当我公开分享我的海外置业历程或任何房地产建议时，最令我不安的是为了向读者提供更多透明度而牺牲我的隐私。
我非常珍视隐私，这是毋庸置疑的。但我也希望分享有用的信息，让有心的新加坡人能看懂我的旅程、避开我的错误，并且认清现实：草地另一边并非处处彩虹与玫瑰。
许多海外置业专栏喜欢过度简化成功购房所需的步骤。通常，他们声称路径大概是这样的：
- 评估你的可负担能力
- 看房
- 出价
- 申请银行贷款
- 付款并签署最终文件
- 恭喜，你成为了一名海外业主
而且这些文章常常声称，你可以安坐家中完成一切，无需飞越千里万里，也无需先在目的地落脚就能买下目标房产。
有可能吗？可以。
我会推荐吗？不太会。
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现在谈谈动机。我发现，与其只盯着经济账，不如先从“为何而买”的角度出发，更有助于判断我的经历或建议是否适用于更广泛的读者。
我关注法国房产已有 6 年了。那是我搬到欧洲之前，而我之所以看欧洲，是因为我有个欧洲籍的男朋友。
出于个人与财务的综合考量——我把欧洲公民作为未来丈夫与居留担保人的“后备”。（我们还没结婚，先说明白。我是凭一份工作邀约、拿着合法工作签证独自过来的。不是炫耀，只是想澄清哪些是所谓“特权”，哪些是我自己争取来的。）
我认识的许多在欧洲买房的新加坡人，基本都有欧洲籍配偶。如果不是考虑在不久的将来结婚，我也不会买法国房产，甚至不会认真考虑买。
总体而言，除非你对当地非常熟悉、能流利使用当地语言处理法律文件，并且有把握长期居住，否则在海外买房并不划算。在大多数情况下，海外房产的升值和租金回报都难以与新加坡的房产相比。
闲话少说，这里是我至今为止的经历，我会尽可能透明地分享。
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很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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海外买房第一步：弄清你想买在哪里
世界很大，在我把心定在法国之前，我做了非常广泛的初步研究。马来西亚和印度尼西亚是认真考虑过的，日本和台湾也是；欧洲由许多国家组成，经济结构各不相同，筛选起来相当困难；美洲也有许多选择。
很难对着地球随手一指就说：“我喜欢这里，只在这里买”。仅法国就有 36,000 个市镇，而有一个并非法国人的欧洲男友，也意味着要把其他欧洲国家纳入考量。
可以说相当让人不知所措。经过数年的讨论与推动，再看生活把我们带到哪里，最终我们决定选在法国的一个特定区域——知名但不如巴黎那样出名。
第二步：分析目标国家的房地产市场
对少数人来说，在最终确定地点前分析多个房产市场也许更有意义，尤其当你以投资者视角入场。但我也要过日子，不可能为那么多国家的房地产“着魔”，所以我就选定一个来深耕。
许多国家都有海量的房产博客，如果你没时刻盯盘也不算吃亏；通常你能找到分析的摘要，而要不要信摘要，则取决于你是否做好事实核查的功课。
所以别有 FOMO，即使你不是时时“在线”市场——你不是长了 20 只眼的超人。
我对法国房地产的一个认知是：其走势相对可预测。尤其在严格监管和可通过公证处公开查询成交价格的高透明度下，法国买家能在承诺购买前作出更有信息支持的决定。
2018 年，刚开始研究、也在房市泡沫起飞前，我就一直“求”我男朋友买房。但他提醒我们当时就是两个身无分文的年轻人，而我还是拿着弱势货币的新加坡人，最后这场争论他赢了。
此后房价暴涨，但他终究是对的。那时我只看长期数据，却不了解资本利得税的相关法规，也不清楚法国哪些地区最稳健、最受欢迎。以我们的可负担能力，当时赚到的也有限，而且短期持有的资本利得税很重。
我们错过好机会了吗？是的。但机会是周期性的。只要你有现金或借贷能力，将来仍可入场。耐心是值得的。
于是我为此努力。
第三步：建立稳健财务并保持良好习惯
想在世界任何地方拥有房产，你就不能“穷”。所以我唯一能“着魔”的，就是存钱和打拼事业。
