新加坡郊区公寓还负担得起吗？真相出乎意料

从 Bukit Timah 到 Woodlands，OCR 增长并不均衡——第21区飙升 +50%，而 Seletar 和 Loyang 落后在 +22% 以下。

对许多新加坡人而言，Outside-Central Region（OCR）长期以来都是私人房产的“基本盘”。它被视为理性、面向大众的板块；这里的公寓以实用性、可负担性，以及 HDB 升级者的置业诉求为特征。

但令人侧目的变化来了：OCR 与更“核心”区域之间曾经显著的价差正在消失。正如我们最近所指出的，像 Bukit Panjang 与 Woodlands 这样的边缘分区价格飙升——其中一些达到的总价，已是过去只属于 RCR 甚至 CCR 社区的水平。

简而言之：阶梯变了。OCR 不再是过去那个“最可负担”的台阶。对许多人而言，房市正从“区域之分”转向“总价为王”。这对原本把 OCR 视为跳板的新加坡人意味着什么？本周我们就通过梳理 OCR 各区涨幅的快慢，来一探究竟。

关于方法的小注：

我们也需要说明，我们将项目划分到 OCR、RCR、CCR，并非只按“区号”，还会参考规划区域（North、North East、East、West、Central）与规划分区（如 Bishan、Bukit Timah 等）。

例如，第20区横跨两类：

位于第20区，且隶属规划区域Central、规划分区Bishan的项目，归类为 RCR。
但同一地区内，若隶属规划区域North East、规划分区Ang Mo Kio的项目，则归类为 OCR。

因此，尽管本文使用了“OCR 各区”的表述，我们的分析依据是上述“规划区域/分区”的框架，而非单纯的区号。

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先整体看看 OCR 各区的价格涨幅

本分析仅使用转售与次售交易，覆盖过去 10 年。原因在于，如纳入新盘，将受开发商定价影响而扭曲数据，并会放大早期买家的回报（详情可见这里）。

转售与次售非有地私人住宅的平均价格（包含所有卧室类型与地契）

年份	地区
	5	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	25	26	27	28
2014	$1,459,968	$1,218,000	$1,078,942	$1,292,157	$1,329,393	$1,062,761	$1,093,058	$1,140,623	$1,244,184	$1,452,697	$1,110,916	$1,109,419	$866,226	$1,356,716	$941,832	$1,180,332
2015	$1,429,176	$1,159,000	$1,135,564	$1,320,306	$1,244,688	$1,004,727	$1,010,664	$1,097,710	$1,302,904	$1,335,178	$1,108,065	$1,087,149	$826,322	$1,205,027	$921,468	$1,152,000
2016	$1,349,170	$950,692	$1,007,871	$1,306,358	$1,216,313	$946,281	$956,838	$1,074,127	$1,353,236	$1,351,897	$1,072,871	$1,025,573	$782,312	$1,162,962	$893,028	$1,113,369
2017	$1,328,872	$1,153,439	$1,018,154	$1,320,128	$1,210,130	$927,569	$968,845	$1,086,820	$1,281,911	$1,353,681	$1,075,029	$1,036,987	$772,543	$1,242,087	$913,540	$1,118,421
2018	$1,376,466	$1,357,652	$1,044,848	$1,300,221	$1,293,272	$989,123	$1,047,832	$1,105,844	$1,430,307	$1,426,373	$1,137,199	$1,085,438	$840,644	$1,216,167	$1,001,433	$1,070,306
2019	$1,410,677	$865,236	$1,152,867	$1,408,918	$1,272,304	$964,272	$1,011,975	$1,114,845	$1,332,731	$1,564,751	$1,160,879	$1,125,924	$813,697	$1,321,110	$999,127	$984,633
2020	$1,379,022	$1,102,750	$1,080,459	$1,435,311	$1,301,015	$989,432	$1,016,886	$1,115,637	$1,272,253	$1,529,480	$1,151,626	$1,078,067	$802,818	$1,261,981	$966,435	$1,051,217
2021	$1,467,187	$1,294,779	$1,086,621	$1,535,850	$1,307,651	$1,015,165	$1,105,125	$1,168,272	$1,503,238	$1,658,593	$1,204,215	$1,119,657	$924,180	$1,225,324	$1,058,632	$1,129,763
2022	$1,462,198	$1,212,500	$1,174,706	$1,587,316	$1,390,405	$1,095,518	$1,187,074	$1,644,101	$1,569,372	$1,949,106	$2,379,639	$1,197,697	$1,080,316	$1,442,680	$1,144,361	$1,194,554
2023	$1,602,497	$1,248,726	$1,229,826	$1,716,952	$1,710,823	$1,182,907	$1,288,048	$1,380,363	$1,682,448	$2,030,920	$1,395,054	$1,295,856	$1,161,731	$1,630,612	$1,242,595	$1,277,797
2024	$1,688,633	$1,622,359	$1,402,092	$1,859,045	$1,595,123	$1,297,876	$1,398,051	$1,463,689	$1,770,887	$2,103,351	$1,502,650	$1,387,013	$1,198,485	$1,705,507	$1,307,462	$1,358,196
2025	$1,702,337	$1,392,290	$1,520,536	$1,795,534	$1,697,589	$1,282,327	$1,463,162	$1,525,723	$1,840,172	$2,185,186	$1,594,853	$1,437,824	$1,269,195	$1,850,799	$1,363,789	$1,432,663
% increase from 2014 to June 2025	16.60%	14.31%	40.93%	38.96%	27.70%	20.66%	33.86%	33.76%	47.90%	50.42%	43.56%	29.60%	46.52%	36.42%	44.80%	21.38%

