EC计划是“夹心阶层住房”方案中最成功、最长寿的解决方案；其表现也远胜诸如DBSS等尝试。到了2024年，百万组屋愈发常见，买家常会疑惑：与其为一套日渐老化的组屋支付高价，是否不如选择配套设施齐全的EC更划算？本周，我们就来看看两者之间的价格差距：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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关于EC的几个要点

Executive Condominiums（EC）由私人开发商兴建与销售，但在最初的5年内设有资格与持有期限制。它们具备私宅常见的全套设施，如健身房、泳池、烧烤台等。满10年后，EC可如同私人房产一般买卖（包括可出售给外籍人士与实体，或参与集体出售）。 

对于EC，5年MOP仅适用于首批买家，后续转手不再适用。所有EC都是99年租赁公寓。

Executive Condos Vs Executive Flats

另一项关键差异在于，购买EC不能使用HDB贷款，只能使用银行贷款——因此，相较普通HDB组屋，EC对利率上升更为敏感。不过，在完全私有化之前，EC仍然受抵押贷款偿付比率（MSR）约束。这意味着买家需同时满足MSR与总债务偿付比率（TDSR）。 

与私人公寓相比，EC在户型面积上往往更标准化。除少数例外，多数EC距离MRT站较远；不过一些较新的社区，如Canberra与Tengah，已出现靠近地铁站的EC项目。

目前，EC均位于外围中央区（Outside of Central Region，OCR），RCR（Rest of Central Region）仅有Bishan Loft一例。核心中央区（Core Central Region，CCR）没有EC，未来大概率也不会有。 

如今EC价格与HDB组屋相比如何？

若以总价与区域来观察，大致如下：

按市场分区统计的HDB平均价格

年份HDB CCRHDB RCRHDB OCR
2013$524,100$514,932$466,604
2014$500,429$486,702$431,865
2015$710,411$492,999$417,281
2016$648,947$512,861$419,544
2017$641,782$530,926$420,040
2018$656,480$535,986$417,511
2019$643,123$516,003$411,400
2020$621,680$522,156$436,466
2021$728,548$582,919$491,344
2022$705,734$618,407$532,372
2023$726,969$640,829$556,268

按市场分区统计的EC平均价格

年份EC RCREC OCR
2013$1,464,100$920,513
2014$1,607,875$964,479
2015$1,450,714$913,133
2016$1,419,077$862,378
2017$1,384,083$822,696
2018$1,484,757$970,548
2019$1,608,286$1,052,040
2020$1,566,750$1,059,125
2021$1,671,667$1,180,524
2022$1,865,600$1,334,249
2023$2,036,321$1,397,035

(注意：CCR没有EC，而RCR仅有Bishan Loft)

来看看各区域中，EC相较组屋的价格溢价：

年份HDB CCR 对比 ECHDB RCR 对比 ECHDB OCR 对比 EC
20131.76x1.79x1.97x
20141.93x1.98x2.23x
20151.29x1.85x2.19x
20161.33x1.68x2.06x
20171.28x1.55x1.96x
20181.48x1.81x2.32x
20191.64x2.04x2.56x
20201.70x2.03x2.43x
20211.62x2.03x2.40x
20221.89x2.16x2.51x
20231.92x2.18x2.51x
以上数据为将各年份的EC平均价格除以同年HDB平均价格所得

由于多数EC位于城市边缘地带，多数买家最终会在OCR中比较组屋与EC。 

然而，OCR正是价差最大的区域。溢价已从2013年（上一轮房市高峰）的1.97，扩大至2023年的2.29。鉴于EC需求看似仍将强劲，短期内溢价或将继续走高。 

（这至少部分归因于疫情后私宅价格高企，促使部分买家转向更可负担的EC市场）。 

再来看RCR中的特殊个案——Bishan Loft

以下为多年来碧山（Bishan）组屋的平均价格

年份转售均价平均楼龄平均面积 (SQM)
2013$598,13725106
2014$570,53926103
2015$577,21327103
2016$599,59028106
2017$624,86429106
2018$621,08730108
2019$614,10331108
2020$606,68332108
2021$652,96632109
2022$705,23534107
2023$756,51834107

接下来，与Bishan Loft对比的价格差

年份平均成交价平均楼龄平均面积 (SQM)与HDB的价差
2013$1,464,100131202.4
2014$1,607,875141252.8
2015$1,450,714151162.5
2016$1,419,077161222.4
2017$1,384,083171242.2
2018$1,484,757181222.4
2019$1,608,286191302.6
2020$1,566,750201242.6
2021$1,671,667211272.6
2022$1,865,600221282.6
2023$2,036,321231292.7

