Parktown Residence 值得购买吗？与其他综合体项目的详细价格评析

正如我们在完整评测中所说，Parktown Residence 将会是淡滨尼首个综合体项目，集零售商场、直达 MRT、新巴士转换站以及社区枢纽于一体。这对仍在转型中的区域而言是一个重要里程碑，也使 Parktown Residence 成为该分区长期发展中的关键焦点。

不过，尽管综合体项目的便利性毋庸置疑，买家最关心的仍是：综合体应当享有多大的价格溢价？为此，我们需要将 Parktown Residence 的定价与其他综合体项目、附近转售公寓，以及整体新盘市场进行比较。在本次 Parktown Residence 价格评析中，我们将涵盖：

1. Parktown Residence 价格指引
2. 土地价格及其在过去 2 年中的位置
3. Parktown Residence 的目标客群
4. 价格溢价是多少，是否合理
5. 周边区域的竞争情况
6. 与当下可售其他新盘的对比

Parktown Residence 价格指引

类型	面积	价格	$PSF
1+Study	463	$1,070,000	$2,311
2 Bedroom	592	$1,330,000	$2,247
3 Bedroom	926	$2,070,000	$2,235
4 Bedroom	1335	$2,850,000	$2,135
5 Bedroom	1679	$3,780,000	$2,251

从指引价可见，1+Study 户型的定价刚好在 $1 million 之上。2 卧起步略高，为 $1.33 million，而 3 卧则从 $2 million 稍上起步。鉴于其综合体属性，以及所处淡滨尼较欠成熟的地段，这样的价格定位在市场中显然更趋向于高端定价。

起步 $PSF 范围在 $2,135 至 $2,311 之间。考虑到价格的逐步上调节奏，我们预估平均 $PSF 约在 $2,300 – $2,400 之间，具体取决于户型面积及楼层高低。此定价与其他综合体项目相近，但明显高于同区的非综合体项目。溢价反映了综合体的便利与配套，但也引出另一个问题：买家是否愿意为此便利支付更高价格。

为让买家更直观地了解潜在价格走向，我们附上不同 $PSF 水平（$2,000 至 $2,800）下的价格矩阵，帮助展示不同价位对各户型可负担性的影响。

卧室类型	1+Study	2 Bedroom	3 Bedroom	4 Bedroom	5 Bedroom
$PSF	463 平方英尺	592 平方英尺	926 平方英尺	1,335 平方英尺	1,679 平方英尺
$2,000	$926,000	$1,184,000	$1,852,000	$2,670,000	$3,358,000
$2,100	$972,300	$1,243,200	$1,944,600	$2,803,500	$3,525,900
$2,200	$1,018,600	$1,302,400	$2,037,200	$2,937,000	$3,693,800
$2,300	$1,064,900	$1,361,600	$2,129,800	$3,070,500	$3,861,700
$2,400	$1,111,200	$1,420,800	$2,222,400	$3,204,000	$4,029,600
$2,500	$1,157,500	$1,480,000	$2,315,000	$3,337,500	$4,197,500
$2,600	$1,203,800	$1,539,200	$2,407,600	$3,471,000	$4,365,400
$2,700	$1,250,100	$1,598,400	$2,500,200	$3,604,500	$4,533,300
$2,800	$1,296,400	$1,657,600	$2,592,800	$3,738,000	$4,701,200

以 $2,400 PSF 计，在 2025 年的新盘背景下，这样的综合体定价仍在合理预期之内。

虽然 Parktown Residence 位于较新、尚未完全成熟的淡滨尼北，其与商场及 MRT 的直接联通显著提升了吸引力。这种便利性有助于买家为其定价找到合理依据。

此外，开发商以每地积比 $885 $PSF（ppr）取得该地块，是过去两年内综合体项目中较低的土地成本之一。

较低的土地获取成本意味着，与近年其他更高地价的新盘相比，开发商在定价上拥有更大的竞争空间。不过，我们也需指出，相较常规公寓项目，综合体的建造成本通常更高。

Date of Award	Location	GFA(m2)	Successful Tender Price	$PSF PPR
21/02/2024	Orchard Boulevard	24,610	$428,280,980	$1,617
11/07/2023	Marina Gardens Lane	68,573	$1,034,480,000	$1,402
15/11/2023	Lorong 1 Toa Payoh	66,121	$968,000,000	$1,360
27/06/2024	River Valley Green (Parcel A)	32,527	$463,999,999	$1,325
07/08/2024	Zion Road (Parcel B)	52,002	$730,088,888	$1,304
20/05/2024	Holland Drive	58,224	$805,390,000	$1,285
15/11/2023	Clementi Avenue 1	47,079	$633,447,945	$1,250
15/11/2023	Pine Grove (Parcel B)	52,583	$692,388,000	$1,223
16/04/2024	Zion Road (Parcel A)	85,557	$1,106,888,000	$1,202
08/02/2024	Media Circle	30,834	$395,288,889	$1,191
07/08/2024	Margaret Drive	39,994	$497,000,000	$1,154
10/08/2023	Jalan Tembusu	72,003	$828,800,000	$1,069
21/01/2025	Dairy Farm Walk	45,951	$504,515,000	$1,020
10/10/2024	Tampines Street 94	61834	$668,280,000	$1,004
13/04/2023	Lentor Gardens	45,921	$486,800,222	$985
18/09/2023	Lentor Central	41,169	$435,166,426	$982
16/04/2024	Upper Thomson Road (Parcel B)	80,060	$779,555,000	$905
18/09/2023	Champions Way	30,309	$294,889,000	$904
26/11/2024	Faber Walk	36,114	$349,857,988	$900
11/07/2023	Tampines Avenue 11	126700	$1,206,390,880	$885
07/08/2024	De Souza Avenue	30,793	$278,900,000	$841
21/01/2025	Tengah Garden Avenue	76,376	$675,000,000	$821
07/08/2024	Canberra Crescent	32,698	$279,000,800	$793
20/06/2023	Parry Avenue	18,077	$71,988,000	$370