以上数据有以下要点：

涨幅最快的 OCR 区（2014–2025）

第21区（Upper Bukit Timah, Clementi Park, Ulu Pandan）：+50.4%
第20区（Bishan, Ang Mo Kio, Thomson）：+47.9%
第25区（Woodlands, Admiralty, Marsiling）：+46.5%

Sept 11 OCR fastest slowest price growth

涨幅最慢的 OCR 区（2014–2025）

第13区（Potong Pasir, MacPherson, Braddell）：+14.3%
第17区（Loyang, Changi）：+20.7%
第28区（Seletar, Yio Chu Kang）：+21.4%

OCR districts with the fastest and slowest price growth 3

可以看到，即便这些区都归入同一“民生型”大类，增长也呈现明显不均。

像第21区与第20区的表现并不意外：这些是长期成型的家庭社区，学校资源或更大的户型持续吸引升级买家。但第25区的表现则显示其他区域追赶之快：Woodlands 及周边城镇曾被视为私人市场的“价格低位”，如今在跨境连接的前景（即 RTS 链接）的带动下，涨幅几乎追平 Bukit Timah 带。

对第13区，我们也不太意外其百分比涨幅较弱。

D13 的温和增幅源于较高的起点价格。该区部分地段（如 Potong Pasir 与 MacPherson）纳入 RCR，像 The Poiz Residences 等项目入市定价显著高于 OCR 公寓。因此，较高的开盘价自然压缩了百分比涨幅。

（例如，以 $1,400 至 $1,500 psf 的价格进入 Potong Pasir 的买家，其百分比涨幅不可能与以 $800 至 $900 psf 购入 Woodlands 或 Sembawang 的买家相同，尽管双方最终获得的总价利润可能相近。）

所以 D13 并非真正“落后”；只是因为其部分区域落在价格更高的 RCR，从而使得百分比涨幅较低。

我们也看到，OCR 的增长与“转型叙事”紧密相关。Jurong（第22区）是一个长期示例：即便 Jurong Lake District 的完整规划尚未落地，买家预期已推动价格显著上行。同样，Sembawang 与 Yishun（第27区）受益于 Canberra 崛起为自成一体的节点：新 MRT 站、购物中心与水滨住宅，重塑了该区形象。

