新的一年，新的市场——至少在新加坡房地产方面看起来确实如此。这里的房市充满活力、瞬息万变，并不只是因为我们常有的一夜之间出台的降温措施；从户型偏好到租赁前景，一年之间都可能不同。基于我们在2023年收官时的情况，以下是很可能出现的一些趋势：
2024年可能出现的房地产趋势：
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1. 房东与租客利用更高的居住人数上限
非亲属租客的居住人数上限已提高：对于4-room或更大的组屋单位，现在最多可有8名非亲属租客（此前为6名）。对于面积在90 sqm.或以上的私人住宅，同样最多可有8名非亲属租客。
这对双方都有利。房东通过再接纳两名租客，可能获得更高的租金收入；而一些租客也可能发现与室友合租能让房租更可负担。
不过，正如我们在这篇文章中所讨论的，租赁市场正在走软——早在2023年的Q2和Q3我们就已看到迹象。随着住房供应增加、新项目竣工，租金仍可能回落，我们预计进入2024年后，租客的议价能力将更强。
2. 2024年下半年或将从固定利率房贷转向
COVID-19之后，美联储大幅加息，带动新加坡房贷利率上行。这一情况自2022年起持续至今；你可以在我们的详细解析中了解更多。
不过，鉴于美国通胀回落、经济前景日益黯淡，美联储已转变立场。我们目前预期在2024与2025年可能出现3至6次降息，这也将逐步降低新加坡的房贷利率。
这可能会在2024年下半年促使借款人重新考虑是否选择固定利率房贷（降息往往是渐进式的，因此我们可能在早期阶段看不到明显效果）。
虽然更便宜的房贷对买家有利，但我们认为这还不足以让投资者无视ABSD税率、立刻重返市场——不过，对于可能正面临租金走弱的现有房东而言，这将是个喘息。
3. 对老旧综合体的兴趣回升
今年有两个颇受关注的重建项目：
其一是Golden Mile Complex的重建。我们首次报道时，开发商的态度似乎颇为摇摆，且有人担心Golden Mile体量过大，难以在5年期限内顺利重建并售出。
不过如今，Far East Organization、Sino Land与Perennial Holdings已联手以$700 million将其收购；他们最终的成败将被其他开发商密切关注。
第二个值得注意的重建是前Peace Centre/Peace Mansion，该项目尽管地段优越，却一度因外观不佳而遭诟病。与Golden Mile类似，Peace Centre也是位于优质地段的综合体，但年久失修、名声不佳。
如果这些重建项目表现良好，或将重新点燃对Orchard Towers、Sultan Plaza等类似项目的兴趣；这些同样是较老的综合体，地段潜力不俗。开发商或许终于会出手收购。
4. 抄底者瞄准受冲击较大的CCR
正如我们在年终回顾中所示，CCR在2023年遭遇重挫；平均涨幅仅为1%，而其他区域则出现两位数增幅。
可以说，多数观察者在2023年4月新一轮降温措施宣布之时就已料到这种走势。外国人的ABSD税率被直接加倍至60%，而这一买方群体在CCR最为活跃。
而且情况可能进一步恶化：Huttons Asia在Edgeprop的一份报告中提到，2024年该区域的供应可能达约2,968套，为2021年以来最高。
近期降温措施叠加更高的供应，预计将继续压制CCR的价格。这或为部分购房者提供机会，他们可能在明年四处寻觅一两处“捡漏”。别忘了，Golden Mile与Peace Centre的重建也都位于该区域。
5. 供应紧张缓解，价格趋于稳定
正如我们在年终报告中提到的，成交量正在下滑；整个2023年，私人住宅均价上涨约6.7%。这低于前一年的8.6%，放缓迹象明显。
多家房产机构也给出了2024年的新增供应数据，区间从8,000套到超过11,000新单位（目前预计约有38个项目推出）。这远高于2023年约7,500套的水平。住房供应紧张基本缓解，我们预计更高的供应将进一步抑制价格上涨。
尽管目前仍难断言价格是否会真正下跌（开发商的利润空间有限，卖方的资本实力也较强），但至少不会再出现COVID-19后那种炽热的上涨节奏。
总体而言，价格仍处高位，HDB升级族依然感到压力——新盘三卧的均价仍在$2 million左右，远超许多人舒适的预算。我们预计他们的关注点仍将放在面积更大、楼龄更高的转售房（适合家庭），或总价较低的OCR项目上。
6. 临近MRT房产的需求上升
COE价格在去年创下历史新高；随着GST税率与整体生活成本上升，越来越多的新加坡人被挤出购车市场。
这也许可以解释为何诸如J’den与Reserve Residences等公寓去化率颇高（你可以在这里查看2023年的畅销项目）。这两个项目都与MRT站相连，即便是在降温措施出台前后推出，仍获得了强劲需求。
在HDB方面，顺带一提，新的Plus型号组屋（其中Bayshore将是首个）都位于其社区内的MRT站附近。若这些组屋在“10年MOP与资格要求”之下仍有强劲需求，这也将反映出“无车生活”需求的增长。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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