首次在海外置业的亲身经历：我学到的5个重要教训

买房这件事，在作出承诺前你一定要先做足功课。在新加坡买房已不容易，要确保自己做的是理性决定都很难，更何况是在一个你并不熟悉的国家看房，你可以想见自己需要多么小心谨慎。

我读了许多法国的房产博客，把他们的各种提醒与经验一条条标注出来，并尽力遵循作者们的建议，也认真吸收他们的反思。

尽管我做了非常充分的准备，结果却发现多数情况下我仍然没有准备好。

现实是，再多的功课也难以完全替代真实的实战体验。海外房产充满各种各样的特殊情况需要应对；无论是看房、出价，还是贷款，都没有一个可以完全照抄的模板。

法国不是新加坡。虽然在这里买房从技术/手续层面上比在家乡的门槛更少，但整个过程仍然让我收获颇多、感触良多。

教训#1：不要费心直接向卖家购买

相比通过中介，直接向卖家购买的主要优势之一，是价格通常更便宜：很多卖家并不懂如何给自己的房产估价；此外你也不需要支付中介费，可以在本已昂贵的流程中省下几千块。

我最初看房时，就是在Leboncoin（法国相当于 Carousell 的平台）上浏览，很多卖家会在那里发布房源，通常也能不时淘到不错的交易。

有一天出现了一套我觉得有意思的小型单间公寓，离我男友当时的工作地点只需几分钟路程，而且价格不高。我们联系了卖家并约了看房。

到了现场，接待我们的是她的租客——这本应是第一个红旗。他基本已经不再租那里，因为要搬去别处；而这位懒惰的房东女士不想再找新租客，决定干脆把房子卖掉。

我们决定要买。它很适合作为第一套小家，而且成本不高。我们发短信告知她有意向，并提出了报价。

结果她玩起了“人间蒸发”。更让我恼火的是，她最后把这间单间做成了 AirBnB，地点在法国一个鸟不生蛋的地方。对我来说，这是一个真正的“Ok Boomer”时刻，因为6年过去，她那里的预订也不过100单左右。

很久以后我才知道，超过65%的直接交易最终会流产，原因在于卖家的不够投入。大多数时候，卖家只是免费挂个房源看一看市场反应，算是自我满足地“刷存在感”，除非有人愿意出远超他们预期的价格，否则他们并不会真的卖。

当卖家找上中介，整个博弈就完全不同了。会去找中介的卖家通常是想把交易推进下去的；而中介的工作，就是核实买卖双方的资质，并对物业作出更准确的估值，让双方都能得到较好的结果。你支付的固定费用，就是他们的盈利方式。

一家正规房产中介提供的全流程客户服务，值得那点额外费用。今后在法国买房，没有靠谱中介为房源和卖方把关，我是绝不会出手的。

教训#2：从公证人处或在破产拍卖中购房要格外谨慎

我一直在找性价比高的交易，而要买到“白菜价”的房子，其中一种常见方式就是关注破产出售，这类房源通常可直接从公证处、报纸，以及一些拍卖平台获得。 

若遇到合适的房子，这或许值得一试；但在亲自去看了几处、并了解了这类交易流程后，我开始犹豫了。

破产出售通常由公证人处理；他们是负责不动产过户等特定行政法律文件的法律专业人士。这也意味着他们对客户服务毫不在意，只想尽快把房子处理掉、把案子结清，因为他们并不会从成交中赚到哪怕一分钱。

要约上他们看房并不容易；他们不是地产中介，日常的文书工作远比带你看房更优先。

就算你真的看了房，许多信息也会被省略。这通常并非故意，因为公证人不是销售，你通常拿不到关于社区、楼宇情况、租赁市场，以及本该由中介补充的各种“锦上添花”信息。

他们会带你看一眼，然后摆出“喜欢就出价，不喜欢就算了”的态度。公证人也不会费心披露房屋潜在的重大隐患，通常只披露法律最低限度的信息（例如无石棉、无铅）。因此，买破产房的变数很大，你在日后持有期间，可能会陆续揭开一堆关于真实房况的麻烦。

对我来说，这不值得折腾。所以我个人没有去做。

如果你愿意，当然还是可以买破产房；但如果你是第一次海外投资，我强烈不建议这么做。

教训#3：在拿到银行贷款前别换工作

说实话，这可能显而易见。但作为一名新加坡“跳槽老手”，我原以为法国会像 HDB 一样，依据年度报税单而不是当前雇佣合同来发放贷款。我以为为了更高薪资而换工作，会更有利于我。