另一个值得注意的点是，像 Seletar（第28区）与 Loyang/Changi（第17区）这样较小或更外缘的区域，并未享受到同等顺风。

尽管有 Seletar Aerospace Hub 或 Changi Business Park 等“大项目”，这些区域仍更像通勤型城镇，买家亟需度有限。这里增长不均也表明，“先行者”故事往往需要很长时间才能兑现。本文视角跨越 10 年，这也可作为一个提醒：在“ulu”地区，所谓“先行者优势”可能要花很久才会见效。

诚然，一些地区已接近 RCR 甚至 CCR 的价格水平，而另一些仍仅有温和升幅，但所有地区都在显著抬升。

这意味着，OCR 在未来恐怕不会再是“低价区”：照此趋势，我们或许会见到 OCR、RCR 与 CCR 的均价差距缩至极小甚至消失；价格差异将更具体到“区”，而非“大区”。

接着，我们按户型大小观察各区的涨幅

这种区分很重要，因为一卧、两卧等紧凑型单位的需求，与家庭型住房的需求截然不同。

例如，一卧往往由投资者或追求可负担的单身族驱动，而三卧、四卧则是传统 HDB 升级家庭的主战场。

按户型看涨幅，能揭示 OCR 中究竟是哪些细分在“发力”。是追逐租金回报的小户型买家，还是升级家庭推动了最强的升值？

先从房东与单身族的“心头好”——一卧室说起：

转售与次售一卧室的平均价格

年份	地区
	5	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	25	26	27	28
2014			$709,737	$740,781	$768,667	$657,923	$639,000	$738,373			$726,857	$745,600	$596,050	$860,000	$671,429	$740,000
2015	$775,800		$698,726	$689,785	$744,661	$630,688	$611,537	$665,534			$690,000	$701,000	$603,617	$804,333	$631,905	$634,444
2016	$725,000	$610,000	$663,429	$684,518	$696,283	$606,500	$601,210	$651,183	$778,000		$683,500	$700,796	$563,371	$669,000	$610,111	$679,100
2017	$826,182	$716,178	$671,737	$723,523	$756,729	$553,077	$608,127	$651,022	$720,000	$792,600	$799,286	$718,684	$556,567	$740,000	$601,438	$621,750
2018	$778,053	$906,318	$695,615	$709,943	$764,616	$559,300	$638,132	$689,269	$716,000	$855,000	$782,411	$735,128	$556,633	$825,980	$629,660	$606,203
2019	$797,818	$560,963	$700,600	$765,598	$749,118	$548,789	$608,779	$700,153	$705,625	$900,000	$823,492	$720,952	$560,423		$627,600	$597,105
2020	$747,161	$644,333	$655,323	$706,220	$751,070	$551,088	$609,860	$673,490	$680,900	$960,000	$740,597	$692,776	$546,444	$732,160	$601,694	$610,404
2021	$786,563	$750,773	$698,192	$806,664	$754,730	$591,227	$651,478	$717,574	$709,694	$1,001,667	$800,255	$722,137	$567,125	$805,024	$632,696	$653,878
2022	$814,710	$752,667	$733,224	$820,404	$801,560	$643,959	$692,004	$754,169	$765,455	$950,000	$836,817	$747,503	$619,359	$915,578	$699,841	$700,043
2023	$881,797	$817,222	$814,714	$885,464	$861,334	$696,084	$746,072	$815,390	$802,555	$1,350,000	$910,957	$810,183	$678,195	$700,000	$749,471	$737,704
2024	$923,563	$856,378	$810,378	$974,609	$863,803	$725,646	$771,256	$842,009	$870,984		$920,060	$838,423	$675,636	$930,600	$796,358	$769,553
2025	$948,099	$817,333	$807,878	$957,667	$920,957	$740,620	$808,991	$850,699			$922,400	$833,694	$683,074	$1,055,000	$867,846	$767,419
% increase from 2014 to June 2025			13.83%	29.28%	19.81%	12.57%	26.60%	15.21%			26.90%	11.82%	14.60%	22.67%	29.25%	3.71%

