Costa Del Sol 评测：临海生活，景观出众

项目：	Costa Del Sol
地区：	16
地址：	Bayshore Road
产权：	99-years from 1997
单位数量：	906
占地面积：	425,551 sqft
开发商：	Japura Development Pte. Ltd.
TOP：	2004

如果你不熟悉，Costa Del Sol 实际上是西班牙南部的一个地区（也是著名的海滨度假地）。但在新加坡的语境中，Costa Del Sol 是沿 Bayshore Road 的三座公寓里最小的一座；不过“小”只是相对而言。它有 906 个单位，而 The Bayshore 有 1,038 个单位，Bayshore Park 有 1,093 个单位。

一般而言，投资者并不喜欢这么多竞争——但 Costa Del Sol 这些年来依然有不错的升值表现。这主要得益于它可直达海滩，以及东部居住的生活氛围。更让人期待的是，新的 Bayshore MRT 站就位于公寓对面；这也引发了潜在en-bloc的耳语。

这对 Costa Del Sol 是一个重要的转折点，因为它解决了公寓长期存在的问题之一：可达性。

让我们进行一次内部走访，仔细看看。

Costa Del Sol 内部参观

Costa Del Sol 的设施

泳道池	跳水池	戏水池
桑拿	健身房	烧烤炉
游乐场	会所	迷你超市
自助洗衣店	诊所	24-hour security
网球场	会所

Costa Del Sol 于 2004 年落成，年代已不算新——不过在 Bayshore 公寓群里，它仍是最新的一座（The Bayshore 于 1997 年落成，而 Bayshore Park 于 1986 年落成）。

不过，这里是车辆进出的唯一出入口，因此在车流高峰时段确实会有些拥堵。对于 906 个单位来说，这无疑是一个争议点。更不用说，除即将开通的 MRT 站外，这里的交通可达性一直较为不足——可以肯定，大多数住户都依赖汽车出行。

另外，外出时务必随身携带门禁卡；保安在你入内时会严格查验（这是好事，别误会）。

有个略显恼人的问题是，通往入口环形车道的步行路并非全程有遮蔽。

尽管年头已久，公寓整体维护良好，且在周边显得较为新颖。出入口是环形车道，早晚高峰会相当繁忙。

遇到大雨时，你需要打伞护送孩子到校车站。如果叫德士或私召车，也可以让他们直接到地下车库接你。

虽然沿这些通道技术上禁止滑板、滑行车，但执行上似乎并不严格。一般问题不大，因为行人道相当宽敞，不过有时可能会让部分人感到困扰。

话虽如此，Costa Del Sol 的景观设计很到位，维护绿化的用心可见一斑。以一座 16 年龄的项目来说，我必须说保养与维护值得称道。

在这个入口处，你还能找到家庭诊所、迷你超市，以及自助洗衣店。

迷你超市能满足日常所需的大部分杂货。如有需要，他们也可将杂货送至你家门口。

还有一间诊所，办理感冒、咳嗽等常见病的 MC 很方便。不过周六较早（1pm）打烊，周日不营业。

有趣的是，这家自助洗衣店还售卖零食及更健康取向的食品（例如酸奶、羽衣甘蓝脆片等）。关于“clean eating”的笑话就不多说了。

另一项重要的便利设施——虽不在公寓范围内——是马路对面的幼儿园：The Alphabet Playhouse。

如果你住在 Costa Del Sol 或 Bayshore Park 一带，步行送学前班的孩子去这里很方便（过马路仅有一个行人灯）。幼儿园也在最近的巴士站后面。