我很早就因为一些缘由搬离父母家开始付房租，但这项负担也前所未有地驱动了我。我非常努力地在所在行业站稳脚跟，同时把生活成本降到尽可能低。
不是每个人都能住在一间 $550 的无空调房里，房东还是位患有痴呆症的老太太。我每天也只吃 $2.60 的 cai png。很多同龄人无法接受这种居住条件。要说不难是骗人的，但非常值得。
当我拿到一个小小的薪资里程碑后，我允许自己“升级”到一间带空调的 $1,000 房间，偶尔犒劳自己一份 Boon Tong Kee chicken rice。
结果我在 26 岁时存到了 S$100k 的现金。所以你看，只要努力工作并做出一些取舍（我没上大学，也没怎么旅行），这是完全可能的。
第四步：在海外立足
我手上有了这笔钱，而既然不打算留在新加坡，知道未来几年需要动用这些钱，把它们都投进投资产品也不太合理。
那我做了什么？我把钱花了。
我是在简化我的故事，但移居海外并不容易。
当我拿到外派的工作邀约时，大笔费用花在签证申请与搬迁上；由于不是公司内部调动，这些费用只有部分获得资助。
前几个月的临时住宿成本不低。长期租房的押金与添置家具也占去一大块。我知道很多新加坡人梦想移居海外，虽然这与房地产不是直接相关，但说真的，做一名移民很烧钱。
我几乎在实现 S$100k 这个里程碑的同时又把它“清零”了。但这对我来说可以接受——我带着目标去存这笔钱，也按这个目标把它用掉了。
不过我并没有一到就开始看房。许多海外新加坡人都能体会，搬迁与安顿很有压力，需要时间来消化过程中的“负能量”。
我把重心放在工作上，这是对的，因为在欧洲要拿到银行贷款，你至少需要 2 年的报税单作为收入证明。此时房产真的只是次要关切；我更担心工作稳定性与重建应急金。
感觉像是倒退了不少步，但也因此能向前迈出更多步。
第五步：融资预审批
终于满 2 年后，我兴冲冲地去找房贷经纪，测算最高可负担能力。请记住，“最高可负担能力”就是字面意思——你“最多”能负担的数额。这并不意味着你应该因为“能借到”就把额度借满。
我花了几周时间来理解并重新优化，在我的状况下“舒适可负担”的额度。根据个人情况调整后，最终只借了预估可负担额度的一小部分。
你也许会问，为什么不再等等再买？正如我在开篇文章里说的，我本来也打算先投一个小标的来学习市场。我的第一套房不会是最后一套，所以我不会把所有鸡蛋放在一个篮子里。
法国的利率也在快速上升，因此我更倾向于现在先锁定标的，而不是再等几年。
第六步：看公寓
这可能是最有趣的一步，但也是最累、最挫败的一步。在线寻找合适的公寓并不轻松，因为在法国，你不能只给房产经纪发封邮件或短信就期待快速回复——你得打电话（而且要会讲法语）。
因为不打电话，你就会输给打了电话的人。好房在市场上不会挂太久。就算你打了电话，预约看房要看经纪的时间，基本不可能是当天或隔天；你大概率得等一周，碰到假期时甚至要等一个月。
房源的具体地址也只有在你打电话确认看房后才会告知。拿到地址后，即使你发现位置并非心仪之选，你也最好如约赴约，否则可能被视为无礼，从而被中介公司拉黑。
你不希望这种情况发生，因为各家中介公司不时都会有独家房源。作为外国人在海外买房本就不易，你需要尽可能多的“盟友”。
在看房前要明白，你不是去“随便看看”的。你需要准备一份要向经纪人提问的清单，比如业主为何出售、房屋的技术细节、以及可能的风险点（例如是否需要更换新窗、添置新的热水罐）。
总之，约见时务必准时、仪表得体、礼貌周到。这些基本礼节。如果你真的喜欢该房源，且经纪人对你的财务状况有信心，他们会在你出价前把房屋文件发给你。
第七步：审阅房屋文件
在法国，需要理解的是，你购买的公寓通常设有共同所有权（co-ownership）安排。这意味着公寓所占土地由一群人共同持有，你将拥有其中的一部分份额。
如果你买的是独立屋，就不用处理这套机制；但要注意，那样你就需要独自承担整套房产的维护。
如果你买的是公寓，每年所有共有人都会开会，讨论公共资金的管理，并商定当年要进行的维护项目。
