2023/24年最便宜的10个行政公寓（EC）：在哪里可以找到它们

尽管私人住宅价格似乎有所趋稳，我们仍处于房价高位回落的阶段——鉴于新盘与转售公寓的总体总价都处于高位，许多购房者可能仍会把行政公寓（EC）作为替代选择。这类公寓仍然比同类的私人公寓便宜；而且购买时间越晚，它们距离完全私有化的时间就越近（如果尚未完全私有化的话）。 

2024年EC从低到高的价格排序

请注意，EC的五年Minimum Occupancy Period（MOP）仅适用于首批买家。若你看到某个EC在其MOP内的交易记录，通常是因卖方获批提前出售（例如离婚等情况）。这些早期交易未必能准确代表之后的实际价格。

项目	地区	规划区	竣工年份	平均单位价格（$ PSF）	平均成交价（$）
WOODSVALE	25	兀兰	2000	$834	$1,157,093
NORTHOAKS	25	兀兰	2000	$855	$1,116,776
LILYDALE	27	义顺	2003	$881	$1,174,643
WINDERMERE	23	蔡厝港	1999	$912	$1,279,727
CHESTERVALE	23	武吉班让	1999	$913	$1,295,633
THE FLORAVALE	22	裕廊西	2000	$932	$1,275,423
PINEVALE	18	淡滨尼	1999	$948	$1,355,455
YEW MEI GREEN	23	蔡厝港	2000	$949	$1,219,741
SUMMERDALE	22	裕廊西	2000	$957	$1,268,500
THE DEW	23	武吉巴督	2003	$978	$1,468,250
LA CASA	25	兀兰	2008	$980	$1,134,165
PARK GREEN	19	盛港	2004	$981	$1,373,675
THE QUINTET	23	蔡厝港	2006	$991	$1,368,931
THE FLORIDA	19	后港	2000	$1,000	$1,343,313
EASTVALE	18	巴西立	1999	$1,012	$1,204,960
SIMEI GREEN CONDOMINIUM	18	淡滨尼	1999	$1,012	$1,260,667
WHITEWATER	18	巴西立	2005	$1,017	$1,204,295
THE ESPARIS	18	巴西立	2005	$1,019	$1,430,714
THE RIVERVALE	19	盛港	2000	$1,027	$1,341,737
WESTMERE	22	裕廊东	1999	$1,041	$1,300,000
THE CANOPY	27	义顺	2014	$1,063	$1,103,714
THE EDEN AT TAMPINES	18	淡滨尼	2003	$1,094	$1,436,913
FORESTVILLE	25	兀兰	2016	$1,109	$1,362,875
NUOVO	20	宏茂桥	2004	$1,124	$1,843,500
WATERCOLOURS	18	巴西立	2014	$1,156	$1,304,074
INZ RESIDENCE	23	蔡厝港	2019	$1,173	$1,250,000
TWIN FOUNTAINS	25	兀兰	2016	$1,179	$1,348,459
BELLEWOODS	25	兀兰	2017	$1,180	$1,397,671
1 CANBERRA	27	义顺	2015	$1,193	$1,316,250
BLOSSOM RESIDENCES	23	武吉班让	2014	$1,211	$1,309,526
BELYSA	18	巴西立	2014	$1,217	$1,385,462
SEA HORIZON	18	巴西立	2016	$1,220	$1,577,846
RIVERCOVE RESIDENCES	19	盛港	2020	$1,226	$1,570,000
AUSTVILLE RESIDENCES	19	盛港	2014	$1,231	$1,356,618
SIGNATURE AT YISHUN	27	义顺	2017	$1,236	$1,278,904
WESTWOOD RESIDENCES	22	裕廊西	2017	$1,236	$1,302,313
ECOPOLITAN	19	榜鹅	2016	$1,247	$1,445,141
THE CRITERION	27	义顺	2018	$1,253	$1,233,287
WATERWOODS	19	榜鹅	2015	$1,256	$1,539,935
SKYPARK RESIDENCES	27	三巴旺	2016	$1,257	$1,625,702
HERON BAY	19	后港	2015	$1,258	$1,528,963
THE AMORE	19	榜鹅	2016	$1,258	$1,467,523
ARC AT TAMPINES	18	淡滨尼	2014	$1,273	$1,396,311
PARC LIFE	27	三巴旺	2018	$1,277	$1,300,066
NORTHWAVE	25	兀兰	2019	$1,278	$1,084,178
LUSH ACRES	28	盛港	2016	$1,288	$1,559,176
THE TOPIARY	28	盛港	2016	$1,288	$1,502,602
RIVERPARC RESIDENCE	19	榜鹅	2014	$1,289	$1,529,892
WATERBAY	19	榜鹅	2016	$1,294	$1,557,205
THE TERRACE	19	榜鹅	2017	$1,299	$1,441,554
THE RAINFOREST	23	蔡厝港	2015	$1,302	$1,496,521
PRIVE	19	榜鹅	2013	$1,305	$1,369,172
BELLEWATERS	19	盛港	2017	$1,313	$1,553,335
TWIN WATERFALLS	19	榜鹅	2015	$1,314	$1,401,458
CITYLIFE@TAMPINES	18	淡滨尼	2016	$1,320	$1,762,187
THE VISIONAIRE	27	三巴旺	2018	$1,325	$1,348,988
PARC CANBERRA	27	三巴旺	2023	$1,332	$1,232,667
WANDERVALE	23	蔡厝港	2018	$1,343	$1,444,072
THE BROWNSTONE	27	三巴旺	2017	$1,346	$1,318,073
LAKE LIFE	22	裕廊西	2016	$1,350	$1,587,609
PIERMONT GRAND	19	榜鹅	2023	$1,351	$1,803,000
SOL ACRES	23	蔡厝港	2018	$1,373	$1,146,589
THE VALES	19	盛港	2017	$1,390	$1,306,042
TREASURE CREST	19	盛港	2018	$1,398	$1,519,401
THE TAMPINES TRILLIANT	18	淡滨尼	2015	$1,423	$1,585,461
BISHAN LOFT	20	碧山	2003	$1,471	$2,019,815
ESPARINA RESIDENCES	19	盛港	2013	$1,544	$1,574,949
HUNDRED PALMS RESIDENCES	19	后港	2019	$1,631	$1,439,000

