位于 Prime 地段 HDB “马路对面”的转售组屋更值得买吗？

“Plus 和 Prime 模式住房”的一个连锁效应，是会对“马路对面”的定价产生影响。由于这些住房模式不具追溯力，现有的转售组屋可能同样位于 Plus 或 Prime 的黄金地段，但却不受相同限制：例如，没有 10 年 MOP，也没有针对未来买家的收入上限。因此，靠近 Plus 与 Prime 组屋的转售组屋，价格可能实际受到提振；而未能选到 Prime 组屋的人，也可能把这些作为替代方案：

近期黄金地段公共房屋（PLH）价格：

黄金地段公共房屋模式
Kallang/Whampoa	Verandah @ Kallang
		3 房	从 $368,000 起
		4 房	从 $535,000 起
Queenstown	Tanglin Halt Cascadia	3 房	从 $364,000 起
		4 房	从 $537,000 起
Bukit Merah	Alexandra Peaks	3 房	从 $380,000 起
		4 房	从 $533,000 起
Queenstown	Ulu Pandan Vista	3 房	从 $430,000 起
		4 房	从 $598,000 起
Queenstown	Tanglin Halt Courtyard	4 房	从 $565,000 起
Queenstown	Holland Vista	4 房	从 $582,000 起

除上述价格外，请注意，补贴回收（SR）并不反映在初始售价中。SR 是对首批转售者*的成交价进行的回收金额。该数额因项目而异，但在首几批 PLH 单位中，已见到six per cent 的水平。

*对于以短年限租约出售的 2 房单位，SR 予以豁免。SR 将按成交价或估值（以较高者为准）计算。

以下是与附近转售项目价格的对比

中位数价格
项目	对应比较	3 房	4 房	5 房
CityVue @ Henderson	Alexandra Peaks	$726,500	$989,000	$1,435,000
Ghim Moh Edge	UIu Pandan Vista/Holland Vista	$712,500	$988,000
Ghim Moh Valley	UIu Pandan Vista/Holland Vista	$640,000	$888,000
Havelock View	Alexandra Peaks	$751,500	$945,000	$1,378,888
Kallang Trivista	Verandah @ Kallang	$770,000	$1,065,000	$1,145,000
SkyTerrace@Dawson	Tanglin Halt Courtyard/Tanglin Halt Cascadia	$742,000	$1,138,000
SkyVille@Dawson	Tanglin Halt Courtyard/Tanglin Halt Cascadia	$700,000	$951,944	$1,275,000

CityVue @ Henderson 对比 Alexandra Peaks

Ghim Moh Edge/Ghim Moh Valley 对比 UIu Pandan Vista/Holland Vista

Havelock View 对比 Alexandra Peaks

Kallang Trivista 对比 Verandah @ Kallang

SkyTerrace@Dawson/SkyVille@Dawson 对比 Tanglin Halt Courtyard/Tanglin Halt Cascadia

从以上数据可见，价差尤为明显；主要是因为中心地段本身的高定价。以 Verandah @ Kallang 为例，附近的 Kallang Trivista（转售）其 3 房单位比对应的 Prime 单位贵 $402,000，而 4 房单位则贵 $535,000。 

对于 SkyTerrace@Dawson（转售），3 房单位比对应的 Prime 单位贵 $378,000，而 4 房单位的差距高达 $601,000。 

鉴于如此价差，即便 SR 为 6 per cent，也显得相当微不足道，因为转售组屋本身就贵出许多。不过，我们仍需等待近 10 年，看看 Prime 组屋进入转售市场后价格能涨到何种程度——届时我们才能更清楚 SR 的实际影响。 

1. 5 房型无可比对象

对于需要 5 房单位的家庭而言，任何对比都可能失去意义。迄今为止，尚未见到提供 5 房型的 PLH 组屋。这意味着，若大家庭想要中心地段的单位，可能别无选择只能购买转售房；与是否在抽签中走运无关。  

4 房以上的户型亦然，因为我们也未见到 Prime 行政型组屋。这大概率是由于总价较高，出于审慎考量，HDB 未必愿意推出。 

2. 尽管 Prime 单位便宜得多，但收入上限将显著限制未来转售价

现有的 Mortgage Servicing Ratio（MSR）将每月还贷额上限定为借款人月收入的 30 per cent。此外，贷款上限现为价格或估值（取较低者）的 75 per cent。 

以一套 SkyTerrace @ Dawson 的 4 房单位（$1.138 million）为例，最高贷款为 $853,500。按 25 年期、每年 four per cent 的基准利率计算，每月还款额约为 $4,505。

这意味着借款人的月收入需大约 $15,000 或更高。对于 SkyTerrace 这类普通转售组屋而言，这是可能的，因为并无收入上限。然而，像 Tanglin Halt Cascadia 这样的 Prime 项目，即便在转售时，4 房单位仍维持 $14,000 的收入上限。 

虽然仍需时间验证，但即便在未来 10 年 Prime 单位进入转售市场后，其价格很可能仍会显著低于普通转售组屋的对应水平。 

（除非出现周边转售组屋年限过高、租约折旧开始起作用而部分拉近平衡的情况）

3. 10 年 MOP 降低升级族的购买意愿

在其他条件相同的情况下，这也有助于让 Prime 的价格低于普通转售组屋。升级族往往希望尽快换房，因为每一年都会扩大其持有组屋与公寓之间的潜在价差。因此，将 MOP 期限加倍，会形成一种自我筛选：有意升级的人不会与真正自住的买家在黄金地段上竞争。不过，这也意味着未来 Prime 转售卖家的买方池会更小。 

以当前价差来看，若抽签落空，想直接改买转售替代方案并非易事

除非拥有可观的储蓄或其他形式的资助（例如父母支援），Prime 项目仍是中低收入新加坡人居住在最受欢迎 HDB 地区的最可行路径；而且可以预见，政策也会尽可能长时间地维持这一局面。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文