OCR districts with the fastest and slowest price growth 4

整体而言，一卧室的涨幅较家庭型单位要温和。第26区与第14区领跑：

第14区临近市区边缘，受 Paya Lebar Quarter 等商务枢纽的强劲租赁需求支撑，并有稳定租客群体看重连通东西线与环线。它也长期是希望更靠近中心、但总价更低的买家的入口选择，这与一卧室的出租逻辑契合。

第26区虽非传统“优质”地段，但因 Thomson-East Coast Line 上的 Springleaf MRT 站而获得一些动能。我们也会持续关注该站周边，目前仅有一个公寓项目：Springleaf Residence。Springleaf Residence 的强势开售反映出该区域的基本面需求可观。

另一端，第27区一卧室在过去十年的涨幅有限。原因在于 Yishun 与 Sembawang 等地对一卧室的投资需求几近于无。这也是为何当 Canberra Crescent Residences 推出时，开发商仅提供了三个一卧室单位。我们不认为这一点会改变，因为该区以家庭客为主。

再来看两卧室

转售与次售两卧室的平均价格

年份	地区
	5	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	25	26	27	28
2014	$1,152,153	$910,000	$997,438	$1,136,486	$1,021,418	$926,300	$906,661	$1,081,050	$1,140,188	$1,055,936	$1,013,112	$897,292	$796,090	$982,980	$823,550	$960,063
2015	$1,042,878	$878,000	$967,667	$1,065,283	$980,057	$871,628	$861,704	$968,290	$1,058,250	$1,034,681	$994,390	$928,810	$805,000	$946,440	$828,209	$879,926
2016	$1,013,333	$880,000	$959,254	$1,069,476	$944,081	$837,334	$814,066	$934,060	$1,132,778	$1,017,353	$951,036	$844,206	$753,652	$1,075,850	$801,207	$868,769
2017	$1,017,007	$1,292,689	$945,695	$1,076,553	$969,347	$808,106	$828,159	$940,720	$1,033,333	$1,054,163	$979,701	$878,686	$704,608	$969,407	$794,409	$884,633
2018	$1,076,090	$1,436,210	$921,366	$1,169,871	$1,037,160	$830,086	$857,305	$976,181	$1,049,273	$1,117,593	$1,028,723	$914,579	$723,621	$1,023,474	$796,159	$907,458
2019	$1,085,789	$935,333	$975,896	$1,141,708	$1,026,744	$832,500	$836,448	$972,105	$1,118,500	$1,123,947	$1,005,490	$939,997	$716,459	$1,031,811	$822,516	$826,984
2020	$1,048,325	$1,164,400	$896,215	$1,200,030	$1,065,631	$855,804	$827,138	$969,273	$1,068,185	$1,185,660	$1,042,782	$936,903	$691,900	$977,742	$807,308	$835,525
2021	$1,135,698	$1,234,300	$1,029,541	$1,265,666	$1,058,860	$861,279	$866,160	$1,020,515	$1,159,008	$1,273,309	$1,068,617	$961,954	$769,646	$974,839	$853,177	$892,951
2022	$1,167,351	$1,180,500	$1,078,230	$1,384,060	$1,140,946	$956,068	$958,983	$1,076,860	$1,187,292	$1,488,940	$1,121,975	$1,014,607	$864,407	$1,188,429	$946,674	$985,803
2023	$1,281,652	$1,360,486	$1,194,391	$1,464,560	$1,254,006	$1,057,679	$1,055,842	$1,194,307	$1,328,670	$1,608,413	$1,201,423	$1,120,859	$926,229	$1,370,500	$1,010,835	$1,044,765
2024	$1,351,227	$1,572,800	$1,239,912	$1,501,973	$1,288,441	$1,090,371	$1,088,750	$1,242,420	$1,474,993	$1,653,710	$1,289,207	$1,170,765	$967,919	$1,361,808	$1,050,970	$1,070,492
2025	$1,361,931	$1,456,296	$1,266,964	$1,520,799	$1,333,215	$1,137,780	$1,140,561	$1,285,874	$1,410,900	$1,637,063	$1,361,064	$1,209,624	$950,400	$1,315,434	$1,097,398	$1,107,219
% increase from 2014 to June 2025	18.21%	60.03%	27.02%	33.82%	30.53%	22.83%	25.80%	18.95%	23.74%	55.03%	34.34%	34.81%	19.38%	33.82%	33.25%	15.33%