对于更大、更高的楼宇，共有人数可能有 40 至 100 人，有时甚至高达 200 人。不建议购买共有规模过大的房产，因为一旦需要进行影响所有人的工程（如外立面重涂、电梯升级），取得许可与共识会非常棘手。
务必关注你将接手的共有份额数量，因为这决定了你在会议上的投票权重。审阅历次会议记录也同样重要，看看决策是否通常能友好推进。你往往能感受到业主群体的性格类型，以及社区中是否存在需要留意的严重问题。
另一个重要文件是公寓的能效评级。在法国，所有业主都有义务确保其房产节能高效，并尽可能减少碳排放。
这有助于节省上涨中的能源成本，也能提升居住舒适度。能效评级从 A 到 G，A 为最佳，G 为最差（此前的 H 级已取消）。
此举旨在杜绝“贫民窟房东”现象，防止业主以恶劣条件的房产收取租金。2021 年，法国宣布将于不久的将来禁止 F、G 级房产出租。由于多数房东为年长退休人士，如今正掀起一波抛售低能效评级房产的热潮。
但买家当心：这些房子虽然现在更便宜，并不代表值得入手。能效改造的成本可能超出你的承受能力；如果你是为了投资而购买，就更必须做好详尽的尽调。
我通常不建议非本地、且经验不足的投资者购买。真的，我再怎么强调它有多糟糕的主意都不为过（就算是自住，买这类房源也有些可疑）。
理论上，你的能效评级每隔几年都会下降一些，所以你需要持续更新与主动维护，确保住宅保持高能效。
通过阅读能效报告，你能大致了解未来需要进行哪些能效改造。
根据不同房产，可能还有更多文件需要审阅，但上述两类是最重要的（当然，都是该国的本地语言）。
第八步：寻求专业且友善的建议
这是我在海外买房时最大的建议：永远不要只信自己，一定要有第二意见。
说实话，你不是建筑专家，不是能效改造专家，不是建筑师，也不是按揭专家。在你出价之前，花钱请不会直接从交易中获益的第三方专业人士给建议。
就我而言，我请了几位保温隔热专家，对我感兴趣的一套公寓的屋顶与墙体保温更换报价。结果大概是 40K 欧元；如果我要买那套，我就必须做好将来掏出这笔钱的准备。
我也找了自由职业的建筑师/室内设计师，帮我做空间规划（虽然最后我把他们辞了，这故事留待下次）。
我也很幸运，有法国本地朋友，也认识在法国买房的新加坡人。他们的意见和经验虽各不相同，却帮助我避免了不少错误与盲点。
与人合作、听取意见；如果这是个坏主意，他们会让你看清楚。
第九步：提出聪明的报价
在法国，挂牌价就是该房产你所能支付的最高价。不存在高于要约价的加价竞标，挂牌后也不能加价出售，这是违法的。但这也意味着业主通常会略微报高，以防被砍到太低。
我很喜欢这一点，它能抑制贪婪。法国当然允许谈判，但如果你要求降价太多，业主很可能直接把你拉黑，你就关上了还价的大门，也彻底失去购房机会。别闹着玩。
需要注意的是，谈判通常通过房产经纪进行，所以每次你出价，都要过几天才能收到回复。但总体上，如果你的报价不离谱，第一次就有较大机会被接受。
一般而言，如果房源存在一些合理的缺陷，未来需要你来承担，你可以要求 5% 至 7% 的折扣。不算多，但聊胜于无。
谈判不只关乎价格，也可以是对服务或物品的要求。例如，你想保留房子里看到的某些家具，或要求在交房前进行专业清洁。
我个人在报价里要求了保留所有家具并清理烟囱（是的，我会有壁炉，太酷了）。我的要求非常合理，因为我几乎没压价，而且本来就包含全屋家具，所以第一次就顺利被接受。
第十步：向银行“求”贷款
价格谈妥后，就该找银行贷款了。到底是先有最终报价，还是先有银行同意，我的看法有时会摇摆。但银行在你确定价格前不会给出正式的贷款协议，所以我会说应先谈价。
接下来流程会变得又长又有压力。银行需要你提供大量文件来评估你的贷款资质，处理这些文件需要时间；是否能拿到贷款报价，只有在他们处理完材料后才知道。
你需要像我一样同时与多家银行沟通。我一度偷懒，只找了一家对自己“很有信心”的银行来办，结果他们最终拒贷，把我扔进“临时抱佛脚”的境地。
公平地说，我在签约定案阶段跳槽，是个大错误。这使我被欧洲房贷“踢出局”。糟糕的是，我最后不得不在新加坡贷款，如今要在贷款还清前处理多币种还款。我强烈不建议任何人这么做，受制于汇率波动与各类额外费用的风险并不值得。
