自从8月的降温措施消息发布以来，我们已经撰文讨论其如何影响新加坡的中产群体。然而，对低收入群体也有一线曙光——增强型住房津贴（EHG）的最高补助此前为$80,000，如今上限已提高至$120,000。
本文将更深入地探讨新近变动可能如何影响新加坡的低收入家庭。
首先，提高后的EHG将如何发挥作用：
接下来，我们来看它对可负担性的影响。必须说明的是，要回答这个问题，我们不得不做出一些假设，这使我们陷入两难。与中等收入者不同，他们可通过基于MSR的简单公式估算可负担水平；低收入群体即便是购买一套3房式HDB组屋，也往往需要投入更多现金/CPF来满足最低要求。
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即便提高了增强型住房津贴，这一点仍然不容易做到。
中等收入者可以选择更老的组屋或更便宜的社区。低收入者的选择则少得多。
为说明这一点，以下是按价格带划分的3房式组屋成交量概览，从$250K起：
所有3房式组屋成交中，只有约11%（出于显而易见的原因，不含排屋）以$350K及以下成交。若你被限制在这一价位，选择非常有限；这些基本上是你在新加坡能买到的最老的3房式组屋。
既然仅靠MSR公式来推算可购价格并不充分，我们需要设定一个情境。例如，一个准备开启置业之路的低收入家庭，可能会以购买一套价格约$350K的3房式组屋为目标。下文的分析将以此为依据。
基于此，我们来看看相关规定对他们将如何落地。
| 2024年8月20日之前 | 家庭收入 | |||
| 类型 | $1,500 | $2,500 | $3,500 | $4,500 |
| 增强型CPF住房津贴 | $80,000 | $70,000 | $60,000 | $50,000 |
| CPF购房津贴（家庭） | $80,000 | $80,000 | $80,000 | $80,000 |
| 最高贷款额（基于30% MSR） | $94,894 | $158,157 | $221,420 | $284,683 |
| 最高贷款额 + 津贴 | $254,894 | $308,157 | $361,420 | $414,683 |
| HDB组屋价格（贷款 + 20%） | $350,000 | $350,000 | $361,420 | $414,683 |
| LTV比率 | 27% | 45% | 61% | 69% |
| 所需补足金额 | $95,106 | $41,843 | $0 | $0 |
30%的MSR大幅限制了月入$1,500家庭的可负担能力（他们只能贷款$94,894）。加上津贴，总额为$254,894。以这一价格，他们可选余地极少，因而需要补足差额。若假设他们已攒款准备购买一套$350,000的组屋，那么需要以现金/CPF补足$100,306（包含BSD）：
以下是近期调整后他们的可负担情况：
| 自2024年8月20日起 | 家庭收入 | |||
| 类型 | $1,500 | $2,500 | $3,500 | $4,500 |
| HDB组屋价格（沿用上例） | $350,000 | $350,000 | $361,420 | $414,683 |
| 增强型CPF住房津贴 | $120,000 | $105,000 | $90,000 | $70,000 |
| CPF购房津贴（家庭） | $80,000 | $80,000 | $80,000 | $80,000 |
| 基于购房价75%所允许的最高贷款额 | $262,500 | $262,500 | $271,065 | $311,012 |
| 基于MSR的最高贷款额 | $94,894 | $158,157 | $221,420 | $284,683 |
| 最高贷款额 + 津贴 | $294,894 | $343,157 | $391,420 | $434,683 |
| 买方印花税 | $5,200 | $5,200 | $5,443 | $7,040 |
| 所需补足金额 | $55,106 | $6,843 | $0 | $0 |
| 补足金额差额 | $40,000 | $35,000 | $0 | $0 |
可以清楚看到增强型住房津贴调整所带来的差异。如今，想要负担$350K的低收入群体，更接近能够负担一套$350k组屋了。
你也会注意到，月入$3,500与$4,500的家庭，其可负担能力分别提高了$30,000与$20,000，这与EHG的增幅相当。在这种情况下，他们的可负担上限分别为$391,420与$434,683。
在掌握这些数据后，我们可将所有收入组别放在一起（基于我们先前的文章此处），并在假设补足金额不变的前提下，对比调整前后的影响：
有趣的是，$4,500至$6,708这一区间的收入群体呈现出收敛。尽管$20,000的增额看起来并不大，但对无法完成补足的中等收入者而言，可负担能力的下滑使其几乎与$4,500收入者处于同一层级。
换个角度看——此前最受通胀与加息冲击的低收入群体，此番获得了最大的利好。因此，对低收入者而言，尽管可负担仍具挑战，但竞争环境已有所缓和。
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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
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