还需指出的是，位于 Tampines Street 94 的政府售地（GLS）以 $1,004 PSF PPR 成交。该地块紧邻市区线的 Tampines West MRT，并将设有直通 MRT 的地下连通道。此外，地块包含商业组分，意味着并非完全住宅，将为住户带来“家门口的便利”配套。

鉴于 Parktown Residence 的拿地价更低且率先推出，Tampines Street 94 地块未来开盘很可能定价更高。这对 Parktown Residence 是利好：若邻近后续项目价格更高，将有望为其提供价格支撑与长期升值潜力——前提是市场接受 Parktown Residence 的首发定价。

Who is the target audience?

作为综合体项目，Parktown Residence 对追求极致便利的居住者尤具吸引力。这当中既包括希望寻找更实惠且全新的综合体项目的买家；但其主要客群更可能是本区的 HDB 升级者——他们希望从 HDB 过渡到私宅公寓，同时继续享受同一社区的生活便利。

HDB Town	Land Area (Hectares) Total	Land Area (Hectares) Residential	Dwelling Units Under Management as at 31 March 2024	Projected Ultimate
Ang Mo Kio	825	303	51,309	66,000
Bedok	996	440	64,415	96,000
Bishan	690	172	19,676	34,000
Bukit Batok	785	291	46,982	56,000
Bukit Merah	858	312	54,153	68,000
Bukit Panjang	489	219	37,098	44,000
Choa Chu Kang	612	320	50,171	66,000
Clementi	412	203	29,709	39,000
Geylang	678	214	34,306	50,000
Hougang	1309	367	57,557	72,000
Jurong East	384	165	24,122	33,000
Jurong West	987	480	76,580	94,000
Kallang/ Whampoa	852	246	40,580	74,000
Pasir Ris	601	318	29,654	44,000
Punggol	957	374	60,833	96,000
Queenstown	858	227	32,991	63,000
Sembawang	708	331	30,330	65,000
Sengkang	1055	397	76,265	96,000
Serangoon	737	163	21,631	30,000
Tampines	1200	549	82,465	110,000
Tengah	740	165	4,260	42,000
Toa Payoh (includes Bidadari)	556	248	44,868	61,000
Woodlands	1262	486	71,947	102,000
Yishun	778	398	69,601	84,000
Other Estates		126	22,412	25,000

来源：HDB 年度报告 23/24

淡滨尼在新加坡各 HDB 组屋区中拥有最多的住宅单位，这意味着像 Parktown Residence 这类项目有潜在的买家池。项目所处的区位为未来需求提供了背景，但实际需求仍取决于多方面因素。

Parktown Residence 的综合体属性（如商场与 MRT 等配套）为住户带来极大便利，因而对既想居住于私宅、又希望便捷享用设施的买家更具吸引力。这一点与其市场定位息息相关。

对于 HDB 升级者而言，需求更可能集中在较大的户型，如 3 卧及以上，因为许多从 4 房或 5 房组屋升级的家庭通常至少需要 3 间卧室。

淡滨尼也有不少较新的 HDB，尤其是约在 2020 年建成的项目，这些组屋将在未来几年陆续达到 MOP。随着这些单位进入转售市场，与 Parktown Residence 的需求或有重叠，但究竟有多少人会选择升级仍不确定。总体而言，自 2020 年以来建成的约 16,000 个 HDB 单位将在未来几年迎来 MOP。

不过，这里的户型配比有一点耐人寻味：Parktown Residence 户型选择丰富，但分布或许与典型的 HDB 升级客群不完全一致。

为何 Parktown Residence 的户型组合值得关注

卧室类型	户型代号	单位数量	面积（平方英尺）	占比
1-Bedroom + Study	AS1/ AS2/ AS3/ AS4	73	463 / 506 sq ft	6.10%
2-Bedroom	B1/ B2/ B2(p)/ B3	160	592 sq ft	49.10%
2-Bedroom Premium	BP1/ BP1(p)/ BP2/ BP2 (p)/ BP3 / BP3 (p)/ BP4 / BP4(p)/ BP5	292	678 / 721 sq ft
2-Bedroom + Study	BPS1 / BPS1 (p) / BPS2	134	764 sq ft
3-Bedroom	C1/ C2/ C3/ C4/ C5	135	926 / 936 / 947 sq ft	34.20%
3-Bedroom Premium	CP1 / CP1 (p) /	158	1,055 / 1,066 / 1,076 sq ft
3-Bedroom Premium + Study	CPS1/ CPS1(p) / CPS2 / CPS2 (p) / CPS3 / CPS3 (p) / CPS4 / CPS5	115	1,163 / 1,173 / 1,184 sq ft
4-Bedroom	D1 / D1(p) / D2 / D2(p) / D3 / D3(p) / D4 / D4(p)	57	1,335 / 1,345 / 1,356 sq ft	8.70%
4-Bedroom Premium	DP1 / DP1 (p) / DP2 / D2P (p)	47	1,485 / 1,496 sq ft
5-Bedroom	E1 / E1 (p)	22	1,679 sq ft	1.80%

