我们都听过这种故事：一些“潜在投资者”花了多年时间“考虑考虑”，结果一套房也没买到。马来西亚这位房地产投资者就没有犯这个错误：严格来说，他的出手几乎过于迅速。本周，我们与 John 坐下来聊了聊他在马来西亚投资（并担任房产经纪）所获得的经验、为何他坚持专注新山，以及他希望更多人在签字之前就明白的那些事：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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第一套房：迅速决策，大课题
John 的房产之路始于他在吉隆坡工作时，驱动力是朴素的算术。“我当时支付的租金，和按揭月供差不多，”他回忆道。“那我就想，为什么不干脆买下来？”
当然，我们并不认为事情应当如此简单直接：我们理解 John 的看法——租金是纯支出，而按揭最终通向产权。然而，这需要与其他因素一并考虑，例如可用资金，以及未来的出租/转售考量（尽管在这个案例中，John 更像是单纯自住者）。
John 的第一套房是一间带全套家具的转售联排别墅；可以直接入住、可现场验房，他在看房后 15 minutes 内就做出了决定。不做调研，不再犹豫。
结果总体不错。但也有一个深刻的教训：银行给出的估值低于成交价，他只得补上一笔不小的首付款来填平差额。
“我的确学会了在出手前先核对估值，并做更多功课，”他说。
顺带一提，这与在新加坡买房也相似：估价并不总是等同于卖方要价。但也要注意，接受最高估值的银行，利率未必最低。
尽管如此，这次快速决策标志着 John 踏入房产领域，而速度似乎也得到了回报：他在价格仍较低时就进场了。
为何新山始终是他的主场
不同于许多在马来西亚各地分散布局的投资者，John 把所有投资都集中在新山。
理由何在？他表示：“我更愿意投资那些我能亲自到场巡看的房子。”“这让我更安心。”
这在其他方面也说得通，例如对社区与当下变化更为熟悉（例如：最近的超市若关闭，或一座新商场开业，会发生什么？），并能建立一套值得信赖的服务体系——比如与本地水管工、电工等建立合作关系，有助于压低成本。
John 也对 JB 的长期前景有信心。随着 RTS 连接线在建中，他预见经济活动将增加，跨境需求将更强。他补充说：“我认为 Iskandar 在接下来的 five years 会大放异彩。”这与以往几年更多单边式的跨境安排形成对比。
从这个意义上说，要关注市场要去向何处，而不仅仅是当下；而新山仍然具备强劲的增长潜力。
他的当下策略：重价值，不逐热潮
John 对房地产的看法更偏防御而非投机。“我把房产视为对抗通胀的对冲。我更关注价值，而不是去追逐可能最高的利润。”
话虽如此，他的策略相比早期已然演变。如今他重点关注：
- 优质地段，必要时更易转手
- 对 Airbnb 友好的项目（可提升租金与回报率）
- 公寓；在 JB，公寓的租赁回报往往优于有地住宅
Airbnb 在提升他回报方面占了很大比重。虽然 JB 的典型长期租赁回报率可能在 four to six per cent 左右，但他的 Airbnb 单位凭借更短的停留时长与更高的单晚房价，回报率可达到 10 per cent。
他指出：“只要地段合适，靠近 CIQ 或 Medini，用 Airbnb 往往能比普通长租获得更高的收入。”
这种 Airbnb 选择在 JB 可行，但在新加坡则不可行，因为新加坡要求最短租期为 three months。
融资与管理投资组合
John 通过马来西亚银行贷款来为购置融资，并利用租金收入提升其获贷能力。
当 John 申请房贷时，银行会查看所谓的债务服务比（DSR）——本质上是他的月收入中已有多少比例用于偿还债务。这与新加坡的 Mortgage Servicing Ratio（MSR）或 Total Debt Servicing Ratio（TDSR）类似。
DSR 越低，他的财务状况在银行看来越健康，获批新增贷款的几率也越高。
这时他的租金收入就派上用场了：因为第一套房已经有稳定租金，银行在评估他是否有能力承担第二笔贷款时，会计入这部分收入的一定比例。这样能让他的 DSR 维持在舒适区间，提高再次获贷的可能性。
话说在前，我们并非马来西亚贷款流程的专家。若想了解融资细节，你需要跨过长堤咨询当地专家；我们所述仅是其运作方式的一般理解。
马来西亚房产组合的一大独特吸引点？
John 指出：“这是少数允许外国人持有 freehold 房产的国家之一，而且没有数量上限。”这使得扩张与制定退出策略容易得多。
至于流程把控，他并不依赖他人，因为他本身就是经纪；所以他总知道该信任谁！当然，这也是他拥有而你可能没有的优势；值得纳入考量。
John 目前亲自管理其名下房产，且尚未出售任何一套。他的长期目标很明确：把规模做至 10 套、并保持可靠的低空置率：“有 10 套房，我每月就会有大约 $10,000 a month 的被动收入。计划就是这样。”
这样的房产数量在新加坡则不太可能实现，原因在于：（1）每多一笔未清偿房贷，都会降低你下一笔贷款的最高可贷额度；以及（2）租金收入同其他浮动收入一样，在债务偿付比率中会被按低 30 per cent 来计算。
挑战所在，以及新手常犯的错误
当然，过程并非一帆风顺。租户管理是最棘手的环节之一，不过他将秩序可控归功于自己的团队。
他犯过的最大错误？没有把第一单的账算清楚，让情绪（以及一套看着很不错的沙发）主导了决策。
给他人的最大建议：别想太多。
“我的一些朋友谈了 many years 要买房，至今还什么都没买。行动起来。”
被问到如何应对监管变化时，他依然从容：“如果眼下的规则对你不利，不要恐慌抛售。继续持有，政策会随着时间变化。”
他还想分享一个最后的提醒：对超低首付的项目务必谨慎。
“在 JB，部分项目通过极低的入场成本吸引低收入买家。但等项目交付后，这些业主常在租盘上彼此压价，结果拖累租赁市场，房价也会受伤。付出合理的首付款，你会拥有更好的邻居与更稳定的租金。”
结语
对 John 而言，房地产既关乎纪律，也关乎机遇：知道何时出手、何时持有、何时远离炒作。Airbnb、精明的选址，以及乐于行动，使他的 JB 投资组合脱颖而出；而他相信市场仍大有可为。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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