我为何用现金在法国买下我的家

本文为投稿文章，作者 Melody，是一位旅居欧洲的新加坡自由撰稿人。以下内容基于她的置业经验所形成的观点。你可以阅读她关于购买海外房产的文章这里，以及这篇文章这里。

当我首次写到在法国买房时，大家最常问的问题是我如何为此融资。我的回答很简单：我没有（融资）。

我把积蓄全部掏空来购买那处海外房产。并不是我没有尝试获取融资——我想，没人会在这种重大购买上理所当然地把账户清空，尤其是在我当时还没有正式获得永久居留权的移民身份下。

一旦你开始与银行探讨贷款方案，现实就会变得异常清晰。为海外房产融资并不只是比在新加坡购房“稍难一点”，而是完全不同的一套挑战。问题会更细更深，所需文件清单会翻倍，而银行对不确定性的容忍度几乎降到零。

即便你有良好的信用记录和稳定的财务状况，一旦加入“境外房产”或“我是外国人”的变量，评判标准就会移动，很多时候甚至让人感觉它们几乎消失。

这并非针对个人。银行只是厌恶不确定性，因为不确定性意味着坏生意。他们需要易于估值的抵押物、深谙其道的市场，以及资产可追溯、具流动性的借款人。

这也是我认为许多海外买家——即便财务背景很强——最终选择现金买房的原因。并非因为体面，而是因为通往融资的大门，远比大多数人以为的更窄。

在某些情况下，这扇门甚至是紧闭的。没有什么比因为手头没有足够的现金流动性而错失机会更糟糕的了。

为什么我说：现金就是力量

许多习惯投资股票和交易所交易基金（ETF）、稳步打造退休组合的同龄人，对我坚持持有现金的理念感到惊讶。

但在我看来，持有现金并非保守，也不是放弃增值，而是为了它所带来的灵活性。

事实是，当你打算在海外置业时，现金流动性是你最强有力的工具之一。你在交易所的投资组合往往不能作为银行贷款的抵押品。

在放贷问题上，银行态度僵硬，跨境房贷供应有限；监管也可能一夜之间变化。手握现金意味着一有好机会你就能迅速出手，而不必依赖审批、汇率或各国贷款的“怪脾气”。

我发现，现金购房不仅有助于谈到更好的价格，还能立刻支付装修费用，并避免受限于各类融资条件——那些条件可能会限制你能买的房产类型、地点或面积。

这种资金安排也能让你以长期价值为导向持有房产，而不是为了覆盖每月还款压力而被迫短炒。

简言之，充裕的现金流动性不只是保护你的投资组合——它还能放大你的选择，让你更具策略性，而非被动应对。

我为法国房产融资的经历

当我开始寻找在法国购房的融资渠道时，很快意识到新加坡的银行帮不上什么忙。大多数本地银行不为欧洲房产提供贷款，少数提供的也往往设有很高的最低额度要求。

此外，我当时既不在新加坡居住也不在当地工作，情况更为复杂 – 任何融资都很可能需要我找一位担保人。

随后我转向法国的银行和贷款公司。有些愿意与我一起探索解决方案，其中一家尤其认真对待我的个案。对外国人而言，法国金融机构的常见要求是支付 30–40% 的首付，并提供长期（永久）工作合同。当地居民和永久居民（PR）只需 20% 的首付即可。 