从表格可见，Parktown Residence 约三分之一为 3 卧单位，3 卧及以上合计占比达 44%；而 2 卧单位的占比高达 49.1%。

这或许有些反常，因为像淡滨尼这样的区域通常更吸引 HDB 升级者，而 2 卧并非家庭（除非没有孩子）最常见的选择。

要评估这种配比是否合适，我们可参考近年落成的 Treasure at Tampines，以及其他位于 HDB 组屋区的综合体项目，包括 Pasir Ris 8、Sengkang Grand Residences 与 North Park Residences。这些项目可为相似市场中的户型组合接受度提供借鉴。

Treasure at Tampines 户型分布

户型	面积（平方英尺）	单位数	占比
1-Bedroom	463 – 484 sqft	231	10.5%
2-Bedroom	581 – 614 sqft	265	12.0%
2-Bedroom Premium	657 – 678 sqft	160	7.3%
2-Bedroom + Study	678 sqft	313	14.2%
3-Bedroom	818 – 947 sqft	417	18.9%
3-Bedroom Premium	1,012 – 1,087 sqft	344	15.6%
4-Bedroom	1,238 – 1,270 sqft	176	8.0%
4-Bedroom Premium	1,281 – 1,367 sqft	187	8.5%
5-Bedroom Premium	1,668 – 1,722 sqft	110	5.0%

在 Treasure at Tampines，2 卧占比 33.5%。虽然不到一半，但绝对数量超过 700 套，显示大型项目中对 2 卧的确存在不小的需求，这也为评估 Parktown Residence 的户型配比提供了背景。

我们也来看看不同卧室类型的价格走势，以更清楚了解各户型价格趋势及其内部对比。

Year	1BR	2BR	3BR	4BR	5BR
2019	$1,387	$1,374	$1,291	$1,293	$1,180
2020	$1,519	$1,418	$1,334	$1,321	$1,210
2021	$1,648	$1,505	$1,412	$1,383	$1,259
2022	$1,547	$1,592	$1,575	$1,493	$1,403
2023	$1,670	$1,657	$1,623	$1,702	$1,534
2024	$1,700	$1,689	$1,705	$1,712	$1,644
Overall Performance	22.6%	22.9%	32.1%	32.4%	39.3%

Treasure at Tampines 的平均 $PSF 为 $1,698。2 卧表现尚可，主要受整体市场情绪推动；这也说明即便是 OCR 大盘，2 卧依然能吸引买家。

2 卧买家中 HDB 升级者占比

约 64% 购买 Treasure at Tampines 2 卧的买家登记地址为 HDB，显示多数可能为 HDB 升级者。

3 卧买家中 HDB 升级者占比

购买 3 卧的 HDB 地址买家占比略低。这并不意外：2 卧较 3 卧更可负担，尤其适合从 3 房组屋升级、只有一名或没有孩子的家庭。

这说明在淡滨尼，2 卧确有一定需求。此外，综合体的“可租性”强，便利的配套与交通有助于出租，从而更受投资者青睐，或能解释为何 2 卧更受欢迎。

那么其他综合体项目的表现如何？

可见 Pasir Ris 8 以 2 卧为主力，并在开盘周末即售出 85% 的单位。Sengkang Grand Residences 中，2 卧占 35%，与 3 卧的 38% 接近。North Park Residences 亦是 2 卧占多数，但与 3 卧的差距较小。

Treasure at Tampines 及其他综合体中 2 卧的受欢迎程度值得关注。综合体也更易受投资者青睐，进一步印证了这种户型配比的可行性。对 Parktown Residence 而言，这表明“平衡型”户型结构在此类项目中是可行的。

接下来，我们把视线转向淡滨尼现有公寓的供给。有两个关键问题需要探讨：其一，是否存在某些户型的结构性短缺？比如对部分 HDB 升级者有吸引力的小户型是否不足？其二，转售市场的价格趋势如何？

区域内公寓供给

Project Name	Tenure	Type	Completion Year	1	2	3	4	5	Total Units
ARC AT TAMPINES	99 yrs from 22/02/2011	Executive Condominium	2014		94	368	112		574
CITYLIFE@TAMPINES	99 yrs from 13/08/2012	Executive Condominium	2016		24	315	166	9	514
PARC CENTRAL RESIDENCES	99 yrs from 22/04/2019	Executive Condominium	2024			546	122	32	700
PINEVALE	99 yrs from 31/01/1997	Executive Condominium	1999			318	4		322
Q BAY RESIDENCES	99 yrs from 21/08/2012	Condominium	2016	125	187	243	60	15	630
THE ALPS RESIDENCES	99 yrs from 03/08/2015	Condominium	2019	182	238	178	26	2	626
THE EDEN AT TAMPINES*	99 yrs from 12/09/2000	Executive Condominium	2003		27	277	104		430
THE SANTORINI	99 yrs from 16/10/2013	Condominium	2017	165	172	211	34	15	597
THE TAMPINES TRILLIANT	99 yrs from 13/07/2011	Executive Condominium	2015			524	146		670
THE TAPESTRY	99 yrs from 31/07/2017	Condominium	2021	269	294	238	45	15	861
THE TROPICA	99 yrs from 04/12/1996	Condominium	2000		60	343	134		537
TREASURE AT TAMPINES	99 yrs from 29/11/2018	Condominium	2023	231	738	761	363	110	2203
WATERVIEW	99 yrs from 16/06/2010	Condominium	2014		308	308	56	24	696
Total				972	2142	4630	1372	222	9360
Proportion				10.4%	22.9%	49.5%	14.7%	2.4%