关于EC价格的一些观察

最早期的EC价格最低并不让人意外。这部分源于所有EC都是99年租赁权物业，越旧的项目面临越明显的租约折损。 

值得注意的是，即便到了2024年，绝大多数不同楼龄、分布在不同地区的EC，单价仍低于$1,300 psf，总价也能维持在$1.5 million以下。 

相比之下，2024年3月完全私有的转售公寓平均价格约为$1,700 psf，而私人新盘的平均价格约为$2,275 psf。这使得转售EC——尤其是那些与您其他候选公寓相近的——成为更具吸引力的替代方案。 

（至于明显的异类Bishan Loft，其价格主要归因于其步行可达Bishan MRT站。鉴于此处的转售组屋价格可超过$1 million，Bishan Loft的定价并非不合理。） 

满10年后的完全私有化，如今已不如早年那样被视为优势。普遍认同外国人很少购买EC，而近期的ABSD措施——把外国买家的税率提高到60 per cent——将进一步令他们却步。

关于The Criterion、Parc Life与Northwave的说明

这三座公寓均在2016年楼市走弱时推出，或因此定价更低。部分原因在于供过于求——当时有相当数量的滞销库存，甚至有中介指责HDB以BTO扼杀了EC的销量。当时，HDB把BTO的收入顶限提高到了$12,000（但从未证实这是否真的把买家从EC市场吸引到了BTO市场）。事实上，当时甚至有人呼吁“review the need for an EC scheme)。

无论如何，这三个项目在开盘时销量都非常低：The Criterion与Parc Life约为eight per cent，Northwave则约为5.5 per cent。考虑到它们当年的定价是$7-800 psf，如今看来销量低似乎难以想象，因为今天新推EC的价格已翻倍。不过随着它们逐步接近5年MOP、而市场走势已转向，当更宽敞、价格更低的户型成为焦点时，它们或将迎来复苏。 

1. The Criterion

The Criterion起步不顺，主要因可达性被认为较差。但事后来看，实际并没有很多买家当初想象的那么糟。虽无步行可达的MRT站，附近有如805等巴士，可衔接至Yishun MRT（NSL）。服务义顺居民的主要邻里商场Northpoint City就在车站旁边。 

The Criterion周边配套也算不错：在周围的HDB社区内，住户可使用Sheng Siong，以及常见的咖啡店、便利店与各类邻里设施。Wisteria Mall亦在步行范围内——尽管该商场零售选择有限，但设有美食广场与NTUC FairPrice。 