需注意，Bishan Loft属于较早期的EC，楼龄24年；已完全私有化。不过从租赁年限看，碧山的组屋平均楼龄也不小（见上），约34年——在一定程度上使比较更为均衡。

总体而言，Bishan Loft的均价约为同区HDB平均价格的2.5倍。 

总体可见，就与HDB的价差而言，EC与私宅的走势相当接近（也就是说，它们显著更贵，即便被称为夹心阶层房）。成交价往往比完全私有公寓略低，但幅度并不足以让一般新加坡人觉得便宜。 

作为首套房，能负担EC的仍属少数；但如你所知，HDB升级族通常会发现，相较完全私宅，跨入EC要来得容易些。

EC与最昂贵的中央区组屋相比如何？

这更多是定性层面的比较：关键在于买家是否更看重中心地段与周边配套，而非公寓式设施。尽管如此，我们仍尽量聚焦于价格面：

中央区HDB

年份HDB中央区价格HDB中央区平均楼龄HDB中央区平均面积 (SQM)
2013$568,1941193
2014$557,0991188
2015$874,391497
2016$873,349696
2017$900,401698
2018$894,191898
2019$866,4511095
2020$914,6421198
2021$981,1421198
2022$1,079,2161298
2023$1,220,9101296
“Central Area”组屋的平均价格，以及基于实际成交的对应平均楼龄与面积

EC平均价格

年份平均成交价平均楼龄平均面积 (SQM)与HDB的差距
2013$921,59821131.6x
2014$967,99541141.7x
2015$914,27831081.0x
2016$864,18431041.0x
2017$825,9744980.9x
2018$976,80071051.1x
2019$1,058,24591071.2x
2020$1,061,96481041.2x
2021$1,181,21071061.2x
2022$1,335,01481051.2x
2023$1,399,17091021.1x

若仅从价格角度看，中央区昂贵转售组屋与EC之间的差距并不大。以近期EC项目Altura为例，约980 sq. ft.的单位价格达约$1.4 million。这与Outram最昂贵的HDB项目之一The Pinnacle @ Duxton部分单位的价格相当。 

这也正如我们所说，体现了定性取舍：若你最看重的是便捷抵达CBD，或拥有众多周边商场，那么中央区的转售组屋显然更适合你，而非EC。 

在上述比较中，Altura位于Bukit Batok West，目前附近暂无MRT站；而Pinnacle @ Duxton步行即可到达Outram Park MRT（共有3条地铁线，距离Tanjong Pagar仅1站）。若价格几乎相近，为何不选Pinnacle？ 

反过来，若你更看重泳池、24/7安保，或对长期资本增值有不同判断，那么当一套HDB的定价已逼近公寓，显得“不合理”的或许就是这套组屋了！

那更新的HDB与更新的EC相比又如何？

对租约贬值较为敏感的买家，比较更可能发生在较新的HDB与较新的EC之间。你会选择一套新推出的EC，还是一套刚达MOP的HDB？ 

来看数据：

近期达MOP的HDB价格

年份转售均价平均楼龄平均面积 (SQM)
2013$579,896798
2014$539,336796
2015$567,161694
2016$543,929592
2017$534,657592
2018$512,570590
2019$480,113589
2020$501,625590
2021$563,827692
2022$600,548690
2023$618,385688

新推出的Executive Condominium（新售）

年份平均成交价平均楼龄平均面积 (SQM)与HDB的价差
2013$910,71311121.6
2014$960,27111121.8
2015$910,47221061.6
2016$860,06921021.6
2017$815,0503951.5
2018$975,6163991.9
2019$1,193,90911022.5
2020$1,142,1662962.3
2021$1,262,89921002.2
2022$1,440,36511012.4
2023$1,561,35021032.5

一个有趣的发现：在过去10年里，年轻HDB与新EC之间的价格差一直在稳步扩大。

Price gap with HDB vs. Year

早在2014年，EC的价格是年轻转售组屋的1.78倍；到了2023年，约为2.5x更高。如前所述，EC确实比完全私有公寓更便宜一些，但差距并不足以让首购族或其他对价格敏感的买家轻松承受。对于没有可增值售出的既有房产的买家而言，EC的可负担性可能与一般私宅并无二致。 

而对想要较新房、但预算有限的买家而言，年轻转售组屋或许仍是更可行的选择。 

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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