转到住宅楼部分，建筑风格带有常青气质。不算张扬，但干净利落的外观让它在 16 年后依然显得清新。

不过，与另一座西班牙风格项目（Spanish Village）不同，这里倒很难看出“西班牙”元素所在。事实上，倒让我想起香港的一些项目，单位间布局相当紧凑。

通往各栋楼的是一条户外步道，两侧是维护良好的绿化。如前所述，这里并无遮蔽，若遇到突如其来的大雨，你得改走往地下车库的路线。

与外部严格的安保一致，内部同样如此，住户进入电梯大堂需要门禁卡。

（白色支架是临时的；我们到访时电梯正在升级。）

此外，电梯需门禁卡操作——你只能前往一层、地下层以及自家楼层。右侧电梯预留给住户使用，左侧为访客电梯（当住户“送”电梯下去时，访客电梯会下来接人）。 

Costa Del Sol 设有地下车库，车位数量能满足住户需求。

进入单位内部，海景是主要亮点之一（甚至是最大亮点），客厅配有落地窗以展现景致。以下是单位内的实景：

这是 11^th 层单位所见，刚好高过树梢。 

事实上，蓝色海面配上大片绿树，在我看来比纯粹的海景更迷人——在新加坡，这样的画面并不多见。

部分单位也能看到泳池的好视野。这是从同一扇窗的另一个角度望出去：

从泳池数量就能看出，Costa Del Sol 对热爱游泳的人很友好。这也是一些年代较久的公寓的小缺点之一：地大，但泳池反而偏小（Pandan Valley 就会让人想到这一点）。

这里甚至是少数设有跳水池的公寓之一。顾名思义（Costa Del Sol 是西班牙著名的度假胜地），项目强调的是度假式生活。

我知道跳水在新加坡并非热门运动，但在我看来，多几座泳池总是受欢迎的。紧邻跳水池其实有一条通往海滩的通道，稍后再谈。

泳池区的设计格外活力、色彩鲜明，充分强化了“度假村”的主题。 

主泳池面积不小，既能满足热衷游泳的人，也能让爱晒日光浴的人尽情享受。

顺应度假主题，泳池畔的遮阳伞与躺椅配置十分充足。

不像某些老公寓，泳池畔座位会比较“抠门”——这里完全不是这样。

站在泳池区，你也能更直观地感受到 Costa Del Sol 的体量。占地 425,552 平方英尺，它坐落在一块相当可观、直面海景的优质地块上。

如你从单位景观图中所见，这里还配有一座真正的泳道池。

这在如今并不常见，但我很喜欢把正规游泳与休闲玩水分开设置。如果你把游泳作为锻炼，有时与带浮具的玩水人群共池会有点影响体验。

儿童池呈自然有机的形态，与景观融为一体。我很喜欢这种泻湖式的缓坡入水设计，让年幼孩子更容易“入门”。

另外，注意侧面的绿色防尘布（撰文时在进行维修），其实有一条小河般的水景从部分楼栋前流过。

泳池的另一优点是健身房面向泳池。这样你在跑步机或做重量训练时，也能看着孩子在水里玩耍。注意跑步机一字排开，正对泳池景。

被封起的器械并非损坏；而是为保持社交距离（因 Covid-19）而临时关闭。健身房的器械配置还算齐全——但以住户数量而言，面积确实算不上宽裕。

不过，这里的优势在于紧邻海滩与 East Coast Park。我相信有不少人更愿意在自然环境中运动流汗。

健身房位于会所内，会所还包含多功能室，以及上一层的开放空间，可举办尊巴课、跳蚤市场、圣诞活动，或居民组织的其他活动。这里以活跃的居民委员会而闻名。

这是会所顶部的开放空间。虽然完全没有遮蔽，但这是一个很棒的开阔区域，几乎能提供 360 度的周边视野。

这里还有一家小餐馆 / 咖啡馆，印度菜与披萨很受欢迎（组合略显奇特，但效果不错）。它紧邻会所的多功能室，方便举办派对。

儿童游乐场就没太多可夸的了——面积偏小，褪色的配色也显露出年纪。对孩子来说，最大的乐趣还是在水里玩耍。 

游乐场旁边就是两片网球场。 

更令人印象深刻的是，项目前侧拐角处还有第三片网球场。

即便共有 3 片球场，周末人依然会偏多——毕竟住户数量摆在那儿。也不禁让人好奇新项目的“挤迫”情况，比如 Stirling Residences，1,259 个单位仅共用一片网球场，听上去就很紧张。