需注意，此处供给数据基于我们能获得的资料，或非完全准确，但可作为较好的估计参考。

整体来看，3 卧约占全区供给的 50%。区域内三分之二为 3 卧及以上，这部分可归因于约半数项目为 Executive Condominium。

这也部分解释了为何 Treasure at Tampines 与 Parktown Residence 都选择提供更高比例的 2 卧。鉴于 Treasure at Tampines 的成功（2 卧表现不俗），对 Parktown Residence 的开发商而言，提供更多 2 卧亦可能更具利润空间。

在比较淡滨尼周边公寓转售价前，我们需要做一些调整以确保更准确的对比。这是因为“统一框架（harmonisation）”导致 $PSF 看起来更高——其未计入如空调外机板等不可居住面积。为此，我们将现有 $PSF 折减 6%，并且由于采用起步 $PSF，再额外加上 $100 $PSF。

类型	面积	价格	$PSF	减 6%（回调至统一前）	加 $100 $PSF
1+Study	463	$1,070,000	$2,311	$2,172	$2,272
2 Bedroom	592	$1,330,000	$2,247	$2,112	$2,212
3 Bedroom	926	$2,070,000	$2,235	$2,101	$2,201
4 Bedroom	1335	$2,850,000	$2,135	$2,007	$2,107
5 Bedroom	1679	$3,780,000	$2,251	$2,116	$2,216

据此，我们可假设平均约 $2,200 psf（统一前）。

Project	Completed	1BR	2BR	3BR	4BR	5BR
ARC AT TAMPINES	2014		$1,363	$1,338	$1,317
CITYLIFE@TAMPINES	2016		$1,616	$1,452	$1,414
PARC CENTRAL RESIDENCES	2024			$1,575
PINEVALE	1999			$1,001	$925
Q BAY RESIDENCES	2016	$1,417	$1,418	$1,445	$1,401	$1,490
THE ALPS RESIDENCES	2019	$1,572	$1,463	$1,467
THE EDEN AT TAMPINES	2003		$1,195	$1,134	$1,158
THE SANTORINI	2017	$1,422	$1,395	$1,396	$1,367
THE TAMPINES TRILLIANT	2015			$1,517	$1,578
THE TAPESTRY	2021	$1,721	$1,664	$1,650	$1,694	$1,661
THE TROPICA	2000		$1,076	$1,277	$1,338
TREASURE AT TAMPINES	2023	$1,705	$1,689	$1,703	$1,713	$1,624
WATERVIEW	2014		$1,369	$1,463	$1,506
PARKTOWN RESIDENCE*	Est 2030	$2,272	$2,212	$2,201	$2,107	$2,216

Project	Completed	1BR	2BR	3BR	4BR	5BR
ARC AT TAMPINES	2014		$1,095,667	$1,426,098	$1,963,176
CITYLIFE@TAMPINES	2016		$1,270,000	$1,703,818	$1,986,326
PARC CENTRAL RESIDENCES	2024			$1,690,000
PINEVALE	1999			$1,338,500	$2,300,000
Q BAY RESIDENCES	2016	$782,389	$1,158,906	$1,600,800	$2,018,127	$2,550,800
THE ALPS RESIDENCES	2019	$742,815	$1,019,500	$1,478,444
THE EDEN AT TAMPINES	2003		$1,028,800	$1,430,321	$1,644,000
THE SANTORINI	2017	$732,545	$1,126,875	$1,548,736	$1,820,000
THE TAMPINES TRILLIANT	2015			$1,565,352	$2,056,000
THE TAPESTRY	2021	$782,329	$1,055,824	$1,705,513	$2,493,472	$2,932,500
THE TROPICA	2000		$1,065,000	$1,555,750	$2,031,000
TREASURE AT TAMPINES	2023	$798,181	$1,092,078	$1,626,930	$2,195,441	$2,785,000
WATERVIEW	2014		$1,188,455	$1,682,583	$1,954,722
PARKTOWN RESIDENCE**	Est 2030	$1,064,900	$1,361,600	$2,129,800	$3,070,500	$3,861,700

**此处我们假设平均 $2,300 PSF，并以不含空调外机板的面积相乘，故无法应用“统一前（pre-harmonisation）”的折算假设。

从区域价格看，Parktown Residence 不仅将在 $PSF 上树立新标杆，也将影响整体价格趋势。目前，淡滨尼 1 卧转售价普遍低于 $1 million。例如，Treasure at Tampines 的一套 8 楼、463 平方英尺 1 卧近期仅以 $790k 成交。此规律也延伸至其他户型。尽管新盘中 3 卧超过 $2 million 并不罕见，但需认识到，周边的 HDB 升级者仍有替代选择。

