在新加坡，最实惠的有地住宅通常并非私宅；而是 HDB 排屋，其中不少可追溯至 1950 年代。由于极其罕见，每当有交易就备受关注——例如 Whampoa 一间 52 年屋龄的 HDB 有地住宅在 2024 年 7 月以 $1.568 million 成交。这在技术层面上使其成为有史以来成交价最高的 3 房“组屋”，尽管这并不是一个完全公平的比较。尽管如此，这也引发了一个问题：这些年纪已高的有地房屋是否仍具转售价值？我们因此做了更深入的梳理：

(如果你还不清楚什么是 HDB 有地住宅，可以参考这篇文章中的一些细节).

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1990 年以来的 HDB 有地住宅成交

HDB Landed Homes 4

我们梳理出自 1990 年至今共有 41 个地段出现过有地类交易。数量不多，这与其稀缺性有关，成交量必然较低。我们也无法获得具体到单个单位的价格（类似普通 HDB 的公开度），但这些数据可为你提供一个价格参考。

年份JLN BAHAGIAJLN MA'MORJLN TENTERAMSTIRLING RD
1990$86,063$59,000$90,000$99,400
1991$90,409$70,000$60,000$100,800
1992$111,800$103,600$158,000
1993$196,385$126,000$225,333
1994$283,500$297,857$288,000$283,250
1995$398,500$372,143$398,700
1996$498,350$445,769$430,000$498,286
1997$516,282$537,750$578,000$512,028
1998$459,150$463,000$474,125
1999$426,677$452,989$430,000$460,000
2000$482,857$498,929$450,000$398,833
2001$476,000$468,333$469,000$426,000
2002$431,955$435,800$390,000$434,600
2003$420,250$397,667$390,000$410,200
2004$416,400$479,200$515,000$406,000
2005$444,429$368,333$368,000$394,800
2006$448,667$440,625$376,115
2007$434,933$454,750$491,722
2008$480,600$523,762$518,571
2009$608,627$609,289$568,446
2010$707,111$660,083$663,333$636,500
2011$759,875$768,000$769,400$740,296
2012$747,750$828,397$810,000$789,450
2013$730,000$933,222$818,250
2014$800,750$880,750$704,000
2015$837,948$842,667$794,333
2016$764,722$843,750$915,000
2017$771,000$806,481$844,630
2018$878,000$810,333$645,000$873,000
2019$755,000$782,500$850,000
2020$833,571$827,500$678,000$871,000
2021$973,320$907,500$965,000$864,000
2022$863,500$887,648$924,333
2023$1,021,500$1,100,000$780,500
2024$847,222$1,266,000
变动 (1990 - 2024)6.96%9.44%14.98%6.44%
变动 (2014 - 2024)0.57%3.70%No Data1.15%
年份JLN BAHAGIAJLN MA'MORJLN TENTERAMSTIRLING RD
1990$74$41$89$90
1991$80$60$57$88
1992$83$69$122
1993$128$113$189
1994$247$222$185$279
1995$314$341$343
1996$379$419$425$459
1997$400$353$303$477
1998$397$331$457
1999$338$342$425$326
2000$429$351$431$396
2001$378$334$373$394
2002$352$384$385$349
2003$376$392$385$393
2004$347$298$216$342
2005$356$386$364$345
2006$309$352$364
2007$380$395$423
2008$507$400$503
2009$507$450$513
2010$544$607$567$617
2011$643$707$760$753
2012$822$703$801$818
2013$805$592$692
2014$801$721$752
2015$781$686$702
2016$783$666$804
2017$600$641$885
2018$643$575$637$873
2019$702$806$908
2020$726$725$670$774
2021$737$669$640$781
2022$915$867$742
2023$784$955$783
2024$762$590
变动 (1990 - 2024)7.11%8.14%12.31%6.78%
变动 (2014 - 2024)-0.51%-1.98%No Data0.45%