起初我把账算了一遍，觉得并不划算：我要支付的利息与该地区房价的通胀并不匹配，而在 40% 首付的前提下，银行在这笔贷款上几乎赚不到什么钱。

所以，毫不意外地，当分行经理拿到我的资料时，贷款被拒了。

鉴于这处房产是我寻觅近一年之久的梦想“第一套”之家，我决定不再错失良机，选择全款买下——如果我把资金都放在股票和投资组合里，这个选项根本不可能实现。

话虽如此，这个决定依然让人紧张。我从原本“财务宽裕”的状态，一夜之间几乎变得身无分文。

但好处很快显现：现金支付让我谈到更好的价格、更快完成交易，更重要的是，彻底免除了每月还贷的压力。

现金可以成为年轻买家的策略

许多年轻的新加坡人可能认为，凡事用现金支付是一种高风险做法。但在风险问题上，我的看法不同：要么你承担当下流动性的风险，要么你在整个按揭年期内承担现金流的风险。

房贷如果容易取得，确有诸多好处。然而放在海外房产的语境下，外国买家的按揭本就难求，它更像是一项负担，而非可以依赖的体系。

年轻的新加坡人可以换一种方式利用现金支付 – 把它当作战略工具，以锁定那些通过银行等金融机构框架可能要耗时更久才能实现的购房机会。

1. 现金会提升你的谈判力

现金支付的一大隐性好处就是更强的谈判力。由于融资往往耗时较长，手握现金意味着你无需等待银行审批，这会让你在部分卖家眼中更具吸引力。而当面对急于出手的业主时，你会拥有更多议价空间。

2. 用已全款付清的房产撬动银行贷款

大多数本土银行只关心其本国境内、他们熟悉且易于处置的抵押物。在某些情况下，灵活一点会更有收获。拥有一处已全款付清的房产，意味着你在向银行申请未来贷款时可将其作为抵押；而该房产产生的任何收入也会提升你的净资产，从而在银行评估你的整体资质时形成“双重加分”。

一些精明的投资者正是用这种办法来撬动海外按揭，从而提高杠杆，持有多套海外房产。

3. 持有期间的完整现金流

当你以现金购买海外房产时，每一笔租金收入，或因自己不再付房租而节省下来的钱（税后），都会直接回到你手中。没有月供蚕食预算、没有利息成本、也无需为“房子能否自我覆盖按揭”而承压。这为现金买家带来一项巨大优势：现金流的充分弹性。

你可以选择把盈余再投资、为下一套房攒钱，或干脆增厚紧急预备金。而这一切，都无需为海外房产的固定月供而承受压力。

即便房子需要维修、翻新，或出现数月空置，你也不会在一笔按揭的滴答声中运作。

在哪里现金为王

尽管全款购房有诸多好处，但也伴随着需要留意的前提条件。它并非易于执行的策略，因为许多国家对外国买家设有最低购买门槛，这会令大多数中等收入的海外投资者难以入场。

有些国家对外国人设定最低成交价，通常远高于本地买家的水平。这可能会抹去现金支付的优势，因为你被迫进入更高的价位区间，而在那里租赁需求可能较弱，或涨幅更难预测。

像越南或日本这样的市场，允许外国人按本地市场价格购买，使现金投资更具可行性。

现金的“有效半径”也受税负所限。对印花税高企、对非居民征收附加费、或要求强制性法律费用的国家，会很快吞噬你的资本收益。

有些市场即便全款交易，外国人购买住宅也需要冗长而官僚化的审批流程。一旦审批拖上数月，你用现金购房的最大优势：速度，就不复存在。 

最后，现金在入场时给了你自由，退场时也同样需要灵活性。若存在严厉的资本利得税、转售限制，或买家群体过小，再“聪明”的现金交易也可能变成被套的资产。最佳的现金友好型市场，是你能顺畅进出、几乎无摩擦的地方。

结语

融资无疑是新加坡人布局海外房产时面临的最大障碍，而从各国对外国人置业政策的走向来看，这件事只会愈发艰难，而非更加容易。

从基于年龄的贷款限制、对外国买家的额外要求、缩短的年期，到跨境审批的不可预期性，倚赖房贷有时会让整个投资计划偏离轨道，甚至胎死腹中。

相较之下，现金并非“退而求其次”的方案。若能策略性运用，它就是一件工具 – 它带来更强的议价力、加快时间进度，并释放更优的长期现金流。无论你是在为退休之家做准备，还是在耕耘第一块海外资产，原则都一样：流动性就是杠杆，而在海外市场中，它往往是让交易得以达成的关键优势。

因此，如果你认真考虑拥有第一套海外房产，请先研究市场，测算你需要准备多少现金。相比为购房去融资，这条路通常更顺畅。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。