这些替代项目的便利性或不及 Parktown Residence，但关键在于：升级者是否愿意为此额外便利支付溢价？

为更好理解潜在市场反应，我们将观察近年在其他 HDB 组屋区推出的三大综合体，并分析其表现。

接下来，我们也会看看 2024 年较新的综合体项目定价。

*仅为估算 $PSF（统一前）

以估算平均 $2,200 PSF（统一前）计，Parktown Residence 较邻区的综合体项目约贵 20%，而对方项目并不算旧。部分买家或认为溢价偏高；但坚守淡滨尼居住的买家或会接受。最终仍取决于个人偏好。

要评估此溢价是否合理，我们可观察过去一年的涨幅，以判断这些较新的综合体随时间的表现。若涨幅显著，或意味着初始定价偏低且后续有动能；反之，如表现一般，除非受外部因素驱动，否则较难解释为何价格应更快上行。

在深入分析前，先看看 2019 年以来更广泛的非有地市场走势：

2019 至 2024 年间，非有地房价上涨 33%；2021 至 2024 年上涨 24%。该物业价格指数（PPI）反映了非有地板块的整体走势。

尽管这并非衡量综合体表现的直接指标，但意向买家在评估个别项目时，仍应留意这些趋势作为背景参考。

Pasir Ris 8 至今的表现

Year	1BR	2BR	3BR	4BR
2021	$1,712	$1,641	$1,503	$1,597
2022		$2,061	$1,754	$1,727
2023		$2,077	$1,794	$1,763
2024	$1,893	$1,974	$1,800	$1,754
Change	10.6%	20.3%	19.8%	9.8%

需注意，Pasir Ris 8 自 2021 年才开始销售。迄今仅有 2 笔转售交易，均发生于 2024 年：

Soldon	Address	Unit area(sqft)	Sale price(S$ psf)	Boughton	Purchase price(S$ psf)	Profit(S$)	Holding period(days)	Annualised(%)
20 Nov 2024	12 Pasir Ris Drive 8 #06-27	775	1,974	24 Jul 2021	1,584	302,000	1,215	6.8
11 Oct 2024	10 Pasir Ris Drive 8 #06-12	517	1,893	24 Jul 2021	1,697	101,000	1,175	3.4

第一笔 3 年涨幅为 11.5%，低于市场 24% 的平均水平；第二笔录得 25% 涨幅，与市场均值相近。

虽然两笔交易样本有限，但 775 平方英尺 2 卧的表现大体符合市场预期。总体而言，Pasir Ris 8 的整体表现仍言之尚早——我们暂不下结论。

Sengkang Grand Residences 至今的表现

Year	1BR	2BR	3BR	4BR
2019	$1,774	$1,740	$1,695	$1,690
2020	$1,788	$1,717	$1,679	$1,676
2021	$1,786	$1,722	$1,719	$1,701
2022		$1,841	$1,808	$1,840
2023	$1,987	$2,032	$1,946	$1,927
2024	$2,012	$2,025	$2,030	$2,109
Change	13.4%	16.4%	19.8%	24.8%

总体上，我们与观察一致——大户型的回报更佳。然而结合大市走势，Sengkang Grand Residences 的表现并不算亮眼。按理更长的时间跨度应带来更可观的回报，但此处并非如此。

鉴于 2019 至 2024 年整体市场平均涨幅为 33%，若 Sengkang Grand Residences 难以达到市场均值，要在短期内触及 $2,200 psf 水平并不容易。虽说 Parktown Residence 更新，但其位于相对“新”的淡滨尼北，不同于位于较成熟地段的 Sengkang Grand Residences 或 Pasir Ris 8。

如果 Sengkang Grand Residences 与 Pasir Ris 8 的表现相对温和，且两者距离 $2,200 psf 尚有约 10% 或更多的距离，那么以该价位（统一前）入场的买家，或需更长时间才能实现可观回报。

另一个需要考量的因素，是综合体相较周边转售公寓所能主张的价格溢价。通过观察该溢价，我们可推测 Parktown Residence 相对竞品的潜在表现。

不过，直接比较 Parktown Residence 并不容易，因为其位于相对较新的淡滨尼北。最近的公寓 Tenet 为 EC，属于不同类别，不具可比性；周边的转售公寓多为较旧项目或 EC，亦加大比较难度。

全区最近的公寓是 Treasure at Tampines，但需注意其位于淡滨尼南侧，距离 MRT 较远，便利性不及 Parktown Residence。因此，在比较时可将 Treasure at Tampines 作为参考，但须留意两者在可达性与便利性上的显著差异。

Parktown Residence 与 Treasure at Tampines 的比较

Year	Treasure At Tampines $PSF
2019	1,339
2020	1,369
2021	1,410
2022	1,540
2023	1,646
2024	1,698
2025	1,737

以上为 Treasure at Tampines 的平均 $PSF。

2025 年迄今，Treasure at Tampines 成交 8 笔，均价 $1,737 psf。若以 Parktown Residence $2,200 psf（统一前）估算，则其较 Treasure at Tampines 的溢价约为 26%。

乍看之下，这似乎是显著溢价。但更关键在于与其他综合体的比较。通过观察其他综合体的溢价，我们可以判断 Parktown Residence 的溢价是否符合市场常态，或是否显得偏高。

最近期的综合体 Pasir Ris 8 在开盘时需求强劲，于首个周末售出 85% 的单位。

Project	Completion	2021	2022	2023	2024	2021 Premium (%)	2021 Premium ($)
COCO PALMS	2018	$1,261	$1,359	$1,497	$1,634	28.4%	$358
D’NEST	2017	$1,165	$1,246	$1,370	$1,449	38.9%	$454
PASIR RIS 8	2026	$1,619	$1,824	$1,829	$1,837
THE PALETTE	2015	$1,140	$1,231	$1,324	$1,417	42.1%	$479

