在 2024 年，转售EC相较于私人公寓是否已不再“可负担”？这里有个出乎意料的答案

Executive Condominiums（EC）本意是介于HDB组屋与私人公寓之间的过渡阶梯，可以说是一种“夹心层住房”。因此，当这些EC进入二手市场时，大家普遍假设它们仍会比一般公寓更便宜——多年来确实如此。然而，随着时间推移，两者的价差正不断收窄，最近的成交也出现了一些耐人寻味的现象。以下是值得留意的要点：

EC 概览

对于尚不太清楚差异的读者，EC由私人发展商兴建并销售。但在最初的10年内，它们被视为HDB物业，需要符合一般的HDB资格条件；此后则完全私有化（也意味着可进行 en bloc 出售）。MOP（five-year）仅适用于首批EC买家：在MOP之后，后续买家可随时转售（但需受通常的 three-year SSD 约束）。 

对于近期最实惠的转售EC，可参考这篇早前文章。 

检视EC与私人公寓的价差

尽管可做全岛层面的对比，但意义不大。年龄、地点等因素过多，会扭曲整体图景。因此，我们不看新加坡全岛平均值，而聚焦两个EC较多的关键区域：Sembawang 与 Woodlands。 

直白地说，这类边缘区域更常见到EC推盘。这两个社区的EC选择面相当广，且附近也有完全私人的公寓可作对照。

先从 The Visionaire 和 The Brownstone 说起，这两处EC都靠近 Canberra MRT 站。 

两处EC的年龄只相差约一年（租约起始年分别为2014与2015）。它们旁边也有完全私人的项目，且楼龄亦相近（约3至5年）：即 Canberra Residences 与 The Nautical。

所有交易
Sembawang	公寓	公寓	EC	EC
年份	CANBERRA RESIDENCES	THE NAUTICAL	THE VISIONAIRE	THE BROWNSTONE
2011	$819
2012	$787	$882
2013	$750	$845
2014	$1,028
2015	$1,024	$1,173		$813
2016	$916	$1,059	$810	$830
2017	$886	$967	$815	$825
2018	$873	$979	$943	$868
2019	$839	$969
2020	$883	$959	$980
2021	$900	$1,044	$1,014	$1,017
2022	$1,002	$1,117	$1,083	$1,274
2023	$1,104	$1,267	$1,319	$1,326
2024	$1,117	$1,173	$1,358	$1,386

请注意，在推出时，The Visionaire 与 The Brownstone 的平均成交（扣除补贴后）约为$800+ psf，较 The Nautical 或 The Brownstone 这类私宅低约10 to 20 per cent。其后，EC与私人公寓之间大体维持着价差……一直到2021年。

在2022至2024年之间，The Visionaire 与 The Brownstone 的价格跃升至$1,300+ psf，实际超越了 Canberra Residences 与 The Nautical。这与当初项目推出时的情况相反：如今EC的成交价比邻近的私人公寓高出约20 per cent。

这不太可能仅由楼龄差异所致：The Nautical 与 Canberra Residences 分别在2015与2013年落成，这样的楼龄差距不足以解释20 per cent 的价差。所以就 Canberra 一带这些项目而言，可以明确地说，EC的价格已追上私人对手。

接下来，看看 Woodlands 的情况

在 Woodlands，我们将 EC——Forestville 与 Twin Fountains——与完全私人的公寓 Woodhaven 作对比。虽然 Woodlands 有不少EC，但这三者在楼龄与距离上更具可比性，因而更能代表整体情况：

我们看到与 Canberra 类似的模式：这些EC的起步价约比 Woodhaven 低20 per cent。待 Forestville 与 Twin Fountains 达到MOP后，转售价格约为$800+ psf，而 Woodhaven 则为$989 psf。这与预期一致，但请留意其后EC与 Woodhaven 之间的价差如何演变：

年份	FORESTVILLE	TWIN FOUNTAINS	WOODHAVEN
2015			$1,064
2016			$1,070
2017	$724		$1,020
2018	$817	$820	$989
2019	$705	$888	$1,010
2020	$878	$896	$969
2021	$903	$936	$1,071
2022	$1,037	$1,069	$1,114
2023	$1,107	$1,160	$1,191
2024	$1,136	$1,233	$1,247
ROI (18 - 24)	5.70%	7.00%	3.90%

同样地，在新冠疫情之后出现了明显的转折。2020年之前，EC与 Woodhaven 的价差相当可观：Forestville 约30 per cent，Twin Fountains 约12 per cent。但在2022至2024年之间，这一差距几乎消失：以psf计，Forestville 目前平均仅便宜 nine per cent，而 Twin Fountains 与 Woodhaven 的价差已微乎其微。 

这可能部分归因于新的 Thomson East Coast Line，缓解了EC以往在可达性上的不足。然而也同样可以认为，Woodhaven 更便捷地通达 Causeway Point 与 Woodlands MRT，应足以抵消这一因素的影响。 

另一种合理解释，是这些区域的私人公寓供应相对较少，较之更中心的地带为低。如此一来，当需求更强时，EC价格便可能贴近甚至匹配。

无论原因为何，价差确实在收窄；或许与 Canberra 一样，我们甚至可能看到EC与私人对手持平，甚至反超。

诚然，只挑出北部两个片区并不足以代表所有数据，仍有待进一步研究。 

但这确实说明，一个常见的假设——转售EC总会比转售私宅便宜——在特定区域未必成立。某种意义上，常见的数据呈现方式（例如以全岛层面汇总、比较数百个项目的平均值）或未能准确反映现实：部分买家可能会惊讶地发现，自己心仪的EC最终并不比旁边的私宅便宜太多。 

另外，EC 不再需要跨过10-year 的节点才算“完全释放价值”。尽管在 five-year 节点（即MOP后不久），EC仍属HDB物业，但这点或许并不关键：所谓完全私有化，主要意味着EC可以进行 en-bloc 或出售给外籍人士。但外籍人士通常并不购买EC，在当前60 per cent ABSD 税率下就更少见。同样地，与2010s相比，发展商对 en-bloc 的热情也远不如当年。

因此，EC在MOP后即可能出现一波显著的价值跃升；即便距离完全私有化仍只过半。 

在地段与品质条件大致相当的前提下，这或会令部分买家更倾向选择EC而非私人市场。 

第三，有些经纪人的观点是，EC与私人公寓之间的“差异化”在减弱。过去EC几乎总是远离地铁线；但随着更多MRT站点与线路落成，一些EC的便捷性已与私人项目不相上下。 

（要记得，EC计划早于 North East Line（2003年才开通）与 Circle Line（2011年才全线运营）；这些年来，许多EC的可达性都大幅提升。）

若再将其品质、户型、配套等因素与私人项目相比较，两者之间的区隔可能已大幅淡化。若的确如此，那么未来新推的EC或许会成为更具吸引力的选择。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文