接下来，我们将这些有地住宅的数据与普通 HDB 组屋的表现进行对比：

年份3 房4 房5 房行政
1990$42,548$81,757$132,615$186,458
1991$44,390$81,761$138,103$191,167
1992$48,046$90,912$154,384$213,971
1993$70,767$134,360$227,253$296,455
1994$93,896$175,046$284,072$367,723
1995$120,862$216,575$341,553$443,288
1996$172,576$295,868$441,541$572,772
1997$194,325$304,947$442,182$567,156
1998$154,528$253,703$373,743$479,760
1999$145,733$243,871$355,042$447,643
2000$157,157$256,708$375,507$479,089
2001$144,927$233,871$340,184$445,524
2002$143,714$224,189$324,428$422,226
2003$159,283$230,091$322,054$408,603
2004$173,888$237,554$315,056$386,484
2005$170,063$234,454$303,456$361,812
2006$166,105$235,465$303,186$357,635
2007$180,589$254,522$327,557$384,763
2008$225,845$308,725$389,542$458,551
2009$248,522$331,749$403,023$471,082
2010$286,763$372,523$454,304$522,056
2011$324,178$422,694$501,826$577,826
2012$350,309$456,252$542,172$629,253
2013$361,126$479,144$568,800$661,300
2014$340,068$444,921$536,065$639,124
2015$323,645$433,574$515,018$620,677
2016$321,489$434,348$522,708$624,048
2017$316,668$437,120$532,277$627,211
2018$305,331$431,704$527,635$630,780
2019$298,230$429,749$526,812$617,561
2020$311,381$448,559$541,457$635,395
2021$351,378$505,022$603,990$705,559
2022$388,116$549,022$654,253$782,007
2023$411,272$584,035$685,338$829,310
2024$430,602$614,876$716,679$864,590
变动 (1990 - 2024)7.04%6.11%5.09%4.62%
变动 (2014 - 2024)2.39%3.29%2.95%3.07%
年份3 房4 房5 房行政
1990$58$80$100$116
1991$60$81$104$120
1992$65$90$116$134
1993$97$132$171$187
1994$128$170$214$232
1995$164$210$257$278
1996$234$284$332$359
1997$261$293$332$357
1998$209$243$279$301
1999$198$231$264$277
2000$213$242$279$298
2001$197$221$256$280
2002$195$212$245$266
2003$216$218$243$257
2004$238$227$240$244
2005$233$225$233$230
2006$228$227$235$227
2007$248$247$256$245
2008$310$299$306$293
2009$341$322$318$303
2010$394$361$356$335
2011$445$410$395$373
2012$482$443$426$409
2013$496$467$446$426
2014$465$434$421$412
2015$442$422$405$401
2016$439$423$411$402
2017$432$427$419$404
2018$417$422$416$406
2019$409$421$415$396
2020$427$443$430$407
2021$482$499$480$453
2022$532$541$519$499
2023$562$574$543$530
2024$589$606$568$553
变动 (1990 - 2024)7.07%6.13%5.25%4.69%
变动 (2014 - 2024)2.41%3.39%3.05%2.97%

可以看到，若严格观察过去 10 年（2014 至 2024），各面积段的普通组屋均跑赢——或至少不逊于——这些排屋的表现。这很可能与租约递减效应有关：许多排屋在 2014 年至今已进入租约下半程。相较之下，此处普通组屋的数据包含了更多屋龄更轻的 HDB。

关于 CPF 使用的新规也可能对此有所影响，并将持续产生影响。 

自 2019 年 5 月起，购房使用 CPF 的额度将按比例计算，取决于剩余租期能否覆盖最年轻买家至 95 岁。许多 HDB 排屋的剩余租期少于 50 年，因此这一规定尤为关键。 

在接下来的 10 年里，这类小众房产可获得的融资与 CPF 使用将愈发受限；而必须以现金支付也会显著限制任何形式的价格上涨空间。

HDB Landed Homes 1

一个有意思的对比对象是行政型 HDB 组屋

部分行政型组屋在面积上可与 HDB 排屋相当；因此可能成为颇具竞争力的替代选择。 

若从 1990 年至今的长期表现看，HDB 有地的回报优于行政型组屋。只是近 10 年行政型组屋的表现更好，根源仍在屋龄：行政型组屋也可能较旧，但少有能与 1950 年代排屋的屋龄相提并论。

因此，如果你的核心诉求只是更大的使用空间，或许值得考虑选择一套行政型组屋，而非 HDB 有地住宅。

HDB 有地住宅在财务考量之外也有其价值

HDB Landed Homes 3

与部分房产经纪交流后，他们指出：HDB 有地住宅最适合并不太在意转售增值的人群购买（例如确信这是最后一站的退休者）。 

如果你只是想自己打理庭院、居住在人口密度更低的环境，或饲养难以在普通组屋单位内安置的宠物，那么与价格可能高出逾两倍的私宅有地房相比，HDB 有地或许是更理性的选择。不过截至 2024 年，仍可期待一定增值的 HDB 排屋业主，或许已是“最后一代”；若持有更久，涨幅大概率也有限。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文