从正面可以看到，每栋楼都有自己的落客点，但由于雨棚向前延伸不多——遇到大雨时，实用性恐怕有限。

当然，也有常见的烧烤炉。它们靠近 ECP，所以如果你想安静聚会，这里未必是最理想的位置。

此外，很多住户会更愿意直接到 East Coast 海滩烧烤；通过地下通道步行不到五分钟即可到达。 

最后，我们来到住在 Costa Del Sol 的最佳部分。旅程从这扇“神奇之门”开始：

从这里，住户可用门禁卡进入地下通道。穿过去就是 East Coast 海滩的滑板公园与烧烤区。

这就是通往海滩的地下通道。步行穿越大约三分钟。

而这就是你从通道出来所抵达的海滩。

这里非常适合慢跑与骑行。如果泳池玩腻了，住户也可以下海畅游。再往前一点就是 Lagoon Food Village（步行约 12 分钟），多一个晚餐选择。

我平时不太会对设施大肆赞叹，但前往 East Coast Park 的便利性真的无与伦比。周末或下班后，随手就能来这里散步，确实难能可贵。

另一项加分：Xtreme Skate Park 就在你从地下通道出来的旁边。即便不玩滑板，这片区域也很受孩子们欢迎。

便利的海滩通达性，是居住在 Costa Del Sol 的关键亮点之一；若你喜欢在栈桥垂钓、下海游泳、在沙滩露营等活动，会用得更尽兴。在 East Coast 海滩露营尤其惬意，因为你可以走回家上厕所、取补给，等等。

Costa Del Sol 位置评述

在撰文时，这里的可达性并不理想。Costa Del Sol 不靠近任何大型商场，且距离最近的 MRT 站远到无法步行抵达。这里更适合开车一族，或愿意步行到巴士站的人。

但这很快会迎来重大变化。位于 Thomson–East Coast Line（TEL）的 Bayshore MRT 站预计在 2023 年启用。车站就在 Costa Del Sol 对面，将显著改善可达性问题。

公共交通

巴士站	服务巴士线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Opp. The Summit’	10, 13, 14, 43,48	500 米（步行约 2 分钟）

最近的 MRT：Tanah Merah 或 Bedok MRT 站；但两者距离约 2.5 公里，基本无法步行到达

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预计高峰时段车程）
Raffles Place	13.9 km (18 min drive)
Orchard Road	15 km (20 mins drive)
Suntec City	11.1 km (13 mins drive)
Changi Airport	6.6 km (6 mins drive)
Tuas Port	43.5 km (40 mins drive)
Paya Lebar Quarters	7.3 km (18 mins)
Mediaopolis	21.6 km (23 mins)
Mapletree Business City	20.3 km (22 mins)
Tuas Checkpoint	40.5 km (36 mins)
Woodlands Checkpoint	37.1 km (32 mins)
Harbourfront Cluster	17.5 km (19 mins)
Punggol Cluster	19.3 km (22 mins)

就近道路出入口：
从 Bayshore Road 接 Upper East Coast Road

小结：
位于东部，对在 Changi Airport 或 Changi Business Park 工作的人可达性非常好。想要把房子租给航空业从业者的房东请留意。沿途当然还有 Singapore Expo；有些人也会喜欢快速前往诸如 Changi Jewel 之类的地点。

杂货采买

杂货店名称	距公寓距离（及预计时间）
Minimart	位于公寓内
Cold Storage & Giant – Parkway Parade	6.4km, 11-min drive

学校

教育层级	院校数量
Preschool	2
Primary School	1
Junior College	1

The Alphabet Playhouse（preschool）– 450 米（步行 2 分钟）
Temasek Primary School – 1.2 km（步行 16 分钟）或 2.5 km（车程 6 分钟）
Temasek Junior College – 1.7 km（步行 21 分钟）或 2.7 km（车程 6 分钟）