OCR districts with the fastest and slowest price growth 5

两卧室颇有“惊喜”。最突出的当属第13区，价格上涨 60 per cent——与该区整体仅 14.3 per cent 的温和增幅形成鲜明对比。

初看这似乎与我们先前的判断相悖：D13 在 The Poiz 与 Park Colonial 等 RCR 项目中的高起点压缩了百分比涨幅。

关键在于户型差异：这些项目中的一卧室，当年 psf 定价很高，往往高于 $1,400 psf，因而即便业主获得了不错的绝对利润，百分比涨幅仍受限。两卧室则处在更“安全”的区间：以 OCR 标准看仍不便宜，但相较 RCR 或 CCR 的大家庭户更可负担，因而仍有升值空间。

此外，两卧室同时吸引升级客与房东：升级客视其为在靠近市区核心、又享有住宅配套的折中之选；房东则看重其相较“鞋盒房”的更高可租性。这种“双重需求”帮助 D13 的两卧室跑赢整体。

第21区亦是大幅受益者，两卧室上涨 55 per cent。这反映了 Bukit Timah 与 Clementi Park 一带的升级属性；年轻家庭或许难以承担三卧，但会退而求其次选择两卧：用空间换邻里学校与生活方式。

至于第5区，两卧室涨幅（+18.2 per cent）不算亮眼，但并不代表“跑输”。事实上，Clementi 的需求几乎一贯强劲：我们近期指出，2024 年 Clementi 的新盘两卧室均价约 $2 million，而转售两卧室已达 $1.4 million。这也意味着这里的成熟转售单位起点已高，因而百分比涨幅较低。