Pasir Ris 8 在 2021 年的首批销售较邻近转售项目（$1,140 – $1,261 psf）溢价 28.4%。当时 Coco Palms 为距离 Pasir Ris MRT 步行可达、最贵且相对最新的转售项目，其仅较 Pasir Ris 8 年长 8 年，溢价幅度已相当可观。

与之相比，Parktown Residence 较 Treasure at Tampines 的 26% 溢价相差无几；而 Treasure at Tampines 距 MRT 更远，反而令 Parktown Residence 的溢价更具合理性。

再看 Sengkang Grand Residences 的案例

Project	Completion	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2019 Premium (%)	2019 Premium ($)
SENGKANG GRAND RESIDENCES	2023	$1,747	$1,732	$1,719	$1,812	$2,001	$2,031
JEWEL @ BUANGKOK	2016	$1,302	$1,314	$1,347	$1,447	$1,625	$1,667	34.18%	$445
ESPARINA RESIDENCES	2013	$1,106	$1,099	$1,165	$1,304	$1,502	$1,622	57.96%	$641
THE QUARTZ	2009	$987	$1,003	$1,060	$1,245	$1,303	$1,375	77.00%	$760

Sengkang Grand Residences 于 2019 年首次销售。当时最新的转售公寓为 Jewel @ Buangkok，与其相差 7 年。Jewel @ Buangkok 的溢价为 34%（差 $445 psf），高于 Parktown Residence 目前主张的溢价幅度。

目前 Sengkang Grand Residences 的交易皆为盈利，许多业主获得六位数收益，但其投资回报总体与同期市场增幅大致相当或略低，前文已述。

最后看看 North Park Residences。该区唯一可比的另一个项目是 The Wisteria。

Year	NORTH PARK RESIDENCES	THE WISTERIA
2015	$1,359
2016	$1,310	$1,095
2017	$1,319	$1,056
2018	$1,317
2019	$1,572	$1,222
2020	$1,472	$1,230
2021	$1,563	$1,214
2022	$1,654	$1,252
2023	$1,766	$1,362
2024	$1,813	$1,372

North Park Residences 与 The Wisteria 在 2018 年同时取得 TOP，且不同于前述案例，North Park Residences 早一年开盘。其凭借“区域内唯一综合体”的属性，一度创下当时最高 $PSF 纪录。

The Wisteria 推出时，North Park Residences 贵 19.6%。该溢价低于前述案例，但两者年龄更可比。

然而，时间推移下，$PSF 差距反而扩大。尽管同年 TOP、同为 2015 年 99 年地契，溢价从开盘约 20% 扩大至 2024 年的 30% 以上。

两者均为业主带来盈利，但相较市场（尤其考虑到其开盘时点接近市场低位），表现仍显落后。尽管溢价看似可观，The Wisteria 近 6 年仅录得 12% 增长；North Park Residences 6 年从 $1,572 升至 $1,813，涨幅仅 15%，而同期整体市场涨幅更大。

从这些数据看，North Park Residences 的上行动能较为有限。若如盛港等较新社区也仅于近年才触及 $2,000 psf，较旧的 North Park Residences 要达此水平恐仍需时日。

回顾过往综合体项目为我们提供了 Parktown Residence 在定价与资本增值方面的参考。与三者对比，Parktown Residence 当前所主张的溢价并不突兀。

但更值得注意的是，这三者在资本增值上大致与市场持平或偏弱。这提示一个关键点：仅凭“综合体”属性，并不必然带来更优的资本增值。此类项目无疑在便利与生活方式上具备优势（如更易出租），但其资本增长未必与开盘时所享溢价相匹配。

事实上，从历史表现看，此类项目或更适合作为“生活方式选择”，而非“追求利润的投资”。其溢价反映了额外的便利与配套，这对特定买家更具吸引力，但未必较常规公寓更快或更大幅度升值。就 Parktown Residence 而言，其指引价已在全区创下新高，与我们对比的其他综合体如出一辙——更可能吸引重视生活便利而非短期资本增值的买家。

因此，Parktown Residence 的退出策略更像是一场长期战。鉴于其相较现有物业的溢价，HDB 升级者或需时间适应更高价位。结果是，今天入场的买家，除非有更长持有期、等待市场条件配合，否则相较大市可能面临低于平均的回报。

与榜鹅的对照

随着 Punggol Coast MRT 的开通，榜鹅再次成为焦点，这也是其自昔日“农耕地”转型路上的又一里程碑。

当拥有 992 套单位的综合体 Watertown 宣布时，榜鹅仍处于发展的早期阶段。项目于 2016 年落成时，区域尚未完全成形。直到 2018 年，榜鹅数码区（Punggol Digital District）宣布，才进一步加速了区域转型。近年开放的 Punggol Coast 小贩中心（2024 年）也为其不断演变的版图再添一笔。

这如何与已十分成熟的淡滨尼相关？虽然淡滨尼本身成熟，但淡滨尼北直到近年才发展迅速，一波新的 HDB 项目正重塑其面貌。某种程度上，这与 Watertown 的早期背景相似——新项目推动了周边区域的增长与转型。

