行政公寓（EC）计划如今还有意义吗？
我明白这可能会引起争议，但现在确实值得认真思考。可追溯至 1995 年的 EC 计划，初衷是服务“夹心阶层”的住房：为那些收入过高无法购买普通组屋、却又不足以负担私宅的人提供住所。然而，Hundred Palms EC 近期的亮眼表现，加之新 EC 成本与品质水涨船高，或许意味着我们需要重新审视这一制度。
首先，也许该思考，是否如 Plus 与 Prime 推出前的中央区 BTO 一样——EC 已经更像是一张彩票，而非真正的夹心住房。
从一线接触来看，不少买家把 EC 视为“坐等横财”：只要能买到，短短 5 年内几乎肯定会涨价。Hundred Palms 是最新的例子，不过你也可以看看我们所见到的一些涨幅。事实是，指望 EC 带来丰厚收益的买家很少会失望——这也解释了为何几乎每个 EC 都销售迅速，最近的 Aurelle of Tampines 也不例外。
因此，从原则上说，我们已经有些背离了夹心住房的初衷。
再来说说如今 EC 的可负担性问题。
正如我此前提到过，月收入在或低于 EC $16,000 上限的买家，可能需要准备更高的首付款。简单重申一下：房贷的 MSR 不能超过你月收入的 30 per cent。以每月 $16,000 的上限计算，最高月供约为 $4,800，这将把可贷额度限制在约 $910,000。
假设 Aurelle 的一套 3 卧单位参考价约为 $1.689 million，你需要借到 $1.26 million+ 才能支付 25 per cent 的最低首付。也就是说，买家仍需自筹差额。即便上调收入上限可以纾解这一问题，也依然说明 EC 价格正走向偏高。
如果我们仍坚持把 EC 视为“居住优先”的住房（即便是夹心住房），就必须谨慎，别忽视可负担性。这一点很容易被轻描淡写地忽略——人们总会有把问题一推了之、说他们可以“去买转售组屋”的诱惑。
也别忘了与私宅之间的价差
当我们在去年检视时，转售 EC 与公寓之间的价差仍然存在（呼！）；但正如我们所指出的，更高端 EC 的到来可能带来变化（在所连文章中我也以 Aurelle 为例提及）。除去像 five-bedders 这类最大户型外，过去 3 年里 EC 与私宅之间的价差总体在收窄。
但这可能是一个并不受欢迎的趋势的开端：随着更昂贵的新 EC 入市、转售收益继续攀升，我们或许很快会看到两者的价格越走越近（例如，Hundred Palms 出现的 $3 million+ 成交）。随着差距进一步缩小，EC 作为“夹心住房”的定位将愈发受到质疑。
客观而言，更高的价格确实匹配了更好的品质——但这也让当下的 EC 与早年概念更加不同
我不打算点名具体项目以免影响估值，但自约 2017 年（上一轮土地周期）起，EC 的整体品质大幅提升——这或许也是价格走高的原因之一。
早期的 EC 却大不相同：问问早年的中介或买家，多数都会确认，EC 过去通常意味着：
- 位置相当偏，距离 MRT 站很远
- 楼与楼之间很挤、间距狭窄
- 较低的装修与用料水平
- 配套设施规模更小、种类也不及完整私宅
如今已不再如此。近期推出的 Novo Place、Aurelle 等项目，在户型、设施与装修上，已与完整的私宅不相上下。我甚至试过拿项目资料与图片请一线人士辨别哪是 EC、哪是私宅；能分辨出来的人不到三分之一（而且我怀疑其中一部分只是猜对了。）
这可能会在时间推移中进一步压缩价差。Punggol 区已经能看到一些例子：
Punggol 的 EC 项目 Prive，平均成交价约为 $1,455 psf；而同样位于 Punggol 的私宅 River Isles，目前平均约为 $1,444 psf。这里有一笔颇值得留意的成交：
2025 年 2 月，River Isles 一套 1,173 sq.ft. 的单位以 $1.7 million 成交。但在一个月前，Prive EC 一套稍小的单位（1,087 sq.ft.）却以更高的 $1.72 million 成交！
这笔 Prive 的成交也几乎追平了 A Treasure Trove；这是 Punggol 的一处私宅，2025 年 2 月一套 1,044 sq.ft. 的单位以 $1.733 million 成交；尽管面积几乎相近，价格也只是勉强高过 Prive。
我们也可以看看同在 Punggol 区的另一处私宅 Flo Residence。其单位平均约 $1,356 psf。这个水平低于 Punggol 的两个 EC：The Terrace（$1,409 psf）与 Twin Waterfalls（$1,489 psf）。
即便我们承认楼层、朝向、维护状况等因素会产生影响，这些也都是经验层面的迹象：在 Punggol，EC 与公寓之间的差距正在收窄；其他社区未来也可能步其后尘。
我相信“夹心住房”方案始终有其存在与必要，但其形态未必一成不变
例如，我们也曾尝试过 DBSS，尽管昙花一现。但鉴于 EC 在价格与品质上日益逼近完整私宅，我预期我们或许很快会看到一些替代性的做法。
同时，其他房产资讯：
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最贵新盘成交前5名（按项目）
