较旧HDB组屋真的能保值吗？2024年转售价格趋势观察

正如部分读者已知，即便超过50年，转售HDB组屋的价格仍可能持续上涨。但这是否意味着从长远来看就是稳妥之选？许多买家的真正担忧在于，这些较旧的组屋能否保值，还是会在未来开始贬值。

为帮助你作出更明智的判断，让我们深入探讨较旧HDB组屋的升值趋势，并与较新的组屋进行对比：

从2013年至今的价格走势

我们把HDB组屋按楼龄分成五个类别，观察过去十年的价格变化： 

• 0至9年楼龄
• 10至19年楼龄
• 20至29年楼龄
• 30至39年楼龄
• 40年以上楼龄 

请注意，我们排除了HDB有地住宅、1房与2房组屋及3Gen组屋，因为这些属于更小众类型，成交量较低，可能会扭曲结果。我们也排除了任何在其five-year MOP之前成交的组屋，因为这些交易多发生于特殊情况（例如离婚或身故）。

总成交数量：

年份	3房	4房	5房	行政	总计
2013	4,770	5,816	3,558	1,322	15,466
2014	4,977	5,963	3,451	1,064	15,455
2015	4,871	6,535	4,086	1,351	16,843
2016	4,811	6,848	4,396	1,489	17,544
2017	4,671	6,816	4,582	1,624	17,693
2018	4,537	6,631	4,973	1,876	18,017
2019	4,517	6,514	4,600	1,669	17,300
2020	4,209	5,881	4,517	1,882	16,489
2021	4,904	7,065	5,693	2,259	19,921
2022	4,847	6,745	4,975	1,885	18,452
2023	4,731	6,629	4,285	1,503	17,148
2024	3,476	4,823	3,335	1,219	12,853
总计	55,321	76,266	52,451	19,143	203,181

以下是整体表现的快速概览：

这一总体快照基于在2013年前达到MOP并已成交的HDB组屋。可以看到，10年期的投资回报率（ROI）并不亮眼。这很可能源于2013年的一次重大变化，令转售价格一直下行至约2019年。

在2013年，HDB转售价创下历史新高。为应对这一情况，政府推出了Mortgage Servicing Ratio（MSR，供款比率），将每月按揭还款额上限定为买方月收入的30 per cent。MSR至今仍是抑制价格的重要因素之一。 

另一项变化是HDB不再公布Cash Over Valuation（COV）数据。买卖双方如今需先就价格达成一致，HDB随后才会给出估价。然而，这项措施的影响已部分减弱，因为COV再次变得常见（而且价格会参考过去成交价，即包含任何COV在内的总价）。

在COVID-19期间及其后的住房供应紧张（2020至2024年）之后，这些组屋已收复此前的跌幅。你可以看到，ROI再次转为正值。 

现在，看看较旧组屋的对比表现

我们来看看较旧组屋（30年以上楼龄）的表现。鉴于这类组屋面积差异更大，我们将以每平方英尺价格而非总价来进行比较。

3房组屋价格升值（按楼龄）

4房组屋价格升值（按楼龄）

5房组屋价格升值（按楼龄）

行政组屋价格升值（按楼龄）

1. 较旧组屋在下行周期中受影响更大

若观察2013至2019年这段时期，可以看到楼龄最老（40年以上）的一批受创最深。一个可能的原因是，在买方市场中，潜在买家可以更加挑剔。周边可负担的替代选择充足，在这种情况下，楼龄因素就更难被忽视。 

请记住，当剩余租约不超过60年时（银行）最高可贷成数会下降；而当剩余租约不超过30年时，可能已无法获得贷款。对于较旧组屋，CPF使用也会受到限制。因此，如果你购买一套40年楼龄的组屋并再住10至15年，不应对未来买家的反应抱有过高期望。 

不过，你会注意到，5房及更大的组屋在下行期似乎逆势表现。这就引出下一点：

2. 5房与行政组屋对下行更具抗性

你会看到，3房与4房在2013至2019年的下行期间跌幅更大。而较旧的5房，跌幅却小于10至19年楼龄的同类。 

此外，若以10年时间框架（2013至2024年）来看，5房与行政组屋的整体增幅最佳。这表明面积起了重要作用：更大的使用面积叠加可负担的总价，或许使这些更大的住房在艰难时期（如新冠时期）也能维持价格甚至走高。若未来不再兴建更大的HDB组屋，这一趋势可能会延续。