事实是，这彻底影响了我获贷的机会。即便我换工作之间没有任何空档，而且现在薪水更高了，银行仍然要完全确信我能顺利通过试用期、不会在试用期结束前被解雇。科技行业的裁员潮也让他们更缺乏信心。

考虑到我收入不差，他们愿意在一定程度上灵活处理，但我不得不很尴尬地去请求（甚至近乎哀求）新雇主出具一封很奇怪的信，声明其无法律约束力的意向，即确保我能顺利通过试用期。

最终，这仍不足以向银行证明我是合格的贷款对象。我的资质本已不完美，因为我被视为外派人士/外国人；所以即便我过去每次试用期都顺利通过，多数银行还是给了我一个“拒绝”。这是一段非常漫长、痛苦且压力巨大的过程，因为我恰好在换工作的当口提出了购房要约，银行的突然拒贷让我立刻手忙脚乱去找补救方案。

我蠢吗？是的。但我从中吸取了教训。

如果我已经通过试用期，拿到贷款承诺会容易得多；而实际放款也会在我把工资打入银行、完成资金核验后尽快确认，这基本需要大约一个月左右。

最后我多方比较，还是从新加坡贷了一笔个人贷款。这让我有点不爽，因为这次购买原本是想作为一个新加坡人完全在海外体系内买房的实验，如今多少给这次“胜利”打了折扣。但丢掉那套我花了几个月才找到的公寓更蠢，所以我选择了现在的做法。

教训#4：尽早明确你的可负担额度

你可以用在线计算器和自己的大致估算来计算可负担额度；但如果你要在海外买房，我建议在开始看房之前，先去找持牌按揭经纪或银行，获取准确的模拟与评估，因为信息就是力量。

我一开始依赖自己的可负担计算，结果远远低于我的最高借贷能力。这让人觉得我很穷，以前很少有中介愿意搭理我，因为他们以为我只是另一个勉强糊口的打工人（我确实是，但依然如此）。

当我的最高借贷能力被评估出来后，他们的态度就变了。我即便还在看价格很低的房产也无妨；中介开始优先对接我，因为几乎可以确定我能拿到贷款完成交易。我成了他们愿意优先销售的“明星客户”。

明确最高借贷能力的另一个好处，是能更好地为持有多套房产做财务规划。我可以更合理地配置资金，并基于我的最高可负担额度做未来测算。有了这些信息，最坏与最好的情景推演都更容易铺陈出来。

教训#5：真希望我懂更多法语

我的法语很糟，这还是保守的说法。购买第一套房、并与中介、银行、公证人沟通时，我不得不麻烦所有人用英语与我交流。 

所有行政文书和材料都是法语（当然了），所以每当要签署重要文件时，我都得请昂贵的法律口译在场。即便如此，我仍需绞尽脑汁先自行消化文件内容，然后再在一种外语里签下具有法律约束力的文件。 

我原本以为会在自己更安顿下来后才买房，但生活总有意外；有时你会像我这样偶然遇见“心动之物”，而你不可能等到完全听懂这种“法棍语言”才行动。

我本该更认真地学法语。我也非常幸运，这单交易涉及的人都很友善且懂双语，而这两点很少会同时出现。口头沟通阶段我也请了男友帮忙。

吃一堑长一智，我今后一定会更认真地投入语言学习。这次我是走了运，但语言不过关可能带来许多后果，确实会大大增加被折腾、甚至被骗的风险。

在我通过法语高级水平之前，我不会去买第二套房。我也不建议任何人在不懂当地语言的情况下购买海外房产；即便有持牌译员，法律文件依然具有约束力且复杂，所以最好别拿这个开玩笑。

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在海外买房的各种阻碍与故事中，这些是我最难忘的。虽然每个国家的房产生态与市场各不相同，但为自己争取良好结果的原则，我认为是相通的。

如果你想在海外找房中取得成功，基本要做到：懂当地语言、保持稳定的信贷画像、做好财务规划，并留意各种坑与风险。只要做好尽职调查与功课，你也能在阳光普照的新加坡海岸之外，自信地拥有一处属于自己的家。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。