷。而且这些公寓上市于 OCR 尚未大热的时期，Citylife 还是以 EC 身份推售。也就是说，当年 Tampines 公寓更为“亲民”，如今直接横比并不完全公平。 

Pasir Ris 8 与 Sengkang Grand Residences 均为 OCR 的一体化项目，因此是 Parktown 的良好对标。固然，它们所处区位略有差异（Pasir Ris 8 与 Parktown 更相近），且推出时点不同——我当年也曾感叹 Pasir Ris 8 刷新了当地价格基准。最终，与这些对手比较，更多取决于个人偏好，以及你是否需要尽快交付：Sengkang Grand 已 TOP，Pasir Ris 8 亦将很快 TOP。 

Parktown Residence 升值分析

1. 新加坡一体化项目的稀缺性

视定义而定，新加坡仅有约 9 个不仅直连 MRT、还同时配套小贩中心、社区俱乐部等公共基础设施的一体化项目。包括 Compass Heights、The Centris、Bedok Residences，以至近年的 The Reserve Residences 与 Pasir Ris 8。尽管随 MRT 网络扩大，未来数量或有所增加，但依然十分稀缺。其对租户与自住客所带来的无与伦比的便利，意味着需求将稳定，价格也更具韧性。 

2. 升级客池与周边地块 

Tampines 体量庞大：据 HDB 2018 年数据，近 70,000 套组屋、超过 230,000 位居民。随着该区（尤其是 Parktown 所在的 Tampines North）BTO 持续推出，这里拥有一批对区域已然熟悉、并希望在本区升级的潜在买家。Parktown 的价格有望保持稳定：周边仍待开发，尚有若干住宅地块（HDB/公寓）未推。作为该片区唯一一体化项目，它将成为升级客的“目标之作”。

我们的看法 

Parktown Residence 作为 Tampines 首个一体化项目，将直连 Tampines North MRT 与巴士转换站，并集合小贩中心、零售商场与社区俱乐部，具有里程碑意义。虽说其区位相对不那么中心，但它与 2003 年在 Sengkang（当时亦属新发展区）首发、被广泛视为新加坡首个一体化项目的 Compass Heights 在概念上是一脉相承的。

话虽如此，2025 年的市场环境与 2000 年代初截然不同；当年 9·11 与 SARS 等全球性不确定性对房价影响显著。如今，宏观环境相对稳定，大盘与一体化项目销售表现亮眼；兼具两者属性的 Parktown Residence，有望受益于更高的市场信心。

价格方面，Parktown Residence 的定价区间约为 S$2,100–S$2,300 psf，与近期一体化项目 Sengkang Grand 与 Pasir Ris 8（成交约 S$1,900–S$2,200 psf）相近。需要强调的是，受地价与开发因素“统一化（harmonisation）”影响，直接对比需谨慎；但就项目体量与定位而言，Parktown 的指引价基本符合市场预期。我们的完整价格评析即将推出，敬请关注。

当然，大体量开发也有潜在不利因素。其一，Parktown Residence 及更大范围的 Tampines North 转型将持续一段时间，施工噪音、扬尘与暂时性不便难以回避。其二，一体化大盘的确可以并往往会拿到溢价，但“溢价多少才值得”仍是需要仔细拿捏的问题。尽管 Tampines Street 94 一带的地价已出现更高成交，但周边当前可比对象有限，使得横向比对变得困难。再者，偏好更中心地段者，可能会认为 Tampines North 距离市中心较远、吸引力不足。

尽管如此，对潜在买家而言，Parktown Residence“兼具大盘与一体化”意味着显著优势：便利性与项目内配套的广度。若参考当下市场对大体量一体化项目的热情，Parktown Residence 极有机会成为有意居住在 Tampines 的买家一个稳健的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。