淡滨尼北仍具进一步增长潜力。东侧保留地（黄色区域）现为生态公园，未来具备再开发的可能；西侧亦有空置工业地块，未来发展可期。

基于这些相似性，我们不妨看看 Watertown 开盘时的溢价，以及此后的表现。

首先，对比 Watertown 与周边转售公寓的成交量：

Year	A TREASURE TROVE	FLO RESIDENCE	PARC CENTROS	RIVER ISLES	WATERTOWN
2011	736
2012	60	500	593	530	904
2013	31	9	2	52	16
2014	4		1	3	2
2015	36	1		5	7
2016	47	21	37	18	23
2017	48	36	35	41	37
2018	48	26	33	37	57
2019	20	15	16	21	47
2020	28	22	26	27	28
2021	73	48	44	54	72
2022	41	26	38	32	74
2023	25	24	19	20	44
2024	50	35	15	31	40
Grand Total	1247	763	859	871	1351

除 A Treasure Trove 外，以上项目多于 2012 年作为新盘推出；A Treasure Trove 则在 2011 年发售。

值得注意的是，Watertown 的多数单位为 1 卧。若仅看平均 $PSF，数据或因 1 卧通常不如大户型表现而被动“拉低”。

这点在对比以 2、3 卧为主的 Parktown Residence 时尤为关键。为更有意义的比较，以下为 2 卧的成交量：

Year	A TREASURE TROVE	FLO RESIDENCE	PARC CENTROS	RIVER ISLES	WATERTOWN
2011	266
2012	4	88	114	58	179
2013	10	3
2014	1			1	1
2015	15	1			2
2016	20	4	4	4	1
2017	17	10	2	3
2018	19	2	5	4	11
2019	6	5	2	1	7
2020	7	5	3	3	2
2021	28	8	9	4	13
2022	18	11	14	2	12
2023	11	9	3	3	11
2024	22	4	6	4	7

2011、2012 年开盘期成交量高，但至 2024 年转售成交显著走低，除 A Treasure Trove 外，其余项目全年 2 卧转售均未超过 10 笔。

接着，看看各自的价格涨幅：

Year	A TREASURE TROVE	FLO RESIDENCE	PARC CENTROS	RIVER ISLES	WATERTOWN
2011	$936
2012	$947	$891	$1,011	$912	$1,252
2013	$700	$933
2014	$1,121			$1,009	$1,239
2015	$1,111	$1,056			$1,094
2016	$1,064	$1,033	$1,176	$992	$1,161
2017	$1,074	$962	$1,152	$992
2018	$1,097	$1,079	$1,120	$1,040	$1,312
2019	$1,074	$985	$1,208	$1,104	$1,327
2020	$1,101	$957	$1,191	$1,059	$1,232
2021	$1,156	$992	$1,199	$1,107	$1,383
2022	$1,248	$1,151	$1,286	$1,161	$1,531
2023	$1,386	$1,261	$1,404	$1,286	$1,625
2024	$1,510	$1,286	$1,526	$1,381	$1,634
ROI (2012 – 24)	60%	44%	51%	51%	31%

以下为 3 卧的成交量：

Year	A TREASURE TROVE	FLO RESIDENCE	PARC CENTROS	RIVER ISLES	WATERTOWN
2011	366
2012	52	304	242	266	159
2013	6	4		46	10
2014	1		1	1
2015	20			3	2
2016	22	7	16	4	5
2017	23	18	12	21	10
2018	19	21	12	18	9
2019	13	7	6	15	4
2020	11	13	12	13	8
2021	30	28	15	26	9
2022	19	12	11	21	8
2023	11	12	5	13	7
2024	25	19	6	12	5

同样地，开盘期成交量高，但转售活跃度有限，A Treasure Trove 例外。

以下为其随时间的价格表现：

Year	A TREASURE TROVE	FLO RESIDENCE	PARC CENTROS	RIVER ISLES	WATERTOWN
2011	$911
2012	$938	$836	$910	$831	$1,166
2013	$941	$819		$829	$1,401
2014	$1,028		$1,111	$818
2015	$1,077			$957	$1,099
2016	$1,023	$940	$1,061	$888	$1,133
2017	$1,009	$886	$1,054	$912	$1,272
2018	$1,103	$944	$1,123	$967	$1,382
2019	$1,118	$940	$1,140	$979	$1,394
2020	$1,140	$916	$1,120	$971	$1,399
2021	$1,179	$979	$1,197	$1,033	$1,437
2022	$1,289	$1,118	$1,343	$1,113	$1,530
2023	$1,419	$1,238	$1,385	$1,218	$1,691
2024	$1,511	$1,311	$1,525	$1,343	$1,821
ROI (2012-24)	61%	57%	68%	62%	56%

3 卧的表现优于 2 卧，但相较周边转售公寓略逊一筹（差距不大）。

按户型对比，Watertown 的 3 卧大体与市场齐平，而 2 卧低于同类转售项目。

尽管 2024 年成交量偏低，仍可一窥当年以溢价入场的买家过去数年的表现。就 Watertown 而言，虽有升值，但难言明显跑赢周边转售公寓。

邻近新 EC——对退出策略的潜在挑战

区域内值得注意的还有邻近的 EC——Tenet 与 Aurelle。两者位于 Parktown Residence 东侧，距 Parktown Mall 与 Tampines North MRT 不远，位置可比。两盘合计 1,378 套单位。