第28区在此处表现欠佳；简单说，Seletar 的转型故事尚未完成，而两卧室在这里并非“租赁资产”导向的产品。至少目前不是。

接着看三卧室

转售与次售三卧室的平均价格

年份	地区
	5	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	25	26	27	28
2014	$1,465,043	$1,295,000	$1,216,310	$1,440,712	$1,315,251	$1,178,176	$1,092,718	$1,213,710	$1,242,751	$1,480,699	$1,146,399	$1,128,877	$929,588	$1,313,818	$983,586	$1,170,700
2015	$1,437,591	$1,205,833	$1,214,563	$1,380,069	$1,336,291	$1,093,512	$1,028,138	$1,151,798	$1,318,609	$1,350,643	$1,106,217	$1,093,975	$873,179	$1,260,973	$967,011	$1,194,109
2016	$1,402,739	$1,223,885	$1,176,222	$1,321,082	$1,279,023	$1,056,222	$1,023,590	$1,108,700	$1,298,141	$1,369,891	$1,094,788	$1,078,960	$882,811	$1,166,336	$954,658	$1,142,500
2017	$1,358,255	$1,337,333	$1,225,875	$1,401,984	$1,274,600	$1,053,469	$995,012	$1,161,164	$1,352,071	$1,415,064	$1,073,240	$1,091,137	$868,049	$1,247,879	$956,173	$1,135,978
2018	$1,479,808	$1,522,000	$1,276,410	$1,483,258	$1,387,276	$1,110,851	$1,065,952	$1,188,699	$1,467,942	$1,488,396	$1,165,445	$1,134,874	$881,525	$1,284,050	$1,005,458	$1,210,905
2019	$1,506,244	$1,216,500	$1,281,750	$1,526,732	$1,392,034	$1,133,821	$1,041,558	$1,194,133	$1,399,088	$1,625,915	$1,205,196	$1,176,946	$875,791	$1,392,757	$1,020,858	$1,135,658
2020	$1,480,289	$1,278,200	$1,297,294	$1,566,394	$1,390,376	$1,140,705	$1,037,328	$1,162,460	$1,431,376	$1,557,247	$1,153,262	$1,118,610	$862,544	$1,385,262	$1,019,332	$1,169,394
2021	$1,615,747	$1,732,818	$1,380,513	$1,772,383	$1,454,886	$1,193,982	$1,126,033	$1,236,251	$1,531,854	$1,712,307	$1,245,655	$1,212,793	$977,554	$1,372,922	$1,080,669	$1,195,118
2022	$1,725,429	$1,704,333	$1,588,554	$1,872,437	$1,583,692	$1,284,137	$1,258,581	$1,368,834	$1,712,001	$1,972,627	$1,372,400	$1,360,422	$1,111,427	$1,590,789	$1,176,567	$1,310,030
2023	$1,873,788	$1,559,750	$1,625,928	$2,007,713	$1,710,179	$1,373,056	$1,423,607	$1,545,653	$1,858,666	$2,116,531	$1,459,021	$1,485,492	$1,202,213	$1,685,854	$1,271,930	$1,426,541
2024	$2,005,054	$2,240,286	$1,781,623	$2,090,574	$1,881,748	$1,472,775	$1,496,114	$1,630,522	$1,931,869	$2,134,280	$1,582,650	$1,547,830	$1,262,414	$1,953,400	$1,339,034	$1,500,853
2025	$2,091,781	$1,727,500	$1,737,776	$2,073,935	$1,963,892	$1,504,775	$1,570,042	$1,711,650	$1,946,897	$2,272,784	$1,632,846	$1,550,108	$1,300,738	$2,069,729	$1,367,223	$1,515,378
% increase from 2014 to June 2025	42.78%	33.40%	42.87%	43.95%	49.32%	27.72%	43.68%	41.03%	56.66%	53.49%	42.43%	37.31%	39.93%	57.54%	39.00%	29.44%

OCR districts with the fastest and slowest price growth 6

三卧室最能体现 OCR 的“分化”：这类单位与升级家庭的关联最深。第20区与第21区长期被视为“心脏地带里的高配”。

在 Bishan 与 Ang Mo Kio（第20区），三卧室受益于 Catholic High、Ai Tong、CHIJ St. Nicholas 等名校，以及 Bishan（North-South 与 Circle Line 换乘）与 Ang Mo Kio（North-South Line，且 Thomson-East Coast Line 现已贯通）等 MRT 换乘站的支撑。

第21区 Upper Bukit Timah 与 Clementi Park 带同样具备深厚吸引力：既可通达 Pei Hwa Presbyterian 与 Methodist Girls’ 等好学校，又保留了 1980s–1990s 一批公寓更宽裕的户型，同时由 Downtown Line 与 Clementi MRT 提供连通。

正如我们在这篇文章所解释的，像 D21（Upper Bukit Timah/Clementi Park）这样的区域，转售三卧室已逐步跨过 $2 million 门槛，而这也是 OCR 与 RCR 价格界限显著模糊的区域之一。

第26区（Upper Thomson、Springleaf、Lentor）以约 57.5 per cent 的升幅最为突出。TEL 带来的连通性改善，尤其是 Springleaf 与 Lentor 两站，或已抬升该区对三卧室的需求；而 Upper Thomson 走廊的老盘亦受欢迎，因为其户型往往较新盘更宽敞。