补充要点

• 未来前景
  值得注意的一点是，项目体量较大，旁边还有两座超过 1,000 户的大型项目（Bayshore Park 与 The Bayshore）。虽然 Costa Del Sol 在楼龄上更占优，但部分投资者或许会担心未来在租客或买家的竞争。此外，彼此距离很近，三者中任何一座若进行 en-bloc 或重建，可能都会给另外两座带来不少施工期的噪音与粉尘。
  
  尽管如此，即将启用的 Bayshore MRT 站可能抵消这一点。它将解决 Costa Del Sol 最大的问题——可达性有限。
  
• 业主构成
  根据 Square Foot Research 的资料，Costa Del Sol 的业主中不足一半（47.4 per cent）为新加坡公民。20.8 per cent 为外国人，且超过 11 per cent 的单位由公司持有。
  
• 附近餐饮选择
  乍看之下，Costa Del Sol 周边似乎缺乏美食选择，但事实并非如此。沿 Upper East Coast Road 往 Siglap / Joo Chiat 与 i12 Katong（目前整修至 2021 年）方向走，就是吃货天堂。乘巴士约五分钟即可到达。另外，East Coast Lagoon Food Village（目前因装修关闭）从海滩的地下通道出来步行约 12 分钟即可抵达。

Costa Del Sol 开发与场地评述

弧形的楼栋布局相当巧妙。注意由于弧度设计，每一栋都能获得清晰的海景。更关键的是楼层高低——大约从 10^th 层起就能越过树梢，视野更为开阔。

这种并列、互不太遮挡视线的布局，也让 Costa Del Sol 的密度感低于 906 个单位这个数字所带来的想象。

这里的核心主题是水，各式各样的泳池围绕会所集中布置。集中设置使用起来很方便；但也意味着人群更为密集——尤其是周末，大家以及亲朋好友都会聚到这里来。

尤其是会所，有时会让人感觉有点“超负荷”：更衣室和淋浴间在会所，桑拿在会所，多功能室在会所，瑜伽课或跳蚤市场在会所屋顶，咖啡馆在会所，健身房在会所，放置无人看管包裹的储物柜在会所，孩子们在会所周边的泳池里玩耍……想象一下这些同时发生的场景。这在某些周末就是现实。

话虽如此，425,551 平方英尺的体量相当宽裕；如果不想待在活动的中心地带，园区内还有许多景观优美的步行区域可供漫步。而且海滩就在几分钟之外。

户型分布

户型	面积
2 卧	约 947 平方英尺
3 卧	约 1,227 至 1,755 平方英尺
4 卧	约 1,475 至 2,967 平方英尺
顶层公寓	约 2,045 至 2,250 平方英尺

户型种类较为齐全，可覆盖较广的买家群体。不过，部分买家可能会失望于缺少紧凑型小户型——更大的面积意味着更高的总价，可能将一些新投资者挡在门外。

如你对旧公寓的预期一样，与新盘相比，室内空间更为宽裕。

一个有意思的细节是，许多单位的厨房后方设有开放式阳台。其观景价值一般（本来也不是为了看景），但对通风很有帮助。与许多老公寓类似，平面图通常不采用开放式厨房（与餐厅分隔）。

底层单位普遍更嘈杂一些，因为它们正对电梯大堂。位于 82 或 80 栋的底层单位距离会所与泳池这一“活动中心”更远，因此噪音会略少一些（代价是到设施的步行距离更长）。