Parktown Residence 预计 2029 年完工，而上述 EC 在进入转售市场后，或对其构成挑战，为潜在买家（尤其是 HDB 升级者）提供更低价位的替代选择。更具可负担性的价格带来竞争优势，或使未来转售买家更倾向选择 EC。这再次凸显：Parktown Residence 更像是长期投资，买家需有耐心等待市场充分消化更高价位后，才有望迎来更显著的回报。

在参考过往案例与现有公寓价格后，部分仅关注当下新盘的买家或更关心与当前市场供应的对比。以下为我们所掌握的新盘最低价一览：

Project	1BR	2BR	3BR	4BR	5BR
North Gaia			$1,293,000	$1,775,000
Lumina Grand			$1,364,000	$1,846,000	$2,130,000
The Shorefront		$1,471,000	$1,739,000	$2,797,000
Kassia	$1,160,000	$1,545,000	$1,838,000	$2,522,000
The Arden			$1,854,000	$2,215,000
Jansen House		$1,511,000	$1,988,000	$2,430,000
Hillhaven		$1,616,560	$2,032,146	$2,730,234
The Myst		$1,589,000	$2,058,000	$2,841,000	$3,196,000
Parktown Residence	$1,070,000	$1,330,000	$2,070,000	$2,850,000	$3,780,000
SORA		$1,544,000	$2,094,000	$3,225,000	$3,542,000
Lentoria	$1,308,000	$1,689,000	$2,112,000	$2,700,000
ELTA	$1,160,000	$1,390,000	$2,200,000	$2,800,000	$3,890,000
The LakeGarden Residences	$1,470,000	$1,568,100	$2,240,400	$2,755,500	$3,289,600
Hill House	$1,380,000	$1,838,000	$2,250,000
Terra Hill		$1,884,000	$2,361,000	$3,469,000	$5,511,000
Sceneca Residence			$2,378,000	$3,148,000
Koon Seng House		$1,807,000	$2,387,000	$2,780,000
Hillock Green	$1,513,000	$1,592,000	$2,388,000	$2,674,000
The Arcady at Boon Keng		$1,785,000	$2,414,000	$3,701,000
Nava Grove		$1,901,000	$2,432,700	$3,180,200	$4,329,100
Grand Dunman	$1,418,000	$1,949,000	$2,471,000	$3,281,000	$3,999,000
Claydence	$1,473,600	$1,886,400	$2,528,600	$5,410,000
The Hillshore		$1,768,000	$2,588,000	$3,880,000
Chuan Park		$1,933,235	$2,625,550	$3,522,508
The Botany at Dairy Farm			$2,665,000
Pinetree Hill		$2,006,000	$2,671,000	$3,214,000	$4,364,000
Lentor Hills Residences	$1,406,000		$2,733,000
Atlassia		$3,059,028	$2,804,578
8@BT	$1,565,000	$1,881,000	$2,813,000	$3,613,000
The Continuum	$1,502,000	$1,935,000	$2,922,000	$3,388,000	$5,567,000
J’den			$2,970,000	$3,312,000
Ikigai			$3,395,974
Enchante			$3,398,700	$3,748,300
10 Evelyn	$1,431,500		$3,416,000
Midtown Bay	$1,588,000	$2,308,000	$4,714,000
Watten House			$5,038,000	$4,956,000	$7,958,000
Wallich Residence		$3,728,000	$5,288,000
The Giverny Residences			$5,497,000	$9,566,000
One Bernam			$5,765,000		$14,132,000
32 Gilstead				$13,016,000
Altura					$2,210,000
Bartley Vue		$1,725,000
Blossoms By The Park				$3,336,000
Boulevard 88		$4,811,100
Canninghill Piers	$1,712,000				$8,904,000
Cuscaden Reserve	$2,086,000
Grange 1866	$1,694,000	$2,285,000
Irwell Hill Residences				$9,452,000	$11,080,000
Lentor Mansion				$2,717,000	$3,243,000
Norwood Grand				$2,590,000
Orchard Sophia		$1,646,888
Straits at Joo Chiat				$2,196,520	$3,022,240
Tembusu Grand	$1,409,000			$3,743,000	$4,028,000
TMW Maxwell	$1,420,000	$2,404,000

对于重视便利性的买家而言，Parktown Residence 的定价具备竞争力。若您希望在东部选择新盘且便捷接入市区线，它是颇具吸引力的选项。

Kassia 亦为东部新盘，其 3 卧超过 $1.8 million。虽较 Parktown Residence 更实惠，但 Kassia 所处位置便利性较弱。我们此前也讨论过该片区的情况 here，鉴于周边公寓供应充足，该区价格或较为温和。

若考虑 2 卧，Parktown Residence 颇具竞争优势。更可负担的户型通常消化较快，对于错过其他新盘的买家而言，这是不错的补位机会。

在大户型方面，其 4 卧的定位也较为合理。起步价逾 $2.8 million，与 Hillhaven 相当，不过后者并非像 Parktown Residence 一样的综合体。

总体而言，Parktown Residence 的定价与当前新盘市场匹配度较高。

Conclusion

总的来说，作为综合体项目，Parktown Residence 的定价大体符合市场预期。

尽管其较区域内较新的公寓（如 Treasure at Tampines）看似溢价不小，但与 Pasir Ris 8、Sengkang Grand Residences 等近期综合体的对比并不突兀。

对于寻求小面积、较低总价的买家而言，Parktown Residence 颇具机会，尤其考虑到其临近关键配套。大户型虽然与其他项目价位相近，但因融合零售与市政配套而具附加价值。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。