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| 32 GILSTEAD | $13,000,000 | 3821 | $3,402 | FH |
| THE CONTINUUM | $5,052,960 | 1690 | $2,990 | FH |
| MEYER BLUE | $4,786,000 | 1528 | $3,131 | FH |
| PINETREE HILL | $4,632,000 | 1733 | $2,673 | 99 yrs (2022) |
| THE ORIE | $3,983,000 | 1453 | $2,741 | 99 yrs (2024) |
最便宜新盘成交前5名（按项目）
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| LENTOR CENTRAL RESIDENCES | $1,197,000 | 463 | $2,586 | 99 yrs (2023) |
| NOVO PLACE | $1,398,000 | 872 | $1,603 | 99 yrs (2023) |
| LUMINA GRAND | $1,418,000 | 936 | $1,514 | 99 yrs (2022) |
| NORTH GAIA | $1,419,000 | 1033 | $1,373 | 99 yrs (2021) |
| AURELLE OF TAMPINES | $1,434,000 | 840 | $1,708 | 99 years |
最贵二手成交前5名
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| LEEDON RESIDENCE | $16,000,000 | 6125 | $2,612 | FH |
| THE CLAYMORE | $11,380,000 | 3348 | $3,399 | FH |
| GOODWOOD RESIDENCE | $7,330,000 | 2454 | $2,987 | FH |
| CUSCADEN RESERVE | $7,299,000 | 2099 | $3,477 | 99 yrs (2018) |
| THE DRAYCOTT | $6,250,000 | 2637 | $2,370 | FH |
最便宜二手成交前5名
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| RIVERBAY | $640,000 | 388 | $1,652 | 999 yrs (1882) |
| KOVAN GRANDEUR | $640,000 | 388 | $1,652 | 99 yrs (2010) |
| 8@WOODLEIGH | $680,000 | 398 | $1,707 | 99 yrs (2008) |
| THE INFLORA | $682,000 | 463 | $1,473 | 99 yrs (2012) |
| SKYSUITES17 | $718,000 | 355 | $2,021 | FH |
涨幅最大前5名
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| THE CLAYMORE | $11,380,000 | 3348 | $3,399 | $6,370,000 | 26 Years |
| THE REGALIA | $5,650,000 | 2648 | $2,134 | $4,270,000 | 21 Years |
| LEEDON RESIDENCE | $16,000,000 | 6125 | $2,612 | $4,000,000 | 8 Years |
| NEWTON 21 | $3,980,000 | 2411 | $1,651 | $2,270,000 | 19 Years |
| TANGLIN PARK | $3,880,000 | 1507 | $2,575 | $2,250,000 | 25 Years |
跌幅最大前5名
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| ORCHARD SCOTTS | $3,900,000 | 2282 | $1,709 | -$430,000 | 12 Years |
| URBAN TREASURES | $1,000,000 | 517 | $1,935 | -$17,000 | 4 Years |
| PINETREE HILL | $3,213,000 | 1292 | $2,487 | $0 | 5 Months |
| THE ARDEN | $2,344,000 | 1410 | $1,662 | $0 | 2 Months |
| PINETREE HILL | $2,056,000 | 797 | $2,581 | $0 | 1 Years |
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