DBSS 组屋是否跑赢普通 HDB 组屋？我们分析了数据

在“设计、建造与销售计划”（DBSS）推出期间，市场上有不少负面评价。投诉关于做工粗糙以及价格过高，使得该计划昙花一现：在整个计划被暂停前，市场上仅有13 个 DBSS 项目入市。尽管起初反响平平，如今 DBSS 组屋却常常创下新的价格纪录。这也引出了一个问题：DBSS 组屋是否稳定地跑赢“普通”组屋？我们来看看目前的结果：

关于 DBSS 组屋的简要说明

如果你还不清楚我们在讨论什么，请参阅这篇文章了解 DBSS 项目的说明。我们也在其中整理了全部 13 个 DBSS 项目的清单。简要而言：DBSS 组屋由私人发展商建设，但本质上属于 HDB 组屋（且不会被私有化）。它们拥有在多数 HDB 组屋中不常见的独特户型，如挑高层高与观景窗；但并不具备泳池或私人保安等共管公寓式设施。

DBSS 与普通组屋的整体表现：

在上表中，绿色标注显示相较对应的 DBSS，普通 HDB 组屋的成交出现了折价的地方。

总体而言，DBSS 组屋的绝对价格通常高于其普通对照组（这并不意外）。例如，City View @ Boon Keng（DBSS）对比 Bendemeer Light（非 DBSS），尽管前者屋龄多 six 年，成交价仍高出 $84,757。在 Toa Payoh，一样地，The Peak @ Toa Payoh（DBSS）也比 Toa Payoh Crest（非 DBSS）高出 $55,221，同样是在屋龄多 six 年的情况下。

在多数情况下，相同户型下 DBSS 的价格更高。唯一的例外出现在与 Clementi Ridges 的比较上（它因在临近的 DBSS 项目推出后仅数月便入市，且面积更大、价格更低而引发争议），以及 Toa Payoh Crest。但我们会在下文进一步展开。 

按具体市镇来比较：

Ang Mo Kio

Clementi

Hougang

Jurong West

Kallang/Whampoa

Pasir Ris

Tampines

Toa Payoh

Yishun

注：在这里我们遇到了一些无法避免的问题。并非所有市镇都在同一年同时推出 DBSS 与普通组屋；因此我们的比较起止时间并不一致。此外，部分项目的成交量过少，可能会扭曲结果；为确保比较公平，我们不得不将其剔除。 

当我们对具体市镇进行比较时，孰优孰劣就不那么明朗了。不同地点的价格涨幅差异明显。一些非 DBSS 组屋，如 Pasir Ris 的 Costa Ris（+39.3%）以及 Tampines GreenLeaf（+35.4%），在同一市镇内的表现优于对应的 DBSS 项目。

相反，DBSS 项目如 Clementi 的 Trivelis（+32.6%）以及 The Premiere @ Tampines（+30.8%），其涨幅又强于附近的非 DBSS 组屋。 

这也是解释 Trivelis 与 Clementi Ridges 等特殊案例，以及其他 DBSS 似乎处于劣势情形的好时机

并非巧合，这正是当年围绕 DBSS 定价争议的焦点之一。约十年前，Trivelis 买家在发现紧邻的 Clementi Ridges——与 Trivelis 比起来既更大、又更便宜——时，引发了强烈不满。

我们在2022 年的一篇文章中对此做过详细解释，其中部分观点仍然适用。正如当时所指出的，Trivelis 的推出价较 Clementi Ridges 高出约 16 to 17 per cent（尽管面积更小），这在增值空间上起点就处于不利位置。 

不过，从我们最新的观察来看，尽管早期饱受诟病，Trivelis 的绝对涨幅（+$598,686）仍高于 Clementi Ridges（+$517,405）。但 Clementi Ridges 保持了竞争力，缩小了价差，几乎追平 Trivelis。因此，DBSS 溢价依然存在；只是就此个案而言，受首发争议与感知质量问题影响，溢价幅度较小。

与此同时，非 DBSS 项目 Toa Payoh Crest 因有多套四房单位成交价突破 $1 million而闻名。其涨幅与对应的 DBSS 项目相当；而在 Yishun，Adora Green 的表现则不及非 DBSS 组屋（后者的涨幅为 33 to 41 per cent。） 

在这些案例中，与 Trivelis 的情形可能有相似之处：普通组屋的首发价格更低，留出了更大的涨价空间。也不排除未来这些市镇中的 DBSS 溢价会继续被侵蚀；原因或在于与较新的非 DBSS 组屋相比，并无显著优势可言。 

尽管 DBSS 组屋仍能维持相当可观的总价水平，但并不意味着它们必然跑赢普通组屋。其较高的初始价格也可能转化为更慢的增长。随着时间推移，Plus 和 Prime 组屋的推出，是否会对 DBSS 项目产生影响，也值得观察。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。