3. 10至29年楼龄在多种户型中表现更佳

纵观3房、4房与5房，整体表现最佳的是10至29年楼龄的组屋。这可能与“年轻”转售组屋的溢价有关：当组屋在MOP后不久出售，其租约折损几乎可以忽略，但又能即刻入住。通常也较少需要大规模装修，因此这类组屋往往能以溢价成交。

此外，就市场反馈而言，这类房源的卖家常常会收到中介的此类定价建议。这也意味着，若买家希望以更划算的价格入手，或许应尽量避免刚刚走出MOP的新鲜房源。 

4. 面积与可负担性有助于支撑较旧组屋价格

总体来看，即便最老的一批组屋未必拥有最佳升值，它们对价格下跌却具备一定抵御力。较大的面积与恰当的可负担水平结合，有助于维持需求——这意味着部分最老的组屋至少可更长时间地保值，远超对租约贬值的普遍担忧。 

这也意味着，购买一套更老但面积更大的组屋（当然不是百万级那种）未必如许多人想象的那样走入“死胡同”。 

5. 购屋津贴可提升较旧组屋的吸引力

我们此前已多次提及，但不要忽视购屋津贴的影响。Family Grant（FG）目前为5房或更大户型$50,000，2至4房为$80,000。 

以下是该津贴如何令较旧组屋更具吸引力的示例：以上行期（2020至2024年）4房的价格为例：

年份	0 - 9年	10 - 19年	20 - 29年	30 - 39年	40年或以上
2020	$512,946	$414,482	$397,010	$399,396	$429,278
2021	$553,996	$470,217	$449,478	$436,666	$419,643
2022	$593,040	$507,211	$487,354	$480,272	$462,376
2023	$638,241	$537,973	$521,237	$502,812	$514,631
2024	$676,377	$570,342	$546,386	$523,132	$508,714

如上所述，对于首次购屋且全部为新加坡公民的家庭，FG为$80,000。下面看看该津贴可覆盖多少房价： 

请注意，2020至2022年间，该津贴仅为$50,000。

年份	0 - 9年	10 - 19年	20 - 29年	30 - 39年	40年或以上
2020	9.7%	12.1%	12.6%	12.5%	11.6%
2021	9.0%	10.6%	11.1%	11.5%	11.9%
2022	8.4%	9.9%	10.3%	10.4%	10.8%
2023	12.5%	14.9%	15.3%	15.9%	15.5%
2024	11.8%	14.0%	14.6%	15.3%	15.7%
占比变动	21%	16%	16%	22%	35%

在2020年，对于0至9年楼龄的组屋，$50,000的津贴可覆盖总价的9.7 per cent。而在2024年，当津贴提高至$80,000时，该比例为11.8 per cent。

以上针对较新的组屋。但若放在较旧组屋的语境下：2020年的津贴覆盖了价格的11.6 per cent，而在2023/4年则覆盖了15.7 per cent。按比例计算，这是35 per cent的提升，高于较新组屋21 per cent的提升。FG正在让最老的组屋更划算。

我们也应注意，HDB近期将HDB贷款的Loan To Value（LTV）比例下调至以房价或估值（取其低者）的75 per cent，早前为80 per cent。这会令部分买家的初始现金/公积金支出更吃紧，也让津贴显得更为重要。 

（不过请注意，使用银行贷款者不受影响，因为银行贷款本来就是75 per cent的LTV）。 

也别忽视CPF的使用限制

若组屋的剩余租约不足以覆盖最年轻买者至至少95岁，可使用的CPF额度将被按比例调整。总体而言，这会降低年轻买家购买较旧组屋的意愿。但由于这项规则的更新较为近期（2019年5月），可能还需一段时间才会在数据中体现。就目前而言，有一点是明确的：

希望购买“大但旧”的转售组屋的年轻买家，可能会面临CPF使用上的限制；而希望购买更大、更旧组屋的退休人士，则可能因年龄而在融资方面遇到困难（除非他们是从私人房产“换小”）。 

鉴于上述因素，较旧组屋能否持续保持当前表现并无保证。我们知道过去的表现并不总能预示未来，很多结果取决于多种因素（未来供应、政府干预与措施等）。此外，进入35+年楼龄组别的组屋数量更少，数据也更为有限。我们无法确定未来十年左右的走势会否延续目前所见的结论。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文