第27区（Sembawang/Yishun/Canberra）也录得约 39 per cent 的显著涨幅。2019 年新增的 Canberra MRT（NSL）、大型综合体 Bukit Canberra（涵盖体育、餐饮与社区设施）以及 Canberra Plaza 的落成，使得该区更为便捷。这些升级正帮助 Canberra 的公寓摆脱昔日“ulu”的刻板印象，而近期推出的 Canberra Crescent Residences 所反映的价格亦印证了这种信心。

在低位一端，第28区（Seletar/Yio Chu Kang）仅有 29.4 per cent 的增幅，其后是第17区（Loyang/Changi）27.7 per cent。这些区域的配套仍较为有限，且有人认为 Changi 与 Seletar 的吸引力更偏小众。在出现更明显的区域升级前，难见更戏剧性的数字。

最后看看四卧室

转售与次售四卧室的平均价格

年份	地区
	5	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	25	26	27	28
2014	$1,908,842		$2,060,000	$2,107,667	$1,944,893	$1,511,000	$1,375,234	$1,602,280	$1,527,480	$1,768,846	$1,420,056	$1,459,192	$1,085,000	$2,105,470	$1,090,629	$1,522,492
2015	$1,892,127		$2,109,714	$2,293,940	$1,771,684	$1,536,300	$1,354,917	$1,487,873	$1,525,543	$1,932,200	$1,482,309	$1,411,189	$1,062,571	$1,577,667	$1,302,952	$1,479,929
2016	$1,831,923		$2,061,000	$2,123,091	$1,845,118	$1,315,769	$1,331,353	$1,398,459	$1,872,875	$1,740,223	$1,369,462	$1,373,376	$996,667	$1,385,299	$1,271,263	$1,536,188
2017	$1,890,672		$1,594,000	$2,029,143	$1,639,155	$1,352,000	$1,337,349	$1,482,156	$1,558,750	$1,813,071	$1,439,263	$1,404,538	$1,130,429	$1,788,000	$1,190,010	$1,558,308
2018	$1,926,444	$1,700,000	$1,818,300	$2,158,844	$1,836,487	$1,374,057	$1,374,585	$1,513,101	$1,904,311	$2,005,813	$1,570,737	$1,463,739	$1,044,391	$1,777,833	$1,247,438	$1,587,042
2019	$2,132,351		$2,110,000	$2,376,920	$1,749,864	$1,412,287	$1,368,675	$1,494,712	$1,585,429	$1,992,333	$1,458,409	$1,522,317	$1,149,714	$1,745,150	$1,369,606	$1,575,647
2020	$1,983,489	$1,500,000	$2,027,889	$2,267,034	$1,892,227	$1,490,792	$1,364,640	$1,478,405	$1,525,456	$1,909,857	$1,502,150	$1,449,118	$1,117,300	$1,928,300	$1,227,423	$1,453,531
2021	$2,035,325		$1,960,556	$2,602,388	$1,923,313	$1,525,858	$1,547,517	$1,517,453	$2,137,538	$2,240,000	$1,735,636	$1,593,070	$1,249,319	$2,135,833	$1,408,254	$1,499,413
2022	$2,305,646		$1,978,148	$3,040,888	$2,253,849	$1,713,654	$1,691,448	$1,712,916	$2,726,667	$3,048,444	$1,589,202	$1,656,925	$1,380,099	$2,034,364	$1,474,348	$1,637,346
2023	$2,449,855	$1,750,000	$2,507,500	$2,861,346	$2,311,677	$1,829,733	$1,823,006	$1,897,935	$2,063,289	$2,529,000	$1,651,815	$1,861,262	$1,473,945	$2,041,965	$1,545,033	$1,859,389
2024	$2,621,665		$2,853,625	$3,241,648	$2,461,302	$1,885,172	$1,981,463	$2,011,329	$2,463,429	$2,887,727	$1,877,450	$1,927,819	$1,631,571	$1,971,984	$1,622,598	$2,097,456
2025	$2,664,061		$2,383,436	$3,067,876	$2,821,765	$2,050,500	$2,094,667	$2,094,467	$2,069,333	$2,930,000	$1,968,755	$2,101,311	$1,666,536	$2,400,600	$1,718,153	$2,112,163
% increase from 2014 to June 2025	39.56%		15.70%	45.56%	45.09%	35.70%	52.31%	30.72%	35.47%	65.64%	38.64%	44.01%	53.60%	14.02%	57.54%	38.73%