这些周边设施在一定程度上弥补了边缘地段的不足，尽管需要经常往返CBD的人可能仍不会青睐。 

鉴于较低的价格水平，一些户型——如面积达1,400+ sq. ft.的大五房——或会吸引更注重空间的大户家庭。不过，一旦North Gaia EC进入转售市场（大约在2027年左右），也可能带来竞争。 

2. Parc Life 

围绕Parc Life及其最终较低的定价，一直流传着不少传闻。我们听说——但无法证实——与The Visionaire的竞争一度非常激烈，以致Parc Life的开发商在Visionaire抽签日前后突然降价，意图让Visionaire的买家放弃抽签转而选择Parc Life。

无论如何，Parc Life当年的主要卖点，与现在相同：以更实惠的价格获取更大的使用空间。我们看到三房（1,109 sq. ft.）可在$1.48 million或以下成交，更小的（980 sq. ft.）则在$1.25 million或以下。 

从地段而言，Canberra一带已获得不少改善。最重要的是Bukit Canberra这个大型社区生活枢纽（这在2018年还仅处于拟议阶段，尚未落地）。此外，对面靠近Sembawang Park的HDB社区也提供大量邻里配套，包括Prime超市。 

3. Northwave

在需求冰冷的时期，开发商在Admiralty推出含1,463 sq. ft.五房与1,722 sq. ft.顶层公寓的EC，可谓相当大胆。销量不振（开盘仅售出358套中的20套）很大程度上或与推出时机有关，而并非产品本身所致——若放在今日，这些大户型的接受度会高得多。彼时，这个项目也因楼栋间距较近、可达性不足而受到批评。 

不论如何，自今年2月刚满MOP以来，Northwave的成交显示了强劲的升值。截至目前尚无亏损交易，而3月22日一笔1,087 sq. ft.户型的交易获利$543,000。 

Northwave距离任何MRT站都不近，需搭乘如969等巴士前往最近的Admiralty MRT（NSL）。此处有一座HDB商场Admiralty Place，基本能满足日常所需。你也可多坐一站至Sembawang，在Sun Plaza有更多选择。

若愿意步行，往Woodlands Ave 7方向的兀兰HDB社区内，也有常见的咖啡店与便利店。 

鉴于该EC刚进入转售市场，加之市场对大户型的偏好上升，这些因素或将有利于Northwave。 

4. The Visionaire

作为Parc Life开盘时的主要竞争对手（见上），Visionaire在MRT可达性方面确有优势。该EC步行可达Canberra MRT。由于Canberra Plaza（该区主要商场）紧邻车站，这里生活相当便利；再加上拥有Giant超市的Sembawang Shopping Centre，居住在Canberra这一带颇为方便。你也在步行范围内可达Bukit Canberra这座生活枢纽。

Visionaire的户型尺寸适中：没有低于721 sq. ft.的户型，也没有超过1,582 sq. ft.的户型，既能保证空间，又能控制总价。截至2023年12月，曾有一套721 sq. ft.户型仅以$1.02 million成交，这对希望升级的年轻夫妇来说相对容易；而980 sq. ft.的家庭适用型单位，总价多在$1.4 million以下，这对HDB升级者而言也在合理的可承受范围内。

总体而言，这是榜单上较为强势的选项之一，但我们也建议同时关注一下同区的The Brownstone EC（其距离MRT稍近）。

5. Wandervale

Wandervale虽位于相对边缘的社区（蔡厝港），但具备步行可达MRT站的优势。从这里可步行至Choa Chu Kang MRT（NSL, JSL）；而该社区主要商场Lot One就在车站旁。 

附近的HDB社区也发展成熟，商铺与餐饮众多。其中包括HDB经营的Teck Whye Shopping Centre，这里因Kam Par Claypot而闻名。尽管到市中心的距离客观存在，Wandervale所在的社区本身相当便利且自成一体。 

这里对买家的潜在吸引点之一，是面积达1,248 sq. ft.的四房单位，其成交价介于$1.7 million至$1.8 million之间。较小的958 sq. ft.单位仍在$1.4 million以下成交，对HDB升级者更为可及。 

需注意Stagmont Camp距离较近，但该营区的车流并不大，干扰相当有限。*

*而且我很清楚，那是我服NS时的营地！ 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文