底层单位也允许铺设露台与平台。

10^th 层及以上的单位，视线能越过树梢直面海滩。但当你到了 25^th 层或更高，看到的白色天空可能会多过海面。

就管理费而言，撰文时的费率为 $77 / 每股值。

最佳楼栋

我们的建议是 68 栋与 76 栋。

76 栋最靠近会所；而 68 栋则更靠近主入口（如果你在意的话）。 

不过，楼栋的排布确实很巧妙，因此并不存在所谓“差”的楼栋；正如前文所述，楼栋的位置旨在确保每一栋都能拥有良好的海景。

Costa Del Sol 价格评述

项目名称	产权	TOP	平均价（PSF）
Costa Del Sol	99-years	2004	$1,252
The Bayshore	99-years	1997	$996
Bayshore Park	99-years	1986	$941

竞争确实是 Costa Del Sol 面临的问题之一：它是沿 Bayshore Road 聚集的三座公寓之一。而且如前所述，这三座都不是小型或精品项目，而是大型社区（Costa Del Sol 906 户、The Bayshore 1,038 户、Bayshore Park 1,093 户）。

不过，这三者都是 99 年地契。这里便是 Costa Del Sol 的优势所在；The Bayshore 的 99 年从 1993 年起算，而 Bayshore Park 的 99 年从 1982 年起算。需要注意的是，Costa Del Sol 的地契实际上从 1997 年开始。

另外，对 The Bayshore 的业主而言不太走运的是，Costa Del Sol 的出现挡住了他们部分单位的海景。这也是我们一直提醒读者要查看 URA Master Plan 的原因，新项目“抢走”你景观的情况确实会发生。

所幸，查看URA Master Plan 可以看到，Costa Del Sol 已位于 ECP 的最边缘，往海一侧就是绿地；几乎不可能再有项目夹在 Costa Del Sol 与海滩之间。

在三者之中，Costa Del Sol 的海景最佳，这将帮助它保持优势。

不过，若买家不介意楼龄，可能仍会被更便宜的 The Bayshore 或 Bayshore Park 吸引；例如作为房东，你的租客并不在意剩余地契。他们未必会因为 Costa Del Sol 而多付显著溢价，毕竟位置与海滩配套三者大体相同。

升值分析

Costa Del Sol 的定价已高于 16 区的平均水平。撰文时，该区平均价约为 $1,070 psf。以 $1,252 psf 而言，我不确定 Costa Del Sol 还有多少进一步上涨的空间。

如果你问一位地产经纪，他们会说 Bayshore MRT 站的落成必然提振价格。不过，我们认为——距离完工仅 3 至 4 年——现在的价格很可能已将 MRT 因素计入其中。 

此外，The Bayshore 与 Bayshore Park 同样会受益于新 MRT 的近距，且两者都可作为 Costa Del Sol 的更便宜替代，这可能会削弱部分涨幅。

需要说明的是，我同意车站完工后价格将会上扬；只是我们不认为会从当前水平出现大幅飙升。

我们认为，进一步升值的真正驱动力，将来自 Changi Business Park 的持续发展，尤其是连接未来 Terminal 5 的 Changi East Urban District。同时，SUTD 校园位于附近也有帮助，这会带来更大的潜在租客群体；他们或许会被 Bayshore 一带公寓的海滩派对与生活方式吸引。

除此之外，Costa Del Sol 对航空业从业者仍会具吸引力——靠近机场工作地点的优质海滨住宅并不常见。

我们的看法

直白地说，你之所以购买这里主要有两个原因：

1. 海滩

2. 将其出租给在机场或 Changi Business Park 工作的人

但主要，还是为了海滩。很难再找到那么多公寓，能通过三分钟的地下通道步行，直接抵达最美的海滩野餐 / 露营区之一。

如果你对阳光、大海与沙滩毫无兴趣，16 区还有很多更便宜的公寓选择。正如我们所指出的，Costa Del Sol 的均价高于本区当前的常态。

总体而言，作为自住选择，我能理解住在 Costa Del Sol 的吸引力。906 个单位听起来或许会让一些人却步（再加上单位外观看起来较为紧凑），但它占地规模可观。配套完善、整体维护良好，加上海景与靠近海滩——对于想在东部居住的家庭而言，Costa Del Sol 值得认真考虑。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。