OCR districts with the fastest and slowest price growth 7

四卧室属于价格带较高的产品；因此对许多“普通”升级者而言，OCR 仍是最有可能实现这一步的地方。尽管大户型的基价已高，我们仍能看到相当可观的百分比涨幅。

以第20区（Bishan、Ang Mo Kio、Thomson）为例：2014 至 2025 年中期，四卧室上涨了 65.6 per cent；平均价格从约 $1.53 million 升至 $2.93 million。约 10 年里增加了约 $1.4 million，而家庭买家仍可能认为这笔交易划算，毕竟其他区域的四卧室可达 $4 million。

同样地，第27区（Sembawang/Yishun）录得 57.5 per cent 的涨幅，第25区（Woodlands/Admiralty）亦以 53.6 per cent 紧随其后。这些曾位于市场可负担“边缘”的地区，如今四卧室已从“预算家庭选项”转为货真价实的升级目标。

我们已指出关键原因：在第27区，Canberra 的持续升级——从自有 MRT 站到 Canberra Plaza 与 Bukit Canberra 的落成——将该区重塑为一个更完整的生活节点；在第25区，预期中的 RTS 链接与北部重发展规划，已改变了买家预期。

叠加相较其他区域更低的既有转售价：同一时期，D27 的四卧室仍约 $2.1 million，而 D25 约 $1.67 million。作为四卧室，这一总价仍较 RCR/CCR 明显更低，而这些区域也蕴含着不小的后续增长潜力。

涨幅最弱的，是那些四卧室与当地买家画像并不“匹配”的区域。在第14区（Geylang、Paya Lebar），仅上涨 15.7 per cent。这里更为成熟密集，偏好者多为年轻夫妻、房东，或不介意绿地较少的人；而这类买家通常并不会倾向更大的四卧室。

Bukit Batok（在第25区的某些细分口径中）表现更弱，仅 14 per cent；尽管社区静谧，但既缺乏 Woodlands 的转型牵引，也无 Bishan 的口碑积累，大户型需求因此偏弱。

结语

总体来看，最大涨幅主要来自两类地区：（1）具备深厚家庭吸引力的如 Bishan 或 Upper Bukit Timah；（2）拥有强劲转型叙事的如 Canberra 与 Woodlands。若为自住，这些区域的需求韧性已被验证，你的退出选择也更可能保持强势。

与此同时，Seletar、Loyang 等相对弱势者揭示了“先行者”故事的边界。若你打算咬牙上更大的户型，请先问自己：该区是否真正契合“家庭画像”？抑或你在押注可能需要数十年才能兑现的转型蓝图？

另一方面，部分 OCR 区域的转售价格已不低，如 Paya Lebar、Clementi 或 Potong Pasir。在这些位置，你已不再是“低位买入”。这并不意味着没有升值空间，但你或许需要调低对涨幅的预期。

最后要记住，OCR 未来或许不再是置业阶梯上的“低价档”。强势区域的价格已在触碰 RCR 水平。若你目前居于“心脏地带”，并希望在熟悉的社区升级到私人住宅，最好别假定这一步会长期保持可负担。不要拖得太久。

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