第十一步：签署一堆文件并启动过户流程。
一般需要大约 2-3 个月，才能把与银行、公证处相关的所有文件办理妥当。细节我就不展开了，基本都是一套标准文件与预约，你需要到镇公所去签字。
总之，新加坡人在欧洲买房需要适应的文化差异之一是：成交需要很长时间（即便你能全款）。
但要注意，你有两次可以“反悔”的机会，如果你突然意识到这不是个好主意。
第一次机会是在你签署了正式的购买要约（法语称为 compromis de vente）并支付定金后。你会获得 10 天的“冷静期”，在这 10 天内选择退出，将无条件退还定金。
第二次机会是出现“附条件退出”。你可以请公证人在 compromis中加入“附带条件条款”，说明如果未获批银行贷款，则不继续交易。这一点极为重要，它能在你未能取得购房资金时，保护你免于法律责任。
所以，两次机会要么是在冷静期内主动退出，要么是在交易条件未达成时被动终止。需要注意的是，附带条件条款仅适用于法国本地贷款；如果你无法在法国以外取得贷款，并不在其保护范围内。
技术上你仍然可以反悔不买，但你会惹恼很多人，尤其是卖家，而且这也会构成刑事违法。你可能被罚款，此外还要承担违约金。具体金额视合同而定，但典型的违约金为房价的 10%（即定金），罚款最高可达 5,000 欧元。
最严重的后果是你的档案上会留下刑事记录；如果你打算申请永久居留，那就糟糕了。
另外，一旦 compromis de vente启动，卖家不得单方面退出。但仍可能出现导致延迟的复杂情况（如离婚，涉及成交后款项分配的争议）。不过在签署 compromis之前，即便卖家口头接受了你的报价，也没有义务必须卖给你。
如果有其他买家提出更好的条件，或者卖家更喜欢别人，他们可以把房子卖给他人。然而，一旦 compromis签署，即使卖家去世，交易也会照常完成。多么极致，我喜欢这种确定性。
幸好我这次没什么“戏剧性”；卖方是一位真的很想卖房的退休老太太，而我也真的很想买。她甚至好心到允许我“零定金”购房，这在我第一次读到 compromis法律草稿时相当惊喜。
几个月等待后，文件基本就绪。接下来就是购买房屋保险，并将款项汇至公证处，由他们完成过户，你就能拿钥匙了。
第十二步：敲定细节
在临近最终成交文件（ acte de vente）的几个月里，你要利用时间敲定从银行拿到的贷款报价（理想情况下，签完 compromis就尽快把贷款落实）。这时你可以与银行谈判贷款条款，甚至利率，争取最理想的结果。
我个人就没那么幸运：由于刚进入试用期，大多数欧洲银行都拒了我。比对利率后，我选择在新加坡贷款。如果你贷款过，就懂流程——基本是标准化的步骤。
一旦资金到位，按公证处的汇款指示把钱打过去；在他们确认到帐、你也买好房屋保险后，就可以再约时间去办公室签署 acte，去房子做最终检查，然后成为自豪的法国房东了。
写下本文时，我还没走到这一步。再次提醒：在欧洲需要很多耐心，好在我在心理上已做好准备。
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如你所见，海外置业需要大量的规划与投入，许多“小步骤”叠加才汇成“大结果”。而上述流程甚至还未计入后续的物业维护、税务与装修等事务。
你买的房子要么非常合理，要么值得你作为负责任屋主将长期承担的“隐痛”。别因为 FOMO，或为了让自己“看起来很行”就去海外买房；只有在对你而言真正合理时，才去拥有它。
我并不是要卖什么海外置业速成课，也不是鼓励盲目下单。我只是希望通过自己的经验，让大家对流程更了解一些，也为在欧洲、考虑在此购房的新加坡朋友，开启一些集体智慧的讨论。
也许海外置业适合你，也许不适合。务必确保你的决定是信息充分、并能在多个层面获得支援的。
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如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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